Domový poriadok v bytových domoch: Nový inštitút s cieľom zlepšiť spolunažívanie

Vzťahy medzi susedmi v bytových domoch sú prirodzenou súčasťou života mnohých ľudí. Kvalita bývania a celkové spolunažívanie však najintenzívnejšie ovplyvňujú práve obyvatelia bytových domov. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome totiž nevyhnutne spája aj spoluvlastníctvo spoločných častí a zariadení. To znamená, že sused vlastníka či užívateľa bytu má oveľa väčší potenciál ovplyvniť jeho bývanie než v prípade rodinného domu. Chodby, výťahy, zariadenia protipožiarnej ochrany - to všetko užívajú všetci rovnako. Ak je napríklad chodba slúžiaca ako únikový východ zaprataná starým nábytkom, čo sťaží alebo znemožní evakuáciu, je irelevantné, či nábytok patrí susedovi z prvého, tretieho alebo desiateho poschodia. Každý obyvateľ bytového domu je totiž schopný ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti ostatnými obyvateľmi. Z tohto funkčného hľadiska je pojem sused v bytovom dome potrebné vykladať širšie.

Vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome teda nekončí pred prahom bytu. Každému vlastníkovi patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam, spoločným zariadeniam a spravidla aj k pozemku. O otázkach týkajúcich sa týchto spoločných priestorov a zariadení je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník. Na domovej schôdzi má každý vlastník jeden hlas za každý byt či nebytový priestor. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) ukladá vlastníkom povinnosť zúčastňovať sa schôdzí a hlasovaním rozhodovať. Jedinou sankciou za neúčasť je, že sa rozhodnutie prijme bez zohľadnenia jeho názoru a v jeho neprítomnosti.

Domový poriadok: Odporúčací charakter k právnej záväznosti

Na prvý pohľad sa riešenie zdá jednoduché. V zmysle § 14a ods. 7 BytZ sú platné rozhodnutia záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, bez ohľadu na ich účasť na schôdzi. Ak k tomu pripojíme § 14b ods. 4 BytZ, podľa ktorého na prijatie rozhodnutia o veciach neupravených v § 14b ods. 1 až 3 je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov, znamená to, že ak je na schôdzi prijaté pravidlo upravujúce práva a povinnosti vlastníkov, je záväzné pre všetkých. Do účinnosti novely zákona č. 476/2019 Z. z. (ktorá nadobudla účinnosť 1. februára 2020) však nebolo potrebné na dosiahnutie záväznosti pravidla správania sa dosiahnuť kvórum nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov, postačoval súhlas nadpolovičnej väčšiny prítomných. V prípade významného zásahu do práv a povinností vlastníkov bolo pritom viac než vhodné určiť vyššie kvórum. Príkladom je rozhodovanie o zmene pomeru rozpočítavania tepla, kde sa vlastníci mohli dohodnúť aj inak, pričom BytZ neurčoval špecifické kvórum pre takéto rozhodnutie, a tak postačovalo kvórum podľa § 14a ods.

Napriek všeobecne zaužívanému pojmu „domový poriadok“ tento nebol v žiadnom právnom predpise definovaný. Novelou č. 476/2019 Z. z. bol § 2 BytZ obohatený o nový odsek 16, ktorý definuje domový poriadok ako „súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“. Podľa dôvodovej správy by domový poriadok mohol upravovať napríklad pravidlá týkajúce sa hluku, čistoty, využívania spoločných priestorov, chovu domácich zvierat či parkovania.

Nová právna úprava: Záväznosť a vymožiteľnosť

Dôležitou zmenou je aj nové ustanovenie § 14b ods. 1 písm. s), podľa ktorého vlastníci prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov pri hlasovaní o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku. Tým sa domový poriadok stal právnym dokumentom s konkrétnym vymedzením práv a povinností. Jeho záväznosť je ďalej upravená v § 11 ods. 10 BytZ, ktorý stanovuje, že vlastníci, nájomcovia, osoby žijúce s nimi v domácnosti a osoby zdržiavajúce sa v dome sú povinní dodržiavať domový poriadok schválený podľa § 14b ods. 1 písm. s).

Zavedenie domového poriadku ako právne významného dokumentu do právneho poriadku prinieslo zásadné skvalitnenie právnej úpravy týkajúcej sa spolunažívania obyvateľov bytových domov. Do účinnosti novely bolo ťažké hovoriť o „donucovacej schopnosti“ domových poriadkov pri eliminovaní nežiadúcich prejavov správania, keďže porušovateľ nemal reálne sankcie. Nová úprava umožňuje efektívnejšie sa vysporiadať s porušovaním pravidiel spolunažívania a „potrestať“ porušovateľa.

Domový poriadok ako efektívny nástroj spolunažívania

Účinnosť domového poriadku v praxi bude závisieť od viacerých faktorov. Predovšetkým od toho, s akými konkrétnymi porušeniami pravidiel spolunažívania sa obyvatelia jednotlivých bytových domov stretávajú. Dôležité bude, ako precízne a dôsledne budú prípadné porušenia v obsahu domových poriadkov zadefinované a ako adekvátne budú skonštruované sankcie za ich porušovanie. Kľúčová bude výška peňažných sankcií, ich primeranosť a spôsob ich výberu či uplatňovania.

Samozrejme, každý porušovateľ má právo sa proti uloženým sankciám brániť. Hoci sa správanie porušovateľa môže javiť ako závadné, pri dôkladnom skúmaní jednotlivých porušení môžu obyvatelia bytového domu zistiť skutočnosti, ktoré jeho zodpovednosť vylúčia.

Praktické aspekty a odporúčania

Správca alebo spoločenstvo sú povinní zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Vlastníci si sami určujú, čo je takéto miesto. Problémom môže byť plnenie zásady verejnosti a informovanosti, ak sa za takéto miesto určí napríklad digitálna nástenka alebo internetová stránka s obmedzeným prístupom. Pre účely praxe je preto na mieste jeho zverejnenie na verejne viditeľnom mieste v spoločných častiach pri vstupe do bytového domu.

Rozmanitosť susedských vzťahov prináša rôzne druhy zásahov do susedských práv. Susedské nezhody sú často nepríjemnými stretmi, ktoré prerastajú do dlhodobých sporov. Všetci vlastníci a užívatelia by sa mali správať tak, aby v čo najmenšej miere zasahovali do práv svojich susedov. Každé konanie by malo byť v súlade s dobrými mravmi, spoločenskou únosnosťou a vzájomnou toleranciou. Uplatňovanie a posudzovanie sporov v susedských vzťahoch je potrebné vykladať v súlade so zásadou ekvity. Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Pre porušenie pravidla správania sa je potrebné, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný.

Právny poriadok poskytuje rôzne druhy právnej ochrany. Dožadovanie sa ochrany by však malo sledovať určitý stupeň, podľa závažnosti konkrétneho zásahu. Nebude vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak ju možno poskytnúť prostredníctvom iných orgánov, ako sú obce. Súdna ochrana by mala byť až posledným stupňom ochrany porušených práv. Štátne orgány aj samotní účastníci právnych vzťahov by sa mali prioritne usilovať o riešenie sporov vzájomnou dohodou, ako o najjednoduchší a najnenáročnejší prostriedok. V prípade zlyhania tohto riešenia je na mieste uplatniť represívne opatrenia voči konaniu vlastníka (užívateľa) zo strany autoritatívneho orgánu.

Vypracovanie kvalitného domového poriadku nemusí byť v konkrétnych podmienkach vždy jednoduché. V prípade potreby sa odporúča poradiť sa s advokátom, ktorý je schopný kvalifikovane reagovať na množstvo otázok spojených s jeho obsahom.

Piktogramový domový poriadok: Vizuálna podpora spolunažívania

Alternatívou k tradičnému písomnému domovému poriadku môže byť tzv. piktogramový domový poriadok. Ten znázorňuje hlavné pravidlá spolunažívania v bytovom dome pomocou jednoduchých a rýchlo pochopiteľných symbolov. Na rozdiel od klasického domového poriadku trvá „prečítanie“ piktogramov iba niekoľko sekúnd a sú dobre viditeľné aj za slabého osvetlenia. Podobne ako návody na použitie, ani domové poriadky sa nemôžu pochváliť vysokým počtom čitateľov, a preto mnoho obyvateľov nevyužíva všetky funkcie, ktoré im technické zariadenia v dome ponúkajú. Informačné piktogramy pútavým spôsobom popisujú použitie niektorých menej známych, ale užitočných funkcií komunikačného a prístupového systému. Zástupcovia vlastníkov alebo správcovské spoločnosti si môžu objednať sady domových a informačných piktogramov, ktoré sú vyhotovené na samolepkách s rozmerom 195x195mm a odporúča sa ich nalepenie na hladký povrch.

Kľúčové aspekty domového poriadku v praxi

Domový poriadok v bytovom dome upravuje najmä vzájomné vzťahy užívateľov, vlastníkov, prenajímateľov, nájomcov a správcu domu pri užívaní bytov a nebytových priestorov, spôsob zabezpečenia poriadku, pokoja a čistoty v dome a jeho okolí, ako aj spôsob užívania spoločných priestorov a spoločných zariadení domu.

Základné práva a povinnosti:

• Údržba a opravy: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný na svoje náklady udržiavať byt a nebytový priestor v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä zabezpečovať údržbu a opravy. Užívateľ bytu alebo NP je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám, jeho spolubývajúci alebo návštevník.
• Stavebné úpravy: Vlastník môže v dome vykonávať úpravy len v súlade s platnými právnymi predpismi. Vyžaduje sa stavebné povolenie pri zmene stavby (prístavba, nadstavba) a pri stavebných úpravách, ktoré podstatne menia vzhľad stavby, zasahujú do nosných konštrukcií, menia spôsob užívania alebo ohrozujú záujmy spoločnosti. Pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu, požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie, je potrebné postupovať podľa stavebného zákona. Vlastník bytu je povinný písomne informovať zástupcov vlastníkov a správcu o zámere uskutočniť stavebné úpravy alebo udržiavacie práce.
• Nočný kľud: Je stanovený od 22:00 hod. do 6:00 hod. nasledujúceho dňa. V tomto čase nie je povolené vykonávať činnosti spôsobujúce nadmerný hluk. Hlučné zábavy a vykrikovanie z okien je zakázané aj počas dňa.
• Vstup do domu: Otváranie dverí je možné pomocou dotykového elektronického kľúča alebo tlačidla zvnútra. Elektromagnetické zámky je možné otvárať z bytových telefónov. Pred otvorením dverí prostredníctvom elektronického vrátnika je potrebné identifikovať volajúceho a neotvárať automaticky každému.
• Upratovanie: Upratovanie spoločných priestorov (suterén, schodište, vstup, výťahy) je zabezpečené zmluvne dohodnutou osobou. Upratovanie chodieb pri výťahu, spoločných balkónov a vstupnej haly zabezpečujú vlastníci bytov na jednotlivých poschodiach pravidelne (min. 1x týždenne). Upratovacie práce väčšieho rozsahu vykonávajú vlastníci spoločne. Užívateľ bytu je povinný bezodkladne odstrániť väčšie znečistenie spoločných priestorov, ktoré spôsobil sám, jeho domáce zviera alebo návšteva.
• Odpad: Komunálny odpad je potrebné zhromažďovať a triediť do vyhradených kontajnerov.
• Skladovanie v spoločných priestoroch: V komunikačných priestoroch domu (schodiská, chodby, spoločné balkóny, pivnice) nie je dovolené uskladňovať odpad, nábytok, elektrospotrebiče a iné predmety.
• Fajčenie: Fajčenie v spoločných priestoroch je prísne zakázané.
• Označenie bytov: Užívateľ bytu (NP) má označiť ním užívaný priestor, jeho príslušenstvo a poštovú schránku svojím menom alebo označením firmy.
• Oznamovacia nástenka: Zástupca vlastníkov umiestni vo vestibule nástenku na oznamy.
• Kamerový systém: V bytovom dome môže byť namontovaný kamerový systém na snímanie a zaznamenávanie pohybu v suterénnych priestoroch. Záznam slúži na identifikáciu osôb pri zaznamenaní neštandardnej situácie, priestupku alebo trestného činu.
• Vyhadzovanie predmetov: Vytriasať, prášiť, čistiť, vešať a vyhadzovať predmety z okien bytov a NP je zakázané.
• Parapety a balkóny: Kvety umiestnené na parapetoch okien a na balkónoch musia byť bezpečne zaistené proti pádu.
• Užívanie spoločných priestorov: Spoločné priestory v dome môžu užívatelia užívať len na účel, na ktorý boli prvotne určené. Kľúče od práčovne a spoločných priestorov sú umiestnené u zástupcu vlastníkov. Použitie týchto priestorov je možné po dohode vlastníkov. V prípade dohody môžu byť tieto priestory za určitých podmienok prenajímateľné.
• Domáce zvieratá: Vlastníci domácich zvierat sú povinní dbať na to, aby zvieratá nespôsobovali hygienické nedostatky alebo nečistotu v dome a jeho okolí. V prípade zisťovania počtu psov sú užívatelia povinní pravdivo oznámiť údaje o chovaných zvieratách.
• Požiare: Bytové a nebytové priestory je potrebné udržiavať v stave, aby nevznikol požiar. Pri manipulácii s otvoreným ohňom, horľavinami a pri prevádzkovaní spotrebičov je potrebné dodržiavať protipožiarne zásady.
• Parkovanie: Vjazd do garáže alebo na parkovacie miesto je podriadený pravidlám bytového domu.
• Hluk: Obyvatelia sú povinní správať sa tak, aby nadmerným hlukom alebo iným spôsobom nerušili susedov.
• Sankcie: Porušenie domového poriadku môže viesť k sankciám, vrátane peňažných pokút, nariadenia predaja bytu v krajných prípadoch, alebo podaniu žaloby.

Zavedenie domového poriadku ako záväzného dokumentu predstavuje významný krok k zlepšeniu kvality bývania a spolunažívania v bytových domoch. Jeho úspešná implementácia si však vyžaduje aktívnu účasť a zodpovednosť všetkých obyvateľov.

tags: #domovy #poriadok #e #byt #poprad