Konkurzné konanie na majetok úpadcu KONTO KREDIT, s.r.o., so sídlom v Žiline, bolo vyhlásené Uznesením Okresného súdu Žilina zo dňa 21.05.2018, zverejneným v Obchodnom vestníku č. 100/2018. Do funkcie správcu bol ustanovený subjekt LawService Recovery, k.s., so sídlom v Dolnom Kubíne. Tento proces, ako vyplýva z dostupných informácií, zahŕňa speňažovanie majetku úpadcu s cieľom uspokojiť veriteľov. V kontexte tohto konkurzu sa vyskytla aj dražba nehnuteľností, ktoré mali byť pôvodne speňažené v rámci konkurzného konania, pričom sa jedná o nehnuteľnosti v katastrálnom území Dudince.
Proces konkurzu a speňažovania majetku
Zákon o konkurze a reštrukturalizácii (ZKR) detailne upravuje postup pri uspokojovaní pohľadávok. Podľa § 95 ods. 1 ZKR sa nezabezpečené pohľadávky uspokojujú z výťažku speňaženia majetku tvoriaceho všeobecnú podstatu, po odpočítaní pohľadávok proti všeobecnej podstate. Proces uspokojovania pohľadávok správcom prebieha na základe rozvrhu, pričom nezabezpečené pohľadávky sa uspokojujú zo všeobecnej podstaty a zabezpečené pohľadávky z oddelenej podstaty (§ 96 ods. 1 ZKR). Pred zostavením rozvrhu správca zostavuje zoznam pohľadávok proti podstate, do ktorého môžu nahliadnuť veritelia a prípadne podať námietky (§ 96 ods. 2 a 3 ZKR). Následne správca pripraví rozvrh, ktorý predkladá na schválenie príslušnému orgánu alebo súdu (§ 96 ods. 5 ZKR). Po úplnom speňažení majetku a ukončení všetkých sporov pripraví správca konečný rozvrh výťažku (§ 101 ods. 1 ZKR).
V rámci konkurzného konania úpadcu KONTO KREDIT, s.r.o., bola dňa 28.08.2018 zvolaná prvá schôdza veriteľov. Táto schôdza však nebola uznášaniaschopná, keďže sa na nej nezúčastnil žiaden veriteľ oprávnený hlasovať. V dôsledku toho plní funkciu veriteľského výboru správca.
Speňažovanie nehnuteľností v Dudinciach
Predmetom záujmu v tomto prípade sú nehnuteľnosti nachádzajúce sa v katastrálnom území Dudince, konkrétne rodinný dom súpisné číslo 264 na pozemku parc. č. 415/1 a pozemky parc. č. 414/1 a 415/1. Tieto nehnuteľnosti tvorili súčasť oddelenej podstaty zabezpečeného veriteľa, ktorým bol Daňový úrad Žilina. Následne došlo k prevodu pohľadávok Daňového úradu Žilina na iného zabezpečeného veriteľa.
Proces speňaženia týchto nehnuteľností bol zložitý a časovo náročný. Správca postupne oslovoval znalcov na vypracovanie znaleckého posudku na určenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností. Po neúspešných pokusoch s dvoma znalcami bol nakoniec v januári 2020 poverený vypracovaním znaleckého posudku Ing. Peter Villant, ktorý posudok doručil v novembri 2020. Na základe tohto posudku požiadal správca zabezpečeného veriteľa o záväzný pokyn na speňaženie.
Dňa 11.02.2021 bol správcovi udelený záväzný pokyn na speňaženie nehnuteľností formou dobrovoľnej dražby. Správca oslovil tri dražobné spoločnosti a na základe najvýhodnejšej cenovej ponuky poveril organizáciou prvého kola dražby spoločnosť auctio, s.r.o. Prvé kolo dobrovoľnej dražby sa uskutočnilo dňa 23.07.2021, pričom najnižšie podanie bolo stanovené na 100 % všeobecnej hodnoty nehnuteľností, ktorá bola stanovená na 16 500,- EUR.
Právny rámec a legislatíva
Celý proces konkurzu a speňažovania majetku sa riadi zákonom č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii (ZKR) a súvisiacimi vyhláškami, ako napríklad Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 665/2005 Z. z. Tieto predpisy definujú práva a povinnosti úpadcu, správcu, veriteľov a ďalších účastníkov konania.
Základné ustanovenia týkajúce sa rozvrhu výťažku zahŕňajú jeho štruktúru, ktorá sa skladá z všeobecnej a rozvrhovej časti. Správca je zodpovedný za zostavenie zoznamu pohľadávok proti podstate a následne za prípravu rozvrhu. V prípade, že majetok nestačí na uspokojenie všetkých pohľadávok, postupuje sa podľa stanovených pravidiel uspokojovania. Dôležitú úlohu hrajú aj pohľadávky proti podstate, ktoré sa znižujú z výťažku speňaženia a sú podrobne evidované.
Popis nehnuteľností a ich technický stav
Nehnuteľnosti v Dudinciach, ktoré boli predmetom dražby, zahŕňajú rodinný dom súpisné číslo 264 a priľahlé pozemky. Rodinný dom sa nachádza v okrajovej časti obce s dobrou dopravnou dostupnosťou. Dom je čiastočne staršia časť z roku 1950 a čiastočne novšia prístavba a nadstavba z roku 2005.
Z hľadiska konštrukčného riešenia sú základy betónové, bez podzemného podlažia. Zvislé nosné konštrukcie sú murované, s rôznou hrúbkou v závislosti od časti domu. Vodorovné nosné konštrukcie tvoria betónové alebo drevené stropy. Strešná krytina je z lepenkových šindľov. Fasádne omietky sú vápenno-cementové, vnútorné omietky sú čiastočne nedokončené. Výplne otvorov tvoria plastové okná a dyhované dvere. Podlahy sú kombináciou parkiet a keramickej dlažby. V objekte je rozvod ústredného vykurovania na plynový kotol, ako aj vnútorné rozvody vody a kanalizácie. Elektroinštalácia je svetelná a motorická.
K nehnuteľnostiam patria aj spevnené plochy z betónu, oceľový prístrešok, oplotenie s betónovými a oceľovými prvkami a drevenými výplňami, ako aj prípojky na verejný vodovod a elektrickú sieť.
Je dôležité poznamenať, že na nehnuteľnostiach boli zriadené viaceré záložné práva, vrátane záložného práva v prospech Prvej stavebnej sporiteľne, a.s., a exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. Tieto právne bremená ovplyvňovali priebeh speňažovania a museli byť zohľadnené pri organizovaní dražby.
Informácie o dražbe a jej priebeh
Oznámenie o dobrovoľnej dražbe bolo publikované v Obchodnom vestníku. Dražba sa mala uskutočniť v súlade so zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Dražobná spoločnosť auctio, s.r.o., zverejnila podmienky dražby, vrátane požiadaviek na zloženie dražobnej zábezpeky. Zábezpeka mala byť uhradená bankovým prevodom na účet dražobníka, pričom nebolo možné zložiť ju šekom, zmenkou alebo platobnou kartou.
Vydražiteľ, ktorý úspešne zložil cenu dosiahnutú vydražením v stanovenej lehote, nadobudol vlastnícke právo k predmetu dražby. V prípade, ak bol vydražiteľom subjekt zapísaný v registri partnerov verejného sektora, musel byť v čase príklepu v tomto registri zapísaný. Po príklepe predchádzajúci vlastník odovzdal vyprataný predmet dražby, kľúče a súvisiacu dokumentáciu.
Ako fungujú aukcie domov
V súvislosti s predajom bytov v Dudinciach a okolí, ako aj v Šahách, sa na trhu objavujú rôzne ponuky. Ceny a stav nehnuteľností sa líšia v závislosti od lokality, veľkosti a rekonštrukcie. Napríklad v Dudinciach na ulici Janka Kráľa je ponúkaný 3-izbový byt po kompletnej rekonštrukcii za 129 900 €, zatiaľ čo v Šahách na tej istej ulici sa predáva kompletne zrekonštruovaný 3-izbový byt za 74 999,- €. Ponuky sa týkajú aj rodinných domov v blízkom okolí, ktoré sú vhodné na rekreačné alebo celoročné bývanie.
Celý proces konkurzu a následná dražba nehnuteľností sú príkladom komplexného právneho a ekonomického procesu, ktorý si vyžaduje dodržiavanie zákonných postupov a koordináciu viacerých subjektov. Cieľom je maximalizovať výťažok z predaja majetku a čo najefektívnejšie uspokojiť pohľadávky veriteľov. Odmena správcu, ako aj náklady spojené s konkurzom, sú tiež súčasťou rozvrhu výťažku. V tomto konkrétnom prípade, napriek zložitostiam, sa podarilo speňažiť majetok a pristúpiť k vypracovaniu konečného rozvrhu výťažku.