Proces obnovy bytových domov, najmä v kontexte zatepľovania a celkovej rekonštrukcie, je v súčasnosti mimoriadne dynamický. Zvýšené ceny energií a rastúce povedomie o potrebe energetickej efektívnosti motivujú vlastníkov k investíciám do svojich nehnuteľností. Realizácia takýchto projektov si však vyžaduje dôkladnú prípravu, odborné znalosti a zodpovedný prístup, kde kľúčovú úlohu zohráva stavebný dozor. Jeho prítomnosť nie je len formálnou požiadavkou zákona, ale predovšetkým zárukou, že investícia bude realizovaná v súlade s projektom, platnou legislatívou a v očakávanej kvalite.
Odhodlanie a projekt ako základ úspechu
Na začiatku každej úspešnej obnovy bytového domu musí stáť odhodlanie vlastníkov a jasná vízia. Ideálne je, ak na čele tohto procesu stojí iniciatívny jednotlivec alebo skupina osôb, ktorí dokážu nadchnúť a získať pre myšlienku obnovy aj ostatných obyvateľov domu. Častým prvým krokom je oslovenie jednej alebo viacerých firiem, ktoré na základe obhliadky vypracujú cenové ponuky. Je však dôležité uvedomiť si, že tieto ponuky sa môžu výrazne líšiť v rozsahu, kvalite použitých materiálov a spôsobe tvorby ceny, čo objektívne rozhodovanie o tej najvýhodnejšej ponuke značne komplikuje.
Prvým a zásadným krokom každej obnovy bytového domu je vypracovanie kvalitného projektu obnovy. Tento projekt by mali zveriť skúsenému projektantovi, ktorý má preukázateľné skúsenosti s obnovou bytových domov. Zverte projekt zateplenia a celkovej obnovy bytového domu profesionálom tak, aby vašou úlohou bolo len vyplniť a podpísať žiadosť o stavebné povolenie. Často sa stáva, že obyvatelia domu sa rozhodujú o projektantovi len na základe najnižšej ceny. Výsledkom môže byť neúplný projekt, s ktorým stavebný úrad nevydá stavebné povolenie. Stavebný úrad totiž bežne žiada doložiť k žiadosti o stavebné povolenie aj ďalšie dokumenty, ako napríklad statický posudok, stanovisko Útvaru hlavného architekta, stanovisko Hasičského zboru a podobne. Dodatočné náklady na zabezpečenie týchto dokumentov môžu prevýšiť aj najvyššiu pôvodnú cenovú ponuku a spôsobiť množstvo ďalších problémov. Tu platí zásada, že projekt je len "kopa pokresleného papiera", ak sa podľa neho nedá vybaviť stavebné povolenie alebo zrealizovať dielo.
Projekt obnovy by mala vypracovať skupina odborne spôsobilých osôb s príslušným oprávnením pre projektovanie. Do tímu by mali patriť stavbár, stavebný fyzik, statik, architekt, technik požiarnej ochrany, projektant vnútorných inštalácií budov, rozpočtár a ďalšie potrebné profesie. Pomerne dôležité je, aby projekt koordinovala jedna osoba a aby súčasťou tímu bola profesia stavebného fyzika, vzhľadom na to, že výsledkom by mala byť, popri obnove bytového domu, aj efektívnosť vynaložených prostriedkov na úsporu energie. Súčasťou projektu je aj orientačný rozpočet, ktorý neraz prekvapí vlastníkov svojou výškou - často ide o niekoľkostotisícové sumy v eurách.
Financovanie obnovy: Hľadanie optimálneho modelu
Keď je projekt obnovy pripravený, nasleduje fáza hľadania vhodného modelu financovania. Tento proces zvyčajne zahŕňa kombináciu vlastných zdrojov vlastníkov (prostriedky na účte fondu opráv), možných dotácií od štátu na odstránenie systémových porúch a zvyšok financovaný prostredníctvom úveru, napríklad zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). V súčasnosti existuje na trhu množstvo produktov od stavebných sporiteľní a bánk s prijateľnými úrokovými sadzbami a splatnosťou až do dvadsiatich rokov, avšak s rozdielnymi podmienkami. Aj v tejto oblasti je vhodné nechať si poradiť od odborníkov s relevantnými skúsenosťami alebo si nechať vypracovať viacero variantov možného financovania. Podľa výšky mesačných splátok úveru si potom možno nastaviť tvorbu fondu opráv, prípadne jednorazovo združiť finančné prostriedky alebo upraviť rozsah samotnej obnovy bytového domu.
Dôležité je pri financovaní alebo výbere riešení sa vyhnúť čiastkovým a nesystémovým prístupom. Neodporúča sa robiť len čiastočné riešenia, ako napríklad zateplenie len jednej štítovej steny, vyškárovanie škár, oprava strechy bez zateplenia alebo lokálna oprava omietky. Rovnako tak sa neodporúča zlacňovať riešenie zámenou overených a osvedčených postupov za experimentálne alebo "zázračné" riešenia. Tieto prístupy často neriešia problém komplexne, majú len čiastočnú a často dočasnú účinnosť, a ich budúca oprava je cenovo veľmi nákladná a presahuje pôvodné náklady. Do modelu financovania je možné zatiahnuť aj budúceho zhotoviteľa stavby, avšak s dôrazom na to, že ak je jediným kritériom výberu cena, výsledok nemusí byť vždy uspokojivý.
Kúpte si svoj prvý bytový komplex (krok za krokom)
Výber zhotoviteľa: Kritériá pre úspešnú realizáciu
Výber zodpovedného a kvalitného zhotoviteľa je prvým predpokladom úspešnej realizácie diela. Dôležité pre výber zhotoviteľa sú podklady a kritériá hodnotenia. Podkladom pre ocenenie by mala byť detailná špecifikácia prác a dodávok s výkazom výmeru z projektovej dokumentácie, samotná projektová dokumentácia k nahliadnutiu a, samozrejme, obhliadka objektu. V prípade, že ponuky sú spracované len na základe obhliadky bez detailnej projektovej dokumentácie, je potrebné venovať zvýšenú pozornosť nasledujúcim kritériám:
- Referencie: Firma by mala disponovať referenciami minimálne za posledné tri roky z podobných stavieb. Odporúča sa osobne overiť kvalitu prác na ukončených aj rozpracovaných zákazkách, pretože papier znesie veľa a realita môže byť odlišná. Týmto spôsobom si môžete urobiť predbežnú predstavu o tom, čo vás čaká a na čo sa pripraviť.
- Cena: Cena je síce dôležitá, ale nemala by byť rozhodujúcim kritériom. Firma do nej premieta náklady na materiál, prácu, réžiu a samozrejme primeraný zisk. Je dôležité trvať na tom, že jednotkové ceny počas výstavby sú nemenné. Dôvodom na zmenu ceny za určitých okolností môže byť preukázateľný výrazný nárast cien materiálu (napríklad o viac ako 5 %). Ak však doba výstavby nie je dlhšia ako tri mesiace, aj v tomto prípade je možné dohodnúť so zhotoviteľom pevné jednotkové ceny.
- Platobné podmienky a finančná stabilita: Platí zásada "žiadna záloha a platby len za riadne vykonané práce". Odôvodnenie, že záloha slúži na nákup materiálu, je neopodstatnené, pretože seriózne firmy dávajú dodávateľom materiál na faktúru, často s požadovanou splatnosťou. Uhradená záloha môže spôsobiť, že sa stanete rukojemníkom zhotoviteľa, ktorý si z vašich peňazí "lieči staré rany" a stráca motiváciu pracovať. Skôr začne uprednostňovať zákazky, kde môže získať ďalšiu zálohu. Firmy dlhodobo pôsobiace na trhu nemajú problém s prefinancovaním mesačnej fakturácie.
- Licencia a osvedčenie príslušných inštitúcií: V prípade zatepľovacieho systému je dôležitá licencia a osvedčenie Technického skúšobného ústavu stavebného (TSÚS) na daný zatepľovací systém.
- Technické a personálne zázemie: Kvalitná robota sa dá urobiť len s kvalitne zaškolenými pracovníkmi, ktorí majú záujem a vedia pracovať s kvalitným náradím. Firmy, ktoré sa profesionálne zaoberajú zatepľovaním, zvyčajne disponujú vlastným náradím a montážnymi lávkami. V prípade, že ich nemajú, môže sa stať, že v čase, keď ich budú potrebovať, si ich nebudú vedieť zabezpečiť.
- Lehota výstavby a komplexnosť dodávky: Obnova bytového domu znamená dočasné obmedzenie pre obyvateľov domu, preto by mala byť realizácia čo najkratšia. Taktiež práce súvisiace s obnovou by mali byť komplexné.
- Záruka: Dĺžka záruky je často uvádzaná ako jedno z kritérií. Avšak v prípade, že sa dlhá záruka skombinuje s nízkou cenou, je potrebné byť ostražitý. Záruka môže totiž ľahko presiahnuť životnosť danej firmy. Netrvajte preto na zbytočne dlhej záruke. Každopádne by mala byť záruka zaradená medzi podmienky uzavretia zmluvy o dielo. Obvyklá záruka na stavebné práce je päť rokov.
Je dôležité porovnať ponuky, či sú komplexné a či uchádzači správne ocenili všetky položky. Odporúčanie znie: Ak váhate pri výbere medzi dvoma alebo viacerými zhotoviteľmi, pozrite sa priamo do firmy alebo na stavby, kde prebieha realizácia, aby ste sa presvedčili, s akými ľuďmi, materiálom, náradím a montážnymi prostriedkami firma pracuje. Vyhnete sa tak nepríjemnostiam a prekvapeniam počas realizácie.
Stavebný dozor: Strážca kvality a súladu
Ak ste si úspešne vybrali zhotoviteľa bez toho, aby v bytovom dome vznikol "vojnový stav", ďalším krokom je uzavretie zmluvy o dielo. Dôležité je, aby sa do zmluvy dostali všetky kritériá z výberového konania - rozsah prác, cena, termíny a záruka. Pre úspešnú realizáciu je nevyhnutné určiť stavebný dozor.
Stavebný dozor je odborne spôsobilá osoba, ktorej úlohou je dozerať na priebeh a kvalitu prác v súlade s technologickými predpismi a projektovou dokumentáciou. Tento odborník je poverený odsúhlasovaním rozsahu zrealizovaných prác a ich preberaním. Je dobré, ak má skúsenosti z podobných stavieb. Pri realizácii obnovy bytového domu platí, že príprava mimo staveniska by mala byť tak kvalitná, aby samotná realizácia trvala čo najkratšie.
Kedy je stavebný dozor povinný?
Zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov, známy ako Stavebný zákon, definuje prípady, kedy je ustanovenie stavebného dozoru povinné. Primárne sa jedná o svojpomocnú výstavbu, kde stavebník realizuje jednotlivé práce sám. Povinnosť zabezpečiť stavebný dozor nastáva aj v prípade stavby rodinného domu, ak stavebník nie je sám odborne spôsobilý na odborné vedenie a uskutočnenie stavby. V takýchto situáciách je stavebník povinný pri podaní žiadosti o stavebné povolenie preukázať stavebnému úradu, že má zabezpečený stavebný dozor.
Povinnosť ustanoviť stavebný dozor sa vzťahuje aj na situácie, keď sa práce na stavbe realizujú dodávateľsky po jednotlivých etapách. Príkladom môže byť postupná realizácia hrubej stavby a následných dokončovacích prác. Okrem toho môže stavebný úrad vo svojom rozhodnutí odporučiť alebo priamo nariadiť ustanovenie stavebného dozoru, a to aj v prípadoch, ktoré nie sú primárne definované ako povinné. Pri stavbách realizovaných v režime "na kľúč" sa dôrazne odporúča zabezpečiť si nezávislý stavebný dozor, ktorý bude dôsledne kontrolovať stavebné postupy a všetky práce vykonávané dodávateľskou firmou. Pre všetky ostatné stavebné práce, ktoré nie sú explicitne zákonom upravené ako povinné, je zabezpečenie stavebného dozoru primárne vecou záujmu a zodpovednosti stavebníka.
Kto je stavebný dozor a aké má predpoklady?
Definícia osoby stavebného dozoru je stanovená priamo Stavebným zákonom. Je dôležité rozlišovať túto funkciu od úlohy stavbyvedúceho. Zatiaľ čo stavbyvedúci sa zameriava na organizáciu priebehu prác, dodávky materiálu a technologicky správnu realizáciu stavby, stavebný dozor má primárne kontrolnú a dozornú funkciu z pohľadu investora a súladu s projektovou dokumentáciou.
Vykonávať funkciu stavebného dozoru môže len osoba, ktorá spĺňa špecifické kritériá. Musí mať príslušné vzdelanie, úspešne zložiť štátom predpísané skúšky, preukázať dostatočné skúsenosti v odbore a byť zapísaná v zozname stavebného dozoru. Týmito osobami sú často diplomovaní stavební inžinieri s oprávnením na výkon stavebného dozoru. Ich odborná činnosť je detailne definovaná Stavebným zákonom. Zoznam stavebného dozoru, ktorý by mal obsahovať aj informácie o špecializácii a skúsenostiach, vedie Slovenská komora stavebných inžinierov.
Je kľúčové, aby stavebný dozor nebol zároveň aj zhotoviteľom alebo dodávateľom stavby. Takáto situácia by viedla k neodvrátiteľnému konfliktu záujmov, kde by osoba v snahe o zisk mohla obchádzať svoje dozorné povinnosti. Stavebný dozor tiež nesmie byť v žiadnom obchodnom ani rodinnom vzťahu so zhotoviteľmi, dodávateľmi alebo poskytovateľmi služieb, aby bola zaručená jeho nestrannosť.
Hlavné povinnosti stavebného dozoru
Stavebný dozor nesie zodpovednosť za to, aby bola stavba realizovaná v súlade s projektovou dokumentáciou a dohodnutým časovým harmonogramom. Jeho úlohou je dohliadať na rešpektovanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu. V prípade, že sa počas výstavby objaví akýkoľvek rozpor medzi projektom a skutočnou realizáciou, alebo ak kvalita zhotovenej stavby nie je preukázaná príslušnou dokumentáciou, či ak použité materiály nespĺňajú požadovanú kvalitu, je stavebný dozor povinný tieto zistenia bezodkladne informovať investora. Všetky zistenia a navrhované nápravné opatrenia musia byť zaznamenané v stavebnom denníku.
Medzi ďalšie dôležité povinnosti stavebného dozoru patria:
- Kontrola súladu s projektovou dokumentáciou a stavebným povolením: Prvou a základnou úlohou stavebného dozoru je zabezpečiť, aby stavba bola realizovaná presne podľa schválenej projektovej dokumentácie a podmienok vydaného stavebného povolenia. Akékoľvek odchýlky musia byť včas identifikované a riešené.
- Kontrola kvality materiálov a výrobkov: Stavebný dozor zodpovedá za kontrolu kvality všetkých objednaných materiálov a výrobkov, ktoré budú použité pri výstavbe. Tým sa predchádza používaniu nekvalitných alebo nevyhovujúcich komponentov.
- Kontrola kvality inštalovaných zariadení: Rovnako dôležitá je kontrola kvality a správnosti inštalácie všetkých technických zariadení, ako sú elektroinštalácie, vodoinštalácie, vykurovacie systémy a podobne.
- Dohľad nad priebehom prác a dodržiavaním termínov: Stavebný dozor musí byť oboznámený s celkovým harmonogramom stavby a plánovaným trvaním jednotlivých fáz. Jeho úlohou je sledovať plynulý priebeh prác a dodržiavanie dohodnutých termínov.
- Informovanie investora o rizikách a problémoch: Investor musí byť včas informovaný o všetkých závažných okolnostiach, ktoré by mohli ovplyvniť priebeh, kvalitu alebo náklady stavby.
- Preberanie prác a kontrola odstraňovania chýb: Stavebný dozor sa podieľa na preberaní jednotlivých etáp prác a kontroluje, či sú všetky zistené chyby a nedorobky riadne odstránené.
- Kontrola vedenia stavebného denníka: Stavebný denník je dôležitým dokumentom, ktorý zaznamenáva priebeh výstavby. Stavebný dozor dohliada na jeho správne a úplné vedenie.
- Príprava podkladov pre odovzdanie a prevzatie stavby: Po skončení stavebných prác stavebný dozor pripravuje potrebné podklady pre kolaudáciu a odovzdanie stavby. Tieto podklady zahŕňajú napríklad komplety výkresov so zakreslenými zmenami, zoznam zabudovaných strojov a zariadení s príslušnými certifikátmi a návodmi.
- Kontrola vypratania staveniska: Po skončení prác stavebný dozor dohliada na riadne vypratanie a upratanie staveniska.
- Účasť na kolaudačnom konaní a dohľad nad odstránením kolaudačných chýb: Stavebný dozor sa zúčastňuje kolaudačného konania a dohliada na odstránenie akýchkoľvek nedostatkov zistených pri kolaudácii.
Stavebný dozor verzus Technický dozor investora
V súvislosti so stavebným dozorom sa často stretávame aj s pojmom technický dozor investora. Hoci sa názvy môžu zdať podobné, ich funkcie a postavenie sú diametrálne odlišné. Stavebný dozor je osobou poverenou stavebníkom (investorom), ktorá vykonáva dohľad nad realizáciou stavby z pohľadu súladu s projektom a technickými predpismi. Jeho úlohou je chrániť záujmy investora predovšetkým z hľadiska dodržania projektu a legislatívy.
Technický dozor investora je účastníkom stavebného konania, ktorý primárne zastupuje záujmy investora na stavbe. Jeho úlohou je komplexná kontrola kvality vykonávaných prác, riadenie prípadných porúch, vypracovávanie správ a analýz o priebehu prác. Technický dozor investora má právo riadiť stavebné práce v neobmedzenom rozsahu a zúčastňuje sa na preberaní stavieb a technických zariadení. Potreba vymenovať technického dozora investora závisí od typu a zložitosti stavebnej investície. Pri náročných projektoch so zložitými stavebnými plánmi je jeho ustanovenie často povinné. Je dôležité poznamenať, že technický dozor investora nemôže byť zároveň stavbyvedúcim, pretože ide o dve funkcie s potenciálne protichodnými záujmami. Tieto osoby by však mali úzko spolupracovať na vecnej úrovni.
Finančné aspekty a výber stavebného dozoru
Častým argumentom proti zabezpečeniu stavebného dozoru je jeho vnímaná "drahota" a zbytočný výdavok. Toto tvrdenie je však prinajmenšom nesprávne. Dobrý a zodpovedný stavebný dozor predstavuje investíciu, ktorá sa mnohonásobne vráti. Jeho prítomnosť na stavbe zabezpečí nielen dodržanie projektu a legislatívy, ale aj kontrolu kvality použitých materiálov a prevedených prác. Týmto spôsobom môže stavebný dozor ušetriť investorovi značné finančné prostriedky, ktoré by inak musel vynaložiť na opravy chýb, odstránenie nedostatkov alebo riešenie škôd vzniknutých v budúcnosti.
Cena za služby stavebného dozoru sa obvykle pohybuje od 1 % do 5 % z celkovej investičnej hodnoty projektu. Táto cena však môže byť ovplyvnená viacerými faktormi, ako je veľkosť a zložitosť stavby, lokalita, časový harmonogram, rozsah prác, ako aj skúsenosti a reputácia konkrétneho odborníka. Pri stavbe rodinných domov, ktoré patria medzi menej náročné projekty, však často postačia priemerné skúsenosti a dostatočne svedomitý a zodpovedný odborník, ktorý si chce budovať svoje renomé. Pri výbere stavebného dozoru je dôležité zamerať sa na skúsenosti, zodpovednosť a nestrannosť. Odporúča sa nechať si poradiť od známych, ktorí už majú stavbu domu za sebou, alebo osloviť odborníkov s dobrými referenciami. Existujú tri základné úrovne služieb stavebného dozoru: najlacnejšia, kde meno a pečiatka figurujú len v dokumentácii, štandardná, kde sa dozor objavuje na stavbe v kľúčových etapách, a najkomplexnejšia, ktorá zahŕňa pravidelnú a dôkladnú kontrolu.
Nový stavebný zákon a jeho dopady na stavebný dozor
S účinnosťou nového zákona č. 25/2025 Z. z. (Nový stavebný zákon) došlo k významným zmenám v právnej úprave profesií zúčastňujúcich sa na výstavbe. Podstatným spôsobom boli rozšírené povinnosti stavbyvedúcich a projektantov. Základná právna úprava týkajúca sa stavebného dozoru je v dikcii nového zákona obsiahnutá v ustanoveniach § 36 ods. 1 a 2. Znenie zákona naznačuje, že stavebný dozor má primárne oprávnenia, nie priamo zákonné povinnosti vo vzťahu k stavbe, na rozdiel od stavbyvedúcich a projektantov, či predchádzajúcej právnej úpravy.
Napriek tomu, že zákon priamo nedefinuje povinnosti stavebného dozoru rovnako ako stavbyvedúcim, neznamená to absenciu jeho zodpovednosti. Stavebný inšpektor môže pri výkone štátneho stavebného dohľadu vyzvať stavebný dozor, aby v určenej lehote uviedol stavbu do súladu s overeným projektom. Za umožnenie postupu stavebných prác v nesúlade s projektom alebo technickými predpismi môže byť stavebnému dozoru uložená pokuta. V prípade vyhradených stavieb, kde zákon nestanovuje povinnosť stavebníka prerušiť stavbu na príkaz stavebného dozoru, je na mieste, aby stavebný dozor prikázal prerušenie prác a zapísal to do stavebného denníka. Ak by iné osoby nerešpektovali tento príkaz, nemalo by to byť brané na ťarchu stavebného dozoru.
Za stavbu a jej vyhotovovanie pod dohľadom stavebného dozoru je primárne zodpovedný stavebník, ktorý uskutočňuje stavebné práce svojpomocou (§ 30 ods. 1 Stavebného zákona). Podobne zákonodarca upravuje povinnosť stavebníka pri vyhradených stavbách zabezpečiť na celý čas uskutočňovania stavebných prác osobu oprávnenú na výkon stavebného dozoru (§ 30 ods. 5 písm. a) Stavebného zákona).
V čoraz väčšom počte stavebných projektov sa uplatňujú digitálne riešenia na zvýšenie efektivity a zníženie nákladov. Ak sa rozhodnete postaviť rodinný dom, súčasťou celého procesu musí byť odborník, ktorý vykonáva stavebný dozor. Funkciu stavebného dozoru si netreba zamieňať s pozíciou stavbyvedúceho. Úlohou stavbyvedúceho je organizovať priebeh prác, zabezpečovať dodávky materiálu a dohliadať na realizáciu podľa správnych technologických postupov. Funkciu stavebného dozoru môže vykonávať len osoba s príslušným vzdelaním, ktorá zložila štátom predpísané skúšky a preukázala dostatočné skúsenosti. So stavebným dozorom je spojená aj administratívna činnosť, najmä pečiatkovanie dokladov, ktoré sú súčasťou stavebného konania. Úlohou stavebného dozoru je vykonávať na stavenisku nezávislú kontrolu v mene investora (stavebníka). Medzi základné povinnosti stavebného dozoru patrí kontrola faktúr, overovanie skutočného čerpania a využitia materiálu, ako aj vykonaných prác. Zároveň overuje súlad realizovaných prác s projektovou dokumentáciou a stavebným povolením. Kontroluje kvalitu jednotlivých vrstiev stavby pred ich zakrytím omietkami, zateplením a pod.
V praxi sa môžeme stretnúť s troma zaužívanými spôsobmi výkonu stavebného dozoru. Prvá forma je čisto formálna. Stavebný dozor sa reálne nezúčastňuje kontrol na stavbe, iba dodá stavebníkovi všetky potrebné potvrdenia a pečiatky. Druhá forma stavebného dozoru spočíva v kontrole podmienok stavby na začiatku a na konci prác. Tretia forma znamená neustálu prítomnosť dozoru na stavenisku. Kontroluje každý krok výstavby, dodávky materiálov, platby faktúr a technologické postupy vrátane kvality práce. Tento spôsob je najdrahší, no oplatí sa pri zložitých a rozsiahlych stavbách s viacerými technologickými prvkami.
Stavebné úpravy a kolaudácia
Stavebný úrad môže rozhodnúť, že predmetnú úpravu môže stavebník vykonať až na základe stavebného povolenia. Stavebný úrad po odovzdaní ohlásenia písomne oznámi stavebníkovi, že proti uskutočneniu stavebných úprav alebo zhotoveniu drobnej stavby nemá námietky. Toto oznámenie nenahrádza rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia príslušných úradov a inštitúcií štátnej správy, ktoré môžu byť vyžadované na základe osobitných predpisov. Stavebný úrad by na to mal v oznámení stavebníka upozorniť. Stavebník musí vykonať ohlásené úpravy alebo udržiavacie práce do dvoch rokov od dňa písomného doručenia úradu stavebníkovi o povolení ich uskutočnenia.
Pri žiadosti o vydanie stavebného povolenia na stavebné úpravy bytu je potrebné predložiť okrem iného aj doklad preukazujúci vlastnícke právo k bytu a zápis z hlasovania zo schôdze vlastníkov bytových a nebytových priestorov o stavebnej úprave s jej presným popisom, ktorý musí byť v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Stavebné úpravy a udržiavacie práce možno realizovať až po doručení písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočňovaniu podľa priloženej projektovej dokumentácie nemá námietky.
Posledným krokom k úspešne zrealizovanej obnove bytového domu je kolaudácia diela. V súčasnosti je spojená s vypracovaním energetického certifikátu, ktorý by mal preukázať, do akej miery bola obnova bytového domu úspešná z hľadiska energetickej úspornosti. Výsledkom by mal byť obnovený bytový dom a spokojní vlastníci bytov.
