Predtým, než sa rozhodnete stavať Váš vysnívaný dom, je nevyhnutné zabezpečiť si projektovú dokumentáciu. V dnešnej dobe existuje množstvo projekčných a architektonických kancelárií alebo jednotlivcov, ktorí Vám vedia vypracovať projekt rodinného domu pre stavebné povolenie. Projekt pre stavebné povolenie je v podstate súbor dokumentov, ktoré sú nevyhnutné pre získanie stavebného povolenia od príslušného stavebného úradu. Tento projekt obsahuje všetky informácie o plánovanej stavbe a jej realizácii, ktoré sú nevyhnutné pre posúdenie jej technickej a legislatívnej správnosti. Vydávanie stavebných povolení na výstavbu rodinného domu upravuje zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (tzv. stavebný zákon), v znení neskorších predpisov a jeho novela č. 237/2000, ktorá priniesla niektoré pozitívne zmeny týkajúce sa zjednodušenia tohto procesu.
Čo presne znamená pojem „projektová dokumentácia“?
Projektová dokumentácia predstavuje rozsiahly súbor schém a výkresov doplnených textovou časťou. Usmerňuje celý vzhľad stavby a priebeh stavebného procesu. Je to odrazový mostík pre začatie procesu výstavby akéhokoľvek objektu. V podstate ide o podrobný opis stavby, jej vzhľad a funkčnosť. Projektová dokumentácia je mapou, ktorá udáva smer stavebného procesu.
Stupne projektovej dokumentácie a ich účel
Projektová dokumentácia nie je jednotný dokument, ale skôr proces, ktorý prechádza rôznymi stupňami. Každý stupeň má svoje špecifické požiadavky a účel:
- Architektonická štúdia: Toto je základný stupeň projektovej dokumentácie. Jej cieľom je overenie vhodnosti dispozície vzhľadom k svetovým stranám a k pozemku. Obsahuje samotný architektonický návrh a ďalšie informácie k dispozičným parametrom stavby a použitých materiálov. Pri modernizácii, rekonštrukcii alebo stavebnej obnove môže byť súčasťou aj návrh pôvodného autora.
- Projekt pre územné rozhodnutie: Tento stupeň môžeme považovať za prvý seriózny krok v projektovej dokumentácii. Dokumentácia pre územné rozhodnutie zahŕňa sprievodnú správu, výkresy a doklady. Dodať ju na stavebný úrad je potrebné v dvoch vyhotoveniach. Tento projekt pomáha pri výbere optimálneho riešenia umiestnenia stavby v území.
- Projekt pre stavebné povolenie: Tento projekt je najnižším „stupňom“ projektovej dokumentácie, ktorý je priamo určený na získanie stavebného povolenia. Je to súbor dokumentov, ktoré sú potrebné pre získanie stavebného povolenia od príslušného stavebného úradu. Tento projekt obsahuje všetky informácie o plánovanej stavbe a jej realizácii, ktoré sú nevyhnutné pre posúdenie jej technickej a legislatívnej správnosti. Dokumentácia sa vypracúva samostatne pre každý stavebný objekt a pre každý prevádzkový súbor. Obsah dokumentácie je modifikovaný podľa konkrétneho zadania a jeho individuálnych charakteristík.
- Projekt pre realizáciu stavby: Po získaní stavebného povolenia je možné začať so samotnou výstavbou nehnuteľnosti. Na tieto účely sa vypracováva projekt pre realizáciu stavby. Tento projekt je už podrobnejší a detailnejší, slúži ako podklad pre samotných zhotoviteľov stavby a umožňuje im riadne kontrolovať priebeh prác. Nie je však prioritne určená na realizáciu stavby.
- Dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby: Táto dokumentácia sa vypracováva po dokončení stavby. Cieľom je zaznamenať všetky zmeny, ktoré sa vykonali počas realizácie stavby.
V prípade malých stavieb, akými sú napríklad aj rodinné domy, je možné projekt pre stavebné konanie a realizačný projekt zlúčiť do jedného dokumentu. Znížia sa tým nielen náklady, ale aj čas potrebný na zhotovenie projektovej dokumentácie.
Obsah projektovej dokumentácie pre stavebné povolenie
Projekt pre stavebné povolenie je rozsiahly a komplexný dokument. Jeho obsah definuje zákon č. 50/1976 Z. z. - Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Kľúčovými časťami sú:
Sprievodná správa: Táto časť obsahuje súhrnnú technickú správu, z ktorej musia byť dostatočne zrejmé:
- Informácie o umiestnení a výmere pozemku, na ktorom sa bude stavba realizovať.
- Údaje o jestvujúcich sieťach a zariadeniach technického vybavenia, ako aj o technickom vybavení územia a o jestvujúcich ochranných pásmach.
- Informácie o pohybe, vrátane jestvujúcich sietí a zariadení technického vybavenia.
- Údaje o stavebnom pozemku, vrátane susedných pozemkov a jestvujúcich stavieb na nich.
- Predpokladané náklady na obstaranie alebo vykonanie potrebných prieskumov.
- Informácie o technickom vybavení stavby a o jestvujúcich ochranných pásmach.
- Údaje o stavebných prácach za mimoriadnych podmienok.
- Základné požiadavky na stavby (napr. z hľadiska ich prevádzky, údržby, ako aj z hľadiska splnenia základných požiadaviek na stavby).
Situačný a katastrálny výkres: Obsahuje informácie o umiestnení a výmere pozemku, na ktorom sa bude stavba realizovať. Zvýrazňuje nehnuteľnosti vrátane susedných pozemkov a jestvujúcich stavieb na nich, ako aj siete a zariadenia technického vybavenia.
Architektonický projekt: Obsahuje všetky informácie o návrhu a dizajne budovy, vrátane pôdorysov dispozície jednotlivých podlaží, miestností a ich veľkostí a funkcie. Zahŕňa aj jednotlivé druhy konštrukcií a častí stavby (napr. základy, nosné konštrukcie, schodištia, obvodový plášť, strešné konštrukcie, komíny) a polohové a výškové usporiadanie stavby a všetkých jej priestorov s presným vyznačením funkčného určenia.
Stavebné výkresy stavby: Tieto výkresy, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, sú kľúčové. Predovšetkým pôdorysy, rezy a pohľady (v mierke spravidla 1:100) obsahujúce jednotlivé druhy konštrukcií a častí stavby.
Výkresy technického vybavenia: Schematické vyznačenie vnútorných rozvodov a inštalácií (napr. zdravotechnické vrátane požiarneho vodovodu, silnoprúdové, slaboprúdové, plynové, teplovodné), technické zariadenia (napr. elektroinštalácie a pod.).
Doplnkové dokumenty: Môžu zahŕňať aj klampiarske, zámočnícke práce a kontrolný rozpočet.
Ako si ako majiteľ domu vybaviť stavebné povolenia
Výber projektu: Typový verzus individuálny
Pri výbere projektu rodinného domu máte dve hlavné možnosti:
Typový projekt z katalógu: Tieto projekty sú vypracované skúsenými autormi, ktorí majú bohaté skúsenosti s navrhovaním a projektovaním rodinných domov. V ponuke máte široký výber domov rôznych tvarov a veľkostí za prijateľnú cenu a v krátkej dodacej lehote. Je však dôležité uvedomiť si, že katalógové projekty neobsahujú osadenie rodinného domu na konkrétny stavebný pozemok a projekty prípojok inžinierskych sietí (voda, kanalizácia, plyn, elektro). Túto časť projektu je potrebné vypracovať samostatne. Pred zakúpením typového projektu je vhodné si ho nechať odsúhlasiť na príslušnom stavebnom úrade. Osadenie projektu na pozemok musí byť v súlade s podmienkami a regulatívmi určenými územným plánom.
Individuálny projekt rodinného domu: Pokiaľ patríte k náročnejším zákazníkom a chcete, aby Váš dom bol originálny podľa vlastných predstáv, nechajte si vypracovať individuálny projekt. Pri tomto projekte je veľmi dôležitá súčinnosť architekta (projektanta) a investora. Vypracovanie individuálneho projektu trvá oveľa dlhšie a aj cena je neporovnateľne vyššia ako pri typovom projekte. Závisí najmä od veľkosti domu a jeho celkových rozpočtových nákladov.
Proces získania stavebného povolenia
Žiadosť o stavebné povolenie podáva stavebník, poprípade ním splnomocnená osoba na príslušný stavebný úrad v mieste výstavby. Stavebné úrady zvyčajne poskytujú hotové tlačivá na žiadosť o stavebné povolenie. K žiadosti je potrebné doložiť nasledujúce údaje a dokumenty:
- Meno a priezvisko, adresa stavebníka.
- Miesto výstavby, číslo parcely, list vlastníctva.
- Zoznam účastníkov stavebného konania a ich adresy.
- Dve kompletné projektové dokumentácie, vrátane osadenia stavby a prípojok inžinierskych sietí.
- Vyjadrenia dotknutých organizácií, ako sú vodárne a kanalizácie, plynárne, energetické rozvodné závody, telekomunikácie a iné.
- Pri realizácii stavby svojpomocne je potrebné priložiť prehlásenie stavebného dozoru.
Po preskúmaní žiadosti a dodaných príloh stavebný úrad zaháji stavebné konanie. Oznámenie o zahájení stavebného konania pošle všetkým účastníkom konania a dotknutým organizáciám. Účastníkmi stavebného konania sú: investor, obec (mesto), vlastníci susedných nehnuteľností, projektant, stavebný dozor. Ak žiaden z účastníkov konania nemá proti navrhovanej stavbe oprávnené námietky, stavebný úrad vydá stavebné povolenie. Stavbu je možné začať realizovať až po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia. Začatie stavebných prác je potrebné písomne oznámiť stavebnému úradu.
Je dôležité si uvedomiť, že projektová dokumentácia je len časťou dokumentácie, ktorú stavebník potrebuje na výstavbu rodinného domu. Nezabudnite na ňu ani pri drobnej stavbe, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu. Ide aj o prízemné stavby nepresahujúce 25 m² s výškou maximálne 5 m (pri podzemných max. 3 m).
Cena projektovej dokumentácie sa odvíja najmä od úžitkovej plochy stavby, prípadne zložitosti návrhu, či naprojektovaných materiálov. Projekt rodinného domu spracúva minimálne päť ľudí. Na projektoch väčších rozsahov pracuje zhruba sedem a viac ľudí. Od toho sa tiež odvíja cena služby. Odporúčame Vám pred zadaním spracovania projektu pre stavebné povolenie odkonzultovať si rozsah spracovania projektu s danou projekčnou firmou. Vypracovanie projektovej dokumentácie je zodpovedná úloha, od ktorej závisí úspešnosť celého projektu. So žiadosťou o vypracovanie projektovej dokumentácie sa preto obráťte na odborníkov.