Slovensko stojí na prahu významných zmien v oblasti bývania. Vláda SR, v snahe riešiť dlhodobý problém nedostatku dostupného bývania, presadzuje ambiciózny projekt výstavby nájomných bytov, ktorý má potenciál transformovať trh s nehnuteľnosťami a zároveň priniesť aj legislatívne úpravy v oblasti prenájmu. Tento komplexný prístup zahŕňa nielen štátom podporované projekty, ale aj novelizácie zákonov, ktoré ovplyvnia prenajímateľov aj nájomcov.
Nájomné byty: Nová éra štátom podporovaného bývania
Vláda Slovenskej republiky si stanovila za cieľ podporiť výstavbu nájomných bytov prostredníctvom štátom podporovaného bývania. Tento program, ktorý vychádza z iniciatívy predchádzajúcej vlády, prešiel zásadnými úpravami a dopracovaním s cieľom zabezpečiť jeho praktickú realizáciu a súlad s európskymi predpismi. Kľúčovým prvkom je zabezpečenie uplatňovania 5 % DPH, čo si vyžadovalo úzku spoluprácu s Európskou komisiou.
Pilotný projekt v Košiciach: Model pre celoslovenské rozšírenie
Príkladom úspešnej spolupráce je projekt v Košiciach, kde sa mestu podarilo nájsť vynikajúceho partnera v podobe rakúskeho investora. Predseda vlády SR Robert Fico osobne ubezpečil investora aj mesto, že vláda plne stojí za týmto projektom. Tento projekt nemôže byť realizovaný individuálne, vyžaduje si synergické úsilie štátu, samosprávy a súkromných investorov. V rámci tohto projektu bude zamestnávateľom umožnené poskytovať príspevky zamestnancom, ktorí sa do takýchto bytov nasťahujú, čím sa podporí stabilita zamestnancov a ich väzba na región.
Celkovo sa v Košiciach v horizonte desiatich rokov plánuje vybudovať 5400 nájomných bytov. Tento ambiciózny cieľ je výsledkom spoločného úsilia mesta Košice, rakúskeho investora a štátu. V rámci projektu spolupracuje s rakúskym investorom aj katolícka cirkev.
Dôležité je zdôrazniť, že ide o štandardné nájomné byty, nie o sociálne bývanie. Nájomné bývanie má za cieľ umožniť štátu, samosprávam a zamestnávateľom stabilizovať zamestnancov v daných lokalitách. Financovanie výstavby zabezpečuje výlučne investor, zatiaľ čo štát prostredníctvom novovzniknutej agentúry nájomného bývania bude spravovať register záujemcov. Tento register umožní občanom, ktorí majú záujem o nájomné bývanie, sa prihlásiť.
Projekt v Košiciach je označený za pilotný a ukážkový, s nádejou na postupné rozširovanie štátom podporovaného bývania do ďalších regiónov Slovenska. Celkový investičný stimul pre Slovensko by mohol dosiahnuť výšku 1 miliardy eur. Vláda plánuje 30. januára 2025 zorganizovať celoslovenské stretnutie pre všetky mestá, ktoré prejavia záujem o tento projekt.
Mechanizmy regulácie nájomného bývania
V súvislosti s novým modelom nájomného bývania dochádza aj k spresňovaniu legislatívy a pravidiel, ktoré sa dotýkajú aj existujúcich nájomných vzťahov. Vyhláška Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 281/2024 Z. z. o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore prináša niekoľko kľúčových ustanovení:
- Hodnota bytu a inflácia: Hodnota bytu, ktorá slúži ako základ pre výpočet maximálneho nájomného, sa bude automaticky zvyšovať o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za posledné dva roky, ak tento priemer presiahne 2 %. Toto zvýšenie sa prvýkrát uplatní v roku 2026 a bude sa týkať priemeru inflácie za roky 2024 a 2025. Následne sa bude prehodnocovať každý rok.
- Prechodné ustanovenia pre existujúcich nájomcov: V prípade nájomných zmlúv uzavretých pred účinnosťou vyhlášky (01.01.2025) je možné zvýšiť nájomné najviac o 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento postup sa bude aplikovať postupne, kým nájomné nedosiahne výšku stanovenú obcou, čím sa predíde skokovým nárastom cien a ochránia sa existujúci nájomcovia.
- Rôzne výšky nájomného: Je prípustné, aby rovnaký byt mal rôzne výšky nájomného v závislosti od obdobia uzatvorenia nájomnej zmluvy, veku bytového domu či rozhodnutia obce. Určovanie výšky nájomného je tiež nástrojom sociálnej politiky obce.
- Určovanie hodnoty bytu po prechodnom období: Po skončení prechodného obdobia (do 31.12.2025), počas ktorého bolo možné využiť výpočet hodnoty bytu podľa prílohy vyhlášky, sa maximálna cena ročného nájmu bude určovať podľa § 1 ods. 1 písm. a). Nová hodnota bytu určená výpočtom podľa prílohy sa nepremieta do účtovníctva, slúži len na účel určovania nájomného.
- Započítavanie pivnice a špajze: Do podlahovej plochy bytu pri prepočte podľa prílohy vyhlášky sa započítava aj plocha pivnice a špajze, ak sú výlučne využívané ako príslušenstvo daného bytu.
- Voľba metódy určenia hodnoty bytu: Obec si môže zvoliť výhodnejší postup pre každú budovu alebo dokonca pre rôzne byty v rámci jednej budovy, buď podľa § 1 ods. 1 písm. a) alebo b) vyhlášky.
Zmeny v pravidlách prenájmu: Vplyv na trh s nehnuteľnosťami
Okrem podpory výstavby nájomných bytov pripravuje vláda aj rozsiahlu novelu Občianskeho zákonníka, ktorá prinesie významné zmeny pravidiel pre prenajímateľov a nájomcov. Aj keď novela zahŕňa viac ako 500 strán a prešla rozsiahlym pripomienkovaním, časť venovaná prenájmu bytov sa dotkne širokej verejnosti.
Kľúčové zmeny v prenájme:
- Možnosti pre prenajímateľov: Fyzické aj právnické osoby môžu prenajímať bytové aj nebytové priestory. V prípade, že prenajímateľ nemá čas na hľadanie nájomníkov, môže využiť služby realitnej kancelárie. Písomná zmluva nie je vždy nevyhnutná, dohoda môže byť aj ústna, s následným spísaním do zápisnice.
- Zdanenie príjmov z prenájmu: Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom a musí byť uvedený v daňovom priznaní. Prenajímatelia môžu vykonávať túto činnosť ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.
- Krátkodobý nájom: Krátkodobý nájom bytu je definovaný zmluvou na dobu určitú, maximálne 2 roky, s možnosťou dvojnásobného predĺženia o tú istú dobu, teda spolu maximálne na 6 rokov.
Trh s nájomným bývaním pod tlakom: Trendy a očakávania
Napriek snahám o rozšírenie ponuky nájomných bytov, trh na Slovensku naďalej čelí vysokému dopytu a obmedzenej ponuke. Ceny nehnuteľností zostávajú vysoké, čo robí vlastné bývanie nedostupným pre mnohé domácnosti. Nájomné sa tak stáva dlhodobou realitou, pričom domácnosti čelia rastúcim nákladom a neistote.
Analýza súčasného stavu a budúcnosti:
- Historické maximá cien: Ceny nájomného dosiahli v posledných rokoch historicky vysoké úrovne, čo bolo spôsobené presunom časti domácností do prenájmov z dôvodu nedostupnosti hypoték a vysokých cien nehnuteľností. Silný dopyt umožňuje prenajímateľom udržiavať vysoké ceny.
- Stabilizácia cien s výhradami: Očakáva sa stabilizácia cien nájomného v tomto roku, avšak na vysokej úrovni. Analytici predpokladajú, že najväčší rast cien je už za nami. Dostupnejšie hypotéky by mohli mierne znížiť tlak na rast nájomného, keďže časť domácností opäť zvažuje kúpu vlastného bývania.
- Lokálne vplyvy: Vyššia miera zdraženia nájomného sa môže objaviť v lokalitách s novými investíciami, napríklad v okolí nového závodu Volvo pri Košiciach. Celkový efekt týchto investícií na trh však bude skôr lokálny.
- Vplyv hypoték a inflácie: Nízke tempo zlacňovania hypoték a inflačné prostredie naďalej ovplyvňujú rozhodovanie domácností. Ak sú hypotéky stále drahé alebo ceny nehnuteľností rastú, motivácia hľadať si vlastné bývanie klesá, čo zvyšuje dopyt po nájomnom bývaní.
- Nájomné bývanie ako alternatíva: Nájomné bývanie sa stáva čoraz reálnejšou alternatívou k vlastnému bývaniu, najmä pre mladšiu generáciu, ktorá uprednostňuje flexibilitu.
- Nedostatok ponuky a vysoký dopyt: Napriek postupnému oslabovaniu rastu dopytu, ponuka nájomných bytov stále prevyšuje dopyt, najmä vo veľkých mestách a univerzitných centrách. Nedostatok nových bytov v niektorých regiónoch tiež tlačí ceny nahor.
- Náklady na energie: Koniec plošných dotácií energií od januára 2026 pravdepodobne zvýši náklady na bývanie, ktoré sa premietnu do nájomného, najmä v starších bytoch. Novostavby a rekonštruované byty si zachovajú vyšší štandard a záujem.
- Koniec ziskovosti pre prenajímateľov: Investičná logika sa posúva od rastu nájomného k udržaniu obsadenosti a stabilného cashflow, keďže výnosy z prenájmu slabnú. Niektoré investičné byty sa môžu presunúť späť na predaj, ak splátka hypotéky prevyšuje nájomné.
Celkovo možno konštatovať, že oblasť bývania na Slovensku prechádza dynamickým obdobím. Štátom podporované nájomné byty, spolu s legislatívnymi úpravami, majú potenciál vytvoriť stabilnejšie a dostupnejšie prostredie pre bývanie. Zároveň je však nevyhnutné sledovať vývoj trhu a reagovať na pretrvávajúce výzvy, ako sú vysoký dopyt a rastúce náklady.