Získanie hypotekárneho úveru je pre mnohých kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu. Proces schvaľovania však nie je jednoduchý a banky si dôkladne preverujú každého žiadateľa. Jedným z najdôležitejších faktorov, ktorý ovplyvňuje úspešnosť žiadosti, je typ, dĺžka a stabilita zamestnania žiadateľa, ako aj jeho príjem. Banky posudzujú nielen výšku príjmu, ale aj jeho zdroj a pravidelnosť, pričom zohľadňujú aj budúcu schopnosť splácať úver. V posledných rokoch sa podmienky pre získanie hypotéky sprísnili, čo si vyžaduje od žiadateľov lepšiu prípravu a pochopenie bankových kritérií.
Príjem ako základný kameň hypotéky
Pre získanie hypotekárneho úveru je nevyhnutné preukázať dostatočný a pravidelný príjem zo zamestnania alebo podnikania. Banky akceptujú rôzne druhy príjmov, no každá má svoje špecifické podmienky. Príjem zo závislej činnosti banky overujú priamo v Sociálnej poisťovni. V prípade, ak príjem nie je možné overiť týmto spôsobom (napríklad pri práci v zahraničí alebo pri neštandardných zamestnávateľoch), žiadateľ musí predložiť špeciálne potvrdenie od zamestnávateľa. Tento druh príjmu podlieha prísnejším podmienkam - pracovný pomer musí trvať minimálne 6 mesiacov, pričom niektoré banky vyžadujú aj dlhšiu dobu.
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru niektoré banky akceptujú aj rôzne doplnkové príjmy, ktoré musia byť podporené hlavným príjmom žiadateľa alebo spolužiadateľa. Tieto príjmy musia byť bezhotovostne poukazované na účet.
Príjem SZČO (samostatne zárobkovo činnej osoby) banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním. Podmienkou je, aby živnosť existovala minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom zdaňovacom období. Príjem sa počíta ako základ dane z posledného daňového priznania mínus daň, delené 12, čo predstavuje mesačný príjem klienta. Žiadateľ však nesmie mať mínusové alebo nulové daňové priznanie. V prípade príjmu z tržieb sa príjem vypočítava ako 10% z obratu firmy delené 12, čo predstavuje mesačný príjem žiadateľa.
Príjmy spoločníka s.r.o. sú tiež posudzované individuálne. V prípade jediného vlastníka spoločnosti banka akceptuje jeho príjem vo výške 10 % z obratu, s podmienkou kladného daňového priznania. V prípade spoluvlastníka s.r.o., alebo ak je žiadateľ vlastníkom či konateľom viacerých s.r.o., predkladá daňové priznanie ako fyzická osoba - občan a potvrdenie o výške daňovej povinnosti. Ak má žiadateľ len príjem zo zisku spoločnosti, za predpokladu, že je vlastníkom aspoň 50 percent spoločnosti, predkladá doklad o prevode rozdeleného zisku za predchádzajúci kalendárny rok z účtu spoločnosti na účet žiadateľa, daňové výkazy za firmu, zápisnicu z valného zhromaždenia o prerozdelení čistého zisku za predchádzajúci kalendárny rok, respektíve rozhodnutie jediného spoločníka o prerozdelení čistého zisku.
Je dôležité poznamenať, že uvedené podmienky sa môžu v niektorých bankách líšiť a tento prehľad nemá ambíciu uviesť podrobné podmienky každej jednej banky.
Doba zamestnania a stabilita ako kľúčové kritériá
Okrem výšky príjmu banky posudzujú aj dobu trvania pracovného pomeru alebo dobu podnikania. Štandardne sa pri posudzovaní príjmu prihliada na obdobie posledných 6 až 12 mesiacov. Dĺžka pracovného pomeru je kľúčová najmä pri nových zamestnaniach. Vo väčšine bánk platí, že pracovný pomer musí trvať minimálne 3 mesiace, pričom príjem sa zvyčajne priemeruje za posledných 6 mesiacov. Niektoré banky však majú prísnejšie kritériá a vyžadujú minimálne 6 mesiacov trvania pracovného pomeru.
V prípade zmeny zamestnávateľa banky posudzujú situáciu individuálne. Ak dôjde k plynulému prechodu z jedného zamestnania do druhého bez prerušenia evidencie na úrade práce, niektoré banky vedia akceptovať príjem už po odpracovaní 3 mesiacov u nového zamestnávateľa a príjem priemerujú za toto obdobie. Je však potrebné vydokladovať plynulý prechod medzi zamestnaniami.
V prípade, ak človek zmení pracovnú pozíciu a s touto zmenou sa výrazne zvýši aj príjem, tento príjem sa spriemeruje štandardne za posledných 6 alebo 12 mesiacov (podľa výberu banky). V rámci bánk existuje možnosť, že príjem sa dá akceptovať už po tretej navýšenej výplate a spriemeruje sa za 3 mesiace, čo výrazne zvýši akceptovaný príjem potrebný pre hypotéku.
Pre nových zamestnancov alebo tých, ktorí nedávno začali podnikať, je často odporúčané mať pripravených aspoň 20 % vlastných zdrojov z hodnoty nehnuteľnosti. Dôvodom je, že získanie hypotéky môže byť v niektorých prípadoch na výnimku a na spotrebný úver už nemusí vychádzať úverový limit, alebo klientovi nemusí vychádzať bonita/rating v rámci metodiky bánk.
AKO SPRÁVNE ZDANIŤ INVESTÍCIE NA SLOVENSKU (ETF, DLHOPISY, AKCIE, PODIELOVÉ FONDY, KRYPTO)
Dôležitosť bonity a platobnej disciplíny
Okrem príjmu a stability zamestnania banky posudzujú aj tzv. bonitu klienta, čo je jeho celková finančná dôveryhodnosť. Táto zahŕňa posúdenie histórie splácania úverov, existujúcich záväzkov a celkovej finančnej situácie. Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky a predstavuje najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny.
Banky si overujú príjem klienta aj prostredníctvom nahliadnutia do registra Sociálnej poisťovne. Ak sa príjem klienta neoverí v Sociálnej poisťovni, môže predložiť potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. Niektoré banky však toto potvrdenie nemusia akceptovať alebo k nemu prirátajú vyššiu úrokovú sadzbu.
Problémom pri schvaľovaní hypotéky môže byť aj dlhodobá práceneschopnosť, pretože niektoré banky do priemeru príjmu rátajú aj nemocenskú dávku, ktorá výrazne znižuje celkový priemer príjmu. Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) taktiež nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Taktiež je dôležité kontrolovať si uhradenie odvodov v Sociálnej a zdravotnej poisťovni, nakoľko dlhy v týchto inštitúciách môžu byť prekážkou pri schvaľovaní hypotéky.
Štátna pomoc pri splácaní hypoték
V súvislosti s rastúcimi úrokovými sadzbami bánk zaviedol štát legislatívu na pomoc občanom so splácaním úverov na bývanie. Táto pomoc spočíva v tom, že štát mesačne preplatí 75 percent zo zvýšenia ich splátky, maximálne však v sume 150 eur. Podmienkou je uzatvorenie zmluvy o úvere na bývanie pred 1. januárom 2023. O príspevok je možné žiadať od januára 2024, pričom banky poskytnú potrebné údaje úradom práce.
Prvá splátka hypotéky a ďalšie kroky
Po schválení hypotéky a finalizácii celého procesu sa klienti často pýtajú na termín prvej splátky. Tá obvykle odíde v dohodnutom termíne, no jej výška sa môže mierne líšiť od očakávanej, najmä ak došlo k zmene v úrokových sadzbách. Banky zvyčajne poskytujú financovanie do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšok je možné dofinancovať cez spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania a je zvyčajne splatný do 8 rokov.
Po kúpe nehnuteľnosti je potrebné vyriešiť preberací protokol, prihlásenie k odberu energií a prípadnú zmenu trvalého pobytu. Taktiež je potrebné myslieť na daň z nehnuteľnosti, ktorej prihlásenie na mestskom (obecnom) úrade je potrebné do 30 dní.
Zmena zamestnania a jej vplyv na hypotéku
Zmena zamestnania je jedným z najčastejších dôvodov obáv pri žiadosti o hypotéku. Banky zmenu zamestnávateľa vyhodnocujú rôzne. Niektoré banky akceptujú príjem už po 3 mesiacoch v novom zamestnaní, iné vyžadujú dlhšiu dobu. Dôležité je aj to, či ide o plynulý prechod medzi zamestnaniami, alebo či došlo k prerušeniu zamestnania. V prípade neistoty alebo zložitejšej situácie je vhodné obrátiť sa na hypotekárneho poradcu, ktorý pozná podmienky jednotlivých bánk a vie poradiť najvhodnejšie riešenie.
Dôležitosť výberu banky a odborné poradenstvo
Pri vybavovaní hypotéky je dôležité zvážiť výber banky, pretože každá má vlastné metodiky a podmienky. Rovnako tak je dôležité získať kvalitné informácie od odborníkov. Hypotekárny poradca vám môže pomôcť nielen s výberom vhodnej banky, ale aj s celým procesom žiadosti a zabezpečením potrebných dokumentov. Zároveň vám vie poradiť aj v prípadoch, ak meníte zamestnanie alebo riešite iné zložité situácie spojené s vaším príjmom. Dôkladná príprava a pochopenie bankových kritérií sú kľúčom k úspešnému získaniu hypotéky.