Bývanie patrí medzi najväčšie témy posledných rokov. Ceny rastú, dostupnosť sa mení a tlak na domácnosti silnie. Na Slovensku žije aktuálne vo vlastnej nehnuteľnosti takmer 94 % obyvateľov. Po Rumunsku (s podielom 95,6 %) je to druhý najvyšší podiel v EÚ, pričom viac ako 90 % dosahujú ešte Chorváti a Maďari. V EÚ ide v priemere o 69,2 % obyvateľov. Podiel Slovákov žijúcich vo svojej nehnuteľnosti dlhodobo osciloval okolo úrovne 90 %, avšak od roku 2020 zaznamenal relatívne dynamický nárast na aktuálnych takmer 94 %. V roku 2023 bývalo vo vlastnej nehnuteľnosti až 93,6 % Slovákov a Sloveniek. V rámci Európskej únie ide o druhý najvyšší podiel, vyšší má už len Rumunsko. Priemer EÚ pritom dosahuje len 64,8 %, takže Slovensko výrazne vyčnieva.
Hypotéky a zmena v financovaní bývania
Za posledné desaťročie prišlo zároveň k zmene v podiele našincov, ktorí bývajú vo vlastnom byte alebo dome financovanom hypotékou. Kým v roku 2014 predstavoval ich podiel necelých 11 %, vlani išlo už o 25 %. Zmeny vidno aj pri hypotékach. Kým v roku 2015 malo bývanie financované úverom približne 11 % Slovákov, v roku 2024 to už bolo viac ako 27 %. Tento nárast naznačuje rastúcu závislosť na úveroch pri kúpe nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností a ich vývoj
Národná banka Slovenska zverejňuje na kvartálnej báze vývoj cien nehnuteľností určených na bývanie v SR. V poslednom štvrťroku 2024 predstavovala cena za 1 m2 nehnuteľnosti 2 596 eur a medziročne tak prišlo k jej nárastu o 6,7 %. Priemerná cena za jeden štvorcový meter bytu dosahovala v štvrtom kvartáli 2024 úroveň 2 896 eur, v prípade domu išlo o 1 978 eur. Len v roku 2025 dosiahla priemerná cena nehnuteľností 2 799 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast o 12 %. Najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 3 316 eur/m2. Najdrahším regiónom zostáva Bratislavský kraj s cenou 3 598 eur za meter štvorcový.
Hlavný dôvod rastu cien je jednoduchý - dopyt prevyšuje ponuku. Na trhu dlhodobo chýbajú byty, pričom záujem o nehnuteľnosti rastie.
Plány Slovákov na kúpu bývania
Aktuálny prieskum spoločnosti IPSOS prináša odpovede na otázky týkajúce sa plánov a rozhodujúcich kritérií Slovákov a Sloveniek ohľadom kúpy nehnuteľnosti v horizonte 5 rokov. Spoločnosť Ipsos realizovala prieskum na reprezentatívnej vzorke 1 003 respondentov a respondentiek starších ako 18 rokov. Počas najbližších 5 rokov plánuje kúpu nehnuteľnosti 22,6 % Slovákov a Sloveniek. Ide najmä o byty s podielom 10,1 % a domy s 9,0 %. Stavať dom plánuje 2,3 % opýtaných, zaobstarať si rekreačnú chalupu alebo chatu 1,2 % respondentov. 23 % Slovákov plánuje kúpu bývania v priebehu 5 rokov.
5 výziev života na Slovensku | Pohľad cudzinca
Demografické rozdiely v záujme o bývanie
Nové bývanie plánujú viac muži (24,8 %) ako ženy (20,7 %), v oboch prípadoch prevláda záujem o byty a domy. Záujem o nové bývanie s pribúdajúcimi rokmi, resp. rastúcim vekom, klesá. Vo vekovej kategórii 18 až 24 rokov si plánuje zaobstarať nové bývanie 52,2 % opýtaných, pričom ide prevažne o byty. Vysoký záujem bol vykázaný aj u respondentov vo veku 25 až 34 rokov a to s podielom 48,2 %. V tomto prípade sú plány zamerané prevažne na kúpu domov, nasledované kúpou bytov.
Regionálne rozdiely v dopyte po nehnuteľnostiach
Najväčší záujem o novú nehnuteľnosť v horizonte 5 rokov vykázali obyvatelia Bratislavského, Banskobystrického a Trenčianskeho kraja s podielmi 39,5 %, 25,9 % a 22,0 %. Kým v Bratislavskom a Trenčianskom kraji prevláda dopyt po bytoch nad domami, v Banskobystrickom kraji je to naopak a vyšší záujem je o domy ako o byty. Najdrahšie nehnuteľnosti sú v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 3 316 eur/m2.
Kľúčové kritériá pri výbere nehnuteľnosti
Zaujímavé výsledky prináša prieskum spoločnosti IPSOS aj ohľadom rozhodujúcich kritérií pri kúpe nového bývania. Dominuje cena nehnuteľnosti, ktorú uviedlo až 47,4 % opýtaných. Nasleduje lokalita a poloha s podielom 33,3 %. Ďalšími dôležitými faktormi sú výška vlastných úspor (12,7 % ), energetická náročnosť (11,7 %), ale i súkromie či dostupnosť služieb (občianska vybavenosť) zhodne s podielmi 10,3 %. Ženy častejšie označili dôležitosť ceny a lokality v porovnaní s mužmi. U mužov zase oproti ženám bola vo väčšej miere evidovaná možnosť parkovania. U mladých ľudí do 24 rokov viac rezonuje lokalita ako cena a pre túto vekovú kategóriu je dôležitejšia aj dopravná dostupnosť. U starších nad 66 rokov oproti ostatným vekovým kategóriám dominuje energetická náročnosť.
Transformácia rezidenčného trhu a rola developeri
Slovenský rezidenčný trh prechádza výraznou transformáciou, ktorá reflektuje meniacu sa dynamiku dopytu aj v segmente mladých kupujúcich. "Do rezidenčného developmentu sme vstúpili v roku 2023 a dnes patríme medzi významných hráčov na trhu. V ostatnom roku sme výrazne posilnili našu pozíciu akvizíciami strategických projektov v kľúčových lokalitách. V súčasnosti máme v developmente viac ako 1600 bytových jednotiek," vysvetľuje Martin Šmigura, Local Partner WOOD & Company. "Práve požiadavky mladšej generácie nás utvrdili v tom, že kľúčová je dopravná dostupnosť a rozvinutá infraštruktúra. V prípade Slnečníc ide o priame napojenie na novú električkovú trať, pri Kuchajde máme výbornú dostupnosť do centra a v Novej Merine revitalizujeme rozsiahly areál v širšom centre Trenčína s kompletnou občianskou vybavenosťou," konkretizuje Šmigura. V portfóliu pritom nájdete mix od dostupnejších bytov až po prémiové bývanie, čo umožňuje osloviť rôzne segmenty trhu. Rast cien aj dopytu mení realitný trh. Dôležitú úlohu zohráva kvalitný rezidenčný development, ktorý sa zameriava na dobrú lokalitu, dostupnosť a kvalitu projektov. Mení sa aj správanie investorov. Klasická kúpa investičného bytu ustupuje a čoraz viac ľudí sa zaujíma o realitné fondy alebo developerské projekty.
Problémy s dostupnosťou a preplneným bývaním
Vlastniť nehnuteľnosť ešte neznamená bývať komfortne. A práve tu prichádza zásadný problém. Až 29,9 % Slovákov žije v preplnených domácnostiach. Dobrou správou je, že situácia sa postupne zlepšuje. Pred desiatimi rokmi žilo stiesnene až takmer 38 % obyvateľov. Aj napriek tomu patrí Slovensko medzi krajiny s nadpriemerným podielom preplneného bývania. Jedným z dôvodov je aj to, že Slováci žijú vo väčších domácnostiach. Pre porovnanie, v krajinách ako Nemecko, Dánsko či Švédsko ide len o približne 2 osoby. Situáciu dokresľuje aj počet izieb. Na Slovensku pripadá len 1,1 izby na jedného obyvateľa, čo je spolu s Rumunskom najnižšia hodnota v EÚ.
Bývanie tvorí významnú časť rodinných rozpočtov. Na Slovensku pohltí približne o 19,4 % disponibilného príjmu domácností, čo je takmer rovnaká úroveň ako priemer EÚ. Niektoré domácnosti však čelia väčšiemu tlaku. V mestách žije 7,4 % ľudí v domácnostiach, kde náklady na bývanie presahujú 40 % príjmu. Ak ide o splácanie nájomného, hypotéky či energií, problémy má 8,4 % Slovákov. Priemer EÚ je mierne vyšší: 9,2 %.
Podpora bývania pre zraniteľné skupiny
Okrem všeobecných trendov na trhu s nehnuteľnosťami existujú aj iniciatívy zamerané na špecifické skupiny obyvateľstva. Projekt sa zameriava na podporu integrácie ľudí bez domova prostredníctvom ukončovania bezdomovectva, a to cez zabezpečenie dostupného a dôstojného bývania. Za týmto účelom budú sociálni pracovníci z projektového tímu vyhľadávať vhodných účastníkov do projektu, ktorým budú poskytovať sociálne intervencie na základe ich individuálnych potrieb smerujúc tak k nájdeniu vhodného bytu. Nájdenie bývania pre ľudí bez domova a následné udržanie si vlastného bývania vedie nielen k znižovaniu stigmatizácie spojenej s chudobou a stratou bývania, znovuobjaveniu vnútornej sily a schopnosti samostatne riešiť svoje životné problémy, ale k celej sérii pozitívnych zmien v živote ľudí bez domova a je kľúčové pre otvorenie cesty k vymaneniu sa z dlhodobo nepriaznivej situácie a značne napomáha ich integrácii do spoločnosti. Za týmto účelom budú sociálni pracovníci (3 sociálni pracovníci na plný úväzok a 1 na polovičný úväzok) DE PAUL SLOVENSKO, n. o. Projekt nadväzuje na program podpory bývania, v rámci ktorého organizácia v roku 2020 začala pilotne testovať integráciu ľudí bez domova. Počas obdobia 6 mesiacov sa tímu odborníkov podarilo zabezpečiť informačnú kampaň zacielenú na šírenie povedomia o potrebách bývania u cieľovej skupiny ľudí bez domova, prebiehali činnosti zamerané na pilotné testovanie tzv. dotazníka zraniteľnosti. Organizácii sa podarilo zabezpečiť 3 byty pre ľudí bez domova. Získané skúsenosti z implementácie integrácie ľudí bez domova prostredníctvom podpory bývania organizácia využila aj v rámci realizácie projektu Dostupné bývanie pre ľudí bez domova. Vďaka realizácii projektu sme pomohli získať bývanie 7 klientom. Aj vzhľadom na vyššie uvedené, v súvislosti s realizáciou projektu Dostupné bývanie pre ľudí bez domova II. Ambíciou projektu je tiež zvýšiť povedomie prenajímateľov o problematike bezdomovectva a búranie predsudkov, pretože častokrát sú práve ľudia bez domova tými, ktorí si vážia príležitosť mať opäť strechu nad hlavou natoľko, že sa o zverený byt príkladne starajú, udržiavajú ho bez poškodení, v čistote a zároveň dbajú o to, aby bolo nájomné uhradené načas.
Príklady luxusného bývania v Bratislave
V exkluzívnom zastúpení ponúkame na predaj prémiový štvorizbový byt s terasou, krbom a vlastnou murovanou garážou na prestížnej adrese v srdci bratislavských Palisád. Sofistikovaný a dizajnovo zariadený 5-izbový byt s pivnicou sa nachádza na 3. nadzemnom podlaží tehlového historického domu z roku 1927 na prestížnej adrese Palisády v Starom Meste. Štvorizbový staromestský byt s tromi kúpeľňami, situovaný v centre Bratislavy na Dobrovičovej ulici. Byt sa nachádza na 1. poschodí bytového domu z roku 1928 a vyniká veľkorysou výmerou 156,11 m², zachovanými pôvodnými architektonickými prvkami a príjemnou atmosférou mestského bývania. Elegantný veľkometrážny byt s rozlohou 121 m² je situovaný na 1. vyvýšenom poschodí v kompletne zrekonštruovanom historickom dome z r. 1900. Interiér prešiel precíznou obnovou s dôrazom na zachovanie pôvodných architektonických detailov, štukovej výzdoby a použitie nadštandardných materiálov. Veľkorysý 4-izbový byt s nezameniteľnou atmosférou je situovaný na 1. NP staromestskej vily v jednej z najžiadanejších lokalít Bratislavy - na Palisádach. Byt sa nachádza v pôvodnej vilovej zástavbe s bohatou zeleňou na ul. Dvojizbový byt na 1. poschodí (2. NP) bytového domu disponuje pivnicou a podlahovou plochou 59,44 m². S vlastníctvom bytu je spojený aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku podľa listu vlastníctva. Presvetlený 3-izbový byt s loggiou umiestnený na 21. poschodí štvrtej veže prestížneho projektu v centre Bratislavy. V obľúbenej lokalite bratislavského Starého Mesta sa nachádza tento noblesný 5-izbový byt s 2 balkónmi a parkovacím státím. Byt je situovaný na 2. Veľkorysý 6-izbový mezonet s dvoma terasami, súkromným výťahom, saunou a tromi garážami na prestížnom Dulovom námestí. Výnimočný byt s rozlohou vyše 375 m², ktorý spája komfort rodinného domu s výhodami centrálnej mestskej lokality. Výnimočný 5-izbový byt s 2 veľkými terasami je umiestnený na poschodí architektonicky hodnotnej vily, ktorú v roku 1968 navrhol významný slovenský architekt Iľja Skoček starší pre pracovníkov OSN. Staromestský 4-izbový byt s balkónom a pivnicou, modernými technológiami a nadštandardnými materiálmi zaručuje vysoký komfort bývania v blízkosti bratislavských Palisád. Byt je umiestnený na 3. Pôvabný mezonet s podlahovou plochou 102 m², privátnou záhradkou vo dvore a vysokými stropmi s výškou 3,3 m sa nachádza na žiadanej adrese v Starom Meste. Ponúkame na predaj výnimočný 5-izbový byt situovaný na najvyššom poschodí novostavby v tichej lokalite Záhorskej Bystrice. V obľúbenej lokalite Starého Mesta neďaleko Prezidentskej záhrady sa nachádza tento elegantný 5-izbový byt s parkovaním situovaný na 1. nadzemnom podlaží secesného bytového domu z roku 1903. Kompletne a elegantne zariadený byt s 2 balkónmi, nadštandardným vybavením a modernými technológiami ponúka vysoký komfort bývania v prestížnej lokalite bratislavského Starého Mesta. Výnimočný päťizbový mezonet s dvoma terasami, situovaný na najvyšších poschodiach prestížneho projektu City Gate priamo na Námestí SNP, ponúka štýlové bývanie v historickom centre Bratislavy. Moderný 2-izbový loft s juhozápadnou orientáciou je zariadený v industriálnom štýle a nachádza sa v zrekonštruovanej budove v atraktívnej lokalite Nového Mesta. Disponuje saunou, vírivkou a panoramatickými výhľadmi z veľkorysej terasy. Prémiový 4-izbový byt s lodžiou, situovaný na 8. poschodí projektu Riverside s výnimočnou polohou priamo na brehu Dunaja. Nadčasový penthouse plný svetla s terasou so zelenou časťou a štedrými výhľadmi na metropolu je súčasťou jedinečného komplexu zasadeného na lukratívnej adrese bratislavskej Koliby. Byt spája výhody novostavby s modernými dizajnovými prvkami v prevedení vysokého štandardu kvalitných značiek. Svoboda & Williams je exkluzívne poverená predajom jedinečného klimatizovaného 4-izbového bytu z pera architektonického štúdia GutGut nominovaného na cenu CE-ZA-AR. Byt vzniká na hranici Starého a Nového Mesta. Svoboda & Williams je exkluzívne poverená predajom jedinečného klimatizovaného 5-izbového loftového bytu z pera architektonického štúdia GutGut nominovaného na cenu CE-ZA-AR. Loft vzniká na hranici Starého a Nového Mesta. Svoboda & Williams je exkluzívne poverená predajom výnimočného klimatizovaného 4-izbového loftového bytu z pera architektonického štúdia GutGut nominovaného na cenu CE-ZA-AR. Loft vzniká na hranici Starého a Nového Mesta. Svoboda & Williams je exkluzívne poverená predajom jedinečného klimatizovaného 4-izbového bytu z pera architektonického štúdia GutGut nominovaného na cenu CE-ZA-AR. Byt vzniká na hranici Starého a Nového Mesta. Kompletne, moderne zrekonštruovaný klimatizovaný 4-izbový byt na 2. V uzavretom komplexe Penati Golf Resort exkluzívne ponúkame na predaj moderný 1-izbový byt v novej, práve skolaudovanej etape obľúbeného projektu LuxApartments. 4-izbový ateliér situovaný na 3. poschodí moderného polyfunkčného domu s výťahom ponúka blízku dostupnosť historického centra či relax v blízkej Medickej záhrade. Priestranný strešný 4-izbový ateliér v novovznikajúcom bratislavskom downtowne sa nachádza v projekte na skok od shopping centra Eurovea. Narastajúca popularita v tejto expandujúcej oblasti inšpiruje výstavbu a v lokalite ponúkame 4-izbové ateliéry na ôsmom a deviatom poschodí s vysokými stropmi. Priamo na brehu Liptovskej Mary na jednom z najkrajších miest na Slovensku v novom rezidenčnom komplexe ponúkame na predaj moderný 4-izbový penthouse v luxusnom prevedení s 360 stupňovým výhľadom a veľkorysou terasou.