Ružinov, jedna z najrozľahlejších bratislavských mestských častí, je svedkom dynamického rozvoja, ktorý mení jej tvár. V centre pozornosti sa ocitol ambiciózny projekt s názvom Nový trh, ktorý má vyrásť v tesnej blízkosti obľúbeného trhoviska Miletičova. Jeho forma a architektúra môžu výrazne zmeniť panorámu Ružinova. Tento rozsiahly zámer, ktorý pozná verejnosť už zopár rokov, však od svojho začiatku čelí odporu časti obyvateľov a environmentálnych aktivistov. Napriek podaným odvolaniam a námietkam, developer s podporou mesta postupuje v povoľovacom procese, hoci s výrazným časovým sklonom.
Vízia a architektúra Nového trhu
Extravagantný návrh z pera kancelárie Architekti Šebo Lichý má zmeniť nielen okolie obľúbeného trhoviska Miletičova, ale aj panorámu Ružinova. Polyfunkčný komplex je koncipovaný ako moderná mestská štvrť, ktorá kombinuje bývanie, administratívu a občiansku vybavenosť. Má pozostávať z troch blokov - A, B a C. Prvé dva bloky, A a B, budú nižšie, majú dosahovať takmer 50-metrovú výšku a tvoriť ich bude 14 podlaží. Táto časť bude mať charakteristický tvar „brány“ s výrazným otvorom v hmote stavby, siahnucim až do úrovne 9. podlažia. Tento architektonický prvok má dodať projektu dynamiku a zároveň slúžiť ako vizuálny prechod medzi nižšou a vyššou zástavbou.
Dominantnou funkciou projektu však bude bývanie v najvyššom, 20-podlažnom bloku C. Pre budúcich rezidentov je tu navrhnutých celkovo 242 bytov. Ponuka zahŕňa 126 dvojizbových bytov s rozlohou do 60 metrov štvorcových, 100 trojizbových bytov do 90 metrov štvorcových a 16 priestrannejších nehnuteľností s výmerou nad 90 metrov štvorcových. Cieľom je vytvoriť moderné a komfortné bývanie s dôrazom na kvalitu a funkčnosť, ktoré by zároveň zapadlo do mestského prostredia a obohatilo ponuku bývania v Ružinove.
Povoľovací proces plný zvratov
Developer zaradil Nový trh na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) už v roku 2021. Počas tohto procesu, ktorý je kľúčový pre získanie súhlasu s výstavbou, dalo projektu zelenú aj hlavné mesto Bratislava, čím oficiálne potvrdilo súlad navrhovanej stavby s platným územným plánom. Všetko vyzeralo na hladký priebeh povoľovacieho procesu.
V prvých mesiacoch roka 2023 sa však proti projektu ohradila časť verejnosti. Podané boli prvé odvolania, pričom hlavné argumenty sa sústredili na údajnú nevhodnosť súboru domov pre danú lokalitu a procesné pochybenia. Časť občanov napadla rozhodnutie Okresného úradu Bratislava, ktorý projekt odobril z hľadiska posudzovania vplyvov na životné prostredie. Medzi hlavné argumenty patrilo nesprávne doručovanie písomností a údajne nezákonný proces, pretože v zámere nebolo explicitne uvedené vyhodnotenie vplyvov búrania existujúcej administratívnej budovy na životné prostredie. V návrhu developera mala absentovať aj podrobná dokumentácia k sadovníckym úpravám.
Napriek týmto námietkam Okresný úrad Bratislava v júni 2023 vydal právoplatné rozhodnutie, čím projekt úspešne prešiel posudzovaním EIA. Pre developera to znamenalo prvé dôležité víťazstvo. V prípade odvolaní niektorých občanov okresný úrad do podmienok zahrnul požiadavku, aby navrhovateľ rešpektoval a zohľadnil opodstatnené pripomienky s oporou v zákone v rámci prípravy dokumentácie.
Po prekonaní týchto prvých prekážok projekt smelo pokračoval v povoľovacom procese. Významný progres nastal v septembri 2023, keď mestská časť oznámila podanie žiadosti o vydanie územného rozhodnutia. Tento proces si vyžiadal až tri doplnenia zo strany developera. Odhodlaný postup pokračoval aj nedávno, konkrétne 22. júla, kedy mestská časť vydala územné rozhodnutie o umiestnení stavby.
Nové odvolania a procesné námietky
Ružinov však pred pár dňami informoval, že proti tomuto kľúčovému povoleniu prišli ďalšie odvolania. Situácia okolo polyfunkčného komplexu Nový trh sa tak opäť skomplikovala. Dve kľúčové postavy, Soňa Sadáková a Edo Horváth, podali odvolania, ktoré poukazujú na ďalšie procesné nedostatky.
Soňa Sadáková vo svojom odvolaní žiada preskúmanie zákonnosti rozhodnutia s argumentom, že mestská časť Ružinov podľa nej nepostupovala v súlade so zákonom o správnom konaní. Konkrétne uvádza, že Ružinov nemal dať účastníkom konania dostatočnú možnosť, aby sa pred vydaním rozhodnutia vyjadrili k jeho podkladu a spôsobu jeho zistenia, prípadne navrhli doplnenie rozhodnutia podľa správneho poriadku.
Námietky sa však nekončia. Územné rozhodnutie má byť podľa odvolateľov nezákonné aj preto, že asanácia budovy Kovoprojektu (pôvodná administratívna budova na mieste plánovaného komplexu) nemala byť riadne posúdená v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie. Soňa Sadáková svoju argumentáciu podkladá aj príkladom z praxe, ktorý sa týka asanácie starej Nemocnice sv. Michala na Patrónke, kde má vyrásť nové sídlo spoločnosti Eset.
Druhý účastník konania, Edo Horváth, namieta rovnakým argumentom o chýbajúcom samostatnom konaní v EIA v prípade zbúrania kancelárskej budovy vedľa Miletičky. Vydané územné rozhodnutie podľa neho nevychádzalo zo spoľahlivo zisteného stavu veci, takže žiada o preskúmanie namietaných skutočností.
Napokon prišlo aj doplnenie odvolania zo strany Soni Sadákovej. V liste trvá na svojich pôvodných argumentoch, avšak pridáva ďalšiu námietku. Podľa nej malo byť územné konanie začaté až po právoplatnosti rozhodnutia EIA, teda po 13. júni 2023. Stavebný úrad v Ružinove však prijal návrh na vydanie územného rozhodnutia o štyri mesiace skôr, konkrétne 27. februára 2023, čo potvrdzuje aj dostupná dokumentácia.
Nové tachografy a koniec voľného trhu: Ako prežiť zmeny v doprave 2026?
Budúcnosť projektu a jeho dopad na lokalitu
Odvolania v tomto prípade nenamietajú samotnú extravagantnosť projektu, jeho mierku, výšku alebo architektúru. Účastníci konania sa sústredia na procesné chyby, ktoré by podľa ich názoru mohli viesť k zrušeniu vydaného územného rozhodnutia.
Nový trh mal pôvodne začať s výstavbou už v roku 2024. S aktuálnym vývojom udalostí je však zrejmé, že tento termín sa už s určitosťou nestane realitou. Predpokladaný termín dokončenia bol developerom stanovený na rok 2027 a odhadované náklady na realizáciu projektu boli 33 miliónov eur. Búranie budovy Kovoprojektu a jej nahradenie novou dominantou si tak bude musieť ešte počkať.
Nateraz sa developer musí opäť vyrovnať s odvolaniami, čo už v minulosti úspešne zvládol. Je zrejmé, že projekt Nový trh vyvoláva silné emócie a diskusie. Jeho realizácia by však mohla priniesť do Ružinova modernú architektúru a nové bývanie, ktoré by zároveň mohlo prispieť k oživeniu danej lokality. Otázkou zostáva, či sa developerovi podarí prekonať aj tieto najnovšie prekážky a či sa projekt napokon dočká svojej realizácie v plánovanej podobe.
Kontext bývania v Ružinove: Ponuka a dopyt
Situácia okolo projektu Nový trh odráža širší kontext trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave, a najmä v obľúbených lokalitách ako je Ružinov. Ponuka bytov v tejto mestskej časti je rôznorodá, od starších tehlových domov až po moderné novostavby. V posledných rokoch tu rastie dopyt po bývaní, čo je spôsobené najmä dobrou občianskou vybavenosťou, dostupnosťou do centra mesta a kvalitou života.
Napriek existujúcim ponukám, ako napríklad 2i byt s rozlohou 69m² na Miletičovej 60 v projekte MILETIČOVA, ktorý sa prenajíma za 1000€ vrátane energií a internetu, či útulný 3i byt o výmere 56 m² na Miletičovej ulici, ktorý bol ponúkaný za cenu s vlastným plynovým kotlom a parkovaním, je zrejmé, že dopyt po kvalitnom a modernom bývaní pretrváva.
V oblasti Miletičovej ulice a jej blízkeho okolia sa nachádza množstvo novostavieb, ako sú projekty UNIVERSO, DANUBIUS ONE a ďalšie, ktoré ponúkajú byty rôznych veľkostí a štandardov. Ceny prenájmu sa pohybujú od približne 890€ za moderný byt v novostavbe s garážovým státím až po vyššie sumy v závislosti od lokality, veľkosti a vybavenia bytu.
Okrem bývania je lokalita Ružinova atraktívna aj vďaka vynikajúcej občianskej vybavenosti. V tesnej blízkosti sa nachádza obľúbené trhovisko Miletičova, nákupné centrá ako OC Centrál a OC Nivy, obchody, reštaurácie, kaviarne, školy, škôlky, ako aj oddychové zóny ako jazero Štrkovec a kúpalisko Delfín. Výborná dostupnosť autom aj MHD do centra mesta a na diaľničný obchvat len zvyšuje atraktivitu tejto časti Bratislavy pre bývanie.
Projekt Nový trh by v prípade svojej realizácie mohol prispieť k ďalšiemu rozvoju tejto dynamickej mestskej časti. Otázkou však zostáva, ako sa developer vysporiada s aktuálnymi právnymi prekážkami a či sa mu podarí získať všetky potrebné povolenia na výstavbu. Výsledok tohto procesu bude mať nepochybne vplyv nielen na budúcnosť samotného projektu, ale aj na celkovú panorámu a charakter Ružinova.
tags: #byvanie #vo #vyskovej #budove #mileticova