V dnešnej dobe predstavuje prenájom nehnuteľností významnú formu investície a zároveň riešenie bývania pre mnohých ľudí. Pre majiteľov bytov a domov môže byť správa prenájmu časovo náročná a komplexná, zatiaľ čo pre nájomníkov je kľúčové nájsť spoľahlivého prenajímateľa a bezproblémové bývanie. S cieľom zjednodušiť a zefektívniť tento proces vznikla spoločnosť, ktorá ponúka komplexný servis o nájomné byty, domy a nájomníkov. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty správy prenájmu nehnuteľností, od právnych a daňových náležitostí až po praktické výhody profesionálnej správy.
Správa investičných nehnuteľností: Komplexný prístup
Spoločnosť ponúka službu "Správa investičných nehnuteľností - RENT MANAGEMENT", ktorá vnáša do trhu s prenájomom nehnuteľností transparentnosť a výrazne uľahčuje život majiteľom i budúcim nájomcom. Tento komplexný balík služieb pokrýva celý proces prenájmu, od počiatočného nacenenia až po priebežnú správu a údržbu nehnuteľnosti.
Prenájom: Od nacenenia po odovzdanie nehnuteľnosti
Proces prenájmu začína nacenením. Majiteľom stačí vyjadriť svoje predstavy a odborníci spoločnosti im ukážu, ako tieto predstavy vyzerajú na trhu. Spoločne sa nastaví cena prenájmu tak, aby bol prenájom pre majiteľa výhodnou investičnou činnosťou.
Nasleduje marketing. V tejto fáze je neodmysliteľnou súčasťou komunikácia nehnuteľnosti s cieľom nájsť ideálneho nájomcu. Inzeráty sa najprv uverejňujú na sociálnych sieťach, čím sa zabezpečí rýchly dosah k potenciálnym záujemcom.
Obhliadky sú ďalším krokom, kde sa majiteľ nemusí zaťažovať nekonečnými prehliadkami a vyhýba sa tak zbytočnému stresu z „realitnej turistiky“.
Kľúčovým krokom je overenie nájomcu. Spoločnosť preveruje potenciálnych nájomcov, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam. Dôkladné preverovanie záujemcov je základom pre odporučenie seriózneho nájomníka, ktorý spĺňa predstavy majiteľa.
Po výbere vhodného kandidáta nasleduje príprava zmluvy. Spoločnosť vybaví právne formality pod dohľadom advokáta, aby boli spokojné obe strany - majiteľ aj nájomca. Následne zabezpečí aj výber depozitu a nájomného, pričom výber depozitu a nájomného vopred od nájomcu je v ich službách podmienkou.
Proces prenájmu sa uzatvára odovzdaním nehnuteľnosti. V rámci tejto služby sa vypracuje odovzdávací protokol, odpíšu sa stavy energií, poskytnú sa potrebné informácie nájomcovi a odovzdajú sa kľúče.
Manažment: Aktívna správa a odbremenenie majiteľa
Služba manažmentu prenájmu zahŕňa celý rad činností, ktoré zaisťujú plynulý chod prenájmu a minimalizujú starosti majiteľa.
Kontrola nehnuteľnosti je dôležitou súčasťou aktívneho záujmu o prenajímanú nehnuteľnosť a pravidelného preverovania jej stavu.
Spoločnosť sa stáva hlavným kontaktom pre nájomcu. To znamená, že majiteľ je absolútne odbremenený od povinností a požiadaviek, ktoré ho pri prenajímaní bytu a komunikácii s nájomcom môžu zaťažovať. Všetko, čo nájomca potrebuje, rieši s nimi.
Inkaso nájomného môže byť na základe vzájomnej dohody plne v kompetencii spoločnosti. V tomto prípade sa kontroluje platobná disciplína klienta a prípadné omeškania sa okamžite riešia.
Správa o aktivitách je nevyhnutná na informovanie majiteľa o dianí v jeho majetku, čím je upovedomený o všetkých skutočnostiach a riešeniach týkajúcich sa jeho nehnuteľnosti.
Správy pre nájomcu sú tiež plne v réžii spoločnosti.
V prípade potreby spoločnosť zabezpečí aj komunikáciu so správcom bytového domu. Taktiež rieši výmenu poškodených čipov, obstaranie nových čipov, ovládačov či rôznych potvrdení.
Medzi ďalšie služby patrí výpočet skutočného preplatku/nedoplatku z ročného zúčtovania (porovnanie zaplatených preddavkov nájomcu a jeho reálnej spotreby) a vypracovanie dodatočnej zmluvnej dokumentácie (dodatky pri zmene doby trvania nájmu, zmene ceny, výmene nájomníkov a podobne).
Údržba: Zabezpečenie opráv a ďalších služieb
Spoločnosť spolupracuje s licencovanými a kvalitnými subdodávateľmi, ktorí zabezpečujú potrebné opravy.
V prípade potreby vie zabezpečiť aj upratovacie služby, či už pravidelné upratovanie nehnuteľnosti, alebo jednorazové upratovanie pri výmene nájomníkov.
Ďalšie služby zahŕňajú údržbu záhrad, povinnú kontrolu komínov, kotlov, vypratávanie nehnuteľností a iné.
Cena za službu Správa investičných nehnuteľností - RENT MANAGEMENT sa pohybuje od 45 EUR mesačne. Konkrétnu cenovú ponuku radi pripravia na mieru podľa potrieb klienta.
Právne a daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Prenájom nehnuteľností, najmä ak je realizovaný prostredníctvom spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), prináša so sebou špecifické právne a daňové aspekty, ktoré je dôležité poznať.
Prenájom cez s.r.o.: Možnosti a obmedzenia
Vlastníte byt či dom a uvažujete o jeho prenájme vašej vlastnej s.r.o.? Alebo máte s.r.o. a chcete si prenajať priestory na podnikanie?
Príklad: Spoločník a jeho nehnuteľnosť pre s.r.o.Ak ste konateľ a spoločník eseročky, ktorá má sídlo vo vašej nehnuteľnosti, je možné, aby ste si ako fyzická osoba prenajímali polovicu nehnuteľnosti vašej spoločnosti. Dôležité je, že v tomto prípade neprenajímate nehnuteľnosť „sama sebe“. Vy ako fyzická osoba a váš známy (ak je spoluvlastník) ste prenajímatelia, zatiaľ čo vaša s.r.o. je nájomca. Tieto subjekty sú právne odlišné. Prenájom musí byť za odplatu, teda nájomné musí byť súčasťou nájomnej zmluvy.
Účtovanie a daňové náklady:V oboch prípadoch (prenájom časti nehnuteľnosti alebo celého bytu) účtuje s.r.o. prenájom na účte 518 - ostatné služby. Náklady súvisiace s prevádzkou bytu (energie, údržba) si môže s.r.o. uplatniť do daňových nákladov, ak sú preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov a sú zaúčtované v účtovníctve. Alternatívou je, že s.r.o. uzavrie zmluvu o dodávke energií priamo s dodávateľmi a bude platiť na základe faktúr vystavených na s.r.o.
Dôležité upozornenie na cenu prenájmu:Výška nájomného musí zodpovedať trhovej cene. Symbolické nájomné je možné len pri subjektoch, ktoré nie sú „závislé osoby“. V prípade prepojených osôb, ako je vaša s.r.o. a vy ako spoločník, je potrebné dodržať trhové ceny, aby sa predišlo dodatočnému zdaneniu rozdielu u prenajímateľa alebo nájomcu.
Práca z domu a daňové náklady
Podnikatelia pracujúci z domu často riešia uplatňovanie nákladov ako sú energie a internet do daňových nákladov. Hoci slovenská legislatíva nemá explicitnú úpravu pre „domácu kanceláriu“, základná definícia daňových nákladov umožňuje zahrnúť všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov.
Ako vyčísliť náklady na domácu kanceláriu?Najprirodzenejším kritériom je výmera pracovnej časti nehnuteľnosti a jej podiel na celkovej výmere. Pomer tejto plochy voči celej ploche nehnuteľnosti sa použije na uplatnenie pomernej časti nákladov (napr. nájom, vykurovanie). Niektoré energie, ako napr. voda, môžu byť sporné, najmä ak ide o byt.
Dôležité upozornenie:Rozdeliť si náklady a započítať ich do daňových nákladov môže len fyzická osoba ako živnostník alebo iná SZČO. Ak prejde na podnikanie formou vlastnej s.r.o., táto ako samostatný subjekt nemôže zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov spoločníka. V takom prípade je riešením prenájom nehnuteľnosti spoločníka spoločnosti.
Prenájom bytu na pracovné cesty
Ak SZČO, zamestnanec, spoločník eseročky alebo štatutár eseročky často cestuje na pracovné cesty mimo miesta svojho pravidelného výkonu práce a namiesto hotela si prenajíma byt, je to priechodné riešenie. Toto je vhodné najmä v situácii, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma od cudzej osoby.
Problémy v bytových domoch a ich riešenie
Vlastníctvo bytov v bytových domoch prináša so sebou aj potenciálne konflikty a problémy, najmä v súvislosti s prenájmom jednotlivých bytov.
Prenájom bez súhlasu spoločenstva
Otázka: Bývam v bytovom dome, kde sú štyri byty, všetky v súkromnom vlastníctve. Jeden vlastník svoj byt prenajal bez súhlasu spoločenstva. Ako mám postupovať, ak chcem získať informáciu o tom, čo je predmetom nájmu? Nájomca poškodzuje náš majetok a narušuje pokoj v bytovom dome.
Odpoveď: Pokiaľ ide o byty vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov, vlastník bytu má oprávnenie dať byt do nájmu inej osobe a na tento úkon nepotrebuje súhlas ostatných vlastníkov bytov. Ak máte zriadené spoločenstvo vlastníkov bytov, vlastník bytu je povinný v zmysle zákona oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. V prípade, ak nájomca poškodzuje majetok a narušuje pokoj v bytovom dome, je potrebné postupovať podľa interných pravidiel spoločenstva a v krajnom prípade, ak sa situácia nelepší, zvážiť právne kroky.
Krátkodobé prenájmy a ich dopady
Otázka: Sme spoločenstvo vlastníkov bytov. Pred niekoľkými rokmi si súkromná osoba zakúpila byt s cieľom podnikať a vytvorila z neho apartmán. Prenajíma ho na víkendy aj týždenné pobyty formou ubytovacích služieb. Na chodbe nášho podlažia je päť bytových jednotiek, pričom štyri sú obývané a v piatom sa striedajú klienti zo zahraničia i zo Slovenska. Postupne sa začali objavovať problémy a nastali krádeže na chodbe. Majiteľ bytu nerešpektuje upratovanie spoločných priestorov, keďže tam nebýva a kvôli upratovaniu sem chodiť nechce. To prinieslo ďalší konflikt. Potrebuje vlastník tohto bytu na prevádzkovanie svojich aktivít súhlas ostatných majiteľov na podlaží?
Odpoveď: Pokiaľ ide o prenájom bytov za účelom podnikania formou krátkodobého prenájmu, majiteľ bytu na to nepotrebuje súhlas od ostatných vlastníkov v dome. Má to však aj svoje obmedzenia. Ak by bol hluk z toho bytu v nočných hodinách, je potrebné zavolať políciu. Pokiaľ ide o upratovanie, majiteľ bytu by mal prispievať na upratovanie spoločných priestorov, ak to nechce robiť sám. Môžete zvážiť zmenu v interných pravidlách spoločenstva, ktoré by takéto situácie presnejšie upravili.
Upozornenie: Vlastník bytu, ktorý prenajíma byt formou krátkodobých ubytovacích služieb, by mal byť registrovaný ako podnikateľ. Tieto služby spadajú pod špecifické kategórie v rámci Klasifikácie ekonomických činností (SK NACE Rev. 2) a môžu podliehať rôznym daňovým a právnym pravidlám, vrátane DPH pri splnení určitých podmienok.
Krátkodobé prenájmy a Airbnb: Špecifické výzvy
V posledných rokoch sa výrazne rozšírila popularita krátkodobých prenájmov cez platformy ako Airbnb. Tento trend prináša nové príležitosti, ale aj špecifické výzvy pre prenajímateľov aj spoločenstvá vlastníkov.
Správa krátkodobých prenájmov
Spoločnosť ponúka aj komplexnú správu krátkodobého prenájmu nehnuteľnosti na Airbnb a ďalších platformách. Cieľom je maximálna transparentnosť a žiadne skryté poplatky. Služby sú poskytované bez viazanosti s 2-mesačnou výpovednou lehotou. Každú nehnuteľnosť berú ako vlastnú a náležite sa o ňu starajú.
Proces správy zahŕňa:
- Registráciu na dohodnutých platformách (Airbnb, Booking.com, VRBO a iné).
- Komunikáciu s hosťami pred, počas a po pobyte s priemernou dobou odpovede do 1 hodiny (štandardne do 5 minút).
- Nájdenie upratovača/ov a správu upratovania (cena za samostatné upratovanie je extra).
- Nájdenie najvýhodnejšieho riešenia opráv.
- Poistenie nehnuteľností do výšky 1 milióna eur.
- Nákup zásob bežnej spotreby (toaletný papier, kuchynské utierky, čistiace prostriedky a pod. - ceny tovaru sú extra).
- Prístup do administračného systému s možnosťou vidieť rezervácie, ceny, zárobky a možnosť rezervovať si nehnuteľnosť pre seba bezplatne.
- Prístup do platformy Airbnb ako majiteľ.
Inovácia v manažmente Airbnb: Elistra
Spoločnosť sa odlišuje od konkurencie využitím pokročilej technológie Elistra - Exponentially Learning Intelligence for Short Term Rental Automation. Ide o umelú inteligenciu, ktorá automatizuje krátkodobý prenájom a optimalizuje príjmy. Elistra denne analyzuje dáta z rôznych platforiem, sleduje cenovú fluktuáciu, vyťaženosť, počasie, udalosti a dokonca aj rôznu klientelu jednotlivých portálov. Vďaka tomu dokáže nastaviť optimálnu cenu za noc pre maximálny obrat. Garantované minimálne zvýšenie obratu oproti nastaveným cenám je 17%.
Výhody Elistry:
- Maximalizácia obratu a obsadenosti.
- Garantované zvýšenie obratu.
- Inteligentné oceňovanie na základe rozsiahlej analýzy dát.
- Znížená potreba rekonštrukcií vďaka hĺbkovému upratovaniu.
- Možnosť overenia kredibility nájomníkov pomocou softvérov.
- Výrazne vyššie zárobky v porovnaní s dlhodobým prenájmom alebo vlastným manažmentom Airbnb.
Vďaka kombinácii skúseností v IT a nehnuteľnostiach, ako aj pokročilých technológií, spoločnosť ponúka profesionálnu a efektívnu správu prenájmu nehnuteľností.
tags: #prenajom #nehnutelnosti #spolocnost