Vlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti, medzi ktoré patrí aj daň z nehnuteľnosti. Pre bežného vlastníka je situácia pomerne jasná, avšak pri rozostavaných domoch sa objavujú špecifické otázky týkajúce sa výpočtu a platenia tejto dane. Tento článok si kladie za cieľ poskytnúť komplexný pohľad na daň z nehnuteľnosti pre rozostavaný dom, zohľadňujúc platnú legislatívu a praktické aspekty, s cieľom objasniť túto často neprehľadnú oblasť.
Nehnuteľnosť ako tovar z pohľadu DPH
Podľa zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov sa nehnuteľnosť považuje za tovar. To znamená, že jej predajom dochádza k dodaniu tovaru podľa § 8 ods. 1 písm. a) tohto zákona. Jedným z podstatných znakov nehnuteľného majetku je jeho viazanosť k určitej časti zemského povrchu. Táto definícia je kľúčová pre pochopenie, ako sa na nehnuteľnosti nazerá z daňového hľadiska, a to nielen v kontexte dane z nehnuteľnosti, ale aj dane z pridanej hodnoty.
Základné pojmy a definície pre správne pochopenie
Pre správne pochopenie problematiky dane z nehnuteľnosti a súvisiacich daňových povinností je dôležité definovať základné pojmy, ktoré sa v legislatíve a praxi často používajú.
Stavba
Podľa § 43 stavebného zákona je stavbou stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevné spojenie so zemou sa rozumie spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, alebo umiestnenie pod zemou. Táto definícia je široká a zahŕňa široké spektrum konštrukcií, od jednoduchých prístreškov až po rozsiahle priemyselné objekty.
Bytové a nebytové budovy
Podľa § 43a ods. 1 stavebného zákona sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa ďalej podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Bytové budovy sú definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod.
Medzi nebytové budovy patria napríklad hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, a tiež ostatné nebytové budovy. Toto rozlíšenie je dôležité, pretože sa môže odraziť v rôznych daňových sadzbách alebo oslobodeniach.
Byt a nebytový priestor
Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr. výťahy, práčovne, sušiarne, kotolne, atď.). Rozlíšenie medzi bytom a nebytovým priestorom má vplyv na daňové zaobchádzanie, najmä v kontexte dane z pridanej hodnoty.
Daňová povinnosť pri rozostavanom dome: Kedy sa platí?
Všeobecne platí, že za rozostavanú stavbu sa daň zo stavieb neplatí. Avšak, nastáva tu dôležitá výnimka: ak bolo vydané stavebné povolenie, pre účely dane sa všetky parcely uvedené v stavebnom povolení považujú za stavebné. To znamená, že aj keď je na katastrálnej mape alebo liste vlastníctva uvedený iný druh pozemku (napr. orná pôda, záhrada, zastavaná plocha a pod.), pre výpočet dane sa použije sadzba pre stavebný pozemok. Toto pravidlo má za cieľ motivovať vlastníkov k rýchlemu dokončeniu stavby.
Daň z pozemku
Daň z pozemku sa platí podľa toho, aký druh pozemku je evidovaný v katastri nehnuteľností. Pre stavebné pozemky má daň z pozemku najvyššiu sadzbu. Cieľom tohto prístupu je motivovať stavebníkov k čo najrýchlejšiemu dokončeniu a zlegalizovaniu stavby, čím sa zároveň zvyšuje daňový príjem miestnych samospráv.
Výpočet dane z nehnuteľnosti
Výšku dane z nehnuteľnosti si určuje mesto (obec) prostredníctvom Všeobecne záväzného nariadenia (VZN) o miestnych daniach alebo o dani z nehnuteľností. VZN určuje sumu za m2, podľa druhu pozemku. Iná suma je za stavebný pozemok, iná za zastavané plochy a nádvoria, iná za záhrady. Tieto sadzby sa môžu v jednotlivých obciach výrazne líšiť, preto je vždy potrebné informovať sa na miestnom úrade.
Oslobodenie od dane a zmeny v zdaňovaní DPH
Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní nehnuteľností, ktoré sa dotýkajú aj dane z pridanej hodnoty, a to konkrétne v § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Cieľom týchto zmien bolo zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby.
Podmienky oslobodenia od dane
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp. odo dňa začatia prvého užívania stavby. Táto päťročná lehota je kľúčovým faktorom pri rozhodovaní o tom, či bude predaj nehnuteľnosti zdaniteľný alebo oslobodený od DPH.
Zdanenie pri nesplnení podmienok
Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác. Taktiež sa zdaneniu podlieha dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH.
Ako zvládnuť dane z zdedeného majetku (vyhnite sa nákladným chybám!)
Praktické príklady a situácie
Pre lepšie pochopenie problematiky si pozrime niekoľko praktických príkladov, ktoré ilustrujú rôzne situácie týkajúce sa dane z nehnuteľnosti a DPH pri rozostavaných a predávaných nehnuteľnostiach.
Predaj rozostavaného rodinného domu
Ak sa predáva postavený rodinný dom s pozemkom, treba rozlišovať pozemok a samotnú stavbu samostatne. Aj doba vlastníctva je tu delená a môže byť rozdielna. Pri rozostavanej nehnuteľnosti je rozhodujúce, či je táto zapísaná na liste vlastníctva. Ak je rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva, rozhodujúci dátum je teda dátum zápisu stavby. V praxi to znamená, že ste mohli pozemok vlastniť aj desať rokov, na ňom ste postavili rodinný dom, bývali ste v ňom šesť rokov, z toho bol skolaudovaný tri roky a rozhodli ste sa ho predať. Týmto predajom vzniká daňová povinnosť, nakoľko vlastníctvo rodinného domu je evidované od dátumu právoplatnosti jeho kolaudácie, tzn. do piatich rokov od kolaudácie je predaj takejto nehnuteľnosti zdaňovaný.
Rekonštrukcia a zmena účelu užívania
Predstavte si, že platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v priebehu roka 2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je vybudovanie 6-tich bytov. Ich kolaudácia bola dňa 11.12.2019, o čom vydal stavebný úrad rozhodnutie. Trhová hodnota nehnuteľnosti pred začatím stavebných prác činila 1 200 000,-€. Dňa 1.5.2021 platiteľ predal bytový dom. V tomto prípade je platiteľ povinný uplatniť na tento predaj DPH, pretože ešte neuplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 11.12.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác.
DPH pri dodaní stavby alebo jej časti
Finančné riaditeľstvo SR vydáva metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo časti stavby vrátane stavebného pozemku a pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti podľa ustanovenia §38 zákona č. 222/2004 Z. z. Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia (zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností), príjem z jej predaja je oslobodený od dane.
Otázka č. 1: Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný v roku 2017 do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Pozemok daňovník vlastní od roku 2012.Odpoveď: Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia, t. j. od zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane [§ 9 ods. 1 písm. …].
Otázka č. 2: Daňovník v roku 2025 predal pozemok s rozostavanou stavbou, ktorá NEBOLA zapísaná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba. Vzniká daňovníkovi v uvedenom prípade povinnosť uvádzať dosiahnutý príjem z predaja takejto nehnuteľnosti v daňovom priznaní? Ak áno, je to príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, alebo iný príjem?Odpoveď: Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. náklady na obstaranie, technické zhodnotenie, opravu a údržbu).
Predaj rozostavanej stavby vie byť výborný spôsob, ako uvoľniť kapitál a odovzdať projekt niekomu, kto ho dotiahne do kolaudácie. Zároveň však ide o jednu z najspletitejších transakcií v realitách - právne, daňovo aj z pohľadu „hypo“ financovania. Podľa § 120 Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku. V praxi preto odporúčame v kúpnej zmluve uviesť dve samostatné ceny (alebo zdôvodnené rozdelenie celkovej ceny).
Zdravotné odvody: príjmy z predaja, ktoré podliehajú dani, zväčša vstupujú aj do ročného zúčtovania zdravotného poistenia (existuje ročný strop vymeriavacieho základu). Predaj nehnuteľnosti môže byť náročný proces, ktorý si vyžaduje množstvo času, odborných znalostí a skúseností aj keď nejde o rozostavanú stavbu. V prípade rozostavanej nehnuteľnosti je to o to náročnejšie! Preto je vhodné zveriť túto úlohu do rúk profesionálnej realitnej kancelárie. Ak plánujete predať Vašu nehnuteľnosť (dom, byt či pozemok), určite je dobré vedieť, či Vám predajom nevznikne daňová povinnosť. Predaj nehnuteľnosti na základe uzatvorenej kúpnopredajnej zmluvy je totiž na daňové účely považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo. V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods.1 písm. […].
Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. provízia realitnej kancelárie, náklady na znalecký posudok pre účely predaja).
Otázka č. 3: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012.Odpoveď: V tomto prípade uplynulo od kolaudácie viac ako 5 rokov, preto príjem z predaja rodinného domu je oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Otázka č. 4: Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby.Odpoveď: Potvrdené. Kľúčovým dátumom pre posúdenie 5-ročnej lehoty na oslobodenie od dane z predaja novostavby je dátum právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia.
Otázka č. 5: Daňovník v roku 2025 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov.Odpoveď: V tomto prípade nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti, preto je príjem z predaja rodinného domu zdaniteľný. Daňovník si môže uplatniť preukázateľné daňové výdavky vynaložené na obstaranie domu.
Predaj rozostavanej stavby vie byť výborný spôsob, ako uvoľniť kapitál a odovzdať projekt niekomu, kto ho dotiahne do kolaudácie. Zároveň však ide o jednu z najspletitejších transakcií v realitách - právne, daňovo aj z pohľadu „hypo“ financovania. Preto je vhodné zveriť túto úlohu do rúk profesionálnej realitnej kancelárie.
tags: #dan #za #nehnutelnost #rozostavany #dom