Vlastníctvo nehnuteľnosti, najmä bytu či domu, je pre mnohých ľudí významným životným míľnikom. Často je spojené s hypotekárnym úverom, ktorý predstavuje dlhodobý finančný záväzok. Životná situácia sa však môže zmeniť a s ňou aj potreba riešiť existujúcu hypotéku. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy potrebujete odstúpiť od hypotéky na byt v Rožňave, preskúma rôzne možnosti a poskytne praktické rady, ako takúto situáciu zvládnuť.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a jeho vysporiadanie
Majetok, ktorý manželia spoločne nadobudnú počas manželstva, patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V prípade rozvodu je nevyhnutné tento majetok vysporiadať. Zákon v tomto smere počíta s tromi rokmi od rozvodu. Ak sa manželia do troch rokov od rozvodu nedohodnú na rozdelení majetku, alebo ak nedôjde k jeho rozdeleniu ani na základe rozhodnutia súdu, BSM sa podľa zákona považuje za usporiadané.
Pri usporiadaní majetku po rozvode sa odporúča obrátiť sa na právnika. Ak sa manželia dohodnú, že jeden z nich si nechá spoločnú nehnuteľnosť a zároveň nechce, aby bola zaťažená hypotékou, je možné požiadať o jej predčasné splatenie. V takom prípade je tiež dôležité nezabudnúť kontaktovať poisťovňu, v ktorej je nehnuteľnosť poistená, a informovať ju o zmene vlastníka.
Ak si ani jeden z manželov nechce nechať spoločnú nehnuteľnosť, zváži sa jej predaj. V prípade, že na nehnuteľnosti viazne hypotéka, financie z predaja je možné použiť na splatenie zostávajúcej nesplatenej časti úveru.
Predčasné splatenie hypotéky: Kedy sa oplatí a ako na to?
Hypotekárny úver je finančný záväzok na dlhé obdobie, zväčša až na 30 rokov. Banky však umožňujú jeho predčasné splatenie. Predčasné splatenie hypotéky je proces, pri ktorom dlžník splatí svoju hypotéku ešte pred koncom dohodnutého splatného obdobia na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. Možno sa rozhodnúť pre úplné splatenie celej sumy, alebo pre čiastočné splatenie.
Predčasné splatenie hypotéky sa oplatí najmä v situáciách, keď má dlžník k dispozícii väčší obnos peňazí, napríklad z dedičstva, predaja majetku alebo úspor. Mali by to byť peniaze, ktoré neohrozia jeho finančnú rezervu. Táto možnosť môže byť výhodná pre tých, ktorí chcú znížiť celkové náklady na úver a vyhnúť sa ďalším úrokom. Vďaka mimoriadnej splátke môžete ušetriť na úrokoch, keďže si ňou znížite aj celkovú dlžnú sumu (istinu), z ktorej sa úroky vypočítavajú.
Existujú však aj situácie, kedy predčasné splatenie nemusí byť najvýhodnejšie. Na druhej strane, v čase inflácie a ak má vaša hypotéka výhodnú nízku úrokovú sadzbu, voľné finančné prostriedky by ste mohli využiť efektívnejšie, napríklad investovať na finančnom trhu s možnosťou vyššieho výnosu.
Mimoriadna splátka aj predčasné splatenie hypotéky sú regulované Zákonom o úveroch na bývanie. Po zvážení všetkých alternatív pravdepodobne dospejete k otázke: kedy je možné predčasné splatenie hypotéky bez poplatku? Alebo počkáte na výročie fixácie, pri ktorom môžete splatiť aj celú hypotéku.
Ak ste sa rozhodli pre splatenie hypotekárneho úveru, odporúča sa naplánovať si ho. Predčasné splatenie hypotéky je možné bez poplatkov. Po splatení hypotéky je dôležité počkať na vyjadrenie banky a potvrdenie o zmene pohľadávky voči banke. Finančné prostriedky, ktoré ušetríte za mesačnú splátku hypotéky, si môžete odkladať alebo investovať do svojej budúcnosti, a zároveň sa tým môžete priblížiť k finančnej slobode. Predčasné splatenie hypotéky je významné finančné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie.
Mimoriadne splátky: Flexibilné riešenie pre zníženie dlhu
Medzi najčastejšie spôsoby, ako znížiť celkovú výšku hypotéky, patria mimoriadne splátky. V bankovníctve nájdete pojem mimoriadna splátka na viacerých miestach. Môže ísť o mimoriadnu splátku pri spotrebnom úvere, ale tiež pri hypotéke, no v zásade majú obe rovnaký účel, a to zaplatiť sumu nad rámec stanovenej mesačnej splátky. Vďaka mimoriadnej splátke ušetríte aj na úrokoch, keďže si ňou znížite aj celkovú dlžnú sumu (istinu), z ktorej sa úroky vypočítavajú.
Pokiaľ sa rozhodnete požiadať banku o mimoriadnu splátku, môžete tak urobiť kedykoľvek počas roka. Za určitých podmienok však môže byť s mimoriadnou splátkou spojený aj poplatok. Výhodné je, že mimoriadne splátky sú bez poplatku zo zákona raz mesačne tak, aby celkový objem mimoriadnych splátok nepresiahol 30 % výšky úveru počas kalendárneho roka. Táto výška platí pre mimoriadne splátky vložené po 1. septembri 2023.
Niektoré banky, ako napríklad Slovenská sporiteľňa, ponúkajú možnosť realizovať mimoriadne splátky aj nad rámec zákona - každý mesiac vo výške najmenej 50 € a najviac trojnásobku mesačnej splátky a navyše úplne bez poplatku. Rovnakú možnosť máte pri spotrebných úveroch, kde pri mimoriadnych splátkach a predčasnom splatení neplatíte poplatok, a navyše okrem pobočky máte možnosť rovnako online cez Georgea vložiť mimoriadne raz za mesiac minimálne 20 € až maximálne trojnásobok splátky.
Predaj bytu s hypotékou: Možnosti a postupy
Predaj bytu alebo domu, na ktorý bola poskytnutá hypotéka, nie je neobvyklý. Mnohí si myslia, že to nie je možné, ale opak je pravdou. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už takéto nehnuteľnosti nie sú výnimkou.
Prebratie hypotéky kupujúcim
Jednou z možností je, že vašu hypotéku prevezme kupujúci. Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou je to za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Záložné právo prechádza na kupujúceho.
Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopný splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia.
Predčasné splatenie hypotéky pri predaji
Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy.
V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky, napríklad, ak suma, ktorú chcete predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky.
Veľmi dôležitá je správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru.
Prenos záložného práva na novú nehnuteľnosť
Ak plánujete kúpu novej nehnuteľnosti a máte na pôvodnú nehnuteľnosť hypotéku, existuje možnosť preniesť záložné právo na novú nehnuteľnosť. Nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok.
Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.
Môžete predať svoj dom, ak stále máte hypotéku?
TIP OD NÁS: Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.
Špecifické riešenie pre Rožňavu: Prenájom pôvodnému vlastníkovi
V Rožňave existuje špecifické riešenie pre situácie, kedy potrebujete rýchlo vyplatiť dlhy, exekúcie alebo len potrebujete hotovosť, no nechcete prísť o svoj domov. Služba "prenájom pôvodnému vlastníkovi" je navrhnutá práve pre takéto prípady.
Ako tento systém funguje?
- Odkúpenie bytu: Spoločnosť odkúpi váš byt za dohodnutú cenu a peniaze vám okamžite vyplatí.
- Nájomná zmluva: Z bytu neodchádzate. Okamžite s vami podpíšu nájomnú zmluvu.
Výhody systému prenájmu pôvodnému vlastníkovi:
- Diskrétnosť a život bez sťahovania: Navonok sa pre vás absolútne nič nemení. Susedia, rodina ani známi sa nedozvedia, že nehnuteľnosť už nie je vo vašom osobnom vlastníctve. Vyhnete sa stresujúcemu baleniu, plateniu sťahovacej služby a zdĺhavému hľadaniu nového bývania. Nemusíte sledovať inzeráty na prenájom v Rožňave, platiť vysoké kaucie u cudzích prenajímateľov ani meniť školu pre deti či lekárov. Nikam sa nesťahujete.
- Koniec exekúcií a finančný reštart: Ak vás trápia narastajúce dlhy, nevýhodné pôžičky alebo už prebiehajúce exekučné konania, toto riešenie vám prinesie okamžitý pokoj. Z kúpnej ceny nehnuteľnosti sa prioritne vyplatia všetky vaše záväzky, čím sa zastaví navyšovanie úrokov a tlak zo strany veriteľov. Získate tak čistý finančný štít a možnosť začať odznova bez strachu z otvárania poštovej schránky.
- Predvídateľné náklady a úspora: Mesačné splátky starých úverov a nevýhodných hypoték často presahujú reálne možnosti rodinného rozpočtu. Prechodom do nájomného vzťahu získate jasne stanovené a fixné mesačné náklady. V mnohých prípadoch je dohodnuté nájomné v Rožňave nižšie, než bola celková suma vašich predchádzajúcich splátok. Navyše, nemusíte sa starať o veľké investície do údržby bytového domu, ktoré prechádzajú na nového majiteľa.
Prípadová štúdia: Pani Mária z Rožňavy
Pani Mária (62) žila vo svojom 2-izbovom byte na sídlisku Juh v Rožňave viac ako 30 rokov. Mala tu svoje spomienky, priateľov v susedstve a blízko obľúbené potraviny. Dostala sa však do situácie, kedy jej dôchodok prestal stačiť na splácanie starších záväzkov a liekov. Hrozilo, že o byt kvôli dlhom príde a bude sa musieť v staršom veku sťahovať do neznámeho prostredia.
Dôvera a riešenie: Pani Mária kontaktovala poskytovateľa tejto služby a spoločne našli riešenie. Jej byt odkúpili za férovú cenu, čím získala hotovosť na okamžité vyplatenie všetkých dlhov.
Zmluva s garanciou: V ten istý deň s ňou podpísali dlhodobú nájomnú zmluvu s garantovaným nájomným. V zmluve jasne stanovili, že v byte môže zostať bývať tak dlho, ako bude chcieť.
Život bez zmeny: Pani Mária nikam neodišla. Ráno sa zobudila v tej istej spálni, uvarila si kávu v tej istej kuchyni a susedia si ani nevšimli, že sa niečo zmenilo. Výsledok? Dnes má pani Mária na účte finančnú rezervu, nemá žiadne dlhy a hlavne - stále žije tam, kde sa cíti doma.
Vývoj na hypotekárnom trhu a budúce vyhliadky
Hypotekárny trh zažíva od roku 2024 oživenie a záujem o hypotéky rastie. Rok 2026 však môže priniesť určité zmeny. „Spomínané riziká majú veľmi veľký dopad na úrokové sadzby. Konsolidačné opatrenia, spomalená ekonomika, zatváranie fabrík, resp. Okrem toho vníma aj riziko zvýšených nákladov na dlhodobé zdroje financovania, čo by malo tiež vplyv na vývoj sadzieb. Kým vlani podľa nej stúpol vďaka priaznivým podmienkam záujem o kúpu nehnuteľností na vlastné bývanie, ako aj o investičné byty a refinancovanie už existujúcich hypoték s cieľom získania výhodnejších podmienok, tento rok sa situácia vzhľadom na zhoršenie podmienok môže zmeniť.
Ak odstúpi predávajúca strana, tak kupujúcemu sa vracia plná výška rezervačnej zálohy (mala by to mať definované realitná kancelária v zmluve o rezervácii). Následne si realitná kancelária bude vymáhať súdnou cestou od predávajúceho zmluvnú pokutu a ostatné réžijné náklady.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácii. Potrebujete viac informácii ku kúpe/predaju/prenájmu? Nechajte to na profesionálov. Spokojní klienti sú to najcennejšie, nechajte predaj vašej nehnuteľnosti na istotu a pridajte sa k nim aj vy.
Filip Kakalejčík, odborník na hypotéky, investície a finančné plánovanie, uvádza, že jeho cieľom je jednoducho a zrozumiteľne pomáhať ľuďom robiť lepšie finančné rozhodnutia - či už ide o kúpu bývania, zabezpečenie budúcnosti alebo budovanie majetku.
Ponúkame tiež porovnanie poistenia vozidiel, domov, podnikania a zdravotného poistenia, ktoré môže byť dôležité pri akýchkoľvek transakciách s nehnuteľnosťami.
Spokojní klienti sú dôkazom kvalitných služieb v oblasti predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností po celom Slovensku. V ponuke sme doteraz mali už viac ako 60 000 nehnuteľností.