Daň z pridanej hodnoty (DPH) je komplexný systém s mnohými pravidlami a výnimkami, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti. Táto oblasť podlieha neustálym zmenám a interpretáciám, čo môže spôsobiť značné nejasnosti pre platiteľov dane. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty zmeny DPH pri prenájme a predaji nehnuteľností, pričom vychádza z aktuálnych legislatívnych ustanovení a praktických situácií.
Predaj nehnuteľností a jeho daňový režim
Predaj nehnuteľností je v zmysle zákona o DPH pomerne špecifický. Základné pravidlo hovorí, že dodanie stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7, môže platiteľ dane, ktorý ju dodáva, rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od dane. Týmito podmienkami sa rozumie najmä uplynutie určitého časového obdobia od prvej kolaudácie.
Oslobodenie od dane pri predaji stavieb:
Podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak od jej prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Toto pravidlo má však svoje výnimky. Napríklad, pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome, sa platiteľ dane nemôže rozhodnúť pre zdanenie dodania, aj keď by inak spĺňal podmienky. V prípade, ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, ale len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 2).
Príklad z praxe: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. V auguste 2020 chce túto budovu predať inému platiteľovi dane. Keďže od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ - platiteľ dane - nie je povinný k cene uplatniť daň.
Voľba zdanenia dodania nehnuteľnosti:
Zákon o DPH však v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane (t.j. od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov), umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane - aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, nastáva tzv. prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane. V takomto prípade je dodanie predmetnej nehnuteľnosti povinný zdaniť práve odberateľ.
Predaj stavebného pozemku:
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 3. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3). Avšak, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo jej časťou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1.
Príklad: Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je dodanie pozemku oslobodené od DPH, okrem dodania stavebného pozemku. Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a znaleckého posudku stavebný pozemok, ktorý je súčasťou oplotenia. Vzhľadom na to, že podľa zmluvy a znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok, nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 2.
Predaj nehnuteľnosti pred uplynutím 5 rokov od kolaudácie:
Ak platiteľ dane predáva nehnuteľnosť, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. V takomto prípade dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).
Príklad: Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Tento predaj podlieha DPH. Platiteľ dane sa môže rozhodnúť pri predaji uplatniť prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c).
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti:
V prípade, ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie nehnuteľnosti za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c).
Prenájom nehnuteľností a jeho daňový režim
Prenájom nehnuteľností je ďalšou oblasťou, kde sa uplatňujú špecifické pravidlá DPH. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou určitých špecifických služieb.
Oslobodený nájom:
Oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:
- ubytovacích služieb,
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
V prípade, ak platiteľ dane napríklad prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane.
Voľba zdanenia pri prenájme:
Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť sa nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí.
Príklad: Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturácii nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. celý nájom sa považuje za oslobodený od dane.
Prenájom nehnuteľnosti zahraničnej osobe:
V prípade, ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor zdaniteľnej osobe z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby poskytnutej zdaniteľnej osobe miesto, kde má táto osoba sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň. Ak španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu a rozhodne sa ju prenajímať slovenskému platiteľovi dane, miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
NÁVOD - Ako vypísať a podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti
Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností
Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. V prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká mu povinnosť registrácie a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
Obrat a povinná registrácia:
Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a)).
Prekročenie hranice 62 500 eur:
V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobu zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. 1. nasledujúceho roka.
Dobrovoľná registrácia:
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a)). V prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“. Občan sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň.
Situácie týkajúce sa DPH pri nehnuteľnostiach
Spoločnosť s.r.o. neplatiteľ dane a predaj bytu: Spoločnosť s.r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1, predaj bytu podlieha DPH.
Predaj administratívnej budovy neplatiteľovi dane: Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Predaj bytu s.r.o. platiteľovi DPH: Môže s.r.o., platiteľ DPH fakturovať inej s.r.o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1.
Prenájom nebytových priestorov zahraničnej firme: Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá má sídlo alebo prevádzkareň v inom členskom štáte, miesto, kde má táto zdaniteľná osoba sídlo alebo prevádzkareň. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Zmeny v DPH pri prenájme a predaji nehnuteľností sú dynamickou oblasťou, ktorá si vyžaduje pozornosť a pravidelné sledovanie legislatívnych zmien. Pre správne uplatňovanie daňových povinností je nevyhnutné dôkladne poznať príslušné ustanovenia zákona o DPH a konzultovať zložitejšie prípady s daňovým poradcom.