S účinnosťou od 1. apríla 2025 vstupuje na Slovensku do platnosti úplne nový Stavebný zákon, ktorý prináša zásadné zmeny v oblasti stavebného konania. Cieľom tejto legislatívnej úpravy je zefektívniť, zjednodušiť a digitalizovať celý proces povoľovania stavieb, pričom sa kladie dôraz na rýchlejšie a transparentnejšie rozhodovanie. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá prechádza transformáciou, je aj postavenie a fungovanie dotknutých orgánov. Tento článok sa zameriava na tieto zmeny, ako aj na ďalšie dôležité aspekty nového zákona, ktoré ovplyvnia nielen odbornú verejnosť, ale aj každého občana.
Redukcia a Špecifikácia Dotknutých Orgánov
Nový Stavebný zákon prináša zmeny v definícii a postavení dotknutých orgánov, ktoré sú oprávnené uplatňovať svoje stanoviská v stavebných konaniach. Podľa doterajšej právnej úpravy, dotknutým orgánom je orgán verejnej správy chrániaci záujmy ustanovené v § 126 ods. 1, ak jeho konanie tvorí súčasť stavebného konania, nadväzuje naň alebo s ním súvisí. Taktiež obec, ak nie je stavebným úradom a konanie sa týka pozemku alebo stavby na jej území (s výnimkou diaľnic a rýchlostných ciest), a tiež vlastníci sietí a zariadení technického vybavenia územia a iné právnické osoby, ak to ustanovuje osobitný predpis.
V Bratislave a Košiciach sú dotknutými orgánmi mestské časti, ak kompetencie stavebného úradu vykonáva hlavné mesto alebo mesto. Ak však stavebný úrad vykonáva mestská časť, dotknutým orgánom je hlavné mesto alebo mesto.
Nový zákon v § 140a v spojení s § 140b upravuje postavenie dotknutých orgánov. Tieto subjekty, ako orgány verejnej správy, obce, vlastníci sietí a iné právnické osoby, uplatňujú ochranu záujmov chránených osobitnými predpismi. V praxi to znamená, že v konaní o umiestnení stavby, napríklad bytového domu, budú štandardne dotknutými orgánmi distribučné spoločnosti elektrickej energie, plynárenské spoločnosti, vodárenské spoločnosti, ako aj príslušné dopravné inšpektoráty. Tieto orgány budú overovať prípadné kolízie s inžinierskymi sieťami a stanovovať podmienky pre ich vybudovanie či napojenie.
Je dôležité zdôrazniť, že postavenie dotknutého orgánu vyplýva priamo z osobitného predpisu. Subjekty, ktorým toto postavenie osobitný predpis nepriznáva, nemajú právomoc uplatňovať ochranu záujmov prostredníctvom "záväzného stanoviska" v stavebnom konaní. Takéto prejavy vôle sú irelevantné a nevyvolávajú žiadne právne účinky. Stavebný úrad by nemal považovať takéto "stanoviská" za záväzné, aj keď sa v praxi môžu vyskytnúť prípady, kedy subjekty mylne považujú svoju dlhodobú prax za právny nárok.
Kontrolné Prehliadky Stavby: Nástroj na Zabezpečenie Kvality
Nový Stavebný zákon zavádza inštitút kontrolnej prehliadky stavby (§ 43), ktorý má slúžiť ako dôležitý nástroj na priebežnú kontrolu kvality výstavby a dodržiavania harmonogramu. Ak stavebný úrad v rozhodnutí o stavebnom zámere určí, že sa pred začatím určitého štádia, stavebných prác, alebo po ich ukončení uskutoční kontrolná prehliadka, stavbyvedúci je povinný v dostatočnom predstihu oznámiť jej termín stavebnému úradu, dotknutým orgánom, stavebníkovi, projektantovi a osobe poverenej stavebným dozorom.
V prípade, že sa na stavbe majú vykonať práce vedúce k odchýlke od overeného projektu, môže stavebník zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku. Ak takéto odchýlky nie sú v rozpore s rozhodnutím o stavebnom zámere a s podmienkami dotknutých orgánov, projektant ich vyznačí v projekte, stavbyvedúci v zápisnici a stavebnom denníku. V prípade, že sa stavebný úrad na mimoriadnej prehliadke nezúčastnil, stavebník mu zašle zápisnicu na odsúhlasenie. Ak odchýlky nie je možné povoliť, stavebný úrad určí potrebu overenia zmeny projektu alebo nové konanie o stavebnom zámere.
Zo všetkých kontrolných prehliadok sa spíše zápisnica, ktorú podpisujú všetci zúčastnení. Zápisnica sa stáva súčasťou dokumentácie stavby a musí byť zaznamenaná v informačnom systéme. Uskutočnenie prehliadky sa zaznamenáva do stavebného denníka. Ak sa pri prehliadke zistia nepovolené práce, stavebný úrad ich vyzve na ukončenie a oznámi to stavebnému inšpektorátu.
Ochrana Kultúrneho Dedičstva v Novom Zákone
Nový Stavebný zákon (§ 44) posilňuje ochranu umeleckých diel a kultúrneho dedičstva pred poškodením alebo zničením počas stavebnej činnosti, čo vychádza aj z medzinárodných právnych dokumentov. Ak sa pri stavebných prácach nájde vec s pamiatkovou hodnotou, archeologický nález alebo osobitne chránená časť prírody, stavbyvedúci je povinný okamžite prerušiť práce, ohlásiť nález príslušnému pamiatkovému úradu alebo orgánu ochrany prírody a riadiť sa ich pokynmi. Zároveň musí vykonať opatrenia na ochranu nálezu a zaznamenať všetky okolnosti do stavebného denníka.
V prípade, že je na ochranu nálezu potrebné prerušiť stavebné práce, stavebný inšpektorát o tom rozhodne na základe stanoviska príslušného orgánu. Vlastníkovi stavby patrí primeraná náhrada za obmedzenie vyplývajúce z takéhoto rozhodnutia. Tieto povinnosti sa vzťahujú aj na stavebníka pri stavbách zhotovovaných svojpomocne.
Povinnosti Vlastníka Stavby: Zodpovednosť po Celý Životný Cyklus
Na rozdiel od predchádzajúcej úpravy, nový Stavebný zákon (§ 45) explicitne definuje povinnosti vlastníka stavby. Vlastnícke právo je síce ústavným právom, ale jeho výkon nesmie poškodzovať zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad zákonnú mieru. Vlastník je po celý životný cyklus stavby povinný udržiavať ju v dobrom stavebnotechnickom a prevádzkovom stave.
Konkrétne povinnosti zahŕňajú:
- Udržiavanie stavby v dobrom stavebnotechnickom stave a včasné odstraňovanie nedostatkov.
- Dodržiavanie hygienických a protipožiarnych predpisov.
- Udržiavanie technických systémov budovy a zariadení vo funkčnom stave.
- Dodržiavanie režimu pravidelných kontrol podľa prevádzkovej dokumentácie a predpisov.
- Včasné zabezpečenie plánovaných kontrolných prehliadok nosných konštrukcií a technických systémov, ako aj revízií a opráv.
- Aktualizáciu dokumentácie o stavbe, energetického certifikátu a dokladov o kontrolách a revíziách. Pri zmene vlastníka je povinný ich odovzdať.
- Vykonanie neodkladných prác nariadených stavebným inšpektorátom.
- Užívanie stavby na účel podľa kolaudačného osvedčenia, prípadne požiadanie o novú kolaudáciu pri zmene účelu.
- Odstránenie dočasnej stavby po uplynutí doby jej trvania a oznámenie odstránenia stavebnému úradu.
- Zabezpečenie geodetického merania posunov a pretvorení stavby, ak to jej charakter vyžaduje.
Kolaudačné Osvedčenie Nahrádza Kolaudačné Rozhodnutie
Proces kolaudácie prechádza významnou zmenou. Podľa nového zákona (§ 66 a nasl.) kolaudačné osvedčenie nahrádza doterajšie kolaudačné rozhodnutie a je osobitným dokladom podľa správneho poriadku. Správny orgán týmto osvedčením potvrdzuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Prílohou osvedčenia je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby.
Kolaudačné osvedčenie nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov. Správny orgán oznámi vydanie osvedčenia dotknutým orgánom. Kolaudácia začína na návrh stavebníka, ktorý musí priložiť relevantnú dokumentáciu, vrátane stavebného denníka, záverečného stanoviska stavbyvedúceho, dokumentácie skutočného zhotovenia, geodetickej dokumentácie, protokolov o odovzdaní a prevzatí stavby, výsledkov skúšok technických zariadení a energetického certifikátu.
Správny orgán oznámi termín kolaudačnej obhliadky do siedmich pracovných dní od doručenia úplného návrhu a prizve na ňu relevantné strany. Obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od oznámenia. Ak je stavba spôsobilá na prevádzku, správny orgán vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní od obhliadky. Kolaudácia sa zastaví, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom.
Dočasné Užívanie Stavby a Skúšobná Prevádzka
Nový Stavebný zákon (§ 69) zavádza nový inštitút dočasného užívania stavby pre účely skúšobnej prevádzky. Táto je nevyhnutná pri niektorých stavbách na preverenie ich funkčnosti a prevádzkovej bezpečnosti, najmä pri stavbách s dodávkou komplexnej technológie. Skúšobná prevádzka umožňuje dočasné užívanie stavby na vykonanie skúšok a meraní, ak je to jediný spôsob overenia jej funkčnosti.
Skúšobnú prevádzku môže povoliť správny orgán na žiadosť vlastníka, stavebníka alebo zhotoviteľa. Podmienkou, najmä pri vyhradených technických zariadeniach, je vykonanie úradných skúšok a prehliadok. Skúšobná prevádzka môže trvať najviac štyri roky. Ak má skúšobná prevádzka plynulo prejsť do trvalého užívania, je potrebné získať kolaudačné osvedčenie pred jej ukončením.
Zrušenie Stavebnej Inšpekcie a Štátny Stavebný Dohľad
Zákon ruší Slovenskú stavebnú inšpekciu a zavádza nový model štátneho stavebného dohľadu, ktorý bude vykonávať regionálny úrad. Práva a povinnosti zamestnancov Slovenskej stavebnej inšpekcie prechádzajú na regionálny úrad. Konania, ktoré neboli právoplatne skončené do 31. marca 2025, dokončí regionálny úrad podľa doterajších predpisov.
Prechodné Ustanovenia a Účinnosť
Hoci bola nová stavebná legislatíva prijatá už v roku 2022, jej účinnosť sa viackrát posunula. Pôvodný stavebný zákon č. 50/1976 Zb. ostal účinný aj po 1. apríli 2024, kedy vstúpil do platnosti len zákon o územnom plánovaní. Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nadobudne účinnosť 1. apríla 2025, pričom zruší zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.
Prechodné ustanovenia (§ 84) zabezpečujú kontinuitu právnych vzťahov vzniknutých podľa doterajších predpisov. Platné územné rozhodnutia sa považujú za overený projekt. Lehoty v rozhodnutiach správnych orgánov, ktoré začali plynúť podľa starých predpisov, pokračujú. Doterajšie predpisy sa použijú na podania a konania začaté do 31. marca 2025.
Porovnanie s Českou Legislatívou
Nový slovenský stavebný zákon prináša viaceré podobnosti s novou českou legislatívou, ako napríklad zjednodušenie povoľovacieho procesu zavedením jedného konania (na Slovensku konanie o stavebnom zámere, v Česku povolenie zámeru). Oba systémy smerujú k digitalizácii a zavedeniu fikcie súhlasu, kedy mlčanie úradu znamená súhlas.
Rozdiely však existujú. Na Slovensku sa pred konaním o stavebnom zámere iniciuje prerokovanie stavebného zámeru s povinným vypracovaním správy o prerokovaní. Český zákon túto fázu osobitne neupravuje, ale umožňuje dobrovoľné získavanie podkladov pred začatím konania.
V oblasti inštitucionálnej reformy vznikol na Slovensku Úrad pre územné plánovanie a výstavbu a osem regionálnych úradov. V Česku došlo k zmenám, ktoré vrátili stavebné úrady obciam a krajom, pričom zostal zachovaný len špecializovaný Dopravný a energetický stavebný úrad pre vyhradené stavby.
Čo sa týka začatia stavby, nový slovenský zákon upresňuje, že za začatie prác sa nepovažujú prípravné práce ako ohradenie staveniska, ale len práce priamo súvisiace s vykonávaním stavby. Český zákon definuje začatie stavby voľnejšie a predlžuje platnosť povolenia na 10 rokov, ak sa stavba začne v jeho platnosti.
V oblasti čiernych stavieb sa Slovensko prikláňa k radikálnejšiemu riešeniu, kedy nepovolenú stavbu nebude možné dodatočne legalizovať. V Česku je dodatočné povolenie možné po zaplatení pokuty, ak stavba spĺňa ostatné požiadavky.
Definícia stavby sa na Slovensku viac zameriava na fyzické vlastnosti a pevné spojenie so zemou, zatiaľ čo česká legislatíva zohľadňuje aj účel objektu. Oba zákony zavádzajú kategóriu vyhradených stavieb, ktoré môžu realizovať len certifikovaní zhotovitelia.
Nový Stavebný zákon na Slovensku predstavuje významný krok k modernizácii stavebného procesu. Jeho cieľom je odstrániť byrokratické prekážky, zrýchliť povoľovanie a zvýšiť transparentnosť, pričom si zachováva dôraz na ochranu verejných záujmov a kvalitu výstavby.
tags: #cesky #stavebny #zakon #redukacia #dotknutych #organov