Záložná zmluva na nehnuteľnosť predstavuje dôležitý právny nástroj, ktorý slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. V prípade, ak dlžník nesplní svoj záväzok, veriteľ má právo uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na záložnú zmluvu, jej účel, náležitosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ako aj na proces vzniku a zániku záložného práva.
Úvod do Záložného Práva
Účelom záložného práva je zabezpečiť splnenie pohľadávky. Ak pohľadávka nie je splnená včas, záložný veriteľ ju môže uspokojiť speňažením zálohu. Záložná zmluva je určená na zabezpečenie pohľadávok, pričom jej predmetom môže byť aj nehnuteľnosť, ktorá sa následne zapisuje do katastra. Záložnú zmluvu uzatvára záložný veriteľ a záložca (vlastník zálohu). Vlastník veci (zálohu) môže, ale nemusí byť dlžníkom zabezpečenej pohľadávky. Záložca teda môže poskytnúť záloh na to, aby „ručil“ inej osobe.
Zmysel a Funkcia Zmluvy o Zriadení Záložného Práva
Zmluva o zriadení záložného práva je jednou z najčastejšie používaných zmlúv na zabezpečenie splnenia pohľadávky. Má svoj právny základ v Občianskom zákonníku (§ 151a až § 151me).
Náležitosti Zmluvy o Zriadení Záložného Práva
Záložná zmluva musí obsahovať presné vymedzenie jej zmluvných strán, zabezpečenej pohľadávky a samotného zálohu.
- Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať, kto je záložný veriteľ (veriteľ, ktorý má pohľadávku) a kto je záložca (vlastník zálohu). V prípade podnikateľov sa uvádza obchodné meno, sídlo, právna forma a IČO, ak ho majú pridelené. Fyzické osoby sa identifikujú menom a priezviskom, dátumom narodenia a trvalým pobytom.
- Určenie zabezpečenej pohľadávky: V záložnej zmluve musí byť jednoznačne identifikovaná pohľadávka, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa týmto záložným právom zabezpečuje. Bez presného vymedzenia pohľadávky by nebolo možné určiť, čo konkrétne je zabezpečené. Pri označení pohľadávky je dôležité určiť jej hodnotu. V prípade, ak nie je priamo určená hodnota zabezpečenej pohľadávky, je potrebné stanoviť najvyššiu hodnotu istiny, do ktorej sa pohľadávka zabezpečuje.
- Určenie zálohu: Ďalšou kľúčovou náležitosťou zmluvy je označenie predmetu záložného práva, tzv. zálohu. Toto je vec, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávky definovanej v záložnej zmluve a ktorú môže záložný veriteľ speňažiť v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená dlžníkom. Bez presného určenia zálohu by nebolo možné identifikovať, čo konkrétne zabezpečuje pohľadávku. Osobitosťou zmluvy o zriadení záložného práva na byt je skutočnosť, že predmetom zálohu musí byť v takom prípade nielen samotný byt, ale aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu prislúchajúci k bytu a spoluvlastnícky podiel na zastavanom a priľahlom pozemku prislúchajúci k bytu.
V prípade, že niektorá z týchto náležitostí nebude v zmluve splnená, má to za následok absolútnu neplatnosť záložnej zmluvy. V takom prípade sa na zmluvu hľadí, akoby ani nebola uzatvorená.
Príklad na neplatnosť záložnej zmluvy:Spoločnosť A, s.r.o. evidovala voči spoločnosti B, s.r.o. pohľadávku vo výške 10 000 eur. Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila dňa 1. decembra 2018 so spoločnosťou B, s.r.o. záložnú zmluvu. V zmluve uviedli, že sa zabezpečuje peňažná pohľadávka A, s.r.o. voči B, s.r.o. vo výške 10 000 eur. V zmluve však opomenuli špecifikovať záloh, ktorý má zabezpečiť pohľadávku. Uviedli len, že pohľadávka je zabezpečená „osobným vozidlom vo vlastníctve záložcu“, napriek tomu, že záložca má vo vlastníctve viacero osobných vozidiel. Vzhľadom na nedostatočné určenie zálohu je záložná zmluva medzi A, s.r.o. a B, s.r.o. neplatná.
Záložná zmluva, v ktorej je zálohom nehnuteľnosť, musí mať písomnú formu. Nestačí ústna dohoda medzi záložným veriteľom a záložcom. Je to nevyhnutné z dôvodu potreby zapísania záložného práva do katastra nehnuteľností. Záložnú zmluvu je potrebné predložiť na príslušný katastrálny úrad.
Aké Pohľadávky je Možné Zabezpečiť Záložným Právom
Občiansky zákonník ustanovuje, že zabezpečiť je možné nielen peňažnú, ale aj nepeňažnú pohľadávku. Taktiež je možné zabezpečiť pohľadávku, ktorá vznikne až v budúcnosti. Pri nepeňažnej pohľadávke je dôležité, aby jej hodnota bola určitá, prípadne určiteľná kedykoľvek počas trvania záložného práva.
Príklad na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti:Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila dňa 1. februára 2019 so spoločnosťou B, s.r.o. zmluvu, na základe ktorej sa zaviazala do jedného roka vykonať stavebné práce - postaviť budovu v hodnote 200 000 eur. Dohodli sa, že časť sumy 100 000 eur bude vyplatená pri podpise zmluvy, druhá časť sumy, 80 000 eur, bude vyplatená po uskutočnení stavebných prác a tretia časť sumy 20 000 eur bude vyplatená až po roku od uskutočnenia stavebných prác, ako určitá forma bezchybného vykonania prác. Za účelom zabezpečenia svojej pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti (B, s.r.o. má povinnosť zaplatiť sumy 80 000 eur, resp. 20 000 eur až neskôr, po uzavretí záložnej zmluvy), uzavreli súčasne dňa 1. februára 2019 záložnú zmluvu, pričom ako záloh dohodli budovu, ktorú má A, s.r.o. postaviť.
Čo Môže Byť Zálohom
Pojmom záloh sa označuje predmet záložného práva, teda určitá vec, ktorá zabezpečuje splnenie pohľadávky záložného veriteľa. Zálohom môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt alebo nebytový priestor, ako aj súbor vecí, práv, cenný papier a podnik. Záložné právo sa vzťahuje aj na príslušenstvo týchto vecí (napr. úroky z omeškania pri nezaplatenej pohľadávke), ak sa v zmluve nedohodlo inak. Dokonca je možné, aby záloh vznikol až v budúcnosti (viď príklad vyššie na zabezpečenie pohľadávky, ktorá vznikne v budúcnosti, kde zálohom je budova postavená až po uzatvorení záložnej zmluvy). Založiť možno hnuteľnú i nehnuteľnú vec.
Príklad na predmet zálohu:Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila so spoločnosťou B, s.r.o. zmluvu o zriadení záložného práva. Ako záloh si dohodli pohľadávku, ktorú eviduje B, s.r.o. voči spoločnosti C, s.r.o.. B, s.r.o. nesplní pohľadávku voči A, s.r.o. riadne a včas. A, s.r.o. môže uspokojiť svoju pohľadávku voči B, s.r.o. pohľadávkou, ktorú má B, s.r.o. voči C, s.r.o., pričom na uspokojenie svojej pohľadávky môže použiť aj úroky z omeškania, ktoré má C, s.r.o. povinnosť zaplatiť B, s.r.o. za to, že pohľadávku voči B, s.r.o. neuhradila včas.
Dve Fázy Vzniku Záložného Práva
Celý proces vzniku záložného práva k nehnuteľnosti pozostáva z dvoch štádií. Prvou fázou je uzavretie samotnej zmluvy o zriadení záložného práva. Bez uzavretia zmluvy nie je možné pristúpiť k druhej fáze, ktorou je zápis záložného práva do katastra nehnuteľností. Po uzavretí záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností na príslušnom Okresnom úrade, katastrálnom odbore. Následne má kataster lehotu 30 dní na to, aby záložné právo zavkladoval do katastra nehnuteľností. Rozhodnutím Okresného úradu o povolení vkladu záložného práva sa končí proces vzniku záložného práva. Na vznik záložného práva sa vyžaduje jeho vklad do katastra nehnuteľností.
Práva a Povinnosti Zmluvných Strán pri Záložnej Zmluve
Uzavretie každej zmluvy prináša pre jej účastníkov určité práva a povinnosti. Azda najpodstatnejším právom záložného veriteľa je právo začať s výkonom záložného práva v prípade, ak jeho pohľadávka nebude riadne a včas splnená. Výkon záložného práva sa uskutočňuje predovšetkým predajom zálohu. Zabezpečená pohľadávka sa uspokojí z výťažku predaja. Veriteľ sa však môže uspokojiť aj tým, že si záloh ponechá. Takáto dohoda je však možná až po tom, ako zabezpečená pohľadávka nadobudne splatnosť.
Príklad na neplatnosť dohody o uspokojení sa tým, že si veriteľ ponechá záloh:Spoločnosť A, s.r.o. uzatvorila dňa 1. februára 2019 záložnú zmluvu so spoločnosťou B, s.r.o. na zabezpečenie svojej pohľadávky vo výške 100 000 eur z titulu pôžičky. Zálohom bol nebytový priestor v hodnote 100 000 eur. Pohľadávka má nadobudnúť splatnosť dňa 1. júna 2019 (do tohto dátumu je B, s.r.o. povinná vrátiť A, s.r.o. pôžičku). V záložnej zmluve sa dohodli, že ak B, s.r.o. nezaplatí včas pohľadávku, A, s.r.o. sa môže uspokojiť tak, že nadobudne vlastnícke právo k nebytovému priestoru. Takáto dohoda je však neplatná, nakoľko ešte nenastala splatnosť pohľadávky. Až po 1. júni 2019 sa môže A, s.r.o. dohodnúť s B, s.r.o. tak, že sa stane vlastníkom nebytového priestoru.
Na druhej strane účastníkov je záložca. Ak sa v zmluve nedohodne inak, je oprávnený užívať záloh „zvyčajným spôsobom“. Musí sa však zdržať všetkého, čím by sa zmenšila hodnota zálohu. Kým zabezpečená pohľadávka nenadobudne splatnosť, má záložca právo aj disponovať so zálohom, čiže napríklad môže predať záloh alebo ho darovať, ak sa v zmluve nedohodli inak. Povinnosťou záložcu je strpieť výkon záložného práva v prípade, ak nesplní pohľadávku veriteľa riadne a včas.
Zánik Záložného Práva
Občiansky zákonník vymenúva situácie, za ktorých dochádza k zániku záložného práva. To zaniká v prípade, ak:
- Zanikne zabezpečená pohľadávka - dlžník riadne a včas splní pohľadávku veriteľa.
- Zanikne predmet záložného práva - záloh sa zničí.
- Sa záložný veriteľ vzdá záložného práva.
- Uplynie čas, na ktorý bolo záložné právo zriadené.
- Dôjde k vráteniu veci, ak záložné právo vzniklo odovzdaním hnuteľnej veci.
- Dôjde k prevedeniu zálohu v bežnom obchodnom styku, alebo ak nadobúdateľ zálohu (ten, kto napr. kúpil záloh) bol dobromyseľný v tom, že nadobúda záloh, ktorý nie je zaťažený záložným právom.
- Zmluva o zriadení záložného práva určuje, že záložca môže previesť záloh bez zaťaženia záložným právom.
- Dôjde k zániku iným spôsobom uvedeným v zmluve.
- Dôjde k výkonu záložného práva, napríklad speňažením zálohu.
Nielen vznik záložného práva prebieha v dvoch štádiách, ale aj jeho zánik. Po zániku záložného práva k nehnuteľnosti je potrebné vykonať výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností. Za týmto účelom je záložný veriteľ povinný podať žiadosť o výmaz bez zbytočného odkladu po zániku záložného práva.
Predseda ÚVO o novele ZVO 1: Legislatívny proces
Záložná Zmluva na Nehnuteľnosť v Kontexte Financovania
Financovanie kupovaných nehnuteľností je pri väčšine súčasných realitných obchodov vykonávané prostredníctvom hypotekárneho úveru. Vzhľadom na túto skutočnosť už nie je ničím výnimočným nehnuteľnosť, na ktorej je zriadené záložné právo. Najbežnejšou formou zániku záložného práva v praxi je splatenie hypotekárneho úveru pôvodným záložcom, ktorý na to môže využiť prostriedky z predaja nehnuteľnosti. Proces prevodu záložného práva je právne aj administratívne pomerne náročný a zahŕňa aktívnu komunikáciu so záložným veriteľom (bankou) aj kupujúcim. Každý realitný obchod je však jedinečný a vždy ponúka účastníkom rôzne možnosti. Je dobré zvážiť každú z nich a podrobne ju analyzovať so všetkými dostupnými možnosťami, výhodami aj nevýhodami.
Ak sa kupovaná nehnuteľnosť financuje prostredníctvom hypotekárneho úveru, ako prvé v poradí sa na kataster podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Pre vznik záložného práva je významné, že práva k nehnuteľnostiam sa do katastra spravidla zapisujú v poradí, v akom sa katastru doručili návrhy na zápis. Po zápise je záložné právo evidované na liste vlastníctva v časti „C“ ŤARCHY. Vzhľadom na to, že v oblasti vecných práv, do ktorých patrí aj záložné právo, platí zásada „čím skorší, tým silnejší“, záložné práva sa do katastra zapisujú v takom poradí, v akom vznikli. Záložným právom, ako je možné postrehnúť, dochádza k obmedzeniu nakladania so zaťaženou nehnuteľnosťou, a v prípade nesplácania dlhu aj k jej odňatiu.
Exekučné Záložné Právo na Nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Zákonné Záložné Právo Podľa Zákona o Vlastníctve Bytov a Nebytových Priestorov
V prípade záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, existujú názory podľa ktorých dané záložné právo nie je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností (nakoľko zápisom záložné právo vzniká), lebo zákon vyslovene hovorí, že vzniká (konštituuje sa) priamo zo zákona. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na druhej strane priamo ustanovuje, že jeho vznik je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností, a to záznamom.
Proces Uspokojenia Záložného Práva
Pri uspokojení záložného práva, ak existuje viacero veriteľov, je rozhodujúce poradie, v akom boli zapísaní v registri záložného práva. Veriteľ, ktorý je zapísaný v neskoršom poradí, môže uspokojiť pohľadávku prvého veriteľa voči dlžníkovi a tento nemôže odmietnuť takéto plnenie. Veriteľ nadobúda všetky práva prvého veriteľa aj vrátane poradia, v ktorom bol zapísaný.
Výkon záložného práva možno začať, ak zabezpečená pohľadávka nie je riadne a včas splnená. Pre formu uspokojenia pohľadávky je rozhodujúca dohoda strán v zmluve o spôsobe výkonu záložného práva. Záložný veriteľ môže predať záloh priamym predajom podľa spôsobu dohodnutého v zmluve alebo na dražbe.
Záložnému veriteľovi vzniká oznamovacia povinnosť písomne oznámiť veriteľom aj záložcovi a dlžníkovi (ak nie je totožný s osobou záložcu), že začal výkon záložného práva. Pri priamom predaji predmetu zálohu je zakotvená povinnosť záložného veriteľa predať predmet zálohu za tzv. všeobecnú cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný výrobok predáva v čase a mieste predaja zálohu.
Bližšie informácie o tejto zmluve aj o ostatných zmluvách a právnych podaniach nájdete v publikácii Aktuálne vzorové zmluvy a právne podania (Živnostník a podnikanie číslo: 1/2003).