Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohé fyzické osoby, vrátane dôchodcov, významný zdroj príjmov. Je kľúčové pochopiť daňové implikácie spojené s touto činnosťou, aby sa predišlo neskorším komplikáciám s daňovým úradom. V drvivej väčšine prípadov, ak prenajímateľ prenajíma svoje nehnuteľnosti ako bežná fyzická osoba (nie firma), dosahuje príjmy podľa $\S 6$ ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s $\S 663$ a nasl. Občianskeho zákonníka).
Klasifikácia príjmov z prenájmu a hranica pre živnostenské oprávnenie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v $\S 6$ ods. 1 (príjmy z podnikania) a v $\S 5$ zákona o dani z príjmov. Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu.
Zásadný rozdiel nastáva vtedy, ak prenajímateľ poskytuje k prenájmu aj ďalšie služby. Otázka č. sa týka situácie, kedy daňovník prenajíma byt a okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. V takom prípade sa takýto prenájom považuje za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v $\S 6$ ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, na čo musí mať daňovník živnostenské oprávnenie. Za základné služby, ktorých poskytnutie zvyčajne nevedie k prekvalifikovaniu príjmu na živnosť, možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Ak by daňovník prenajímal nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahoval príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu naďalej podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ak by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť (napr. ak by bol v živnostenskom oprávnení), potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v $\S 6$ ods. 1 zákona o dani z príjmov.
Príležitostné poskytovanie ubytovania, napríklad na základe Airbnb a podobne, ktoré je krátkodobé, teda prechodné ubytovanie, a kde prenajímateľ poskytuje aj základné služby, môže byť taktiež považované za živnosť. Pri tomto type ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.
Povinnosť registrácie na daňovom úrade
Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku (napr. prenajímanie steny rodinného domu na reklamné účely). Povinnosť registrácie má v zmysle $\S 49a$ ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Kedy je nutné podať daňové priznanie a aké sú limity
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura.
Dôchodca nemusí myslieť na daňové priznanie, ak jeho celkové príjmy za minulý rok neprekročili sumu 1 915,01 eura. Neplatí to v situácii, ak si uplatňuje daňový bonus, prípadne ak požiada zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Ak však príjem seniora presiahne túto hranicu, platí daň z celého príjmu.
Ak prenajímateľ za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobil vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemá. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa $\S 6$ ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa $\S 6$ ods. 3 sú považované za tzv. pasívne príjmy. Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti ($\S 5$ zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti ($\S 6$ ods. 1 a 2 zákona).
Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j. daňovník nemôže vykázať daňovú stratu.
Oslobodenie od dane z prenájmu
Daňovník môže využiť oslobodenie od dane v sume 500 eur na jedno zdaňovacie obdobie. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa $\S 6$ ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.
Príklad: Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 - 500), t. j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 1 500 eur.
Príklad s aktívnymi príjmami: Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 2 876,90 eura, vzniká mu povinnosť podať daňové priznanie.
Oslobodenie od daní môžu využiť aj penzisti, ktorí prenajímajú byt či dom. Ak byt prenajímajú manželia, môžu si príjem rozdeliť a každý z nich si tak odráta nezdaniteľnú sumu 500 eur. Keď ani jednému nezostane po odpočítaní tejto sumy viac než 1 915,01 eura, dani sa môžu vyhnúť. Znamená to, že manželia môžu v hrubom za rok na prenájme zarobiť až 4 803,34 eura a tento príjem nemusia vôbec zdaniť.
Vyhlásenie na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (SK)
Uplatňovanie daňových výdavkov a evidencia
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa $\S 6$ ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník si uplatňuje len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno).
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Konkrétne daňové výdavky pri prenájme bez živnosti: Ak nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr.:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. výdavky na technické zhodnotenie (napr. výdavky na jej opravy a udržiavanie - toto je v rozpore s predchádzajúcim bodom, preto je potrebné striktne rozlišovať medzi bežnou údržbou a technickým zhodnotením, ktoré sa odpisuje, ak je nehnuteľnosť v obchodnom majetku).
Krátenie výdavkov pri oslobodení príjmu
Ak sa uplatní oslobodenie od dane vo výške 500 eur, musí sa rovnakým pomerom „krátiť“ aj uplatnenie preukázateľných daňových výdavkov.
Príklad s krátením výdavkov: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájom boli 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 6 940 € (7 440 - 500). Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu je $(7440 - 500) / 7440 \approx 0.933$. Upravené daňové výdavky by boli $2250 \times (6940 / 7440) \approx 2095.5$ eur. Pre zjednodušenie v kontexte poskytnutých dát: Ak daňovník dosiahol príjem 5 400 € a výdavky 2 400 €, zdaniteľný príjem je 4 900 € (5 400 - 500). Preukázateľné daňové výdavky sa musia zistiť rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu. Prepočítané daňové výdavky z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1.
Daňové priznanie a účtovanie
Daňovník je fyzická osoba (FO) nepodnikateľ prenajala byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretia nájomnej zmluvy vymedzenej podľa $\S 663$ a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 (v DPFOB za rok 2025 na riadok č. 40:60 - tento údaj zrejme odkazuje na pomer, ak nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, napr. v prípade spoluvlastníctva).
Daňovník s príjmami z prenájmu podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov sa môže rozhodnúť, či bude účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva, ak to ustanovuje $\S 6$ ods. 13 zákona o dani z príjmov. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.
Lehota na podanie daňového priznania
Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. nasledujúceho roka alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. nasledujúceho roka.
Príklad s lehotou: Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026.
Ak daňovník dosiahol len príjmy z prenájmu a tie nepresiahli hranicu pre povinnosť podať priznanie (2 876,90 €), potom nemá povinnosť podávať daňové priznanie. V takom prípade môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti, ak takéto príjmy má.
Osobitné situácie dôchodcov a manželov
Poberanie starobného dôchodku alebo invalidného dôchodku neovplyvňuje samotný spôsob zdanenia príjmov z prenájmu, ale má vplyv na celkovú povinnosť podať daňové priznanie. Príjmy z dôchodkov sú totiž oslobodené od dane z príjmov a do celkových zdaniteľných príjmov sa nezahŕňajú.
Spoluvlastníctvo manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú (napr. v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší). Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.
Príklad spoluvlastníctva s dôchodkom: Manželia dôchodcovia v roku 2025 prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjem 5 400 eur. Rozdelili si príjmy rovným dielom, každý po 2 700 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 2 200 eur. Keďže nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie, pretože ich zdaniteľný príjem (2 200 €) nepresahuje limit 2 876,90 eura.
Príklad s aktívnymi príjmami manželov: Manželia prenajímali v roku 2025 byt v BSM, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky predstavujú sumu 3 840 eur. Dohodli sa, že príjem si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½ (3 720 eur). Každý si uplatní oslobodenie 500 eur. Každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (3 720 - 500). Ak obaja manželia dosiahli aj iné zdaniteľné príjmy, ktoré presiahli hranicu 2 876,90 eura, obaja musia podať daňové priznanie a v ňom uviesť upravený zdaniteľný príjem z prenájmu a rovnako upravené výdavky.
Príklad rozdelenia príjmu pre optimalizáciu: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, z čoho dosiahli príjem 3 200 eur. Rozhodli sa rozdeliť príjem na manželku vo výške 2 700 eur a na manžela vo výške 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemusí podávať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania. Manželka príjem 2 700 eur zníži o oslobodených 500 eur, čím jej ostane zdaniteľný príjem 2 200 eur. Ak manželka nemá iné zdaniteľné príjmy presahujúce limit, nemusí podávať priznanie.
Kaucia (zábezpeka) a jej daňové posúdenie
Otázka týkajúca sa kaucie (zábezpeky) je dôležitá pre správne určenie zdaniteľného príjmu. Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku).
Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Pokiaľ prenajímateľ kauciu nepoužije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi (napr. dlžné nájomné alebo škody), a na konci nájmu ju vráti, takáto suma nebude vôbec podliehať zdaneniu, pretože nejde o príjem, ale o finančnú zábezpeku.
Príklad s kauciou: Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Nájomca mu uhradil 2 000 eur kauciu (depozit). Ak prenajímateľ kauciu nepoužije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi, nebude zdaniteľná.
Daňová evidencia a softvérové nástroje
Daňovník s príjmami z prenájmu podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov potrebuje viesť daňovú evidenciu. Daňovník nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Na prehľadné spracovanie príjmov a výdavkov a následné vyplnenie daňového priznania existujú softvérové nástroje. Daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti vyplníte napríklad v aplikácii KROS Daňové priznania, kde vám pomôže sprievodca, automatické výpočty a kontroly. Svoje príjmy a výdavky si však môžete prehľadne spracovať aj v programe ALFA plus, ktorého súčasťou je aj daňové priznanie k dani z príjmov FO.
Príležitostné príjmy a iné oslobodenia
Je dôležité rozlišovať príjmy z prenájmu podľa $\S 6$ ods. 3 od iných druhov príjmov, ktoré môžu byť od dane oslobodené. Napríklad, ak daňovník dosiahol len príjmy z prenájmu nehnuteľností (pasívne príjmy), nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.
Príjmy, ktoré sa nezahŕňajú do celkových zdaniteľných príjmov, zahŕňajú napríklad: materskú, rodičovský príspevok alebo nemocenské, podporu v nezamestnanosti, alebo starobný dôchodok či invalidný dôchodok.
Príklad s dôchodkom a prenájmom: Prenajímateľ - dôchodca v roku 2025 dosiahol len príjem z prenájmu nehnuteľností podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 2 700 €. Okrem toho poberal starobný dôchodok vo výške napr. 6 000 €. Prenajímateľ si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 € (2 700 - 500), ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Starobný dôchodok sa do celkových zdaniteľných príjmov nezahŕňa, a keďže zdaniteľný príjem z prenájmu nepresahuje hranicu 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Ak by prenajímateľ dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa $\S 6$ ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 €, po odpočítaní oslobodenia by mal zdaniteľný príjem 0 €, a preto by nemal povinnosť podať daňové priznanie.
Daňová sadzba a záver k povinnostiam
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa $\S 6$ ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je štandardne 19% alebo 25% (v závislosti od celkového základu dane po zohľadnení všetkých príjmov a odpočtov).
Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu (ak vznikne daňová povinnosť) a každoročne podávať daňové priznanie, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Ide totiž o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur.