Kedysi sme kupovali jednoducho dom alebo byt. V posledných rokoch však vo svete realít pribudli aj pojmy ako apartmán, štúdio či ateliér. Na prvý pohľad ide možno o drobnosti, ale rozdiely medzi týmito typmi nehnuteľností môžu byť zásadné, najmä z právneho hľadiska a z pohľadu ich využitia. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre každého, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti, aby sa vyhol potenciálnym problémom a sklamaniam.
Právne a technické rozdiely medzi bytom a ateliérom
Hlavný rozdiel medzi bytom a ateliérom spočíva v účele stavby potvrdenom kolaudáciou. Ateliéry sú totiž zkolaudované ako nebytové priestory, a tak by podľa aktuálneho znenia stavebného zákona nemali byť užívané na bývanie, aj keď prax môže byť odlišná. Vždy je namiesto sa pýtať, z akého dôvodu nebol konkrétny priestor skolaudovaný ako byt. Najčastejším dôvodom je nesplnenie niektorého zo základných parametrov bytových priestorov. Medzi ne patria napríklad minimálna veľkosť obytnej miestnosti 8 m² alebo svetlá výška 2,6 m. Častým dôvodom na kolaudáciu priestoru ako ateliér je aj nesplnenie požiadaviek na hlučnosť alebo presvetlenie.
Niektoré banky majú so schválením hypotéky problém. Pri pořízení ateliéru za účelom bývania môžete naraziť aj u bankových inštitúcií, ktoré oslovíte so záujmom o financovanie formou hypotekárneho úveru. Niektoré banky vychádzajú žiadateľom v ústrety, iné sa na ateliéry pozerajú cez prsty. S hľadaním vhodného úverového produktu tak budete mať viac práce, počítať musíte aj s nižšou odhadnou cenou a pravdepodobne aj vyššou úrokovou sadzbou. Problém s financovaním vyriešite napríklad americkou hypotékou, pri ktorej nemusíte dokladovať účel využitia finančných prostriedkov.
Finančné aspekty a ich vplyv na rozhodovanie
Pořizovacia cena ateliérového bytu je až o desiatky percent nižšia v porovnaní s bytovými jednotkami. Skutočnosť, že ateliéry nie sú podľa stavebného zákona vhodné a určené na bývanie, ich cenu podstatne znižuje. Cena ateliérov je zvyčajne nižšia o 10 až 15 % v porovnaní s bytovými jednotkami podobných parametrov. Práve vďaka nízkym pořizovacím cenám je ateliérové bývanie aj napriek mnohým nevýhodám pomerne žiadané. Ak však pořízení ateliéru zvažujete a neskôr by ste ho chceli predať, počítajte s horšou predajnosťou. Nájsť záujemcu o kúpu nebytového priestoru je skrátka vždy o poznanie náročnejšie.
Pri nákupe ateliéru počítajte s vyššou sadzbou DPH. Cenu ateliérového bývania v novej výstavbe pomerne predražuje aj vyššia sadzba DPH. Zatiaľ čo pri pořízení bytu o ploche do 120 m² by predajca započítal zníženú 15% daň, u malého ateliéru musí počítať s daňou 21 %. Pretože ide o nebytový priestor, nevzťahujú sa na neho podmienky zvýhodnenej sadzby tzv. sociálneho bývania. Ak by boli sadzby totožné, rozdiel v kúpnej cene bytov a ateliérov by bol ešte výraznejší.
Anna Jamborová z komerčnej banky upozorňuje: "Klienti, ktorí majú záujem o kúpu a financovanie apartmánového bytu, odporúčame, aby si podmienky a možnosti financovania preverili ešte vopred. Ešte pred zložením zálohy sa choďte informovať do banky, či vám na kúpu nehnuteľnosti dá dostatočnú hypotéku." Výhodou je však zväčša nižšia cena.
Získajte predbežné schválenie hypotéky – tipy a triky pre rok 2026
Obmedzenia súvisiace s nebytovým priestorom
Trvalé bydlisko si na adresu ateliéru nezmeníte. Jednou z veľkých nevýhod ateliérového bývania je nemožnosť prihlásenia trvalej adresy. Zo zákona totiž nie je možné mať trvalé bydlisko v nebytovom priestore, čo sa týka aj ateliérov. Majitelia ateliérov tak musia hľadať alternatívnu cestu, či už v podobe nahlásenia trvalého bydliska na adresu mestského úradu, alebo na adresu inej nehnuteľnosti (zvyčajne rodičov).
Mnoho pražských ateliérov sa dá rekolaudovať na byty. Developeri pristupujú k realizácii ateliérov z dôvodu, že chcú maximálne využiť kapacitu celého domu. V miestach, pri ktorých nie je možné splniť všetky požiadavky na kolaudáciu bytového priestoru, navrhujú práve spomínané ateliéry. Medzi hodnotiace parametre patrí aj preslnenie. Podľa predpisu musí 1. marca dopadať slnečné lúče aspoň na tretinu podlahovej plochy bytu, a to aspoň po dobu 90 minút. V roku 2018 bol z pražských stavebných predpisov tento požiadavok odstránený. Pražské ateliéry, ktoré boli ako nebytové priestory skolaudované pred odstránením spomínaného požiadavku, sa dajú rekolaudovať na byty. Mnohí majitelia starších ateliérov v Prahe tak majú možnosť jednoduchým administratívnym úkonom zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti o desiatky percent.
Nedostatok prirodzeného svetla je jedným z najčastejších neduhov ateliérového bývania. Chcete-li vpustiť do priestoru na bývanie čo najviac slnečných lúčov, zaobstarajte si kvalitné okná s nadpriemernou priepustnosťou svetla. O vysoký komfort tak neprídete ani v prípade, že budete bývať v menej preslnenom vhodne upravenom ateliéri.
Apartmán: Špecifický prípad na realitnom trhu
V posledných rokoch sme zaznamenali nový trend vo viacerých novostavbách, čoraz viac sa pri developerských projektoch stretávame s pojmom apartmán. Územný plán vyžaduje, aby bol dosiahnutý určitý pomer medzi bytovými a nebytovými priestormi. Často sa stretávame, že realitní makléri klienta pri predaji presviedčajú, že apartmán je v skutočnosti to isté ako byt. Nie je tak, jedná sa práve naopak o nebytový priestor. Stavebný zákon, katastrálny zákon a ani územný plán nepoznajú pojem apartmán. Keď developer žiada stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia, jedným z podkladov, ktoré musí doložiť je svetlotechnický posudok. Laicky povedané, ak má byť priestor klasifikovaný ako byt, svetlotechnik v posudku musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo svetla, aby bolo možné priestor užívať na bývanie. Takmer v každom bytovom dome vzniknú miesta, ktoré sú zatienené okolitou zástavbou a do priestorov tak svieti svetlo iba pár hodín denne, prípadne vôbec. Pre stavebníkov je výhodnejšie priestory predávať na bývanie ako ich predávať alebo prenajímať na podnikanie. Ďalší dôvod, prečo sú novostavby plné apartmánov je aj ten, lebo tie sa v rámci našich pravidiel považujú za službu a nie bývanie. Pre developera to znamená nižší počet parkovacích miest, ktoré musí zabezpečiť. Pri bytoch je nutné v projekte poskytnúť počet parkovacích miest závislý od počtu a veľkosti jednotlivých bytov.
Do katastra sa apartmán zapisuje ako byt, čiže vec určená na bývanie. Aj keď na liste vlastníctva je apartmán evidovaný ako byt, pri vybavovaní hypotekárneho úveru ho v banke ako byt nemusia posudzovať. Jedným z podkladov pre schválenie hypotekárneho úveru je aj vypracovanie znaleckého posudku. Znalec si vyžiada okrem projektovej dokumentácie aj stavebné povolenie, respektíve kolaudačné rozhodnutie. V oboch prípadoch však bude banke zrejmé, že sa jedná o nebytový priestor a nie o byt. S kúpou apartmánu teda navždy ostane otvorená otázka pre majiteľa, či sa neobjaví pri jeho ďalšom predaji komplikácia pri prefinancovaní. Dnes banky financujú aj apartmány, ale to iba v určitých oblastiach ako napríklad v Bratislave. Ak sa to o pár rokov neskôr zmení, apartmány budú v značnej nevýhode oproti bytom.
Pojmy apartmán a ateliér nemajú v súčasnosti v slovenskom právnom poriadku legálnu definíciu. Definícia pojmu apartmán bola v minulosti upravená vo vyhláške Ministerstva hospodárstva č. 277/2008 Z. z., ktorou sa stanovovali kvalifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórii a tried, ktorá bola však v platnosti iba do 18.02.2021. Od tohto momentu legálna definícia pojmu apartmán v právnom poriadku absentuje. Pojem ateliér sa dokonca spomína aj v samotnom zákone č. 182/1993 Z. z. V praxi tieto pojmy zvyknú spôsobovať chaos v tom, o aký priestor vlastne ide. Vo väčšine prípadov sú totiž apartmán i ateliér nebytovými priestormi, a takto sú označené v kolaudačnom rozhodnutí stavebného úradu a zapísané v katastri nehnuteľností na liste vlastníctva, čo nespôsobuje obzvlášť veľké nejasnosti z pohľadu výkonu správy. Avšak, v súčasnej dobe, kedy nových developerských projektov neustále pribúda, sa stretávame s tým, že apartmány sú v rozhodnutí stavebného úradu označené ako priestor určený na bývanie a zapísané v katastri nehnuteľností a na liste vlastníctva ako byty.
V tomto prípade je teda možné si v apartmáne nahlásiť aj trvalý pobyt. Ateliér na rozdiel od apartmánu býva označený za nebytový priestor z dôvodu nesplnenia podmienok na bytovú jednotku, a to kvôli nedosiahnutiu limitu denného svetla, hygienických podmienok či prípadne hlukových noriem. Vtedy je samozrejmé, že bude označený aj na liste vlastníctva ako nebytový priestor. V praxi je už bežnou realitou, že sa v budove nachádza viac nebytových priestorov, apartmánov, ateliérov, než bytov, prípadne iba nebytové priestory, či iba apartmány. Apartmánové domy sa často vyskytujú pri rekreačných zariadeniach a v turistami vyhľadávaných oblastiach.
Dizajnérske riešenia pre ateliéry a apartmány
Premeniť nebytový priestor na útulné bývanie si vyžaduje odvahu a dizajnérsky cit. Interiérová dizajnérka Diana Labošová stála pred výzvou vytvoriť z bývalého ateliéru pohodlný domov pre dvoch tanečníkov. Najväčšou výzvou bola kuchyňa. Pôvodná malá špajza zbytočne uberala miesto, preto ju odstránili, čím vznikol priestor na väčšiu kuchynskú linku. "Rozhodli sme sa ju lámať do tvaru písmena Z, čo považujem za geniálne riešenie," hovorí Labošová. Okrem kuchyne bolo pomerne náročné zariadiť aj spálňu. "Museli sme pristúpiť ku kompromisom a navrhnúť subtílne nočné stolíky na mieru," opisuje dizajnérka. Susedná detská izba je zrkadlovým obrazom spálne a slúži dcérke majiteľa počas víkendov. Hoci ide o menší priestor, na svoje využitie je plne postačujúci. Zariadenie celého interiéru sa nesie v znamení kombinácie praktických riešení a osobitých detailov. Dekorácie z prírodných materiálov, autorské maľby či keramické doplnky dodávajú priestoru teplo a charakter. Výsledkom je byt, ktorý majiteľom ponúka vytúžené útočisko po náročných pracovných dňoch. Moderný, ale útulný interiér spája ich životný štýl s individuálnym dizajnom. "Verím, že sa sem Ema a Marek vždy radi vracajú."
Zhrnutie kľúčových bodov pri rozhodovaní
Pri rozhodovaní medzi kúpou bytu, apartmánu alebo ateliéru je nevyhnutné zvážiť viacero faktorov. Zatiaľ čo ateliéry a apartmány môžu ponúknuť lákavú nižšiu cenu a potenciál pre zaujímavé dizajnové riešenia, je dôležité si uvedomiť ich právne a praktické obmedzenia. Nemôžnosť prihlásenia trvalého pobytu, potenciálne problémy s financovaním cez hypotéku, vyššia sadzba DPH a horšia predajnosť sú faktory, ktoré môžu výrazne ovplyvniť vašu celkovú spokojnosť s nehnuteľnosťou.
Ak pri vašom rozhodovaní preváži výhodnejšia cena a neprekáža vám, že nekupujete plnohodnotný byt, berte na zreteľ pri apartmánoch, štúdiách či ateliéroch aj ďalšie možné nevýhody. Zväčša ide oficiálne o nebytový priestor, ktorý sa nedá prihlásiť na trvalý pobyt. Má iné normy hluku a svetelnosti, nemá parkovacie miesto, nedostanete naň štátny príspevok pre mladých a rátajte aj s nižším úverom. Pred finálnym rozhodnutím je vždy najlepšie dôkladne si preveriť všetky aspekty a konzultovať ich s odborníkmi, či už hypotekárnymi špecialistami, právnikmi alebo realitnými maklérmi.