Darovaná nehnuteľnosť a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: komplexný sprievodca

Vzťahy medzi manželmi a ich majetkom sú často prepletené komplexnými právnymi otázkami, najmä ak ide o nehnuteľnosti. Jednou z takýchto oblastí, ktorá vyvoláva časté otázky, je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho interakcia s darovanými nehnuteľnosťami. Tento článok sa detailne venuje problematike darovania nehnuteľností do BSM, ako aj predaja nehnuteľností patriacich do BSM, pričom sa opiera o platnú legislatívu a praktické príklady.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov: Základné princípy

Občiansky zákonník definuje bezpodielové spoluvlastníctvo manželov ako stav, kedy všetko, čo nadobudne niektorý z manželov počas trvania manželstva, sa stáva predmetom spoločného vlastníctva oboch manželov. Toto spoločné vlastníctvo však nie je absolútne a existujú výnimky. Medzi ne patria napríklad veci, ktoré jeden z manželov získal dedičstvom alebo darom. Taktiež veci, ktoré slúžia výlučne osobnej alebo pracovnej potrebe jedného z manželov, alebo veci vydané v rámci reštitúcie pred uzavretím manželstva, nespadajú do BSM.

Je dôležité rozlišovať medzi majetkom nadobudnutým počas manželstva a majetkom nadobudnutým pred manželstvom. Majetok vlastnený jedným z manželov pred uzatvorením manželstva zostáva jeho výlučným vlastníctvom a nepatrí do BSM.

Výnimky z BSM pri darovaní a dedení

Kľúčovou výnimkou z pravidla o BSM sú veci nadobudnuté darom alebo dedičstvom. Ak jeden z manželov získa nehnuteľnosť darom alebo dedičstvom počas trvania manželstva, táto nehnuteľnosť sa stáva jeho výlučným vlastníctvom, pokiaľ darovacia zmluva alebo závet neurčia inak. Napríklad, ak manželka zdedí rodinný dom po svojich rodičoch, tento dom nie je súčasťou BSM. V takom prípade manžel nepotrebuje súhlas manželky na nakladanie s týmto majetkom.

Avšak, situácia sa mení, ak dedičstvo alebo dar nadobúdajú obaja manželia. V takom prípade, podľa § 143 Občianskeho zákonníka, takto získaný majetok nie je predmetom ich bezpodielového spoluvlastníctva, ale stáva sa podielovým spoluvlastníctvom manželov. Teda každý z nich vlastní ideálnu polovicu nehnuteľnosti.

Darovanie nehnuteľnosti a BSM

Právne úkony týkajúce sa nehnuteľností, ktoré patria do BSM, sú špecifické. Občiansky zákonník hovorí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať ktorýkoľvek z manželov. Avšak v iných záležitostiach, ktoré majú významnejší dopad na spoločný majetok, je potrebný súhlas oboch manželov.

Darovanie nehnuteľnosti jednému z manželov

Ak jeden z manželov chce darovať nehnuteľnosť patriacu do jeho výlučného vlastníctva druhému manželovi, nie je potrebný súhlas druhého manžela, pretože celá nehnuteľnosť je už v jeho vlastníctve a darovaním sa len mení jej právny režim. Napríklad, ak manžel zdedil rodinný dom, môže ho darovať svojej manželke. Táto darovacia zmluva musí mať písomnú formu a podpis darcu musí byť úradne overený. Po zápise do katastra nehnuteľností sa dom stane výlučným vlastníctvom manželky.

Darovanie nehnuteľnosti obom manželom

V prípade, ak synovec manželky chce darovať svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti jemu a jeho manželke, je táto situácia právne možná. Hoci sa v literatúre často stretávame s darovaním v jednotnom čísle (jednému z manželov), Občiansky zákonník nebráni tomu, aby bol darovaný spoluvlastnícky podiel obom manželom súčasne. V takom prípade by sa nehnuteľnosť stala podielovým spoluvlastníctvom manželov.

Darovanie majetku v BSM

Súčasné darovanie majetku patriaceho do BSM je komplexnejšie. Pokiaľ BSM ešte trvá, ani jeden z manželov nemôže samostatne nakladať so svojím "podielom", pretože podiel na BSM je len ideálny a vzniká až zánikom BSM. To znamená, že počas trvania BSM nemôžete samostatne darovať "svoju polovicu" jednotlivým deťom. S nehnuteľnosťou v BSM môžu manželia nakladať len spoločne, teda darovaciu zmluvu musia uzatvoriť obaja ako darcovia. Obdarovanými môžu byť obe deti a v zmluve sa určí, aký podiel na nehnuteľnosti každé dieťa nadobudne.

Ak by ste chceli, aby každé dieťa dostalo konkrétnu polovicu, odporúča sa najskôr BSM zrušiť a vyporiadať podľa zákonných podmienok (napríklad dohodou o vyporiadaní BSM, kde si rozdelíte dom na ideálne polovice). Následne môže každý z vás darovať svoju polovicu konkrétnemu dieťaťu. Tento postup je však administratívne náročný.

Predaj nehnuteľnosti v BSM a daňové dôsledky

Predaj nehnuteľnosti, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, má svoje špecifické daňové dôsledky, ktoré závisia od toho, či bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

Nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku

Ak nehnuteľnosť patriaca do BSM nebola nikdy zaradená v obchodnom majetku ani jedného z manželov, príjem z jej predaja sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere (teda 50:50), ak sa manželia nedohodnú inak. Táto dohoda o inom pomere zahrnovania príjmov musí byť zrejmá, napríklad z daňového priznania. V prípade, ak sa manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane len jeden z nich.

• Príklad: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do BSM v roku 2021 kúpou za 110 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 190 000 eur. Ak sa nedohodnú inak, príjem z predaja (190 000 eur) sa zahrnie do základu dane každého z nich v polovičnej výške, teda 95 000 eur. Ak sa dohodnú, môže napríklad celých 190 000 eur zahrnúť do základu dane len manželka.

Nehnuteľnosť bola v obchodnom majetku

Situácia sa komplikuje, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

• Jeden z manželov mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.

  • Príklad: Manželia vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívajú na podnikanie v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Keďže nehnuteľnosť bola v čase predaja zahrnutá do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov.

• Obaja manželia využívajú nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Pri predaji nehnuteľnosti v BSM, ktorá je zahrnutá do obchodného majetku a ktorú obaja manželia využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.

  • Príklad: Manželia v roku 2022 zaradili do obchodného majetku nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívali na podnikanie v rovnakom pomere. V roku 2025 ju vyradili z obchodného majetku a následne predali. Keďže neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Príjem sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom nehnuteľnosť využívali pri svojej činnosti, teda v tomto prípade 50:50.

Doba vlastníctva pri predaji nehnuteľnosti po zániku BSM

Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151 Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

• Príklad: Manželia nadobudli v marci 2011 do BSM byt. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Keďže od roku 2011 do roku 2025 uplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja bytu je oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.

Špecifické situácie a výpočty

Dedičstvo a kúpa

V prípade, ak daňovník nadobudne časť nehnuteľnosti kúpou a časť dedením, pri vyčíslovaní daňových výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť pomernú časť z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní nehnuteľnosti kúpou a pomernú časť z ceny určenej v dedičskom konaní.

• Príklad: Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Jej podiel na byte zdedil manžel (3/4) a dcéra (1/4). V roku 2025 byt predali za cenu, ktorá bola v dedičskom konaní stanovená na 150 000 eur. Manžel ako daňovník si môže do daňových výdavkov zahrnúť:
  • 1/2 z kúpnej ceny bytu (nadobudnutého kúpou v BSM): 1/2 z 140 000 eur = 70 000 eur.
  • 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve (dedičský podiel na byte): 1/4 zo 150 000 eur = 37 500 eur.
  • Celkové daňové výdavky manžela sú 70 000 eur + 37 500 eur = 107 500 eur.

Prevody vlastníckeho práva a právne úkony

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, sa musí vykonávať podľa pravidiel Občianskeho zákonníka. V prípade, že manželia vystupujú spoločne a vyžaduje sa podpis oboch, nemusia byť pri podpise prítomní súčasne, v prípade, že jeden z manželov udelí súhlas druhému.

Darovanie podielu na nehnuteľnosti

Ak manžel chce darovať svoj podiel na nehnuteľnosti manželke, je potrebné uzatvoriť darovaciu zmluvu v písomnej forme s úradne overenými podpismi. V zmluve je dôležité presne špecifikovať, že ide o darovanie podielu na nehnuteľnosti. Pokiaľ na nehnuteľnosti viazne vecné bremeno, napríklad doživotné užívanie, jeho existencia nespôsobuje nemožnosť prevodu, ale ostáva zachované pre oprávneného z vecného bremena aj po prevode vlastníctva.

Zrušenie a vyporiadanie BSM

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov zaniká rozvodom manželstva. Po rozvode nadobúdajú manželia majetok do svojho osobného výlučného vlastníctva. S rozvodom však prichádza aj vysporiadanie majetku nadobudnutého počas manželstva. Toto vysporiadanie je možné uskutočniť písomnou dohodou, pričom pri nehnuteľnostiach musí byť táto dohoda vložená do katastra nehnuteľností. Ak sa manželia nedokážu dohodnúť, o vysporiadaní rozhodne súd.

Je tiež možné zrušiť BSM aj počas trvania manželstva, napríklad na základe rozhodnutia súdu, ak existujú vážne dôvody. Následne sa majetok vysporiada.

Časté otázky a riešenia

Partner nie je manžel, ale chcete si ošetriť vlastníctvo

Ak žijete s partnerom v jednej domácnosti, máte spoločné dieťa, ale nie ste manželia, situácia s nadobúdaním nehnuteľnosti je iná. Banky pri poskytovaní hypotéky pre mladých často vyžadujú, aby boli obaja partneri zapísaní v úverovej zmluve, čo môže byť komplikované, ak je jeden z partnerov na materskej dovolenke.

V takom prípade, aby ste si ošetrili vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je nevyhnutné, aby vám priateľ buď daroval polovicu nehnuteľnosti, alebo ju predal. Na základe darovacej alebo kúpnej zmluvy bude následne kataster nehnuteľností zapíše aj vás ako spoluvlastníka. Spísanie zmluvy s právnikom o tom, že ste nehnuteľnosť nadobudli spoločne, bez zápisu do listu vlastníctva, nie je dostatočné pre právne orgány. V právnom poriadku SR sú záväzné údaje zapísané v katastri nehnuteľností.

Darovanie medzi manželmi a BSM

Pokiaľ ide o darovanie medzi manželmi, je dôležité rozlišovať, či ide o majetok patriaci do BSM, alebo o výlučný majetok jedného z manželov. Ako už bolo spomenuté, veci nadobudnuté darom alebo dedičstvom počas manželstva sú z BSM vylúčené a stávajú sa výlučným vlastníctvom toho manžela, ktorému boli darované alebo zdedené. Manželom nie je možné darovať vec do BSM v tom zmysle, že by sa stala súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva.

Poznámka: Tento článok poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza odbornú právnu radu. V konkrétnych prípadoch je vždy potrebné obrátiť sa na advokáta alebo notára.

tags: #darovana #nehnutelnost #a #bsm