Bývanie v stave holobytu: Ako financovať jeho dokončenie hypotékou?

Kúpa novostavby bytu je pre mnohých prvým krokom k vlastnému peknému bývaniu. Pri výbere nehnuteľnosti sa však kupujúci často stretávajú s dvoma možnosťami - developerský štandard alebo holobyt. Každá z týchto možností má svoje špecifické výhody a nevýhody, ktoré ovplyvňujú nielen proces výberu, ale aj následné náklady a časovú náročnosť. Pri kúpe novostavby bytu, napríklad v projekte Zelený háj, nájdete moderné riešenia bývania, ktoré ponúkajú komfort a kvalitné materiály. No práve dilema medzi holobytom a bytom v štandarde je jednou z kľúčových, ktorá si vyžaduje dôkladné zváženie.

Holobyt verzus štandard: Definícia a rozdiely

Kúpa nového bytu alebo domu sa mnohým z nás spája s pocitmi radosti i napätia. Tešíme sa z nového životného kroku, ktorým je budovanie nášho nového domova. Na druhej strane si väčšina z nás uvedomuje, že s výberom zariadenia a dokončovacími prácami sú spojené aj starosti. V kontexte novostavieb sa najčastejšie stretávame s dvoma základnými variantmi dokončenia:

• Holobyt: Tento termín označuje byt, ktorý je vo fáze hrubej stavby dokončený, ale chýbajú mu finálne povrchové úpravy a základné vybavenie. Typicky obsahuje vnútorné priečky, okná, vchodové dvere a základné rozvody (elektrika, voda, odpad). Chýbajú mu však podlahy, interiérové dvere, obklady, sanita v kúpeľni a WC, maľovka stien a osvetlenie. Je to v podstate "prázdny priestor" pripravený na individuálne dokončenie.
• Byt v štandarde: Tento variant zahŕňa už spomínané prvky holobytu, ale navyše sú v ňom už nainštalované podlahy, interiérové dvere, obklady v kúpeľni a WC, sanita (WC misa, umývadlo, vaňa/sprchový kút, batérie) a často aj maľovka stien. Súčasťou štandardne vybavenej novostavby sú teda omietky, osvetlenie, podlahy, obklad a sanita vo WC a kúpeľni, dvere, zárubne. Developeri ponúkajú rôzne úrovne štandardu, ktoré sa môžu líšiť v kvalite použitých materiálov a rozsahu vybavenia.

Rozdiel medzi holobytom a štandardom určite neradno podceňovať. Pocíti ho totiž najmä vaša peňaženka. Vo všeobecnosti by sme mohli povedať, že pri kúpe domu so štandardom v konečnom dôsledku ušetríte.

Výhody a nevýhody kúpy holobytu

Kúpa holobytu má rovnako ako kúpa bytu v štandarde svoje výhody a nevýhody. Nie je to jednoduchý ani krátky proces.

Výhody holobytu:

• Nižšia obstarávacia cena: Holobyty sa predávajú lacnejšie ako byty so štandardom. Ich obstarávaciu cenu znižuje práve chýbajúce základné vybavenie. Kúpou samotného bytu tak záujemca ušetrí pár stoviek, pri väčších bytoch v lukratívnejších lokalitách aj pár tisíc eur.
• Zariadenie bytu podľa seba: Možnosť prispôsobiť si zariadenie celého bytu podľa seba je hlavným dôvodom, pre ktorý sa holobyty tešia vysokému dopytu. Majiteľ tak nie je odkázaný na rovnaký dizajn ako v ostatných bytoch v danom bytovom dome. Toto je kľúčové pre tých, ktorí majú špecifickú predstavu o tom, ako má ich byt vyzerať, a chcú si vytvoriť naozaj originálny domov.

Nevýhody holobytu:

• Zariaďovanie bytu stojí čas a úsilie: Možnosť zariadiť si byt podľa vlastných predstáv je lákavá, no má aj svoje mínusy. Takýto krok vyžaduje množstvo času a úsilia. Na niektoré práce je dokonca potrebné prizvať profesionálne firmy, čo takisto zvyšuje náročnosť tohto kroku a zároveň predlžuje čas sťahovania do bytu. Pre ľudí, ktorí nemajú dostatok času buď na svojpomocné dokončenie, alebo zháňanie overených remeselníkov, môže byť táto možnosť menej atraktívna.
• Konečné náklady môžu byť vyššie: Kúpa a montáž zariadenia na vlastnú päsť nestojí iba čas a úsilie. Daňou za kúpu holobytu sú ďalšie peniaze, ktoré utratíte za jeho zariaďovanie na vlastnú päsť. Keďže developeri vedia zohnať materiály a doplnky lacnejšie, cena bytu vás po zarátaní nákladov na jeho vybavenie môže nakoniec vyjsť drahšie ako byt so štandardom. Stanovenie rozpočtu na zariadenie bytu je často veľký otáznik.

Výhody a nevýhody kúpy bytu v štandarde

Bytové štandardy zväčša nájdete v ponuke každej novostavby či bytového domu.

Výhody štandardu:

• Sťahovanie do hotového: Najväčším pozitívom je jednoznačne komfort, ktorý kúpa bytu a následné sťahovanie ponúka. Byt je sčasti zariadený, takže pri sťahovaní na vás čakajú len drobné úpravy. Je to ideálne riešenie pre ľudí, ktorí chcú bývať rýchlo a bez zbytočných komplikácií.
• Záruka na vybavenie bytu: Na dvere, podlahy, obklady a iné základné vybavenie, ktoré patria k štandardu, budete mať aj záruku. V prípade nezavinených poškodení môžete chyby reklamovať priamo u developera, ktorý zodpovedá za ich odstránenie, resp. nápravu stavu. Toto predstavuje značnú úľavu od starostí s prípadnými reklamáciami a opravami.
• Úspora financií a času: Veľkou výhodou novostavby v štandarde je v porovnaní s holobytom úspora financií a času. Byt v štandarde má síce vyššiu nákupnú cenu ako holobyt, ale konečná obstarávacia suma je zvyčajne nižšia. Developeri majú k dispozícii overené firmy a dodávateľov, ktorí im zabezpečia kvalitný tovar, často za veľmi výhodné ceny, keďže nakupujú vo veľkých objemoch. Je len málo pravdepodobné, že dokážete dohodnúť rovnako výhodné ceny.

Nevýhody štandardu:

• Vyššia obstarávacia cena: Za komfort, minimum práce pri sťahovaní a možnosť reklamácie si budete musieť priplatiť. Samotná obstarávacia cena takéhoto bytu je porovnateľne vyššia ako pri holobyte.
• Dizajn nemusí sedieť vášmu vkusu: Práve dizajn odrádza od bytu so štandardom najviac kupujúcich, a to napriek tomu, že developeri sledujú aktuálne dizajnové trendy, podľa ktorých byty zariaďujú. Stále však ide o tuctový neoriginálny dizajn, ktorý iba málokedy vystihne váš vkus. Menšia nevýhoda sa môže javiť v podobe obmedzeného výberu materiálov a farebných vyhotovení, ktoré sú väčšinou dopredu stanovené alebo dostanete na výber z niekoľkých možností.

Financovanie dokončenia holobytu hypotékou

Teraz sa dostávame k vašej konkrétnej otázke ohľadom financovania dokončenia bytu v holobyte pomocou hypotekárneho úveru. Situácia, kedy banky poskytujú hypotéky len do výšky 80% hodnoty nehnuteľnosti, je bežná najmä pri kúpe novostavieb. Kľúčovou otázkou je, či sa tých 80% ráta z ceny holobytu, alebo z ceny bytu po dokončení.

Vo všeobecnosti platí, že banka pri poskytovaní hypotekárneho úveru na kúpu nehnuteľnosti primárne vychádza z ocenenia nehnuteľnosti znalcom. Toto ocenenie zohľadňuje aktuálny stav nehnuteľnosti. V prípade holobytu bude hodnota nehnuteľnosti stanovená na základe jeho stavu "holobytu". Banka teda pri poskytnutí 80% hypotéky bude vychádzať z hodnoty holobytu, nie z jeho budúcej hodnoty po dokončení.

Dôvodom je, že banka poskytuje úver na kúpu existujúcej nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka. Hodnota nehnuteľnosti v stave holobytu je tá, ktorú je banka ochotná akceptovať ako zábezpeku v danom momente.

Ako teda funguje financovanie dokončenia?

Existujú dva hlavné scenáre:

1. Samostatné financovanie dokončenia: Ak banka poskytne hypotéku len na 80% ceny holobytu (napr. 80% zo 135 000 € = 108 000 €), rozdiel (27 000 € v tomto prípade) a cenu dokončenia (15 000 €) musíte doplatiť z vlastných zdrojov. Celkovo by ste potrebovali vlastné zdroje vo výške 42 000 €.
2. Možnosť dodatočného úveru na dokončenie: Niektoré banky ponúkajú možnosť poskytnúť dodatočný úver na dokončenie nehnuteľnosti. V takom prípade by ste mohli požiadať o:
   • Hypotéku na kúpu holobytu: Napríklad 80% z 135 000 € = 108 000 €.
   • Dodatočný úver (napr. spotrebný úver alebo ďalšia hypotéka) na dokončenie: V tomto prípade by ste mohli požiadať o 15 000 € na dokončenie. Celkové vlastné zdroje by potom boli vo výške 135 000 € - 108 000 € = 27 000 €.

Dôležité faktory:

• Hodnota nehnuteľnosti po dokončení: Hoci banka pri poskytnutí úveru vychádza z aktuálnej hodnoty holobytu, znalec pri odhade hodnoty môže zohľadniť aj potenciál zvýšenia hodnoty po dokončení, najmä ak sa jedná o štandardné a žiadané dokončovacie práce. Niektoré banky môžu byť ochotné poskytnúť vyšší úver, ak je hodnota dokončeného bytu výrazne vyššia a banka má istotu, že úver bude splatený. Toto je však skôr výnimka ako pravidlo a závisí od individuálnej politiky banky a konkrétneho projektu.
• Developer a jeho ponuka: Váš prípad, kedy chcete od developera aj dokončenie bytu do štandardu, je častý. Niektorí developeri ponúkajú možnosť "dokončenia na kľúč" ako súčasť svojej ponuky. V takom prípade môže byť cena za dokončenie zahrnutá do celkovej ceny nehnuteľnosti a banka by mohla vypočítať 80% z celkovej sumy. Je kľúčové túto možnosť priamo s developerom prediskutovať. Ak developer ponúka byt "na kľúč" za 150 000 €, banka môže vypočítať 80% z tejto sumy (120 000 €), pričom vlastné zdroje by boli 30 000 €.
• Bankové posúdenie: Konečné rozhodnutie o výške úveru a jeho podmienkach vždy závisí od individuálneho posúdenia banky, vašej bonity (schopnosti splácať úver) a aktuálnych podmienok na trhu.

Odporúčanie:

Najlepším postupom je kontaktovať priamo banky, s ktorými uvažujete o hypotéke, a prekonzultovať váš konkrétny prípad. Zistite:

• Ako banka oceňuje nehnuteľnosť v stave holobytu.
• Aké sú možnosti financovania dokončovacích prác (či je možné zahrnúť ich do hypotéky, alebo či ponúkajú iné úverové produkty).
• Či developer ponúka možnosť kúpy bytu už v štandarde a ako by to ovplyvnilo výpočet hypotéky.

Váš predpoklad, že dokončený byt má vyššiu hodnotu a banka by mala rátať jeho celkovú cenu po dokončení, je logický z pohľadu kupujúceho, avšak z pohľadu banky ako poskytovateľa úveru a prijímateľa zábezpeky je rozhodujúca hodnota nehnuteľnosti v čase poskytnutia úveru.

Náklady na dokončenie holobytu

Náklady na dokončenie holobytu sa pohybujú v pomerne širokom rozmedzí a závisia od mnohých faktorov, vrátane rozsahu prác, kvality použitých materiálov a regiónu. Pre lepšiu predstavu, ceny za kompletné zariadenie holopriestoru do štandardu sa môžu pohybovať od približne 5 490 EUR (pre byty do 30 m² v štandardnom prevedení) až po 20 300 EUR a viac (pre byty nad 100 m² v štandardnom prevedení). Nadštandardné prevedenia sú, samozrejme, drahšie.

Priemerné ceny za jednotlivé položky môžu byť nasledovné (orientačne):

• Podlahy: Laminátové parkety od cca 15-30 EUR/m², keramická dlažba od cca 20-50 EUR/m².
• Interiérové dvere a zárubne: Od cca 150-300 EUR za kus.
• Sanita (WC, umývadlo, vaňa/sprchový kút, batérie): Od cca 500 EUR za základný set až po niekoľko tisíc eur za dizajnové riešenia.
• Obklady: Od cca 15-40 EUR/m².
• Maľovanie: Od cca 5-10 EUR/m².

Je dôležité uvedomiť si, že "najviac peňazí z rozpočtu na vybavenie domácnosti miniete na zariadenie kuchyne, po nej nasleduje kúpeľňa. Je to hlavne kvôli množstvu spotrebičov. Kuchyňa na mieru so spotrebičmi môže stáť aj cca 10 000 EUR."

Profesionálny návrh interiéru je ďalším nákladom navyše, ktorý sa však môže dlhodobo vyplatiť. Cena sa pohybuje okolo 30 EUR za meter štvorcový podlahovej plochy.

Developer verzus individuálne dokončenie

Výber medzi kúpou bytu priamo v štandarde od developera alebo kúpou holobytu a jeho následným individuálnym dokončením závisí od vašich priorít, finančných možností a časových kapacít.

Developer:

• Výhody: Rýchlosť, komfort, potenciálna úspora nákladov vďaka objemovým zľavám developera, záruka na dodané práce.
• Nevýhody: Obmedzený výber materiálov a dizajnu, možnosť, že interiér bude rovnaký ako u susedov.

Individuálne dokončenie:

• Výhody: Plná kontrola nad dizajnom a výberom materiálov, možnosť vytvoriť originálny a jedinečný interiér.
• Nevýhody: Časová a finančná náročnosť, nutnosť koordinovať remeselníkov a dodávateľov, riziko nečakaných nákladov a prieťahov.

V konečnom dôsledku je len na vás, či zvolíte holobyt/holodom alebo štandard. V každom prípade však platí, že v prípade štandardu sa môžete nasťahovať prakticky okamžite a za menej peňazí. S holodomom si zase možno počkáte a zaplatíte za materiály viac, ale tiež budete mať interiér presne podľa vašich predstáv.

tags: #byt #v #stave #holobytu