Zavedenie nového Stavebného zákona na Slovensku vyvoláva búrlivé diskusie a rozporuplné reakcie. Zatiaľ čo jeho zástancovia sľubujú zrýchlenie stavebných konaní a podporu výstavby nájomných bytov, kritici, predovšetkým z radov Stavebnej komory SR, varujú pred vážnymi problémami a rizikami, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť najmä malých a stredných podnikateľov v stavebníctve.
Deklarované ciele a realita
Predkladatelia zákona v Národnej rade SR priznali, že čas na prípravu nového zákona bol síce "nie veľmi správne odhadnutý", ale jeho neprijatie by podľa nich viedlo ku "katastrofe pre Slovensko a jeho stavebníctvo". Dôvodom mal byť najmä fakt, že by sa nemohli vydávať stavebné povolenia na výstavbu nájomných bytov a inkasovať poplatky stavebnými úradmi.
Kritika "Vyhradených stavieb" a obavy o živnostníkov
Ivan Pauer, prezident Stavebnej komory Slovenskej republiky, označil zavedenie kategórie "Vyhradené stavby" za "nezmyselný, zjavne klientelistický výmysel". Podľa neho tento nový spôsob delenia stavieb, na rozdiel od historicky štandardného rozdelenia, bude likvidovať živnostníkov a malé a stredné firmy. Títo ľudia potom skončia na účte Sociálnej poisťovne, ak si nenájdu inú prácu. Pauer navrhuje, že ak už bolo potrebné stavať na inej báze, stavby pre bezpečnosť štátu by mali byť zaradené ako "Špeciálne stavby". Takéto stavby by mali byť pod špeciálnym režimom bezpečnostného preverovania pracovníkov projektanta a zhotoviteľa, čo je štandardná prax vo svete.
Nedoriešené problémy a elektronická komunikácia
Ďalším problémom, na ktorý poukazuje Ivan Pauer, je dostatok nedoriešených otázok v príprave projektov, riadení a kontrole výstavby. Značné riziko vidí v "zbytočnej trendovej plne elektronickej komunikácii medzi účastníkmi konania". Poukazuje na príklad Českej republiky, kde tento systém spôsobil stámiliónové škody, ktoré nikto poškodeným nenahradil. Podľa Pauera by postačovalo elektronické podanie žiadosti o "Stavebný súhlas", čo je netradičné pomenovanie pre jasné a jednoznačné "Stavebné povolenie".
Nebezpečné 30-dňové pravidlo
Najväčšie nebezpečenstvo v novom zákone vidí Ivan Pauer v zavedení pravidla, podľa ktorého ak sa stavebný úrad do 30 dní nevyjadrí k stavebnému zámeru, má sa za to, že súhlasí a stavba sa môže realizovať. Toto ustanovenie je podľa neho pre stavebných investorov veľmi ľahko zneužiteľné, bez ohľadu na dôvody, prečo sa úrad nevyjadril.
Lobbing veľkých firiem a budúcnosť zákona
Podľa Pauera opäť vyhral lobbing veľkých firiem a neznalosť tradične opakujúcich sa konzultačných a zákon pripravujúcich subjektov, ktoré od roku 2006 nevedia vytvoriť zmysluplný, stabilný a nadčasový návrh stavebného zákona. Ivan Pauer predpokladá, že v blízkej budúcnosti bude potrebná nie jedna novelizácia nového zákona, ktorý ešte ani nemá vykonávacie predpisy. Považuje za pravdepodobné, že súčasný Stavebný zákon nakoniec skončí vytvorením naozaj nového zákona s novými odborníkmi z reálnej praxe.
Nové povinnosti pri výstavbe podľa novely stavebného zákona - 4.diel #36
Kontext a historický vývoj stavebného práva
Pôvodný stavebný zákon z roku 1976 prešiel od roku 1990 do konca roku 2013 celkovo 33 novelizáciami, pričom dvakrát bol ovplyvnený nálezmi Ústavného súdu SR. Od roku 1994 bolo niekoľko pokusov o vytvorenie nového stavebného zákona, ktoré však stroskotali na nevyjasnenej koncepcii stavebného práva, rýchlo sa meniacich spoločenských podmienkach, rôznorodosti záujmov štátu, obcí, investorov a stavebných firiem, ako aj na opakovaných zmenách organizácie verejnej správy.
Nový Stavebný zákon, schválený Národnou radou Slovenskej republiky v apríli 2022, má nadobudnúť účinnosť 1. apríla 2024. Nahradí doterajšiu oblasť regulovanú Stavebným zákonom dvoma novými zákonmi: Zákonom o výstavbe a Zákonom o územnom plánovaní.
Elektronizácia a zjednodušenie procesov
Predkladatelia nových predpisov tvrdia, že elektronizácia schvaľovacieho procesu predstavuje inovatívny prístup k digitalizácii údajov týkajúcich sa územia, ktorý má výrazne zjednodušiť a urýchliť proces schvaľovania stavebných projektov. Doterajší proces, ktorý v priemere trval až 300 dní, sa má zredukovať na niečo cez 10 úkonov, ktoré majú byť jednoduché, dobre prepojené a ľahko pochopiteľné. Podľa niektorých odhadov by procesy spojené so schvaľovaním stavebných projektov mohli byť až o ¾ rýchlejšie.
Prehľad nových inštitúcií a pravidiel
Nový zákon zavádza aj zmeny v organizačnej štruktúre. Bude existovať nový centrálny úrad, ktorý bude riadiť stavbu rôznych budov. Staré stavebné úrady nezaniknú, ale budú pracovať pre tento nový úrad v určitých oblastiach, pričom sa vytvoria regionálne úrady a špecializované úrady pre výstavbu diaľnic, železníc a letísk.
Sprísnenie pravidiel pre "čierne stavby"
Zavádzajú sa prísnejšie pravidlá pre "čierne stavby" - stavby postavené bez potrebného povolenia. Už nebude možné žiadať o dodatočné povolenie. Stavebný úrad môže vynútiť zbúranie takejto stavby a ak ju stavebník neodstráni, úrad to urobí sám na náklady stavebníka. Taktiež sa zavádzajú väčšie tresty za porušenie stavebných pravidiel a posilňuje sa dohľad nad stavebnými projektmi, pričom zodpovednosť ponesú nielen stavitelia, ale aj tí, ktorí sú zodpovední za dohľad nad stavbou. Tieto nové pravidlá sa budú vzťahovať na nové stavby od 1. apríla 2024, pričom problémy s už postavenými stavbami budú riešené špeciálnym spôsobom.
Miesto dodania stavebných prác a DPH
Z poskytnutých informácií vyplýva, že pri stavebných prácach, kde je miestom dodania nehnuteľnosť, sa daňová povinnosť odvíja od miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V prípadoch, keď zahraničný podnikateľ poskytuje stavebné práce na Slovensku, daňová povinnosť prechádza na slovenského platiteľa DPH. Naopak, ak slovenský platiteľ poskytuje práce v zahraničí, platia pravidlá danej krajiny.
Príklady z praxe ukazujú rôzne scenáre:
- Slovenský platiteľ poskytol práce v ČR: Miesto dodania je ČR, daň je splatná v ČR. Slovenský platiteľ neuvádza slovenskú DPH a overuje si registračnú povinnosť v ČR.
- Slovenský platiteľ poskytol práce v SR: Miesto dodania je SR, daň je splatná v SR. Slovenský platiteľ uvádza slovenskú DPH.
- Český podnikateľ poskytol práce v SR: Miesto dodania je SR, daň je splatná v SR. Český podnikateľ vystaví faktúru bez slovenskej dane, pričom povinnosť priznať daň vzniká slovenskému platiteľovi.
- Ruský podnikateľ poskytol práce v SR: Miesto dodania je SR, dodanie podlieha slovenskej dani. Osoba povinná platiť daň je tuzemský platiteľ.
V prípade subdodávok, keď napríklad slovenská firma (SK2) vykonáva klampiarske práce na nehnuteľnosti v ČR pre inú slovenskú firmu (SK1), ktorá následne fakturuje českej osobe, miesto dodania je ČR. Všetci zúčastnení by sa mali informovať o daňových a registračných povinnostiach v ČR. Podobne, ak český podnikateľ (CZ2) vykonáva klampiarske práce na nehnuteľnosti v SR pre českého podnikateľa (CZ1), ktorý následne fakturuje slovenskému platiteľovi (SK1), miesto dodania je SR. V tomto prípade má CZ2 povinnosť registrácie v SR a je osobou povinnou platiť DPH, zatiaľ čo CZ1 prenáša daňovú povinnosť na SK1.
Stavebný dozor: Kľúč k úspešnej realizácii
Stavebný dozor je nevyhnutný pri svojpomocnej výstavbe, ako aj pri stavbách realizovaných dodávateľsky. Jeho úlohou je komplexná odborná kontrola stavby v súlade s projektovou dokumentáciou a relevantnými predpismi. Odporúča sa aj pri stavbách na kľúč, kde nezávislý stavebný dozor kontroluje postupy a práce dodávateľskej firmy.
Cena stavebného dozoru sa pohybuje od 1 % do 5 % investičnej hodnoty projektu. Kvalitný stavebný dozor zabezpečuje nielen kontrolu súladu s projektom, ale aj kvalitu stavebných materiálov a optimalizáciu nákladov stavby. Môže pomôcť pri výbere zhotoviteľov, kontrole materiálov a zefektívnení procesov.
Územné plánovanie a jeho problémy
Problémy s územným plánovaním sú často označované ako hlavná príčina oneskorenia stavebných konaní. ZMOS (Združenie miest a obcí Slovenska) kritizuje nový stavebný zákon za to, že znižuje kompetencie samospráv a centralizuje rozhodovanie.
Podľa zástupcov samospráv, nový zákon obmedzuje možnosť obcí regulovať výstavbu a jej kvalitu. Záväzné stanoviská sa môžu opierať o nedokonalé územné plány, pričom zákon počíta s možnosťou developerov navrhovať zmeny územného plánu, dokonca aj bez súhlasu obce. Príkladom je teoretická možnosť výstavby mrakodrapu na súkromnom pozemku námestia bez možnosti obrany zo strany obce.
Ďalším problémom je absencia územného plánu v polovici Slovenska, pričom jeho vytvorenie je časovo a finančne náročné. Nový zákon navrhuje, aby v takýchto prípadoch stanovisko k výstavbe dával samosprávny kraj podľa svojej koncepcie rozvoja v mierke 1:50 000, čo je nedostatočné pre detailné plánovanie.
Elektronizácia a jej úskalia
Hoci sa očakáva zrýchlenie procesov vďaka elektronizácii, existujú obavy z funkčnosti nových systémov. Pripomína sa, že štát už tri roky zavádza register stavieb, ktorý stále nefunguje, a v zoznamoch voličov sa nachádzajú aj príliš starí ľudia.
Vzťahy s developermi a zodpovednosť
V Bratislave existuje silný tlak developerov na obce, pričom situácia sa podľa niektorých zlepšuje vďaka serióznym developerským skupinám. Problémom však zostávajú malí developeri s nevhodnými pozemkami. Prípad zadržania starostu pre prieťahy pri povoľovaní stavieb poukázal na možnosť vplyvu developerov. Nové zmeny v stavebnom zákone, kde proces pripomienkovania bude v rukách projektanta plateného developerom, vyvolávajú znepokojenie.
Kľúčové pojmy a kategorizácia stavieb
Nový zákon sa snaží o jasnejšiu kategorizáciu stavieb, ktorá by mala prehľadne rozlišovať jednotlivé druhy konaní. Princípom je zachovanie a tvorba kvalitného verejného prostredia a definovanie zodpovednosti jednotlivých účastníkov výstavby.
Typy konaní zahŕňajú:
- Ohlásenie: Vyžaduje sa pre menšie stavby, často s predchádzajúcim územným súhlasom.
- Územné rozhodnutie: Potrebné pre väčšie stavby, vyžaduje sa vypracovanie projektu autorizovaným projektantom.
- Stavebné povolenie: Pre rozsiahlejšie stavby, vyžaduje sa kompletná projektová dokumentácia.
Zákon sa snaží o zjednodušenie procesov, no zároveň zavádza nové pravidlá a očakávania, ktoré budú v praxi formovať budúcnosť stavebníctva na Slovensku. Kritika a obavy Stavebnej komory SR naznačujú, že cesta k zefektívneniu stavebných procesov nemusí byť bezproblémová a bude si vyžadovať ďalšie úpravy a odbornú diskusiu.