Vzťahy sa menia a s nimi sa menia aj majetkové pomery. Keď sa pár rozhodne žiť spolu bez manželstva, alebo keď sa manželstvo ocitne v kríze, otázka vlastníctva nehnuteľností, najmä tých získaných darovaním, sa stáva kľúčovou. Tento článok sa zaoberá komplikovanými právnymi aspektmi darovania nehnuteľností v kontexte rozchodu alebo rozvodu, s osobitným zameraním na Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho výnimky.
Spoločné bývanie bez manželstva a právne ošetrenie
Situácia, keď pár žije v jednej domácnosti, má spoločné dieťa, ale nie je zosobášený, prináša špecifické výzvy pri nadobúdaní majetku. V prípade hypotekárneho úveru poskytnutého len na meno jedného partnera, zatiaľ čo druhý prispieva na splácanie a chod domácnosti rovnakým dielom, je prirodzenou obavou zabezpečenie bývania pre nezosobášeného partnera v prípade rozchodu.
Bankové inštitúcie môžu navrhnúť rôzne riešenia, avšak je dôležité pochopiť ich dôsledky. Zápis nezosobášeného partnera do úverovej zmluvy s podmienkou vecného bremena môže byť komplikovaný, najmä ak tento partner nemá dostatočný preukázateľný príjem, napríklad počas materskej dovolenky. Banka môže požadovať dokladovanie príjmu, čo môže byť pre partnera na materskej dovolenke prekážkou.
Navrhované riešenie v podobe spísania zmluvy s právnikom, ktorá by potvrdzovala spoločné nadobudnutie nehnuteľnosti, môže vzbudzovať obavy o jej platnosť pred súdom v prípade rozchodu. V slovenskom právnom poriadku sú preukázateľne záväzné výpisy z listov vlastníctva z katastra nehnuteľností. Možnosť preukázať vlastníctvo k nehnuteľnosti len na základe spomínaného dokladu od právnika, ktorý by potvrdzoval spoločné nadobudnutie, sa považuje za málo pravdepodobnú. Na zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností je nevyhnutný prevod vlastníckeho práva prostredníctvom darovacej alebo kúpnej zmluvy. Bez takéhoto právneho úkonu nebude nezosobášený partner zapísaný na liste vlastníctva, a teda nebude právne uznaný ako spoluvlastník.
Darovanie nehnuteľnosti a jeho právne dôsledky
Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností. V prípade, že jeden partner chce previesť časť svojho vlastníctva na druhého partnera, je nevyhnutné spísať darovaciu zmluvu. Na základe tejto zmluvy kataster zapíše oboch partnerov ako vlastníkov nehnuteľnosti v určenom podiele.
Dôležité je rozlišovať medzi darovaním počas manželstva a pred ním. Majetok nadobudnutý darom počas manželstva, pokiaľ darovacia zmluva neurčí inak, nie je súčasťou Bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Patrí do výlučného vlastníctva obdarovaného manžela. Tento princíp vyplýva zo § 143 Občianskeho zákonníka, ktorý explicitne vylučuje veci nadobudnuté darom z BSM. Preto, ak jeden z manželov dostane darom nehnuteľnosť, tento majetok nie je predmetom vyporiadania BSM v prípade rozvodu.
Darovanie majetku v rámci BSM
Situácia sa mení, ak manželia chcú darovať majetok, ktorý spadá do BSM, napríklad spoločný rodinný dom. Pokiaľ BSM ešte trvá, ani jeden z manželov nemôže samostatne disponovať so svojím "podielom", pretože tento podiel je len ideálny a vzniká až zánikom BSM. Na nakladanie s nehnuteľnosťou v BSM je potrebný súhlas oboch manželov. Darovaciu zmluvu musia uzatvoriť obaja ako darcovia. Obdarovanými môžu byť napríklad ich deti, pričom v zmluve sa určí, aký podiel na nehnuteľnosti každé dieťa nadobudne.
Ak by manželia chceli, aby každé dieťa dostalo konkrétnu polovicu z majetku v BSM, odporúča sa najskôr BSM zrušiť a vyporiadať. Toto vyporiadanie môže byť realizované dohodou o vyporiadaní BSM, kde si manželia rozdelia majetok na ideálne polovice. Následne môže každý z nich darovať svoju polovicu konkrétnemu dieťaťu. Tento postup je však administratívne náročnejší a vyžaduje splnenie zákonných podmienok na zrušenie BSM aj počas trvania manželstva.
Ako funguje bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)? #01
Vplyv manželstva na vlastnícke práva
Otázka, či má ešte význam sa vydať, pokiaľ ide o majetkové záležitosti a darované nehnuteľnosti, je relevantná. Ako už bolo spomenuté, majetok nadobudnutý darom počas manželstva patrí do výlučného vlastníctva obdarovaného manžela a nie do BSM. Preto, aj keď sa pár zosobáši, darovaný majetok obvykle nezmení svoj právny režim a nebude automaticky patriť do spoločného majetku manželov.
Je však dôležité rozlišovať medzi darovaním majetku jednému z manželov a nadobudnutím majetku spoločne oboma manželmi počas manželstva. V prípade, že jeden z manželov nadobudne majetok (napríklad dom) darom počas manželstva, tento majetok zostáva jeho výlučným vlastníctvom. Ak však napríklad počas manželstva dôjde k investíciám zo spoločných prostriedkov do tejto nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcie, splácanie hypotéky zo spoločných peňazí), druhý manžel môže mať nárok na náhradu týchto investícií pri vyporiadaní BSM.
Investície do darovaného majetku a ich vyporiadanie
Ak obdarovaný manžel počas manželstva investuje spoločné prostriedky do nehnuteľnosti, ktorá je v jeho výlučnom vlastníctve, tieto investície sa stávajú predmetom vyporiadania BSM v prípade rozvodu. Občiansky zákonník v § 150 uvádza, že pri vyporiadaní sa vychádza z rovnakých podielov oboch manželov a každý z nich je oprávnený požadovať úhradu toho, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Prihliada sa tiež na potreby maloletých detí a na zásluhy oboch manželov pri nadobúdaní a udržiavaní spoločných vecí.
V prípade, že by napríklad manžel investoval spoločné prostriedky do domu, ktorý nadobudol darom, v rámci vyporiadania BSM môže požadovať náhradu polovice týchto investícií. Dôležité je zhromaždiť dôkazy o výške a charaktere týchto spoločných investícií.
Právne dôsledky darovania pozemku a stavby domu
V prípade, že jeden z manželov obdrží darom pozemok a na ňom sa počas manželstva stavia dom, situácia sa môže skomplikovať. Ak bol pozemok darovaný len jednému z manželov, stáva sa jeho výlučným vlastníctvom. Stavba postavená na tomto pozemku počas manželstva, ak bola financovaná zo spoločných prostriedkov patriacich do BSM, môže byť predmetom vyporiadania.
Ak sa manželia rozhodnú, že novostavba bude v spoločnom bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, je potrebné tento zámer patrične právne ošetriť. Môže to zahŕňať napríklad aj prevod podielu na pozemku na druhého manžela, aby pozemok a stavba mali rovnaký režim vlastníckeho práva. V opačnom prípade, ak pozemok zostane vo výlučnom vlastníctve jedného manžela a stavba bude v BSM, môžu nastať komplikácie, napríklad pri dedení.
Odvolanie daru a jeho obmedzenia
Darcovi sa všeobecne nepriznáva právo na odvolanie daru. Občiansky zákonník v § 630 uvádza, že darca sa môže domáhať vrátenia daru iba v prípade, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny takým spôsobom, že tým vážne porušuje dobré mravy. Samotný fakt rozvodu manželstva nie je dôvodom na odvolanie daru. Na to, aby darca mohol úspešne požiadať o vrátenie daru, musí preukázať vážne porušenie dobrých mravov zo strany obdarovaného, napríklad neposkytnutie potrebnej pomoci v starobe alebo chorobe.
Darovanie nehnuteľnosti deťom
Pri darovaní nehnuteľnosti deťom je dôležité zvážiť, či sa daruje majetok, ktorý je v BSM, alebo majetok vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov. Ak je majetok v BSM, ako bolo spomenuté, obaja manželia musia vystupovať ako darcovia. Ak je majetok vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, tento manžel môže tento majetok darovať deťom bez súhlasu druhého manžela.
V prípade, ak syn dostane dom darom pred manželstvom, ale počas manželstva s manželkou dom prerába alebo opravujú spoločne, manželka by pri rozvode mala nárok na vrátenie jednej polovice vložených investícií počas trvania manželstva. Samotný darovaný dom by zostal vo výlučnom vlastníctve syna, pokiaľ by syn svojej manželke nepodľaroval podiel na dome.
Záver
Problematika darovania nehnuteľností a jej vplyv na majetkové vzťahy, najmä v kontexte rozchodu alebo rozvodu, je komplexná. Kľúčové je pochopiť rozdiel medzi majetkom v BSM a výlučným vlastníctvom, ako aj dôsledky darovania počas manželstva. Vždy je vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s právnikom, aby boli právne kroky vykonané správne a aby boli minimalizované potenciálne riziká a nejasnosti v budúcnosti.