Téma domového poriadku rezonuje v našom združení už niekoľko mesiacov a začali sme sa ňou zaoberať v súvislosti s témou susedských vzťahov a riešeniami susedských konfliktov. Niet bytového domu, v ktorom by tento druh problémov neexistoval a chceli sme správcom a spoločenstvám podať pomocnú ruku v podobe prednášky, ktorej obsahom je prehľad legislatívy a návrh praktických riešení z uvedenej problematiky. Je to totiž práve inštitút domového poriadku, ktorého podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome.
Legislatívny rámec a jeho obmedzenia
Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napríklad v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.“ V tomto ustanovení sa negatívne vymedzuje rozsah činností, ktoré sa zakazujú, no neurčuje sa, čo je vlastník povinný vykonať a čo má robiť pre zlepšenie tzv. susedských vzťahov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy.“
Tieto ustanovenia síce stanovujú základné pravidlá, ale často nedostatočne pokrývajú špecifické situácie, ktoré vznikajú pri každodennom spolunažívaní v bytových domoch. Chýba v nich najmä konkrétna úprava vzájomných vzťahov a pravidiel správania sa, ktoré by predchádzali vzniku konfliktov.
Význam spoluvlastníctva a funkčné vymedzenie suseda
Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvatelia (resp. užívatelia) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde o chodby, výťahy alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov.
Ak je chodba, slúžiaca ako únikový východ, v prípade potreby evakuácie obyvateľov zaprataná starým nábytkom, čo prípadnú evakuáciu sťaží alebo dokonca znemožní, je úplne irelevantné, či pôjde o nábytok suseda z poschodia prvého, tretieho alebo desiateho. Nakoľko je každý z obyvateľov bytového domu spôsobilý ovplyvniť užívanie nehnuteľnosti (prípadne aj iný výkon vlastníckeho práva k nej) ostatným obyvateľom rovnako, pojem sused vlastníka, resp. nájomníka bytu/nebytového priestoru v bytovom dome je aj s prihliadnutím na uvedený praktický príklad potrebné vykladať z funkčného hľadiska, t. j. susedom vlastníka resp. nájomníka je každý iný vlastník alebo nájomník v tom istom bytovom dome.
Z vyššie uvedeného funkčného vymedzenia pojmu sused vyplýva zásadná skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník.
Domová schôdza a rozhodovanie vlastníkov
Na domovej schôdzi má každý z vlastníkov jeden hlas za každý byt, ako aj nebytový priestor. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovaním rozhodovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti. Táto forma rozhodovania však neposkytuje dostatočný rámec pre riešenie komplexnejších problémov súvisiacich so spolunažívaním.
Novela zákona a zavedenie domového poriadku
O domovom poriadku a novinkách v bytovom zákone sme sa boli porozprávať aj v redakcii TV Markíza. Domový poriadok ako právne významný dokument bol do nášho právneho poriadku zavedený zákonom č. 476/2019 Z. z. z 5. decembra 2019, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. V tomto článku sa budeme venovať spomínanej novele, ktorá vniesla do právnej úpravy inštitút domového poriadku.
Sám zákonodarca vo všeobecnej časti dôvodovej správy k novele zákona uviedol vymedzenie pojmu domový poriadok. Domový poriadok predstavuje súbor pravidiel, ktorý upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Vychádzajúc z dôvodovej správy je zrejmé, že pohnútkou zákonodarcu je priznať domovému poriadku právny význam tak, aby vlastníkmi bytov a nebytových priestorov dohodnuté pravidlá spolunažívania nemali iba odporúčací charakter, ale aby sa v prípade porušenia dohodnutých pravidiel sankcie voči porušovateľom stali reálne vymožiteľnými.
Novela stavebního zákona 1.8.2025: Co se mění od srpna?
Definícia a obsah domového poriadku podľa zákona
Zákonodarca vniesol do úvodnej časti zákona, ktorá upravuje predmet a rozsah zákonnej úpravy, definíciu pojmu domový poriadok. Konkrétne ide o doplnenie odseku (16) v § 2, v ktorom definícia domového poriadku vyzerá takto: „Domovým poriadkom sa rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.“
Zároveň v § 11 v odseku (10), ktorý vymedzuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, zákonodarca precizuje, že: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s). Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.“
Kto prijíma domový poriadok a akou väčšinou?
V § 14b odseku (1) pod písmenom s) zákonodarca určuje kvalifikovanú väčšinu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome potrebnú k schváleniu domového poriadku nasledovne: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o … prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.“
Zmena zákona nadobudla účinnosť 1. februára 2020.
Skvalitnenie právnej úpravy a jej prínosy
V čom teda dochádza k skvalitneniu právnej úpravy účinnej do 31. januára 2020? V prvom rade vôbec k zakotveniu, že domový poriadok možno považovať za právne významný dokument. Je zrejmé, že v dnešnom stave je zabezpečenie bytovej otázky občanov Slovenskej republiky prostredníctvom bytov v bytových domoch dominujúce. Ak vezmeme do úvahy, že v jednom bytovom dome žije spravidla niekoľko desiatok obyvateľov rôznej sociálnej skladby a najrôznejších pováh, je miera prípadného ohrozenia alebo porušenia práv jednotlivých obyvateľov pomerne významná. Pritom podľa doterajšej právnej úpravy o tzv. donucovacej schopnosti domových poriadkov pri eliminovaní nežiadúcich prejavov v správaní obyvateľov bytových domov bolo možné doteraz iba ťažko hovoriť, keďže každému obyvateľovi - porušovateľovi bolo jasné, že zvyšok obyvateľov bytového domu voči nemu nemá tzv. páku na to, aby jeho správanie, ktorým pravidlá spolunažívania porušuje, mohli byť akýmkoľvek spôsobom reálne sankcionované.
Z uvedeného potom nepochybne vyplýva, že zakotvenie domového poriadku do právnej úpravy, z ktorého zakotvenia sa následne odvíja možnosť reálne - vymožiteľne „potrestať“ porušovateľa, je skvalitnením právnej úpravy, ktorá sa spolužitia obyvateľov bytových domov týka.
Domový poriadok ako efektívny nástroj na riešenie konfliktov
Možno teda uzavrieť, že obyvateľom bytových domov sa prostredníctvom novej právnej úpravy dostal do rúk inštitút, v rámci ktorého bude efektívnejším spôsobom možné vysporiadať sa s porušovaním pravidiel spolunažívania. Nakoľko efektívnym nástrojom v reálnom spolužití obyvateľov bytových domov sa ten ktorý domový poriadok ukáže byť, bude predovšetkým závisieť od toho, s akými konkrétnymi porušeniami pravidiel spolunažívania sa obyvatelia jednotlivých bytových domov stretávajú. Ďalej ako precízne a dôsledne obyvatelia bytového domu zadefinujú prípadné porušenia v obsahu domových poriadkov. Doležité bude taktiež ako adekvátne sa im podarí konštruovať sankcie za ich porušovanie. Pôjde najmä o výšku peňažných sankcií, ich primeranosť a spôsob ich výberu, resp. to ako ich konkrétne uplatňovať v prípade konkrétneho porušovateľa.
Sankcie a ich právna podstata
Je dôležité si uvedomiť, že zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje upravovať v domovom poriadku sankcie za jeho prípadné porušovanie. Právnym predpokladom vzniku zodpovednosti (dôsledkom porušenia ktorej môže byť sankcia) je povinnosť ustanovená zákonom alebo na základe zákona. Za súčasť pravidla správania sa nemožno považovať aj sankciu za porušenie tohto pravidla. Sankcia je len následkom naplnenia právnych skutočností, ktoré predpokladá zákon. V danom prípade zákon o vlastníctve bytov neupravuje zodpovednosť vyplývajúcu z porušenia domového poriadku ani žiadnu sankciu za nedodržiavanie prijatého domového poriadku. Z týchto dôvodov neexistuje právny titul na udelenie takejto sankcie priamo zo zákona. Sankcia za nedodržiavanie domového poriadku upravená len v domovom poriadku nemá oporu v platnej právnej úprave. Z týchto dôvodov je uplatňovanie sankcií len na základe domového poriadku problematické a pravdepodobne v rozpore s čl. 1 ods. 1 („Slovenská republika je právny štát“) a čl. 2 ods. Ak sankcie za porušenie povinnosti nevyplývajú priamo zo zákona, môžu byť len dohodnuté v rámci záväzkového vzťahu (zmluvné sankcie). Sankcie zahrnuté do domového poriadku však nespĺňajú kritériá uplatňované na zmluvné sankcie. Ustanovenie § 2 ods. 1 písm. s) zákona o vlastníctve bytov nedefinuje domový poriadok ako záväzkový vzťah. Keďže domový poriadok nemá povahu záväzkového vzťahu, nemožno ho spájať so záväznosťou, ktorej nenaplnenie by vyvolalo právne účinky.
Možnosti zmluvného riešenia sankcií
Ak by vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome mali záujem regulovať pravidlá a zásady dodržiavania dobrých mravov v dome ako záväzkový vzťah, v súlade so zmluvnou autonómiou občianskoprávnych vzťahov by si mohli, ako zmluvné strany, upraviť vzájomné práva a povinnosti, ako aj zodpovednosť za nesplnenie dohodnutých záväzkov. Ak si vlastníci v dome upravia svoje práva a povinnosti samostatnou (inominátnou) zmluvou, môže byť jej súčasťou aj vyvodenie zodpovednosti za nesplnenie povinnosti (porušenie domového poriadku) napríklad dohodou o zmluvnej pokute. Túto zmluvu by však museli uzatvoriť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, aby bola záväzná pre všetky zmluvné strany. K takejto zmluve by taktiež museli dobrovoľne pristupovať aj noví vlastníci, inak by bolo uplatňovanie sankcií voči tým osobám, ktoré by neboli účastníkmi zmluvy, problematické. Takáto zmluva by mohla mať pre vlastníkov v dome záväzný charakter, nebola by však v režime zákona o vlastníctve bytov.
Právo na obranu a profesionálna pomoc
V neposlednom rade netreba zabúdať, že je právom každého porušovateľa, aby mal priestor sa brániť proti uloženým sankciám. Správanie porušovateľa sa prvotne môže javiť ako závadné s predpokladaným nedovoleným dôsledkom. Avšak pri náležitom skúmaní jednotlivého porušenia môžu obyvatelia bytového domu zistiť skutočnosti, ktoré jeho zodpovednosť vylúčia.
Záverom teda možno konštatovať, že vypracovanie kvalitného domového poriadku nemusí byť v konkrétnych podmienkach úplne jednoduché. Neváhajte sa poradiť s advokátom, ktorý je schopný na množstvo otázok spojených s jeho obsahom kvalifikovane reagovať. Kontaktujte ADVOKÁTSKU KANCELÁRIU DEMKO & PARTNERS s. r. o. a konzultujte vypracovanie alebo úpravu domového poriadku vo Vašom bytovom dome!
Prečítajte si aj nasledujúci článok: Zmluva o prevode vlastníctva bytu a jej podstatné náležitosti.