Trhy s nehnuteľnosťami v Bratislave a Prahe, hoci sa nachádzajú v dvoch rôznych krajinách, zdieľajú mnohé podobnosti a zároveň vykazujú aj zaujímavé rozdiely. Analýza cien, dostupnosti a faktorov ovplyvňujúcich realitný sektor v oboch metropolách odhaľuje dynamiku, ktorá sa menila vplyvom ekonomických cyklov, pandémie a špecifických legislatívnych a trhových podmienok.
Historický kontext a pandemický vplyv
Pred vypuknutím pandémie platilo, že záujemcovia o bývanie v Bratislavskom kraji boli v lepšej pozícii ako ich náprotivky v Prahe. Táto situácia sa však v posledných rokoch výrazne zmenila. Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, poukazuje na obrat v trendoch. Zatiaľ čo pred pandémiou bolo možné za priemernú hrubú mzdu v Bratislave získať viac podlahovej plochy ako v Prahe, v treťom štvrťroku 2023 sa situácia otočila. V tomto období si záujemca v Bratislavskom kraji za priemernú hrubú mzdu kúpil len 34 centimetrov štvorcových podlahovej plochy, zatiaľ čo v Prahe to bolo 35 centimetrov štvorcových. Tento posun je čiastočne spôsobený vyššími mzdami v Prahe, kde v treťom štvrťroku 2023 bola priemerná mzda takmer 2 100 eur mesačne.
Na Slovensku Štatistický úrad SR vydáva údaje pre celý Bratislavský kraj. Na konci prvého kvartálu 2020, teda na štarte pandemickej krízy, bolo možné v Bratislavskom kraji kúpiť za priemerný plat 45 centimetrov štvorcových nehnuteľnosti v priemernej cene, zatiaľ čo v Prahe sa za priemerný pražský plat dala obstarať obytná plocha 40 centimetrov štvorcových. Aj tieto faktory prispeli k tomu, že v roku 2023 sa v Bratislave predalo najmenej novostavieb od hospodárskej krízy.
Ako Covid-19 zmenil ceny nehnuteľností a bývania na celom svete
Faktory ovplyvňujúce ceny a ponuku
Situácia v roku 2023 v Bratislave bola charakterizovaná nízkym počtom voľných bytov v ponuke, čo viedlo k tomu, že developeri boli v lepšej finančnej kondícii. Namiesto výpredajov ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu. K tomu sa pridali faktory ako dramatický nárast cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie. Developeri preto k znižovaniu cien pristúpili len v naozaj krajnom prípade.
Trh českého hlavného mesta je výrazne väčší ako trh v Bratislave, no má podobné problémy, preto je dobrým indikátorom budúceho vývoja aj v Bratislave. Podľa analytikov sú schvaľovacie procesy v Prahe ešte časovo náročnejšie ako v Bratislave, čo je jedným z dôvodov, prečo nie je jednoduché priniesť na trh nové byty v krátkom čase.
Základné princípy trhového mechanizmu platia aj pri novostavbách: vysoký počet bytov v ponuke spomaľuje rast cien nehnuteľností, zatiaľ čo nízky počet voľných bytov spôsobuje ich rast. Tieto princípy sa uplatňujú aj na sekundárnom trhu, teda pri kúpe bytu od predchádzajúceho majiteľa. Historicky najviac ponúk novostavieb bolo v Bratislave v rokoch 2016 a 2017, keď sa počet ponúk držal na úrovni tesne pod päťtisíc. V Prahe bol vrchol ponuky na úrovni 7 000 bytov o približne osemnásť mesiacov skôr. „Pokles ponuky, nárast, pokles - to isté vidíme aj v Bratislave, akurát s posunom o zhruba jeden a pol roka,“ hovorí analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.
Dostupnosť bývania: Slovensko vs. Česko
Výrazný pokles cien sa v najbližšom období pravdepodobne neočakáva. Obyvatelia Košíc musia na priemerný byt našetriť ekvivalent viac ako 170 výplat, zatiaľ čo v Bratislave je to „len“ 148. V Banskej Bystrici ide o viac než 12 hrubých ročných platov. Podľa Deloitte je Slovensko jednou z krajín, kde je pre priemerného občana mimoriadne náročné vlastniť bývanie. Rebríček nedostupnosti vedie Amsterdam, kde byt stojí 15,4-ročný plat, za ním nasledujú Atény a Praha.
Pri pohľade na absolútne ceny, ceny bytov na Slovensku v priemere dosiahli 3 252 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %. Bratislava zostáva najdrahším slovenským mestom s cenou 3 909 eur za meter štvorcový, nasledovaná Košicami s 3 400 eurami a Banskou Bystricou, kde meter štvorcový stojí takmer 3 000 eur. Najvyššie ceny v Európe má Luxembursko, kde sa meter štvorcový novej výstavby predáva za 8 760 eur, zatiaľ čo na opačnom konci rebríčka je Turecko s cenou pod 950 eur.
Dopyt po bývaní nekončí ani napriek rastúcim cenám. Napriek rastu cien sa v Bratislave minulý rok predalo viac ako 1 600 nových bytov, čo predstavuje dvojnásobok oproti roku 2023. Na predajoch sa mohol podpísať aj plánovaný rast DPH na 23 % od roku 2025, keď sa klienti snažili nakúpiť ešte pred ďalším zdražením.
Ak by Bratislavčan predal svoj byt a chcel za podobné peniaze kúpiť byt v susednom Česku, musel by sa uspokojiť len s druhým najväčším českým mestom, Brnom. Byty v Prahe sú totiž asi o 20 až 30 percent drahšie ako v Bratislave. Analytici portálu Nehnuteľnosti.sk porovnali realitné trhy oboch krajín 25 rokov po rozdelení Československa. Základné rozdiely našli už na štartovacej čiare, keď Česko ťažilo z priaznivejšej ekonomickej situácie. Deväťdesiate roky znamenali roztvorenie nožníc, keď sa Českej republike darilo úspešnejšie lákať zahraničné investície a developerský trh bol rozvinutejší.
V minulom roku pocítili obe krajiny nárast cien bytov. Kým slovenský trh zaznamenal v treťom štvrťroku podľa údajov Eurostatu rast na úrovni 7,3 percenta, v Česku preskočil 12-percentnú hranicu, čím sa zaradili na čelo európskych štatistík. Dôvodom tohto stavu sú problémy pri vydávaní stavebných povolení. Aj preto sú cenníkové ceny v Prahe výrazne vyššie ako v Bratislave. Súčasný stav cien pre porovnateľné nehnuteľnosti a lokality vychádza v hlavnom meste Česka o 20 až 30 percent drahšie v prípade bytov ako v Bratislave. Ceny starších bytov sa v Bratislave pohybujú skôr na úrovni druhého najväčšieho českého mesta - Brna. Konkrétne porovnanie ukazuje, že v Bratislave kúpime starší dvojizbový byt za 115-tisíc eur, zatiaľ čo v Prahe musíme siahnuť do vrecka oveľa hlbšie - za 154-tisíc eur. Pre porovnanie, rovnaký byt v Brne stojí 116-tisíc eur.
Hypotekárny trh a ďalšie porovnania
Oproti Česku je na tom Slovensko lepšie z hľadiska hypotekárneho trhu. Úrokové sadzby na hypotéky sa totiž v českých bankách pohybujú o viac ako pol percentuálneho bodu vyššie ako na Slovensku. V roku 2024 došlo na Slovensku k oživeniu realitného trhu, čo sa prejavilo nárastom cien nehnuteľností na bývanie. Priemerná cena bytov v poslednom štvrťroku 2024 vzrástla o 80 eur/m² na hodnotu 2 895 eur/m². Aktuálne sa nehnuteľnosti predávajú o 7,9 % drahšie ako pred rokom, čo predstavuje najvýraznejší medziročný nárast za posledné 2 roky.
Priemerné ceny bytov v 4. štvrťroku 2024 zaznamenali rast: 1-izbové byty zdraželi o 80 eur/m² na hodnotu 2 895 eur/m², pričom najvýraznejší rast bol zaznamenaný práve pri nich. 2-izbové byty dosiahli priemerné ceny v závere roka 2024 rekordné úrovne, najmä v mestách ako Bratislava, Košice a Žilina. 3-izbové byty najviac prekvapili v bratislavskom Starom Meste, kde bol zaznamenaný nárast o 11,11 %. Rodinné domy v priemere narástli o 17 eur/m².
Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú. Ceny bytov rástli aj v prvej polovici roka, predovšetkým mimo Bratislavy. Až v treťom štvrťroku začali ceny mierne stagnovať. Priemerná cena staršieho 3-izbového bytu v Košiciach, Žiline, Nitre alebo Banskej Bystrici sa pohybovala okolo 100-tisíc eur. Za túto sumu však v Prahe dostanete zrejme len byt v pôvodnom stave s komplikovanou dostupnosťou. V okrajových častiach Viedne by vám 100-tisíc eur sotva vystačilo na menší 1-izbový byt, pričom nutnosťou by bola investícia do rekonštrukcie. Nad novostavbou by ste nemohli ani len uvažovať. Ponuka nehnuteľností na predaj s cenou pod 100-tisíc eur je v Prahe pod hranicou jedného percenta. Praha a Viedeň disponujú oveľa rozsiahlejším bytovým fondom, teda ponuka je bohatšia a trh sa môže viac hýbať. Sú to mestá, o ktoré je oveľa väčší záujem a kde aj oveľa väčšie množstvo ľudí prichádza, dopyt je teda ešte silnejší ako na Slovensku.
V Budapešti, v kombinácii lacného forintu a dlhodobejšej depresie realitného trhu, si so sumou 100-tisíc eur môžete naozaj vyberať. Pomer bytov pod hranicou 100-tisíc eur voči celkovej ponuke je 30 percent. Ešte viac by ste si mohli vyberať v Kyjeve, kde by ste si za 100-tisíc eur kúpili aj starší 4-izbový byt s veľkorysou rozlohou 90 štvorcových metrov blízko centra alebo 3-izbový byt v novostavbe ďalej od centra. V Kyjeve je až 80 percent bytov z ponuky pod zvolenou cenovou hranicou 100 000 eur. Podobne aj v rumunskej Bukurešti by ste si za stanovenú sumu zadovážili aj byt so štyrmi izbami v novostavbe, ale na okraji mesta.
Euro sa v uplynulom roku posilnilo voči menám v okolitých krajinách, ako sú maďarský forint, poľský zlotý, ukrajinská hrivna alebo česká koruna o viac ako dve percentá.
Získať vlastné bývanie sa stáva pre mnohých Slovákov nedosiahnuteľným snom. Ceny nehnuteľností v posledných rokoch prudko stúpajú a predbehli rast miezd. Mladí ľudia čoraz častejšie zostávajú bývať u rodičov alebo sa spoliehajú na nájomné bývanie. Podľa štúdie Property Index sa až tri slovenské mestá dostali medzi sedem najmenej dostupných miest pre kúpu nového bytu v Európe. Zo Slovenska je najhoršia situácia v Košiciach, kde na kúpu nového 70-metrového bytu potrebujete až 14,2 priemerných ročných platov. V rebríčku nedostupnosti sa tak umiestnili na piatom mieste. Najmenej dostupné bývanie v Európe majú obyvatelia Amsterdamu (15,4 ročných platov), nasledujú Atény (15,3) a Praha (15,0).
Nájomné bývanie: Bratislava v strede európskeho rebríčka
Pri pohľade na trh s nájmami sa Bratislava umiestnila približne v strede európskeho rebríčka s priemernou cenou 15,4 eura za meter štvorcový. Zaujímavosťou je, že nájmy v slovenskej metropole sú vyššie než vo Viedni či Budapešti, ale lacnejšie ako v Prahe alebo Varšave. Analýza skupiny CREDITAS porovnala finančnú dostupnosť nového bytu o veľkosti 85 m² v hlavných mestách Poľska, Slovenska, Nemecka a Maďarska a zistila, že Praha je z pohľadu cien a príjmov mestom s najnižšou dostupnosťou vlastného bývania. Vo Varšave potrebujú záujemcovia o vlastné bývanie 13 ročných príjmov, v Budapešti 14 a v Bratislave 16. V Berlíne stačí len 11 ročných príjmov. Hlavným dôvodom znižujúcej sa dostupnosti bývania je podľa analytikov slabá bytová výstavba.
Poliak by mesačne splácal približne 134 percent priemernej čistej mzdy, Čech 115 percent, Slovák 102 percent a Maďar 99 percent. Pokiaľ ide o bezdetných Pražákov, ktorí by chceli bývať vo vlastnom štartovacom byte v novostavbe, museli by mať čistý príjem najmenej vo výške 50 tisíc korún (2 038 eur) mesačne, aby boli schopní utiahnuť hypotéku.
Čo sa týka dĺžky stavebného konania, Česko dominuje v tomto nelichotivom rebríčku. Príliš ústretové nie je Česko ani pri zníženej sadzbe DPH na bývanie, ktorá tu činí 12 percent. V Poľsku ide o 8 percent a v Maďarsku, v rámci dočasnej úľavy do roku 2030, o 5 percent. Jedinou krajinou v regióne, ktorá zníženú sadzbu na bývanie nemá vôbec, je Slovensko.
Napriek vysokým cenám nových bytov je v Česku v porovnaní so štvorkou susedných krajín prekvapivo lacné nájomné bývanie. Nájomné za byt 2 + kk v Prahe zodpovedá 80 percentám čistej mzdy. Vo všetkých ostatných krajinách je to o dosť viac. Vo Varšave je podľa prepočtov pomer 93 percent, v Budapešti 118 percent a v Bratislave dokonca 122 percent. Je tu dosť jasný vzťah, kedy čím vyšší je podiel nájomných bytov na celkovom trhu bývania, tým nižšia je cena. A naopak.