Podielové spoluvlastníctvo pozemkov predstavuje situáciu, kedy je jedna nehnuteľnosť vo vlastníctve viacerých osôb. Každý spoluvlastník má určený podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Tento podiel však neoprávňuje vlastníka k výlučnému užívaniu konkrétnej časti pozemku, nakoľko nie je presne definované, ktorá časť patrí ktorému spoluvlastníkovi.
Podielové spoluvlastníctvo je upravené v Občianskom zákonníku, konkrétne v ustanoveniach § 137 a nasledujúcich. Základnou zásadou občianskeho práva je autonómia vôle, čo znamená, že zákon poskytuje spoluvlastníkom priestor na vlastnú úpravu ich vzťahov. Preto Občiansky zákonník preferuje vyporiadanie podielového spoluvlastníctva formou dohody medzi všetkými spoluvlastníkmi. V prípade vyporiadania nehnuteľností musí mať táto dohoda písomnú formu a na jej základe je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Ak dohoda nie je v písomnej forme, každý spoluvlastník je povinný na požiadanie ostatných vydať písomné potvrdenie o vyporiadaní.
Spôsoby vyporiadania podielového spoluvlastníctva
V prípade, že medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode, zákon poskytuje niekoľko spôsobov, ako je možné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. Tieto spôsoby sú riešené súdom na základe návrhu niektorého zo spoluvlastníkov.
1. Reálne rozdelenie pozemku
Najčastejším a preferovaným spôsobom vyporiadania je reálne rozdelenie spoločnej veci, v tomto prípade pozemku, podľa výšky podielov jednotlivých spoluvlastníkov. Toto rozdelenie je možné len vtedy, ak je technicky realizovateľné a zároveň by rozdelená vec mala naďalej slúžiť svojmu účelu a zodpovedať svojej povahe. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je nevyhnutné vyhotoviť geometrický plán, ktorý sa stane neoddeliteľnou súčasťou súdneho rozhodnutia o vyporiadaní.
Je dôležité poznamenať, že súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov každého spoluvlastníka. V takýchto prípadoch sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania.
2. Prikázanie pozemku jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu
Ďalším spôsobom je prikázanie spoločného pozemku jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí sa stanú jeho výlučnými vlastníkmi. Ostatní spoluvlastníci sú v tomto prípade "vyplatení" podľa výšky svojich podielov. Pri rozhodovaní o prikázaní veci za náhradu súd prihliada aj na správanie spoluvlastníkov, napríklad na násilné správanie voči ostatným.
Žalobca v návrhu na súd musí uviesť sumu, ktorú je ochotný vyplatiť ostatným spoluvlastníkom za ich ustupujúce podiely, zvyčajne udávanú v eurách za meter štvorcový. Táto suma býva často predmetom sporu, nakoľko nie vždy s ňou všetci spoluvlastníci súhlasia. Zákon hovorí o "primeranej náhrade", ktorá by mala zodpovedať cene, za ktorú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec alebo podiel na nej.
3. Predaj spoločného pozemku a rozdelenie výťažku
Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem nadobudnúť pozemok do výlučného vlastníctva, môže súd rozhodnúť o jeho predaji. Výťažok z predaja sa následne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov.
Výnimky a osobitné prípady
Dôvody hodné osobitného zreteľa
Občiansky zákonník (§ 142 ods. 2) uvádza výnimku z možnosti zrušiť spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Ak existujú "dôvody hodné osobitného zreteľa", súd môže spoluvlastníctvo nezrušiť a nevyporiadať. Tieto dôvody sú prevažne subjektívneho charakteru a musia byť skúmané súdom s odbornou starostlivosťou. Môžu sem patriť napríklad prípady, kedy je spoluvlastník vo vysokom veku a želá si v nehnuteľnosti dožiť, pretože v nej žil celý život.
Pozemky s nezisteným vlastníkom
V praxi sa môžeme stretnúť aj s pozemkami, kde nie sú známi všetci spoluvlastníci. Tieto pozemky sú často pozostatkom historických spôsobov evidencie nehnuteľností. V takýchto prípadoch, ak ide o pozemky v spoluvlastníctve s nezisteným vlastníkom, správu vykonáva Slovenský pozemkový fond (SPF) alebo Lesy SR (pri lesných pozemkoch).
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva s týmito správcami je možné na základe dohody alebo rozhodnutia súdu. SPF a Lesy SR môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vyporiadaní. Je však dôležité poznamenať, že spoluvlastník nemá právny nárok na to, aby mu správca vyhovel. Na získanie súhlasu správcu s dohodou je potrebné splniť určité podmienky:
- Dohodu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci a musí sa týkať celého pozemku.
- Pri reálnom rozdelení pozemkov nesmú vzniknúť parcely pod zákonom stanovenú výmeru (poľnohospodárske pozemky menej ako 3 000 m², lesné pozemky menej ako 5 000 m²), aby sa zabránilo drobeniu pozemkov.
- Vysporiadanie za finančnú náhradu je prípustné len za prísnejších podmienok, napríklad ak podiel žiadateľa je minimálne 1/2 a podiel nezisteného vlastníka nepresahuje určitú plochu (do 500 m²), pokiaľ pozemok nie je zastavaný stavbou žiadateľa. Minimálna cena odplaty je 100 Eur.
- Náklady spojené s uzatvorením dohody (geometrický plán, znalecký posudok, správne poplatky, poplatky za vklad do katastra) znáša žiadateľ.
V prípade neúspechu pri dohode so správcom je možné obrátiť sa so žalobou o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva na súd.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Je dôležité rozlišovať medzi podielovým a bezpodielovým spoluvlastníctvom. Bezpodielové spoluvlastníctvo (BSM) vzniká výlučne medzi manželmi a upravuje nakladanie s majetkom nadobudnutým počas trvania manželstva. V BSM nie sú určené podiely spoluvlastníkov, celý majetok patrí obom manželom spoločne. Do BSM patrí všetok majetok nadobudnutý počas manželstva, s výnimkou majetku získaného dedičstvom, darom, alebo majetku slúžiaceho výlučne osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov.
V prípade, že jeden z manželov chce s majetkom v BSM nakladať (napr. predať nehnuteľnosť), je potrebný súhlas druhého manžela. Ak je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z manželov, na predaj nehnuteľnosti spadácej pod BSM je stále potrebný písomný súhlas druhého manžela. Manželia môžu dohodou zúžiť alebo rozšíriť rozsah BSM, pričom takáto dohoda musí mať formu notárskej zápisnice.
BSM zaniká najčastejšie rozvodom alebo smrťou jedného z manželov, kedy nasleduje proces vysporiadania BSM.
V prípade, že pozemok bol vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov pred uzavretím manželstva, zostáva aj po uzavretí manželstva jeho výlučným vlastníctvom. Ak by sa manželia rozhodli tento pozemok zdieľať, mohli by napríklad darovať polovicu pozemku druhému manželovi, čím by vzniklo podielové spoluvlastníctvo.
Vlastníctvo k stavbe postavenej pred manželstvom sa posudzuje podľa toho, či stavba v čase uzavretia manželstva už nadobudla "prvky dlhodobej životnosti" (zvislé a vodorovné konštrukčné prvky, strecha, schodište). Ak áno, stavba bola vytvorená pred manželstvom a financovanie po uzatvorení manželstva by mohlo viesť k podielovému spoluvlastníctvu. Ak prvky dlhodobej životnosti stavba nadobudla až po uzavretí manželstva, stávajú sa obaja manželia bezpodielovými spoluvlastníkmi stavby.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Zhrnutie kľúčových bodov
- Podielové spoluvlastníctvo znamená, že viacerí vlastníci majú podiel na jednej veci, ale nie na jej konkrétnej časti.
- Preferovaným spôsobom vyporiadania je dohoda všetkých spoluvlastníkov, ktorá musí mať písomnú formu pri nehnuteľnostiach.
- Ak nedôjde k dohode, spoluvlastníctvo môže zrušiť a vyporiadať súd reálnym rozdelením, prikázaním veci za náhradu, alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
- Súd pri vyporiadaní prihliada na veľkosť podielov, účelné využitie veci a iné okolnosti.
- Existujú výnimky, napríklad "dôvody hodné osobitného zreteľa", ktoré môžu zabrániť zrušeniu spoluvlastníctva.
- Vysporiadanie s pozemkami s nezisteným vlastníkom je možné so SPF alebo Lesmi SR, ale za splnenia prísnych podmienok.
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický typ vlastníctva medzi manželmi, kde nie sú určené podiely.
- Pochopenie rozdielov medzi podielovým a bezpodielovým spoluvlastníctvom je kľúčové pri akýchkoľvek transakciách s nehnuteľnosťami.
tags: #bezpodielove #spoluvlastnictvo #pozemkov