Dobrovoľná dražba predstavuje jeden z mechanizmov, prostredníctvom ktorého je možné nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo inej majetkovej hodnote. Ide o verejné konanie, ktoré sa začína na základe návrhu navrhovateľa a jeho cieľom je prevod práva k predmetu dražby. V rámci tohto procesu sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb s výzvou na podávanie ponúk, pričom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby. Je však dôležité rozlišovať medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou, keďže sa riadia odlišnými právnymi rámcami a majú odlišné dôsledky.
Rozlišovanie medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou
Základný rozdiel spočíva v podklade pre uskutočnenie dražby. Pri nútenej (exekučnej) dražbe je nevyhnutné, aby navrhovateľ disponoval právoplatným exekučným titulom, napríklad vykonateľným súdnym rozhodnutím. V takom prípade podáva návrh na vykonanie exekúcie, na základe ktorého súd poveruje exekútora. Samotný predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať výlučne exekútor a výsledok dražby následne schvaľuje súd.
Na druhej strane, dobrovoľná dražba sa vykonáva na základe zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. V tomto prípade dražbu organizuje dražobník, ktorý je podnikateľom s príslušným oprávnením na prevádzkovanie živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nepotrebuje súdne rozhodnutie; postačuje, ak je v jeho prospech zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Tento proces je spravidla jednoduchší a rýchlejší ako exekučná dražba.
Navrhovateľ dobrovoľnej dražby a jeho práva
Navrhovateľom dobrovoľnej dražby môže byť vlastník predmetu dražby, osoba vykonávajúca záložné právo (najčastejšie banka alebo nebankový subjekt, ktorý vykonáva záložné právo) alebo iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi väčšina dobrovoľných dražieb vzniká v dôsledku nesplatených úverov zabezpečených záložným právom na nehnuteľnosť. Predmetom dražby môže byť prakticky akákoľvek prevoditeľná vec, právo alebo majetková hodnota.
Je dôležité poznamenať, že samotné označenie "dobrovoľná" neznamená, že dlžník s dražbou súhlasí. Ide o právny inštitút, ktorý umožňuje veriteľovi uspokojiť svoju pohľadávku. Navrhovateľ je povinný písomne vyhlásiť, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom záložný veriteľ, musí tiež vyhlásiť pravosť, výšku a splatnosť predmetnej pohľadávky.
Proces dobrovoľnej dražby krok za krokom
Proces dobrovoľnej dražby je regulovaný zákonom o dobrovoľných dražbách a zahŕňa niekoľko kľúčových fáz:
Príprava dražby: Záujemca o dražbu by mal najprv osloviť dražobníka. Zoznam dražobníkov a aktuálnych dražieb je možné nájsť v Notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v Obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk), prípadne na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Dražobník je povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 15 dní pred jej otvorením. V prípade nehnuteľností, bytov, domov alebo podnikov, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, musí byť oznámenie zverejnené najmenej 30 dní vopred.
Zmluva o vykonaní dražby: Dražbu je možné vykonať len na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzatvára navrhovateľ dražby s dražobnou spoločnosťou. Táto povinnosť neplatí v prípade, ak ide o majetok štátu a dražobníkom je orgán štátnej správy.
Účastníci dražby: Na dobrovoľnej dražbe sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby s obmedzenou či odňatou spôsobilosťou na právne úkony, ak ide o spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú, a sú zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený a splnil povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku, je oprávnený dražiť.
Dražobná zábezpeka: Dražobná zábezpeka, ktorá plní úlohu klasickej zálohy, môže byť maximálne do výšky 30 % z najnižšieho podania (maximálne však 49 790,88 €). V prípade, že účastník dražbu nevyhrá, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená.
Priebeh dražby: Priestory dražby sa sprístupňujú účastníkom najmenej 30 minút pred jej začiatkom. Dražba sa otvára vyvolaním, ktoré obsahuje označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadovanú cenu, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich, informácie o nájomných zmluvách a najnižšie podanie. Dražba prebieha formou licitácie, kde účastníci robia vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenastane ďalšie vyššie podanie, licitátor trikrát vyzve na podanie. Po tretej výzve vykoná príklep v prospech toho, kto urobil najvyššie platné podanie. Udelením príklepu sa účastník stáva majiteľom nehnuteľnosti a podanie je pre neho záväzné.
Úkony po dražbe: Po udelení príklepu je vydražiteľ povinný uhradiť cenu dosiahnutú vydražením, zvyčajne do 15 dní. V prípade, že vydražiteľ úspešne vydraží nehnuteľnosť, musí do 15 dní doplatiť rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. V praxi sa cena často uhradí do 3 dní, pretože zápis nového vlastníka do katastra nehnuteľností je možný až po uhradení celej sumy. Následne dochádza k rozvrhu výťažku, doručovaniu listín a odovzdaniu predmetu dražby.
Pozvánka - videokurz - Jak zvládnout dražby nemovitostí
Prechod vlastníckeho práva a súvisiace otázky
V prípade dobrovoľnej dražby platí, že ak vydražiteľ uhradí cenu dosiahnutú vydražením v stanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo k predmetu dražby udelením príklepu. Predchádzajúci vlastník je potom povinný predmet dražby bez zbytočných prieťahov odovzdať. Dražobník je povinný spísať zápisnicu o odovzdaní, v ktorej podrobne opíše stav predmetu dražby.
Dobrovoľná dražba a prechod tiarch: Nie všetky ťarchy na nehnuteľnosti zanikajú po vydražení. Vecné bremená nezanikajú, ale prechádzajú na vydražiteľa. Pokiaľ ide o predkupné právo, vo všeobecnosti zaniká, s výnimkou zákonného predkupného práva spoluvlastníkov k spoluvlastníckemu podielu. Záložné práva sú zložitejšie; ich zánik závisí od postavenia záložného veriteľa. Ak záložné právo vykonáva prednostný záložný veriteľ (prvý v poradí), vydražiteľ nadobúda záloh bez ťarchy ostatných záložných práv. Ak však ide o záložného veriteľa, ktorý nie je prednostný, vydražiteľ nadobúda nehnuteľnosť zaťaženú záložnými právami všetkých veriteľov, ktorí sú v poradí pred ním.
Spochybnenie platnosti dražby a právne dôsledky
Osoba, ktorej práva boli dražbou dotknuté, môže požiadať súd o určenie neplatnosti dražby. Toto právo však zaniká, ak nie je uplatnené do troch mesiacov od udelenia príklepu.
V prípade, ak sa predchádzajúci vlastník domáha svojho vlastníckeho práva v súdnom konaní, môže súd na jeho návrh vydať predbežné opatrenie, ktoré obmedzí vydražiteľa v užívaní nehnuteľnosti až do skončenia súdneho konania.
Problémy spojené s dobrovoľnou dražbou, ktorej navrhovateľ nie je skutočný vlastník
Situácia, kedy sa kupujúci bytu v dražbe ocitne v spore s predchádzajúcim vlastníkom, ktorý sa odvolal voči dražbe a bráni mu v užívaní bytu, je právne komplikovaná. Aj keď kupujúci zaplatil cenu a nadobudol vlastnícke právo udelením príklepu, ak predchádzajúci vlastník podal odvolanie a súdne konanie prebieha, môže to viesť k neistote.
V prípade, ak by kupujúci vstúpil do bytu nezákonne, hoci by to pre neho nepredstavovalo vážny trestnoprávny problém (napr. trestné oznámenie či podmienka), mohol by sa tým vystaviť riziku, že súd spätne rozhodne o jeho vysťahovaní alebo zapečatení bytu z dôvodu neoprávneného vniknutia. Tento krok by mohol byť vnímaný ako porušenie práv predchádzajúceho vlastníka, aj keď je byt prázdny.
Právna prax v oblasti dobrovoľných dražieb naznačuje, že príklep v dobrovoľnej dražbe nie je vždy považovaný za originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva v takom rozsahu, ako je to pri exekučnej dražbe. Existujú názory, že nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani vtedy, ak nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dražby. Zásada "nemo plus iuris" (nikto nemôže na iného previesť viac práva, než sám má) sa preto aj v dobrovoľných dražbách vo všeobecnosti uplatňuje. Vydražiteľ by si preto mal pred urobením najvyššieho podania vykonať dôkladnú previerku (due diligence) nehnuteľnosti, aby si overil, či neexistujú právne spory o vlastnícke právo, ktoré by sa ho mohli dotknúť.
V prípade, ak kupujúci čelí podobnej situácii, kedy predchádzajúci vlastník bráni v užívaní vydraženej nehnuteľnosti a súdne konanie sa vlečie, je nevyhnutné konzultovať situáciu s právnym odborníkom. Alternatívou k súdnemu riešeniu, ktoré môže trvať roky, by mohlo byť pokus o mimosúdne riešenie, napríklad formou dohody s predchádzajúcim vlastníkom, avšak to závisí od jeho ochoty a konkrétnych okolností. Vstup do nehnuteľnosti bez súhlasu predchádzajúceho vlastníka, aj keď je byt prázdny, môže mať nepredvídateľné právne následky.
tags: #dobrovolna #drazba #ktorej #navrhovatelom #nie #je