Mnohí si myslia, že neexistuje spôsob, ako predať byt s hypotékou. To však nie je pravda. Máte hneď niekoľko možností, ako takýto predaj zrealizovať. Navyše nejde o nič výnimočné. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou. Najčastejším dôvodom, prečo niekto predáva byt s hypotékou, je, že sa nečakane zmení jeho životná situácia. Napríklad sa mu rozrastie rodina alebo sa musí neplánovane odsťahovať do iného mesta či do zahraničia. Niekedy človek len jednoducho zistí, že mu nevyhovuje lokalita, i keď prvotne sa zdala ideálna. Ak je jeden z dôvodov aj vaším prípadom, máte niekoľko možností, ako sa pokúsiť predať byt s hypotékou. Pripravte sa však na to, že to nie je vždy jednoduché a celý proces je časovo náročný.
Možnosti predaja bytu zaťaženého hypotékou
Predaj bytu, ktorý je stále zaťažený hypotekárnym úverom, nie je prekážkou, len vyžaduje správny postup a spoluprácu s bankou. Hypotéka predstavuje len záložné právo, banka má istotu, že úver bude splatený. Predaj bytu s hypotékou môže dokonca prebehnúť rýchlejšie, než si myslíte. Kupujúci často rieši aj vlastnú hypotéku, preto sa banky medzi sebou vedia dohodnúť na vyrovnaní záväzkov.
1. Predčasné splatenie hypotéky a následný predaj
Táto možnosť patrí k najobľúbenejším a zároveň najjednoduchším spôsobom predaja bytu s hypotékou. V prvom rade však musíte banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Ak vám žiadosť schváli, vypočíta zvyšok sumy, ktorú dlžíte, a určí, kedy ju máte zaplatiť. Predajca sa s kupujúcim môže dohodnúť, že zostatková časť sa uhradí ako súčasť kúpnej ceny.
V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi a poplatkami. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď dochádzalo k zmene úrokovej sadzby, alebo keď končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky a veľakrát nezaplatíte vôbec nič. Napríklad, ak suma, ktorú sa chystáte predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky, a keď ju uhradíte do mesiaca pred dňom uzavretia hypotekárnej zmluvy. Vždy sa ale o podmienkach vopred informujte v banke, kde úver máte.
Po splatení úveru vám banka vydá tzv. kvitanciu, čo je súhlas, bez ktorého by zmena na katastri nebola možná. Tento dokument dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru. Na základe tejto kvitancie sa na katastri navrhne vymazanie záložného práva v prospech banky. Po tejto administratíve je možné byt predať bez zaťaženia hypotékou.
Dôležité kroky:
- Požiadajte banku o súhlas s predčasným splatením.
- Získajte od banky vyčíslenie zostatku úveru a informácie o poplatkoch.
- Uveďte údaje o splatení hypotéky do kúpnej zmluvy.
- Po splatení úveru získajte od banky kvitanciu.
- Navrhnite katastru vymazanie záložného práva.
Čo sú hypotéky? | od Wall Street Survivor
2. Prevod hypotéky na kupujúceho
Ďalším zo spôsobov, ako predať byt s hypotékou, je nechať ju previesť na kupujúceho. Túto možnosť často využívajú ľudia, ktorí potrebujú peniaze z predaja investovať inam alebo majú výhodnú úrokovú sadzbu, ktorú by nechceli stratiť. Hypotéka sa teda prevedie na iné meno a nový vlastník bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo.
I keď je táto možnosť pre predávajúceho celkom výhodná, nie je ľahké nájsť kupca, ktorý s ňou bude súhlasiť. Je to zväčša preto, že mu nevyhovujú podmienky hypotéky. Vyhraté však nemáte ani vtedy, ak nájdete človeka, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať. Banka totiž musí preveriť jeho bonitu, teda schopnosť splácať ju. Musí zistiť, či má dostatočný príjem a či nemá nejaké podlžnosti voči štátu, alebo iným bankám či úverovým spoločnostiam, prípadne či mu nehrozí exekúcia.
Ak kupujúci prevezme hypotéku, zostatok splátok prechádza na neho. V tomto prípade je postup podobný, akurát, že je potrebné banke oznámiť prevod hypotéky na kupujúceho a informáciu o predaji bytu. Banka v tomto prípade postupuje podobne ako pri poskytovaní hypotekárneho úveru a teda preveruje bonitu kupujúceho, následne vydá stanovisko k zmene dlžníka. Pri prepise hypotéky môžu byť podmienky mierne upravené.
Dôležité kroky:
- Nájdite kupujúceho, ktorý je ochotný prevziať vašu hypotéku.
- Informujte banku o zámere previesť hypotéku.
- Banka preverí bonitu kupujúceho.
- Po súhlase banky sa spíše dodatok k zmluve o prevode hypotéky.
3. Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť
Predať byt s hypotékou môžete aj tak, že prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť. Ak banka nemá s prevodom problém, ide o jednu z možností, ako predať byt s hypotékou bez jej predchádzajúceho splatenia. Dôležité však je, aby mala nová nehnuteľnosť rovnakú, no najlepšie ešte vyššiu hodnotu ako pôvodne založená. Pre oficiálne posúdenie budete, samozrejme, potrebovať aj znalecký posudok.
Ak banka potvrdí, že ide o vyhovujúcu zábezpeku, záložné právo sa presunie. Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad tohto nového práva. V tomto prípade zaplatíte banke poplatok za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Vklad nových záložných zmlúv na kataster stojí 66 eur.
Dôležité kroky:
- Nájdite inú nehnuteľnosť, ktorá bude slúžiť ako zábezpeka.
- Nechajte si vypracovať znalecký posudok na novú nehnuteľnosť.
- Predložte posudok banke na schválenie.
- Po súhlase banky sa vypracujú nové záložné zmluvy.
- Navrhnite katastru vklad nového záložného práva.
Dôležité dokumenty a rady pred predajom
Pred samotným predajom by ste mali upozorniť kupujúceho na záložné právo banky pre nesplatenú hypotéku. Ak kupujúci bude požadovať, aby ste hypotéku pred predajom vyplatili, budete musieť požiadať banku o možnosť predčasného splatenia hypotekárneho úveru. Následne bude vypočítaná zvyšná dlžná suma a banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej sa katastru navrhne vymazanie záložného práva v prospech banky.
Čo si pripraviť:
- List vlastníctva: Skontrolujte si, čo presne je zapísané v liste vlastníctva. V časti C-Ťarchy nájdete informáciu, či má banka k bytu záložné právo. Overte si, či na byte nie sú exekúcie, vecné bremená alebo iné právne obmedzenia.
- Pôvodná kúpna zmluva: Je hlavne potrebná pre znalca, ktorý bude robiť posudok na byt pre kupujúceho s hypotékou.
- Zmluva o úvere a potvrdenie zostatku úveru od banky: O vyčíslenie zostatku úveru požiadajte až v momente, keď máte vážneho záujemcu. Vyčíslenie platí len 15 až 30 dní alebo do najbližšej splátky, pretože po jej zaplatení sa mení výška úrokov a istiny.
- Kvitancia od banky: Doklad o splatení úveru, potrebný na výmaz záložného práva z katastra.
Ak máte všetky podklady pripravené, predaj pôsobí dôveryhodne a prebehne rýchlejšie. Zároveň sa tým predchádza zbytočným prieťahom a nedorozumeniam.
Možné poplatky a daň z predaja
Pri predaji bytu s hypotékou sa môžu vyskytnúť rôzne poplatky. Pri predčasnom splatení hypotéky môžu banky účtovať poplatok, najmä ak splácate úver počas doby fixácie. V súčasnosti však platia aj výnimky, kedy sa poplatok neplatí. Pri prevode hypotéky na kupujúceho banky zvyčajne účtujú poplatok za zmenu zmluvných podmienok. Prenesenie záložného práva na inú nehnuteľnosť tiež zahŕňa poplatky za vypracovanie znaleckého posudku, zmenu hypotéky v banke a vklad nových záložných zmlúv na kataster.
Tip od nás: Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.
Kedy sa obrátiť na odborníkov
Predaj bytu s hypotékou môže byť komplexný proces. Ak si nie ste istý, čo všetko budete pri tom potrebovať, obráťte sa radšej na realitného makléra alebo na právnika. Veľmi podstatná v celom procese je totiž aj správne vypracovaná kúpna zmluva. Realitný maklér vám pomôže s komunikáciou s bankou, advokátom aj katastrom. Navyše vie správne nastaviť cenu bytu a skontroluje, aby bol znalecký posudok v poriadku. Vyberte si makléra, ktorý má skúsenosti s predajom nehnuteľností zaťažených hypotékou.
Zmeny hypotekárneho úveru alebo predaj nehnuteľnosti s hypotékou sú situácie, kedy je konzultácia s odborníkom nevyhnutná. Banky pri týchto procesoch vyžadujú dôkladné preverenie a dodržanie všetkých právnych krokov. V prípade, že banka požaduje znalecký posudok, maklér odporučí znalca a skontroluje, aby bol posudok v poriadku. Nechajte si pripraviť zmluvy advokátom so skúsenosťami s hypotekárnymi prevodmi a pri predaji spolupracujte s maklérom.
Predaj bytu s hypotékou nie je problém, ak poznáte správny postup. Najdôležitejšie je mať prehľad o úvere, komunikovať s bankou, pripraviť všetky zmluvy a dbať na bezpečný prevod peňazí.