Dostupnosť bývania je dlhodobo palčivou témou nielen na Slovensku, ale aj v celej Európe. S cieľom riešiť túto situáciu sa viaceré politické strany vo svojich programoch zaviazali podporiť rozvoj nájomného bývania. V súčasnosti sa na Slovensku diskutuje o zmene podmienok pre získanie štátom podporovaného nájomného bytu, čo vyvoláva otázky a potrebu hlbšej odbornej diskusie. Cieľom tohto článku je detailne preskúmať navrhované zmeny, ich potenciálne dôsledky a porovnať ich s alternatívnymi formami bývania, najmä s hypotekárnym financovaním.
Koncept štátom podporovaného nájomného bývania: Vízie a realita
Deklarovaným cieľom štátom podporovaného nájomného bývania je zabezpečiť dostupné bývanie, ktoré by malo byť cenovo výhodnejšie ako bývanie financované prostredníctvom hypotéky. Uvažuje sa o výstavbe až 100 000 bytov, s ročným cieľom približne 15 000 bytov. Garantované nájomné by malo byť o 30 percent nižšie ako komerčné nájomné. Tento ambiciózny plán však naráža na množstvo otáznikov.
Jedným z hlavných bodov kritiky je spôsob určenia cieľovej skupiny a alokácie bytov. Ak má nárok na bývanie každý, kto spĺňa stanovené podmienky, a garantované nájomné je výrazne nižšie ako komerčné, otvára sa priestor pre masový dopyt. Logicky by sa celé obyvateľstvo mohlo uchádzať o tento typ bývania, čo by mohlo viesť k paradoxnej situácii, kde by nebol dostatok komerčných bytov na trhu. To by následne ovplyvnilo výpočet cien komerčného nájomného, od ktorého sa odvíja aj výška garantovaného nájmu. Preto je nevyhnutné dôkladne prediskutovať a transparentne stanoviť spôsob výpočtu garantovaných cien a cenové mapy, z ktorých sa vychádza.
Ďalšou zásadnou otázkou je, ako určiť tých "šťastlivcov", ktorí získajú byt v rámci limitovanej kapacity 100 000 bytov. Kto dostane prvý byt a kto posledný? Ak sa má stavať nájomné bývanie, je potrebné presne definovať cieľovú skupinu, počet bytov a ich lokalitu, a to všetko v rámci jasne definovaného harmonogramu. Po uvoľnení bytov ľuďmi, ktorí sa presťahujú do štátom podporovaných nájomných bytov, bude možné analyzovať dopad na trh s komerčným nájomným bývaním.
Finančné stimuly a ich adresáti
Navrhovaný model počíta s finančnými stimulmi, avšak otvorenou zostáva otázka, prečo by mali byť tieto stimuly určené len vybraným investičným fondom. Prečo by nemali mať nárok napríklad hocijaký developer, prenajímateľ bytu, alebo dokonca bežný občan, ktorý prenajíma byt? Alternatívnym prístupom by mohlo byť poskytnutie podpory každému s platnou nájomnou zmluvou. Takýto krok by motivoval nájomcov k vyžadovaniu zmlúv a prenajímateľov k ich dodržiavaniu a registrácii na Finančnej správe, čím by sa znížili daňové úniky. Zároveň by sa tým vytvoril dopyt, ktorý by prirodzene stimuloval developerov k výstavbe nájomných bytov.
Daňové aspekty a potenciálne riziká
Znížená DPH na 5 percent pre štátom podporované nájomné bývanie predstavuje ďalší sporný bod. V prípade, že developer prevádzkuje dva projekty - jeden v rámci schémy garantovaného nájomného a druhý komerčný - existuje riziko presúvania nákladov na projekt s nižšou DPH. Toto by mohlo viesť k značným daňovým únikom, čo je v priamom rozpore s úsilím znižovať daňovú medzeru. Stavebníctvo bolo v roku 2019 identifikované IFP ako sektor s najvyššou daňovou medzerou, pričom sa odhaduje únik až 50 percent DPH.
Garancie a dlhodobé záväzky
Ďalšou obavou sú nejasné garancie štátom podporovaného nájomného bývania. Otázka znie, či parlament naozaj udelí vláde "bianco zmenku" na schvaľovanie zmlúv, ktoré ich budú zaväzovať na 25 rokov dopredu.
Zmeny v zákone o kolektívnom investovaní a REIT-y
Účel zmien v zákone o kolektívnom investovaní zostáva nejasný. Navrhované zmeny, ktoré umožňujú investičnému fondu vstúpiť do realitnej spoločnosti bez majority hlasovacích práv, vyvolávajú pochybnosti. Finančné výhody, ktoré by mali byť garantované štátom a teda financované daňovými poplatníkmi, by sa mohli preniesť na súkromné subjekty bez adekvátnej kontroly, pričom štát by nehnuteľnosti ani nevlastnil. Navyše, navrhovaná štruktúra, kde by investičné fondy poskytovali pôžičky až do hodnoty nehnuteľností nevlastneným súkromným spoločnostiam, je podľa odborníkov právne problematická a na Slovensku prakticky nefunkčná.
Ako dobre investovať do nehnuteľností
Namiesto toho by bolo efektívnejšie zaviesť koncept REIT-ov (Real Estate Investment Trusts), ktoré úspešne fungujú v mnohých európskych krajinách aj v USA. REIT by mal formu obchodnej spoločnosti, napríklad akciovej spoločnosti, s príslušným prívlastkom, ktorý by mu prinášal výhody aj nevýhody. Tento koncept by mohol výrazne zjednodušiť a zatraktívniť investovanie do nehnuteľností a podporiť výstavbu nájomných bytov.
Finančné dopady a prepočty
Predkladatelia návrhu uvádzajú pozitívne finančné dopady, avšak predložené prepočty majú viaceré slabiny. Napríklad, započítanie DPH z titulu zvýšenej spotreby je problematické, keďže ľudia, ktorí sa presťahujú do nájomných bytov, neprestávajú platiť nájomné a energie, len menia formu bývania. Nie je teda možné hovoriť o novej spotrebe.
Podobne, započítanie dane z príjmu developerov vo výške 21 % je nereálne, keďže reálne platia v priemere len okolo 3,5 %. Taktiež predpoklad vzniku 1600 nových pracovných miest v súvislosti s výstavbou 10 000 bytov je otázny v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou, kde by sa jednalo skôr o presun pracovnej sily z iných pozícií.
Ďalším opomenutým faktorom je nárast cien stavebných materiálov a práce, ako aj nedostatok stavebných robotníkov. Tieto faktory môžu viesť k zvýšeniu nákladov na výstavbu alebo k meškaniu v projektoch, čo znamená, že plánovaný počet 15 000 bytov ročne nemusí byť reálne dosiahnuteľný.
Porovnanie hypotéky a nájmu: Kto na tom získa?
Argumentácia o výhodnosti nájomných bytov často zanedbáva podstatné rozdiely v porovnaní s hypotékou. Pri neschopnosti splácať hypotéku síce hrozí strata bytu, avšak pri neschopnosti splácať nájom o byt taktiež prídete. Rozdiel spočíva v tom, že pri hypotéke sa časť splátok premení na vlastníctvo a pri predaji bytu po splatení hypotéky sa pôvodnému majiteľovi vráti rozdiel medzi predajnou cenou a nesplatenou časťou hypotéky. Pri nájme všetky zaplatené peniaze "prepadnú".
Po splatení hypotéky sa majiteľ bytu stáva plnohodnotným vlastníkom a jeho mesačné výdavky klesnú. V prípade nájomného bývania sa nič také nestane a nájomca musí naďalej platiť za svoje bývanie. Toto môže mať negatívny dopad na finančnú situáciu v dôchodkovom veku.
Hypotéka predstavuje investíciu do majetku, ktorá umožňuje ľuďom postupne bohatnúť. Nájomné bývanie naopak vedie k tomu, že ľudia zostávajú dlhodobo finančne závislí a v konečnom dôsledku "chudobní". Spoločenská objednávka na nájomné byty tak môže byť skôr dôsledkom nevedomosti o dlhodobých dôsledkoch, než skutočnou potrebou.
Súčasný stav trhu s nehnuteľnosťami a hypotékami
Ceny nehnuteľností na Slovensku už rok klesajú, avšak mnohí s kúpou bytu váhajú kvôli obavám z rastu úrokových sadzieb hypoték. Podľa odhadov približne 90 percent záujemcov o kúpu vyčkáva na stabilizáciu alebo pokles úrokov. Centrálni bankári však upozorňujú, že návrat k nízkym sadzbám z minulosti je nepravdepodobný a "novým normálom" budú sadzby začínajúce sa na úrovni štyroch percent.
V Bratislave, kde sú najvyššie platy a najviac pracovných príležitostí, je bývanie najdrahšie. Napriek tomu dostupnosť bývania nie je podľa NBS "taká zlá, ako sa zdá". Priemerná cena novostavieb je o 45 percent vyššia ako cena bytov na sekundárnom trhu. Na získanie hypotéky na 30 rokov na najmenšie byty v Bratislave je potrebný čistý príjem aspoň 1 500 eur mesačne, a to aj so spoludlžníkom.
Prenájom bytu sa stáva zaujímavejšou alternatívou, keďže je momentálne lacnejší ako splácanie hypotéky vrátane energií. Priemerné nájomné za jednoizbový byt s energiami sa mimo centra pohybuje okolo 600 eur, avšak dajú sa nájsť aj lacnejšie ponuky.
Alternatívy a dlhodobé riešenia
Pre tých, ktorí nedokážu získať dostatočnú hypotéku, existujú alternatívy. Jednou z nich je využitie spotrebného úveru ako vlastných zdrojov, alebo založenie rodičovskej nehnuteľnosti. Pre mladých ľudí, ktorí si chcú našetriť vlastné zdroje na hypotéku, je potrebné pravidelne investovať značné sumy mesačne, pričom výška investícií závisí od vývoja cien akcií a nehnuteľností.
Možnosťou je aj bývanie v širšom okolí Bratislavy, kde sú ceny nehnuteľností výrazne nižšie. Hoci cestovanie prináša dodatočné náklady a čas, je to reálna možnosť, ako začať bývať a čakať na rast príjmu.
Model Nórska, ktorý ponúka hypotéky s 50-ročnou splatnosťou a možnosťou dedenia, predstavuje kompromis medzi hypotékou a nájmom. Tento prístup by mohol byť zaujímavou inšpiráciou pre Slovensko.
Prekážky v implementácii štátom podporovaného nájomného bývania
Napriek schváleniu zákona pred viac ako dvoma rokmi, štátom podporované nájomné bývanie na Slovensku stále naráža na prekážky. Európska komisia už druhý rok posudzuje, či je model s úľavami na DPH povolenou štátnou pomocou. Existuje riziko, že štátna pomoc by sa mohla rozšíriť aj na široké masy, nielen na znevýhodnené skupiny, čo by mohlo byť v rozpore s európskym právom.
Navyše, činnosť Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania je ochromená, keďže v jej predstavenstve chýba jeden člen, čo znemožňuje prijímanie dôležitých rozhodnutí. Nefunkčná webová stránka agentúry tiež neprispieva k transparentnosti.
Vláda sa momentálne sústreďuje skôr na pomoc so zvýšenými splátkami hypoték, než na riešenie bytovej otázky pre tých, ktorí hypotéku získať nemôžu. Plánuje sa síce zjednodušiť a spružniť 20 rokov fungujúci systém podpory obstarávania nájomných bytov a sociálneho bývania, avšak tento systém zatiaľ nerieši situáciu pre väčšinu domácností.
Záver
Otázka dostupného bývania je komplexná a vyžaduje si dôkladnú analýzu všetkých aspektov. Štátom podporované nájomné bývanie síce prináša potenciálne riešenie, avšak navrhovaný model naráža na množstvo otáznikov a rizík. Je nevyhnutné, aby sa k tomuto návrhu viedla široká odborná diskusia, ktorá zohľadní všetky finančné, právne a sociálne dôsledky. Zároveň je dôležité zvážiť alternatívne modely, ako napríklad REIT-y alebo dlhodobé hypotekárne programy, ktoré by mohli efektívnejšie a udržateľnejšie prispieť k riešeniu bytovej otázky na Slovensku.