Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade a živnosť
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy a ako podať?
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok, v ktorom jeho zdaniteľné príjmy presiahli zákonom stanovenú hranicu. Pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90 €. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. v špecifických prípadoch.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 €. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 €. Následne si môže odpočítať preukázateľné výdavky. Ak by boli výdavky 2 000 €, zdaniteľný príjem by bol 4 100 € (6 600 - 500 - 2 000). Tento príjem by sa potom zdaňoval sadzbou 19 %.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 €, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 €. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 €. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 € je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (7440-500 = 6940, čo je 100% príjmu), pomer na krátenie výdavkov je 1:1. Teda výdavky ostávajú 2 250 €. Zdaniteľný základ dane je 6940 - 2250 = 4690 €.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.
Zmluva o nájme: Kľúčový dokument
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. V takom prípade sa príjmy z prenájmu považujú za príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri podnikaní si môžete uplatniť buď preukázateľné výdavky, alebo výdavky percentom z príjmov (paušálne výdavky). V prípade paušálnych výdavkov je to 60 % z príjmov, maximálne však do výšky 20 000 €. Ak prenajímate byt cez platformy ako Airbnb a zároveň poskytujete služby ako upratovanie či výmenu bielizne, ide už o podnikanie na živnosť. V takom prípade sa uplatňujú iné daňovo-odvodové pravidlá, vrátane možného platenia zdravotných a sociálnych odvodov.
Príklady z praxe
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 €. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho celkový zdaniteľný príjem (po odpočítaní oslobodenia a výdavkov, ak by boli) nepresiahol hranicu pre povinné podanie daňového priznania (2 876,90 €).
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (5 000 + 1 050), má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½ (3 720 € na jedného). Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 € (3 720 - 500).
Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti
Z pohľadu dane z príjmu je dôležité vedieť, aké výdavky si možno pri prenájme uplatniť a za akých podmienok. V nasledujúcich častiach sa pozrieme na rozdiely v daňovej uznateľnosti výdavkov v závislosti od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.
Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku
Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Sem patria napríklad energie (voda, teplo, elektrina, plyn), použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky a internet. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, pokiaľ je uvedené v nájomnej zmluve.
Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takomto prípade si môžete do nákladov pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.
- Poistenie nehnuteľnosti: Kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe.
- Poistenie domácnosti: Vzťahuje sa na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
- Zodpovednosť voči nájomníkovi a tretím osobám: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu.
Ak máte byt či dom zaradený do obchodného majetku, poistenie môžete uplatniť ako daňovo uznateľný výdavok.
Časté otázky a odpovede
Otázka: Musím sa registrovať na daňovom úrade, ak prenajímam len jednu izbu v byte?Odpoveď: Ak prenajímate časť bytu, ktorá nepredstavuje samostatnú bytovú jednotku a neplní funkciu samostatného bývania, nemusíte sa registrovať na daňovom úrade. Ak však prenajímaná časť spĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona, registračná povinnosť platí.
Otázka: Môžem si pri prenájme nehnuteľnosti uplatniť paušálne výdavky?Odpoveď: Paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov (max. 20 000 €) si môžete uplatniť len v prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť ako podnikateľ (na základe živnostenského listu) a poskytujete aj doplnkové služby hotelového typu. Pri prenájme bez živnostenského listu si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky.
Otázka: Ak mám príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, môžem si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka?Odpoveď: Nie, nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manžela/manželku si môžete uplatniť len od tzv. aktívnych príjmov (zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti), nie od pasívnych príjmov z prenájmu.
Otázka: Ak byt prenajímam spolu s manželkou a máme ho v bezpodielovom spoluvlastníctve, máme každý nárok na vlastné oslobodenie 500 €?Odpoveď: Áno, ak si príjem z prenájmu rozdelíte v nájomnej zmluve alebo inom dohode, každý z vás si môže uplatniť samostatné oslobodenie vo výške 500 €. Rovnakým pomerom si rozdelíte aj daňové výdavky.
tags: #dan #prenajom #nehnutelnosti