V súčasnosti je na realitnom trhu stále značné množstvo bytov vo vlastníctve bytových družstiev. Mnohí klienti sa na nás obracajú s otázkami týkajúcimi sa procesu odkúpenia družstevného bytu a jeho benefitov. Cieľom tohto článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú pri odkupovaní družstevného bytu, a vysvetliť súvisiace právne inštitúty.
Základné právne rámce a definície
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) definuje spôsob a podmienky nadobúdania vlastníctva k bytom a nebytovým priestorom v bytových domoch, ako aj práva a povinnosti vlastníkov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Ďalšími relevantnými právnymi predpismi sú zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník.
Kľúčovým rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a družstevným bytom je samotné vlastníctvo. Pri družstevnom byte nie je člen družstva jeho osobným vlastníkom; vlastníkom je samotné bytové družstvo. Člen družstva disponuje právom užívania bytu na základe členských práv a povinností.
Proces odkúpenia družstevného bytu do osobného vlastníctva
Proces prevodu družstevného bytu do osobného vlastníctva je regulovaný zákonom o vlastníctve bytov a stanovami konkrétneho bytového družstva. Základným predpokladom pre odkúpenie bytu je, že člen družstva má právo na jeho odkúpenie. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom v odkúpení bytov do vlastníctva a po požiadaní by malo umožniť ich odkúpenie.
Vysvetlenie družstevného bývania
Kroky k získaniu osobného vlastníctva
Preverenie stanov a informácií v družstve: Pred akýmkoľvek krokom je nevyhnutné požiadať bytové družstvo o sprístupnenie jeho stanov. Tieto dokumenty obsahujú pravidlá fungovania družstva, práva a povinnosti členov a možnosti spojené s užívaním bytu. Dôležité je tiež preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, ktoré by mohli brániť prevodu. Väčšina družstiev vyžaduje k dohode o prevode členských práv a povinností prílohu potvrdzujúcu bezdlžnosť.
Žiadosť o prevod bytu do osobného vlastníctva: Nájomca družstevného bytu, ktorý chce previesť byt do osobného vlastníctva, doručí správcovi písomnú žiadosť. Táto žiadosť je často vo forme predpísaného tlačiva. Byty do osobného vlastníctva sa prevádzajú štandardne v určitých obdobiach roka (napr. k 30. júnu a 31. decembru), v nadväznosti na úhradu mimoriadnej splátky investičného úveru na bytovú výstavbu.
Vyčíslenie anuity a poplatkov: Žiadateľovi o prevod bytu do osobného vlastníctva bude vyčíslená nesplatená časť investičného úveru ku koncu príslušného obdobia, tzv. anuita, a ostatné poplatky spojené s prevodom. Anuita predstavuje zostatkovú hodnotu bytu. V praxi sa tieto sumy pohybujú v rozmedzí od 1 000 do 10 000 eur, v mnohých prípadoch však môže byť suma nulová, v závislosti od veku stavby a výšky splácania predávajúcim.
Podpis zmluvy o prevode členských práv: Po vyčíslení anuity a ostatných nákladov pristúpi žiadateľ k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv a povinností s predávajúcim. Vzor tejto dohody zvyčajne vydá každé družstvo na požiadanie. Podľa § 230 Obchodného zákonníka prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností sú ponechané na zmluvnej voľnosti strán.
Úhrada anuity a kúpnej ceny: Dôležité je, aby pri podaní na družstve bola uhradená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu, vrátane anuity. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda aj odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, len v určitých časových obdobiach (napr. raz za 3 alebo 4 mesiace).
Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností: Po prevode členských práv a povinností na družstve je posledným krokom podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S návrhom na zápis vkladu sa musí predložiť dokumentácia zrejme polohu a plochu bytu, ako aj situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením bytov a nebytových priestorov. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu sa pripájajú aj situačné plány domu. Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, v závislosti od typu vkladu.
Výhody a nevýhody družstevného bývania a jeho prevodu
Výhody družstevného bývania:
- Nižšia počiatočná investícia: V porovnaní s kúpou bytu do osobného vlastníctva môže byť počiatočná investícia pri kúpe družstevného bytu nižšia, nakoľko sa nekupuje priamo nehnuteľnosť, ale členské práva a povinnosti.
Nevýhody družstevného bývania:
- Obmedzené dispozičné možnosti: S bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia. Napríklad, stanovy družstva môžu obmedzovať možnosť prenajímania bytu iným osobám ako členom družstva.
- Financovanie: Najväčšou nevýhodou družstevného bytu je, že jeho financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru nie je štandardne možné. Alternatívou môže byť založenie inej nehnuteľnosti v prospech banky.
- Komplikovanejšie dedenie: Pri družstevnom byte existujú špecifické pravidlá týkajúce sa dedenia členstva v bytovom družstve a užívania bytu. Vaše deti by dedili len členstvo a právo na užívanie, nie priamo nehnuteľnosť.
Výhody prevodu do osobného vlastníctva:
- Plné vlastnícke právo: Po prevode sa stávate plnohodnotným vlastníkom bytu, s ktorým môžete disponovať podľa svojich predstáv - prenášať, darovať alebo predávať.
- Jasnejšia právna situácia v súvislosti s dedením: Vaše deti by dedili byt priamo ako nehnuteľnosť.
- Väčšia flexibilita pri financovaní: Byt v osobnom vlastníctve je možné financovať hypotekárnym úverom.
Právne aspekty a možnosti
V prípade záujmu o predaj družstevného bytu sa môžete stretnúť s problémom jeho financovania. Každé družstvo má stanovy, ktoré upravujú pravidlá fungovania a práva členov. Tieto stanovy môžu obsahovať obmedzenia týkajúce sa napríklad prenájmu bytu. Ak chcete byt prenajímať a stanovy to nepovoľujú, odkúpenie do osobného vlastníctva je vhodnou cestou.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru je zmluva, ktorou sa nadobúdajú vlastnícke práva k bytu, nebytovému priestoru, ako aj k spoločným častiam a zariadeniam domu. K nadobudnutiu vlastníckeho práva je okrem uzatvorenia zmluvy potrebný aj zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. K zmluve o prevode musí byť pripojené vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že vlastník nemá nedoplatky na úhradách za plnenia a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Výnimkou je prvý prevod vlastníctva.
Dedičstvo a družstevné byty
V prípade družstevného bytu existujú špecifické pravidlá týkajúce sa dedenia členstva v bytovom družstve a užívania družstevného bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol jasnejšiu právnu situáciu v súvislosti s dedením a väčšiu flexibilitu v nakladaní s majetkom. Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať alebo predávať. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.
Časté otázky a riešenia
Čo ak má predávajúci nedoplatky na družstve?Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. je možné ho odkúpiť až po uhradení týchto dlhov. Je nevyhnutné sa v dostatočnom predstihu informovať o všetkých možných dlhoch.
Ako je to s financovaním družstevného bytu?Štandardne nie je možné financovať družstevný byt hypotekárnym úverom. Alternatívou je založenie inej nehnuteľnosti v prospech banky. Po odkúpení bytu do osobného vlastníctva je možné požiadať banku o preloženie záložného práva na váš byt.
Musím zaplatiť celú anuitu naraz?Nie je to síce obvyklé, ale zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti (anuitu) nemusíte zaplatiť ihneď. Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. Niektoré bytové družstvá však umožňujú zaplatenie anuity a odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach.
Môžem predať družstevný byt?Ak predávate družstevný byt, neprevádzate vlastníctvo bytu, ale prevádzate členské práva a povinnosti člena družstva. Prevod sa realizuje na základe písomnej dohody o prevode práv a povinností.
Kto je zodpovedný za správne poplatky?Poplatok Okresnému úradu, katastrálnemu odboru za prevod družstevného bytu do OV sa uhrádza priamo na Okresnom úrade, katastrálnom odbore vo výške podľa platného sadzobníka úradu.
Autor: Mário Glos, MGM & Partners, a.s. (a príspevky od MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M.)