Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza dynamickými zmenami, ktoré ovplyvňujú nielen možnosť nadobudnutia vlastného bývania, ale aj investičné príležitosti. V posledných rokoch sme svedkami neustáleho rastu cien bytov a rodinných domov, čo kladie nové výzvy pred jednotlivcov aj rodiny. Tento článok sa ponorí do aktuálnych trendov, analýz a možných scenárov, ktoré formujú slovenský realitný trh, s cieľom poskytnúť komplexný pohľad na bývanie a investovanie do nehnuteľností.
Prudký rast cien a jeho dôsledky
Realitný trh na Slovensku zažil v minulom roku výrazný rast cien rezidenčných nehnuteľností, ktorý dosiahol dvojciferné čísla. Tento trend sa predpokladá, že bude pokračovať aj v súčasnom období. Ceny bytov v roku 2025 medziročne vzrástli o 13,6 percenta, zatiaľ čo ceny rodinných domov zaznamenali nárast o 9,5 percenta. Tento „dvouciferný růst cen bytů“ priamo ovplyvňuje dostupnosť bývania, najmä vo veľkých mestách. Situácia na trhu s vlastnickým bydlením v Česku, ktorá je podobná, sa ako téma tlačí do popredia politických diskusií.
Vysoká poptávka, ktorá poháňa ceny bytov nahor, je jedným z primárnych faktorov tohto rastu. V poslednom období sa však objavujú analýzy, ktoré naznačujú, že byty už nemusia byť tak výnosné ako kedysi, a ich výnosnosť sa približuje k výnosom zo sporiacich účtov. Kto by nepoznal reálie českého nemovitostního trhu, bol by z neho asi celkom prekvapený. Ako je možné, že sú Česi ochotní investovať do nehnuteľností, ktoré už neprinášajú také atraktívne zisky?
Central Group, jeden z najväčších rezidenčných developerov, odložil o rok zahájenie všetkých svojich nových projektov, ktoré zahŕňali približne 1000 bytov. Dôvodom tohto rozhodnutia boli práve rastúce ceny, ktoré neumožňovali realizáciu projektov za pôvodne plánovaných podmienok.
Nedostatok výstavby a jeho vplyv na trh
Jedným z kľúčových problémov, ktoré prispievajú k rastu cien, je nedostatočná výstavba nových bytov, najmä tam, kde je najväčšia potreba. Mesto a obce na Slovensku, podobne ako v Česku, „rezignovaly na výstavbu a udržování vlastního bytového fondu“. Pokračuje privatizácia a bývanie sa stáva čoraz menej dostupným. Tento trend vedie k situácii, kedy je najviac nedostupné bývanie v Bratislave. Za priemernú mzdu si tu ľudia vedia pořídiť maximálne garsonku.
V Prahe sa v nedávnej dobe dokončilo či aktuálne stavalo 14,5 tisíc bytov, čo je približne pre 32 tisíc obyvateľov, vyplýva z analýzy Inštitútu plánovania a rozvoja. Hoci to znie ako značný počet, v kontexte rastúcej populácie a dopytu to nemusí byť dostatočné.
Zmena investičných stratégií: Od vlastníctva k prenájmu
V kontexte rastúcich cien a obmedzenej dostupnosti vlastného bývania sa menia aj investičné stratégie. Čoraz viac sa hovorí o tom, že „co když dává větší smysl nebýt vlastníkem bytu, ve kterém bydlíte, ale vlastníkem bytu, který vám vydělává“. Táto myšlienka oslovuje najmä mladšiu generáciu, ktorá má menej ako 36 rokov a uvažuje o alternatívnych spôsoboch investovania do nehnuteľností. Namiesto investície do bytu na vlastné bývanie, ktorá by zároveň predstavovala značnú finančnú záťaž, sa zameriavajú na kúpu bytu s cieľom jeho následného prenájmu a generovania pasívneho príjmu.
„Proč už bohatí tolik nefandí bytům?“ pýtajú sa v jednom z investičných podcastov. Táto otázka naznačuje, že aj medzi skúsenými investormi dochádza k prehodnocovaniu výhodnosti investícií do bytov v súčasnej situácii. Investičný podcast MoneyPenny sa zameral na otázku, ako investovať milión korún alebo dolárov tak, aby to bolo efektívne.
Vplyv geopolitických udalostí a inflácie
Hoci sa priame dopady vojny na Blízkom východe na ceny bytov v Dubaji nedajú priamo aplikovať na slovenský trh, globálne ekonomické a politické udalosti môžu mať nepriamy vplyv. Inflácia, ktorá bola v minulom roku na Slovensku predmetom analýz, mala uspokojivý výsledok. Už druhý rok po sebe inflácia začínala iba dvojkou, čo naznačuje stabilizáciu cien. Napriek tomu, dlhodobo rastúce ceny nehnuteľností predstavujú výzvu.
Dvouciferný rast cien bytov prinútil Národnú banku Slovenska (NBS) v svojej najnovšej makroekonomickej prognóze pristúpiť k „expertnému zásahu do modelu a navýšiť rast cien bytov pre…“. Tento krok naznačuje obavy centrálnej banky z možného prehrievania trhu a jeho vplyvu na finančnú stabilitu.
Radikálna myšlienka Viedne? Dostupné bývanie pre všetkých
Scenáre pre dostupnejšie bývanie
Vzhľadom na súčasnú situáciu sa hľadajú rôzne scenáre, ktoré by mohli viesť k dostupnejšiemu bývaniu. Jedným z nich je päť scenárov pre lacnejšie bývanie, ktoré boli prezentované v minulosti. Nové byty sú v súčasnosti drahšie oproti minulému roku o viac ako desatinu, ceny jednotiek v starších bytových domoch sú medziročne vyššie dokonca skoro o pätinu. Tento dlhodobý trend naznačuje potrebu systémových riešení.
Penta Real Estate získala povolenie na stavbu bytového domu v pražskej Petrské ulici namiesto bývalého prázdneho objektu, čo je príkladom snahy o rozširovanie bytovej ponuky. Napriek tomu, „bytová drahota neberie konca“. Na sklonku minulého roka oznámil Dušan Kunovský, majiteľ najväčšieho developera v metropole, plánované kroky týkajúce sa pražského realitného trhu, ktoré môžu mať vplyv aj na celkový trh s nehnuteľnosťami.
Podľa vládnych štatistík žije na Slovensku bez strechy nad hlavou či v úplne nevyhovujúcom bývaní vyše 160 tisíc ľudí. Strata dôstojného bývania je vážnym sociálnym problémom, ktorý si vyžaduje systémové riešenia na úrovni štátu aj samospráv.
Bývanie ako investícia: Nové perspektívy
V minulosti bolo bývanie často vnímané nielen ako základná potreba, ale aj ako bezpečná a výnosná investícia. „Pořídit si vlastní byt je ve většině evropských metropolí stále hůře splnitelný sen. Česko přitom patří z hlediska dostupnosti bydlení mezi…“, čo naznačuje, že Slovensko nie je v tomto smere výnimkou.
V kontexte rastúcich cien a potenciálnych zmien na trhu sa otvárajú nové otázky ohľadom budúcnosti bývania. Má zmysel čakať s nákupom bytu či domu? Rok 2025 bol opísaný ako „další výjimečný rok“ na trhu s nehnuteľnosťami, s rastúcimi cenami bytov a silnou dopytom vo veľkých mestách. Tento vývoj však zároveň prináša obavy z prehrievania trhu a potenciálnej cenovej korekcie v budúcnosti. Investori a budúci majitelia domov sa musia orientovať v komplexnom prostredí, kde sa prelínajú ekonomické faktory, demografické trendy a geopolitické vplyvy.
Je dôležité si uvedomiť, že situácia na trhu s nehnuteľnosťami je neustále sa meniaca. Analýzy ukazujú, že výnosy z prenájmu bytov klesajú, zatiaľ čo ceny nehnuteľností naďalej rastú. To môže viesť k premýšľaniu o alternatívnych investičných možnostiach, ktoré by mohli priniesť vyššiu návratnosť investícií. Napríklad, niektorí investori sa zameriavajú na investície do developerských projektov, do rekonštrukcie starších nehnuteľností s cieľom ich predaja za vyššiu cenu, alebo do iných foriem majetkových investícií, ktoré nie sú priamo viazané na bytové nehnuteľnosti.
„Zvrat v nefér byznysu s dluhy?“ - táto otázka, hoci sa v pôvodnom zadaní týkala iného kontextu, môže v širšom zmysle naznačovať potrebu transparentnejších a spravodlivejších podmienok aj na trhu s nehnuteľnosťami a súvisiacimi finančnými produktmi. Lenka M. zo Zlína sa rozhodla splatiť svoje pôžičky naraz po tom, čo začala slušne zarábať. Tento príklad ukazuje, ako zmena finančnej situácie jednotlivca môže ovplyvniť jeho prístup k dlhom a investíciám. V kontexte bývania to znamená, že s rastúcimi príjmami prichádza aj možnosť zvážiť rôzne scenáre financovania a investovania do nehnuteľností.
Na Slovensku je stále veľký potenciál pre rozvoj trhu s nájomným bývaním, ktoré by mohlo byť atraktívnou alternatívou pre tých, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť vlastný byt. Podpora výstavby nájomných domov zo strany štátu a samospráv, ako aj zatraktívnenie podmienok pre súkromných investorov, by mohli prispieť k zlepšeniu situácie. Okrem toho, je dôležité podporovať finančnú gramotnosť obyvateľstva, aby sa ľudia mohli informovane rozhodovať o svojich investíciách a spôsoboch financovania bývania.
tags: #hospodarske #noviny #byvanie