Vážení čitatelia. Mnohé z vašich otázok, ktoré ste nám adresovali, sa týkali nájomných vzťahov k nebytovým priestorom. Vzhľadom na túto skutočnosť, v snahe vyhovieť podľa možnosti čo najväčšiemu množstvu z vás, je pre vás určený nasledujúci článok. Nájomné vzťahy vznikajúce k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon predstavuje osobitnú právnu úpravu, ktorá nadväzuje a špecifikuje príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme.
Definícia nebytového priestoru
Nebytovým priestorom sa podľa tohto zákona rozumejú nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Negatívne vymedzenie tohto pojmu zahŕňa príslušenstvo bytu a spoločné priestory domu, ktoré tak nie sú považované za nebytové priestory. Na nakladanie s nebytovými priestormi sú oprávnení ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia.
Zmluva o nájme a jeho trvanie
Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (nájomcovi) zmluvou o nájme. Prenajímateľom môže byť tak fyzická ako aj právnická osoba. Nájomná zmluva musí byť uzavretá v písomnej forme a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti. Pokiaľ nájomná zmluva nespĺňa tieto náležitosti, následkom toho je jej neplatnosť. Okrem písomnej formy musí nájomná zmluva obsahovať predmet nájmu, účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného. Ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou. V prípade, že nájomca môže nebytový priestor užívať len obmedzene, pretože prenajímateľ si neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, nájomca má nárok na pomernú zľavu z nájomného. Ďalej v zmluve treba uviesť spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (ak nejde o nájom na neurčitý čas). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
V osobitných prípadoch je nájom nebytových priestorov časovo limitovaný. Ide najmä o nebytové priestory, s ktorými hospodári bytová organizácia založená obcou. Nájomnú zmluvu tu možno uzavrieť najdlhšie na dva roky. Samozrejme, že osobitný zákon môže ustanoviť, že táto doba je i dlhšia. Napríklad podľa § 15 zákona č. 427/1990 Zb. o prevodoch vlastníctva štátu k niektorým veciam na iné právnické alebo fyzické osoby, vydražiteľ má právo na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru, v ktorom je prevádzková jednotka umiestnená. Právo na užívanie má vydražiteľ voči vlastníkovi, alebo voči tomu, kto má právo hospodárenia s nehnuteľnosťou, a to po dobu piatich rokov.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Prenajímateľ má povinnosť odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve, pričom na predmet nájmu je však povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Tak ako je to upravené v Občianskom zákonníku, nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť. Súčasne je povinný umožniť ich vykonanie ako aj vykonanie iných nevyhnutných opráv. V opačnom prípade nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
Nájomca nebytového priestoru je oprávnený prenechať ho alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Osoba, ktorej bol nebytový priestor daný do podnájmu, má tie isté práva a povinnosti ako nájomca.
Skončenie nájmu a jeho zánik
Nájom, ktorý bol dojednaný na určitý čas, skončí sa uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, napríklad ak nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom, ak nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok, alebo ak nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
Rovnaké právo ako prenajímateľ má aj nájomca, ktorý môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilým na dohovorené užívanie, alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti (odovzdať predmet nájmu, udržiavať ho v stave spôsobilom na dojednané užívanie a pod).
Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Pri výpovedi z nájmu sa uplatňuje trojmesačná lehota, ktorá sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená lehota môže byť zmluvnými stranami dohodnutá aj v inom trvaní. Ak nebolo dohodnuté inak (okrem výpovedných dôvodov), nájom zaniká zánikom predmetu nájmu, smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme, a zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.
Problematické aspekty a časté chyby pri zmluvách o nájme nebytových priestorov
Najväčším „postrachom“ strán pri zmluvách o nájme nebytových priestorov, resp. ich jednotlivých ustanovení, už tradične býva ich možná neplatnosť. Často sa zdá, že táto zásadne postihuje prenajímateľa, ktorý sa usiluje o zabezpečenie svojej pozície nad rámec skromného zákonného štandardu. Nižšie sa preto usilujeme poukázať na niektoré z častých prešľapov, s ktorými sa stretávame v súvislosti s etablovaním a ukončovaním zmlúv o prenájme nebytových priestorov, ktorým je možné pri starostlivom nastavení vzťahov v určitej miere predísť.
Nie je výnimočné, že strany uzatvoria zmluvu v čase, keď priestory ešte nie sú skolaudované. Zmluva o nájme nebytových priestorov ale podľa ustálenej rozhodovacej praxe súdov nemôže byť platne uzavretá pred vydaním príslušného kolaudačného rozhodnutia. Je preto vždy v záujme strán, aby pred podpisom príslušnej nájomnej zmluvy preverili a potvrdili riadnu existenciu kolaudačného rozhodnutia k príslušnému priestoru. Čo v prípade, ak nebytové priestory existujú len na rysovacích doskách a v žiadostiach o úver, ale strany majú neoblomný záujem si stanoviť záväzné pravidlá už dnes? Znenie ZoNNP v takomto prípade, žiaľ, nenecháva veľa otvorených možností. V spojení s voľbou určenia predmetu zmluvy „aspoň všeobecným spôsobom“ sa ako prirodzená voľba praxe vykryštalizoval koncept uzatvárania zmlúv o budúcich zmluvách o nájme nebytových priestorov. V rámci takejto zmluvy si prenajímateľ a nájomca zabezpečia podmienky uzavretia „ostrej“ nájomnej zmluvy po vydaní príslušného kolaudačného rozhodnutia a iné súvisiace vzťahy.
Online Kurz IKT Architekt - Čo sú Kompozitné Prvky? Grouping, Location, Product. ABB a SBB TOGAF.
Účel užívania v zmluve vs. účel podľa kolaudačného rozhodnutia - vzácna zhoda?
Samotná existencia kolaudačného rozhodnutia ale ešte nemusí znamenať koniec starostiam. Pod hrozbou možnej neplatnosti by mali prenajímateľ aj nájomca vždy dbať na to, aby účel nájmu uvedený v príslušnej nájomnej zmluve nebol v rozpore s účelom užívania nebytových priestorov uvedeným v konkrétnom kolaudačnom rozhodnutí. Posúdenie súladu týchto účelov síce zrejme vždy závisí od konkrétnej situácie, inšpiráciou pre menej prísne posudzovanie takéhoto „prekrývania účelov“ by však mohli byť najmä české súdne rozhodnutia. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia a stanovenie prípadnej možnosti fungujúceho mechanizmu na jeho zmenu preto ostávajú oblasťami, ktoré si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúžia zvýšenú pozornosť. Uvedené platí o to viac pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa. Pri nedôslednej úprave vzťahov tak môže mať prenajímateľ neplatnú nájomnú zmluvu a nájomca nájom, ktorý môže prenajímateľ bez väčších ťažkostí vypovedať.
Neurčitosť samotného predmetu nájmu
Neurčitosť samotného predmetu nájmu zrejme nebude dôvodom neplatnosti nájomnej zmluvy, v ktorej bude predmet nájmu (nebytový priestor) určený poschodím/podlažím konkrétnej, riadne popísanej stavby, pôdorysom príslušných priestorov, v ktorom bude prenajatá plocha riadne graficky vyznačená spoločne s priložením príslušného kolaudačného rozhodnutia. Takýto prístup v nájomných zmluvách na nebytové priestory, žiaľ, nebýva vždy pravidlom. V tejto súvislosti je možné sa stretnúť napríklad s uvádzaním len približnej rozlohy priestorov (cca.), neuvádzaním grafického znázornenia príslušnej časti priestorov alebo určovaním prostredníctvom čísla dverí, ktoré už nad dverami nemusí visieť. Rovnaká predstava strán o tom, aký priestor bol po dobu trvania nájmu predmetom nájmu, môže zohrať určitú úlohu pri argumentácií v prospech platnosti príslušnej nájomnej zmluvy; prítomnosť rizika neplatnosti z dôvodu neurčitosti predmetu nájmu však v takýchto prípadoch určite nebude možné úplne vylúčiť.
Spoločné užívanie priestorov
Ničím výnimočná nie je ani situácia, kedy sa „prenechávajú na užívanie“ určité priestory viacerým nájomcom. Ako príklad môže poslúžiť odplatný nájom spoločnej kuchynky, sociálnych zariadení alebo iných priestorov, ktoré majú byť užívané „exkluzívne“ len vybranými nájomcami. Toto je často prípad, kedy je poskytnutie samostatných zariadení technicky nemožné alebo nákladné, resp. to môže súvisieť s potrebou optického zníženia príslušných cien zo strany prenajímateľa.
Ukončenie nájmu a subsidiárna aplikácia právnych predpisov
Zákonné ustanovenia o skončení v ZoNNP sú kogentné v tom zmysle, že ich nemožno dohodou strán vylúčiť. Vzhľadom na stručnosť tejto úpravy a požiadavky praxe na riešenia „šité na mieru“ tak prirodzene vzniká otázka, do akej miery je ukončenie nájmu možné modelovať podľa konkrétnych želaní nájomcu alebo prenajímateľa? A ktorý predpis sa má podporne aplikovať na vzťahy prenájmu nebytových priestorov, a aké možnosti tá konkrétna podporná aplikácia so sebou vlastne prináša?
Všeobecný predpis vo vzťahu k „špeciálnemu“ ZoNNP predstavuje nepochybne Občiansky zákonník, ktorý sa má podľa judikatúry aplikovať na vzťahy neupravené v ZoNNP. Pri prenájme nebytových priestorov medzi podnikateľmi ale zrejme viac „vášní“ vyvoláva (ne)možnosť subsidiárnej aplikácie Obchodného zákonníka. Napriek tomu, že existujú hlasy proti takejto aplikácií, existujú niektoré rozhodnutia, ktoré argumentujú, že Obchodný zákonník môže byť vo vzťahu k ZoNNP za určitých okolností predpisom podpornej aplikácie.
Ustanoviť podpornú aplikáciu na oblasť vzťahov vyslovene neupravených konkrétnym predpisom (ZoNNP) je určite nevyhnutnosťou. Čo ale vtedy, ak ide o vzťahy/oblasti, ktoré sú z nejakej časti upravené tak ZoNNP, ako aj všeobecnými predpismi? V takejto situácií sa ocitneme práve pri predčasnom ukončovaní nájmov dohodnutých na dobu určitú. Ako jednoduchý príklad môže poslúžiť napríklad možná „kolízia“ všeobecného práva nájomcu na vypovedanie nájmu pri zmene vlastníctva podľa Občianskeho zákonníka a práva vypovedať zmluvu o nájme na dobu určitú nájomcom podľa ZoNNP. Otázka aplikovateľnosti tohto výpovedného dôvodu môže pritom byť pre „nového“ prenajímateľa nebytového priestoru kľúčová, keďže mu potenciálny odchod nájomcov môže po transakcií spôsobiť výpadok príjmov, ktoré často pomáhajú financovať konkrétnu akvizíciu. Je teda úprava ukončenia vzťahov v ZoNNP taká komplexná, že úplne vylučuje možnosť ukončenia podľa všeobecných predpisov? V tejto súvislosti Najvyšší súd Slovenskej republiky rozhodol, že uvedené právo na výpoveď pri zmene vlastníctva má nájomca aj pri nájme nebytových priestorov. Samozrejme, prax sa pri realitných transakciách s takýmto „rizikom“ musela vysporiadať po svojom. Nielen z tohto dôvodu sa tak namiesto vlastníckeho práva k nehnuteľnosti už štandardne prevádzajú podiely na spoločnosti, ktorá je vlastníkom predávanej nehnuteľnosti. Spomínanú líniu „paralelnej“ aplikácie možností predčasného skončenia podľa ZoNNP a Občianskeho zákonníka potvrdzujú aj české súdy. V tejto súvislosti sa často skloňuje aj možnosť rozšírenia výpovedných dôvodov pri nájme na dobu určitú uvedených v ZoNNP, ako aj otázka aplikácie režimu odstúpenia podľa Obchodného zákonníka. Zaujímavé pritom môžu byť taktiež zmluvné dojednania majúce povahu rozväzovacej podmienky, ktoré sú spôsobilé privodiť zánik nájmu, čím sa vo svojom podstatnom dôsledku môžu podobať na predčasné ukončenie nájmu na základe jednostranných úkonov.
Pri skončení nájmu nebytového priestoru uplynutím dojednanej doby nájmu sa taktiež odporúča zachovávať zvýšenú opatrnosť. Vo vzťahoch týkajúcich sa prenájmu nebytových priestorov je teda možné bádať určitú snahu súdov o zabezpečenie flexibility, ktorá môže stranám otvárať priestor na dodatočné manévrovanie tak pri rokovaniach o podmienkach nájmu, ako aj pri jeho predčasnom ukončovaní. Avšak, vzhľadom na to, že väčšina rozhodnutí (a názorov v nich uvedených) má pôvod v Českej republike a „autonómnu“ interpretáciu slovenských súdov nemožno vylúčiť, je potrebné k nim pristupovať dostatočne opatrne.
Pri nájomných vzťahoch môže priestor na vyňatie spod aplikácie ZoNNP predstavovať prenájom celej stavby/budovy alebo spoločný prenájom spolu s inými predmetmi/vecami. Aj keď pri druhom z uvedených je zrejmé, že súdna prax skôr hľadala možnosti ako riešiť pretrvávajúcu skostnatenosť ZoNNP, pri štruktúrovaní vzťahov je vhodné zohľadniť, že súdy v takýchto prípadoch konštantne nazerajú na nájomné vzťahy nebytových priestorov inou optikou ako pri štandardných prenájmoch „kvalifikovaných“ priestorov. Z faktického pohľadu sa pri prenájme celej budovy/hromadnej veci v porovnaní s prenájmom nebytových priestorov v skutočnosti samozrejme nič nemení a takýto výklad jednoznačne potvrdzuje, že ZoNNP v dnešnej podobe nemá svoje opodstatnenie. Z dôvodu nesprávneho legislatívneho nastavenia má tak úprava v oblasti nájmu nebytových priestorov bližšie skôr k ochrane spotrebiteľa ako k princípom zmluvnej slobody, ktoré by si oblasť komerčného prenájmu nehnuteľnosti jednoznačne zaslúžila.
Príklady z praxe a riešenia právnych otázok
Prípad č. 1: Poškodenie maľovky a zápočet pohľadávok
Po skončení ročného prenájmu nebytového priestoru nájomca vrátil priestor s poškodenou maľbou, hoci v zmluve bolo dohodnuté maľovanie na náklady prenajímateľa pred začatím nájmu a následné vrátenie s prihliadnutím na bežnú mieru opotrebenia. Nájomca tvrdil, že má preplatok za energie a preto nebude platiť posledné dva mesiace nájomného, pričom sa odvolával na zábezpeku. V tomto prípade je dôležité vychádzať zo zmluvy. Ak zmluva neobsahuje ustanovenie o povinnosti nájomcu vrátiť priestor v pôvodnom stave (okrem bežného opotrebenia) alebo ho vymaľovať, prenajímateľ nemôže z preplatku nájomcu na službách hradiť náklady na opravu maľby. V prípade, ak nájomca neuhradil nájomné za dva mesiace, prenajímateľ má právo vykonať zápočet preplatku na nedoplatok nájomného a prípadný zvyšok vrátiť. Oprávnenosť nákladov na vymaľovanie by sa musela posúdiť z hľadiska miery opotrebenia.
Prípad č. 2: Vyúčtovanie služieb a flexibilná suma
Nájomca kancelárie v nákupnom centre, s nájomnou zmluvou na 5 rokov, kde výpoveď je možná len zo strany prenajímateľa, sa pýta, či je v poriadku, aby prenajímatelia pri vyúčtovaní za služby požadovali sumu, ktorá nebola presne uvedená pri podpise zmluvy, aj keď je označená ako flexibilná kvôli cenám energií. V zmluve je uvedené, že preddavok na služby bude predmetom každoročného vyúčtovania. Podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ak nájomca platil preddavky na služby a zmluva dovoľuje každoročné vyúčtovanie, postup je v súlade so zákonom, aj keď konkrétne sumy nie sú presne určené, pokiaľ je dohodnutý spôsob ich určenia (napr. podľa skutočnej spotreby). Nájomca má právo požadovať podrobné vyúčtovanie a doklady preukazujúce vynaložené náklady. Ak prenajímateľ účtuje „ostatné odôvodnené náklady“, musí ich vedieť preukázať a zdôvodniť ich súvis s prevádzkou budovy.
Prípad č. 3: Výpoveď zmluvy na dobu určitú z dôvodu nízkych predajov
Nájomca kancelárie v nákupnom centre, s nájomnou zmluvou na 5 rokov, kde výpoveď je možná len zo strany prenajímateľa, sa pýta, ako môže vypovedať zmluvu, keďže dlhodobo žiada lepšie miesto kvôli nulovým predajom, čo mu spôsobuje ekonomickú katastrofu. Prenajímateľ odmieta ukončiť zmluvu. Zákonom nie je pravdou, že nájom nebytových priestorov nemôže byť ukončený aj v prípade uzatvorenia zmluvy na dobu určitú. Podľa § 9 ods. 2 písm. c) ZoNNP, prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. Ak by ste sa dohodli na skončení nájmu na základe dohody, nezabudnite spísať o tom záznam. Odporúča sa zvážiť zrušenie živnostenského oprávnenia podnikania.
Prípad č. 4: Nedoplatok z minulosti od mestskej časti
Nájomca mal v nájme nebytový priestor od mestskej časti, pričom ukončil nájom výpoveďou v roku 2020 a všetky ročné predpisy uhradil. V roku 2023 sa mu mestská časť ozvala s nedoplatkom z roku 2020, tri roky dozadu. V tomto prípade, ak ide o nedoplatok za obdobie nájmu, je dôležité zohľadniť premlčaciu dobu podľa Občianskeho zákonníka, ktorá sa počíta od splatnosti pohľadávky. Ak bola pohľadávka uplatnená tri roky po splatnosti, môže byť už premlčaná. Odporúča sa špecifikovať problém (dátumy, čoho sa nedoplatok týka) a vzniesť námietku premlčania.
Prípad č. 5: Prechod nájomnej zmluvy na dediča
V prípade úmrtia nájomcu nebytového priestoru, nájomná zmluva môže prejsť na dediča, ak dedičia do 30 dní od smrti nájomcu oznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme. Ak by k pokračovaniu v užívaní priestorov nedošlo, odporúča sa pri ich odovzdaní spísať zápisnicu s uvedením stavu nebytových priestorov.
Prípad č. 6: Prenájom garáže v rámci rodiny
Nájomca garáže z verejnej súťaže, kde v zmluve sú spomenuté ustanovenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov a Občianskeho zákonníka, sa pýta, či je možné preniesť garáž na dcéru, keďže mama, ktorá ju má na svoje meno, náhle ochorela. Podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, na podnájom (teda užívanie garáže dcérou nájomcu) je potrebný súhlas prenajímateľa. Bez tohto súhlasu by prenajímateľ mohol dať výpoveď z nájmu.
Prípad č. 7: Dve nájomné zmluvy pre jeden nebytový priestor
Otázka znie, či je možné prenajať jeden nebytový priestor dvoma nájomnými zmluvami, jednu pre živnostníka (fyzickú osobu) a druhú pre právnickú osobu s.r.o., ktorej konateľom je osoba opísaná v prvej nájomnej zmluve. Vec je možné riešiť len na základe ustanovení zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktoré upravujú podnájom.
Poznámka: Uvedené informácie sú všeobecného charakteru a nenahrádzajú odborné právne poradenstvo. V konkrétnych prípadoch je vždy potrebné konzultovať situáciu s právnikom.
tags: #mandatar #je #povinny #obstarat #prenajom #nebytovych