Vlastníctvo nehnuteľností, najmä rodinných domov, často predstavuje komplexnú oblasť, kde sa realita majetkových vzťahov nemusí vždy presne zrkadliť v zápisoch v katastri nehnuteľností. Jednou z takýchto situácií je aj riešenie otázok týkajúcich sa bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a jeho prejavov v zápisoch na liste vlastníctva. Tento článok sa detailne zameriava na problematiku čestného prehlásenia v súvislosti so spoluvlastníctvom rodinného domu a jeho zápisom do katastra nehnuteľností, s cieľom poskytnúť komplexný pohľad na danú problematiku a zohľadniť rôzne praktické scenáre.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - Základné princípy
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je zákonný majetkový režim, ktorý automaticky vzniká medzi manželmi okamihom uzavretia manželstva. Do BSM spadá všetok majetok, ktorý manželia nadobudnú počas trvania manželstva. Existujú však výnimky, a to najmä veci získané dedičstvom alebo darom, ako aj veci, ktoré slúžia výlučne osobnej potrebe jedného z manželov alebo na výkon jeho povolania. Hoci vzniká automaticky, jeho existencia nemusí byť vždy zrejmá zo zápisu v katastri nehnuteľností, čo často vedie k potrebe jeho dodatočného preukázania či zosúladenia.
Čo patrí do BSM:
- Príjmy z práce a podnikania.
- Hnuteľné veci nadobudnuté počas manželstva.
- Nehnuteľnosti nadobudnuté počas manželstva.
Čo nepatrí do BSM:
- Veci získané dedičstvom.
- Veci získané darom.
- Veci osobnej potreby jedného z manželov.
- Veci nadobudnuté pred uzavretím manželstva.
Bežné situácie a riešenia týkajúce sa BSM a katastra
V praxi sa manželia často stretávajú s rôznymi situáciami, kedy zápis v katastri nezodpovedá ich reálnym majetkovým vzťahom vyplývajúcim z BSM.
1. Zápis nehnuteľnosti len na jedného z manželov
Nie je neobvyklé, že stavebné povolenie alebo iné dokumenty sú vystavené len na jedného z manželov, čo sa následne premietne aj do listu vlastníctva. Toto však automaticky neznamená, že druhý manžel nemá k nehnuteľnosti žiadne právo. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, je považovaná za spoločný majetok, aj keď je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z manželov.
Riešenie: Na zosúladenie stavu je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, v ktorej obaja manželia potvrdia, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Odporúča sa úradné overenie podpisov na tomto dokumente. Následne sa podáva návrh na vklad do katastra nehnuteľností, ktorý musí obsahovať spomínané vyhlásenie alebo zmluvu, ako aj sobášny list.
2. Nadobudnutie nehnuteľnosti pred manželstvom
Ak jeden z partnerov nadobudol nehnuteľnosť pred uzavretím manželstva, táto nehnuteľnosť automaticky nepatrí do BSM a zostáva vo výlučnom vlastníctve tohto partnera.
Riešenie: Ak si manželia želajú, aby sa nehnuteľnosť stala súčasťou BSM, existujú viaceré možnosti. Jednou z nich je spísanie darovacej zmluvy, kde jeden z manželov daruje svoj podiel na nehnuteľnosti druhému manželovi. Alternatívou je kúpna zmluva, pričom je dôležité v zmluve uviesť, že kúpna cena bola uhradená pred uzavretím manželstva, aby sa predišlo vzniku nového BSM majetku. V oboch prípadoch je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
3. Hypotéka a vlastníctvo
Je dôležité rozlišovať medzi záväzkom z hypotekárneho úveru a vlastníckym právom k nehnuteľnosti. Skutočnosť, že jeden z manželov je spoludlžníkom na hypotéke, automaticky neznamená, že je aj spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Vlastnícke právo sa primárne odvíja od zápisu v katastri nehnuteľností.
Riešenie: Ak manželia chcú, aby bol druhý z nich zapísaný ako spoluvlastník nehnuteľnosti zaťažené hypotékou, musia uzavrieť príslušnú zmluvu (darovaciu alebo kúpnu) a následne podať návrh na vklad do katastra. Banka by mala byť informovaná o týchto zmenách, najmä ak sa týkajú spoludlžníctva.
4. Stavba na pozemku vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov
Situácia, kedy jeden z manželov počas manželstva zdedí alebo dostane darom pozemok, a na tomto pozemku si následne spoločne postavia rodinný dom, predstavuje zaujímavý prípad. Samotný pozemok nepatrí do BSM, nakoľko bol nadobudnutý pred manželstvom alebo dedičstvom/darom. Avšak stavba (dom) postavená počas manželstva zo spoločných prostriedkov už do BSM patriť môže.
Riešenie: Na zapísanie druhého manžela ako spoluvlastníka k domu je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou obaja manželia potvrdia, že dom patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva. Následne sa podáva návrh na vklad do katastra. V niektorých prípadoch môže byť potrebné riešiť aj právne vzťahy k pozemku, napríklad prostredníctvom zriadenia vecného bremena.
5. Podnikanie a vplyv na BSM
Podnikateľská činnosť jedného z manželov môže mať významný dopad na rozsah BSM. V prípade, ak sa manžel-podnikateľ zadlží, existencia jeho záväzkov môže ovplyvniť celý majetok spadajúci do BSM.
Riešenie: Manželia majú možnosť dohodou upraviť rozsah BSM. Môžu napríklad dohodou rozšíriť alebo zúžiť rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Takáto dohoda musí mať formu notárskej zápisnice. Ak sa dohoda týka nehnuteľnosti, nadobúda účinnosť až vkladom do katastra nehnuteľností. Alternatívou v extrémnych prípadoch môže byť aj zrušenie BSM súdom.
Čestné prehlásenie v katastrálnom konaní
Čestné prehlásenie je písomné vyhlásenie fyzickej alebo právnickej osoby, ktorým potvrdzuje pravdivosť určitých skutočností. V katastrálnom konaní sa s ním môžeme stretnúť v prípadoch, keď iné dôkazy nie sú dostupné alebo sú nedostatočné.
Podľa § 39 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní, správny orgán môže namiesto dôkazu pripustiť čestné vyhlásenie účastníka konania, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Toto vyhlásenie však nemôže nahradiť napríklad znalecký posudok a nemôže byť pripustené, ak tomu bráni všeobecný záujem alebo ak by tým bola porušená rovnosť medzi účastníkmi konania. Správny orgán je povinný účastníka konania upozorniť na právne následky nepravdivého čestného vyhlásenia.
Príklady použitia čestného prehlásenia v súvislosti s katastrom:
- Preukázanie existencie rodinného domu pred rokom 1976: Ak sa nezachovali pôvodné doklady o rodinnom dome postavenom pred 1. októbrom 1976, môže byť na účely zápisu do katastra podané čestné prehlásenie spolu s ďalšími relevantnými dokumentmi. Toto prehlásenie pomáha doložiť vek stavby, čo môže mať vplyv na rôzne aspekty katastrálneho konania. Vzor takéhoto prehlásenia často obsahuje údaje o manželoch, účel prehlásenia, popis majetku, dátum nadobudnutia, zdroje financovania a vyhlásenie o pravdivosti informácií.
- Potvrdenie o príslušnosti stavby do BSM: V prípadoch, keď stavebné povolenie bolo vydané len jednému z manželov, ale stavba bola realizovaná počas trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, je možné použiť čestné prehlásenie. V takomto vyhlásení manželia potvrdzujú, že stavba bola realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva. Týmto spôsobom sa zosúladí zápis na liste vlastníctva s reálnym stavom.
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Zápis akýchkoľvek zmien týkajúcich sa vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností sa realizuje prostredníctvom podania návrhu na vklad. Tento dokument je kľúčový pre právnu istotu a ochranu vlastníckych práv.
Povinné náležitosti návrhu na vklad:
- Údaje o navrhovateľovi: V prípade fyzickej osoby meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (alebo iný identifikátor pre cudzinca), miesto trvalého pobytu a prípadná adresa na doručovanie.
- Okresný úrad, ktorému je návrh adresovaný: Určuje sa podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Predmet návrhu: Jasné označenie, či ide o vklad, záznam, poznámku alebo opravu chýb katastrálneho operátu.
- Právne úkony: Popis právnych úkonov obsiahnutých v predkladanej zmluve (napr. prevod vlastníckeho práva predajom, zriadenie vecného bremena).
- Označenie nehnuteľnosti: Presné identifikovanie nehnuteľnosti podľa katastrálneho zákona (súpisné číslo, číslo parcely, názov obce a pod.).
- Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak ide o spoluvlastníctvo, uvádza sa ako zlomok k celku.
- Prílohy: Všetky listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, závet, právoplatné rozhodnutie súdu o dedičstve, plnomocenstvo, ak je účastník zastúpený, geometrický plán, kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o povolení vkladu a pod.).
Zmeny v katastrálnom zákone, najmä novela z roku 2018, priniesli sprísnenie požiadaviek na náležitosti návrhu na vklad. Ak návrh neobsahuje všetky povinné náležitosti, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o návrhu na vklad preruší a vyzve navrhovateľa na doplnenie.
Podielové spoluvlastníctvo a jeho odlišnosti od BSM
Zatiaľ čo BSM je špecifický režim platný výlučne medzi manželmi, podielové spoluvlastníctvo je všeobecnejší inštitút. Vzniká vtedy, keď má k jednej veci (napr. rodinnému domu) vlastnícke právo viacero osôb, pričom každá z nich má určený svoj podiel na tejto veci. Tento podiel môže spoluvlastník previesť na inú osobu, napríklad darovaním, predajom alebo závetom.
Príklady vzniku podielového spoluvlastníctva:
- Dedenie: Ak viacero dedičov zdedí nehnuteľnosť, stanú sa jej podielovými spoluvlastníkmi.
- Darovanie: Jeden z manželov (alebo iná osoba) daruje časť nehnuteľnosti druhému manželovi alebo inej osobe.
- Kúpa: Viacero osôb si spoločne kúpi nehnuteľnosť.
- Rozhodnutie súdu: Súd môže v určitých prípadoch rozhodnúť o zriadení podielového spoluvlastníctva.
Dôležité upozornenia a odporúčania
Problematika BSM, spoluvlastníctva a zápisov do katastra nehnuteľností môže byť právne zložitá. Preto je vždy vhodné zvážiť nasledujúce kroky:
- Právna pomoc: Vzhľadom na komplexnosť problematiky odporúčame vyhľadať právnu pomoc kvalifikovaného advokáta. Advokát vám môže poradiť pri výbere najvhodnejšieho riešenia, pomôcť s vypracovaním potrebných zmlúv a vyhlásení a asistovať pri celom procese podania návrhu na vklad do katastra.
- Informovanosť na katastri: Pred podaním akéhokoľvek návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je dobré informovať sa priamo na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore, o všetkých aktuálnych náležitostiach a požiadavkách.
- Úradné overenie podpisov: Pri niektorých dokumentoch, ako sú napríklad dohody o zúžení alebo rozšírení BSM, sa odporúča úradné overenie podpisov. Zabezpečí to ich právnu validitu a predíde možným sporom v budúcnosti.
Zosúladenie zápisov v katastri nehnuteľností s reálnymi majetkovými vzťahmi, najmä v kontexte bezpodielového spoluvlastníctva manželov, je dôležitým krokom k právnej istote a transparentnosti. Využitie nástrojov ako čestné prehlásenie, spolu s riadnym podaním návrhu na vklad do katastra, umožňuje efektívne riešenie aj tých najkomplikovanejších situácií.
tags: #cestne #prehlasenie #kataster #o #spoluvlastnictve