Ako zistiť cenu predávaného podielu na pozemku z katastra

Vlastníctvo pozemkov môže byť v Slovenskej republike rozdelené medzi viacerých spoluvlastníkov. Táto situácia nastáva najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na to, ako zistiť cenu podielu na pozemku, s dôrazom na praktické aspekty a právne predpisy.

Spoluvlastníctvo: Podielové a Bezpodielové

Občiansky zákonník rozlišuje dva typy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie.

• Spoluvlastnícky podiel 1/1: Vlastník vlastní celý pozemok sám.
• Spoluvlastnícky podiel 1/2: Vlastník vlastní polovicu pozemku a zároveň má len polovičný hlas pri rozhodovaní.

Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. Môže byť výsledkom dedičského konania alebo iných právnych udalostí.

Čo nájdete v katastri nehnuteľností?

Hoci sa výraz „kataster“ v praxi používa aj ako hovorové označenie katastrálneho úradu, v skutočnosti je kataster nehnuteľností databázou obsahujúcou geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tvoria ho tzv. katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Operát zahŕňa:

1. Súbor geodetických informácií: Mapy, plány a iná geodetická dokumentácia.
2. Súbor popisných informácií: Obsahuje najmä údaje o nehnuteľnostiach a právach, ktoré sa zapisujú do listu vlastníctva.
3. Zbierku listín: Pozostáva hlavne z písomných vyhotovení zmlúv, dohôd či písomných vyhlásení, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam.
4. Sumárne údaje katastra o pôdnom fonde.
5. Pozemkové knihy, železničnú knihu a ich operát: Obsahujú pôvodnú historickú evidenciu práv k nehnuteľnostiam.

Jednotlivé časti operátu sa neodlišujú len obsahom, ale aj rozsahom ich sprístupnenia verejnosti. Všeobecne platí, že katastrálny operát je verejne prístupný. Znamená to, že pokiaľ zákon prístup k niektorým údajom či častiam operátu výslovne neobmedzuje, mal by vám úrad umožniť doň nahliadnuť a robiť si výpisy, odpisy, náčrty či kópie pre vašu potrebu.

Limitácie pre sprístupnenie informácií z katastra

Obmedzenia pre sprístupnenie informácií z katastrálneho operátu platia pre:

1. Rodné číslo, príp. iný obdobný identifikátor vzťahujúci sa k cudzincom: Rodné číslo alebo obdobný identifikátor u cudzincov sa pri nahliadaní do katastrálneho operátu sprístupňujú len osobe, ktorej sa tieto identifikátory týkajú.
2. Údaj o cene nehnuteľnosti: Údaj o cene nehnuteľnosti možno poskytnúť na požiadanie vlastníkovi. Okrem toho sa na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov poskytuje tiež niektorým štátnym orgánom, inštitúciám či osobám s určitými mocenskými oprávneniami (napr. exekútorom či notárom), ale tiež napríklad znalcom v odbore stavebníctvo - odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcom z odboru poľnohospodárstvo - odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy či znalcom z odboru lesníctvo - odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy. Do katastra sa údaj o cene zapisuje na základe:
   • zmluvy, ktorá bola podkladom pre povolenie vkladu, a to pokiaľ je v nej cena vyčíslená.
   • zápisnice o vykonaní dražby podľa zákona o dobrovoľných dražbách.
   • rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav.

Zistenie údaja o cene môže mať význam napríklad pri uplatňovaní nárokov z porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka k podielu na spoločnej veci. Ak nie je dohodnuté inak, musí oprávnený z predkupného práva zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným. Pokiaľ oprávnený spoluvlastník nezaplatí takto stanovenú cenu ani do dvoch mesiacov po ponuke, môže sa vec predať 3. osobe. Ako ale spoluvlastník zistí, či predávajúci pri prevode na 3. osobu skutočne dodržal cenu uvedenú v ponuke na odkúpenie podielu? V praxi sa kvôli nejednoznačnému zneniu zákona spoluvlastníci stretávali s tým, že im katastrálne úrady údaj o cene neposkytli. Odmietnutie odôvodnili skutočnosťou, že údaj o cene sa má poskytovať len „vlastníkovi“. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR však v Katastrálnom bulletine č. 2/2022 (otázka č. 10) výslovne uvádza, že pri posudzovaní práva na poskytnutie údaja o cene sa vlastníkom nehnuteľnosti rozumie aj vlastník spoluvlastníckeho podielu. Úrady by teda podľa neho mali oprávneným z predkupného práva údaj o cene poskytovať.

3. Zbierku listín: Prístup k listinám v zbierke sa umožňuje len:
   1. vlastníkovi,
   2. inej oprávnenej osobe,
   3. ich právnym predchodcom a nástupcom.

Okrem toho môžu získať prístup k listinám tiež osoby vykonávajúce geodetické a kartografické činnosti, znalci z odboru geodézie a kartografie a opäť tiež niektoré úrady či osoby s mocenskými oprávneniami (samozrejme len za účelom plnenia osobitných úloh zverených zákonom).

Ako sa k údajom z katastra dostať?

Údaje z katastra úrad poskytuje v listinnej alebo elektronickej podobe. Niektoré informácie možno získať jednoduchým spôsobom aj na internete (kataster-portal.sk) či na pošte. Na špecializovaných pracoviskách pošty sa poskytuje:

• výpis z listu vlastníctva
• kópiu z listu vlastníctva
• kópiu z katastrálnej mapy alebo z mapy určeného operátu

Čo si treba všímať na liste vlastníctva?

Pri realizácii každého právneho úkonu týkajúceho sa nehnuteľností (napr. uzatvorenia kúpnej zmluvy) je priam nevyhnutné zaobstarať si aktuálny výpis z listu vlastníctva (LV), na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná. Okrem overenia základných údajov o nehnuteľnosti a jej vlastníctva na LV skontrolujte vždy tiež:

1. Či na LV nie je vyznačená plomba: Vyznačenie plomby signalizuje, že sa ohľadom práv evidovaných na LV môže v krátkom čase niečo podstatné zmeniť. Typicky môže ísť o zmenu vlastníka nehnuteľnosti, ale tiež o zápis ťarchy (vecného bremena a pod.). Plomba sa na LV vyznačuje aj v súvislosti so začatím katastrálneho konania o oprave chyby v katastrálnom operáte či konaním o proteste prokurátora.
2. Či na LV figuruje nejaká poznámka: Poznámka upozorňuje na skutočnosti, ktoré obmedzujú právo vlastníka s nehnuteľnosťou nakladať (napr. upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, zriadenie daňového záložného práva); môže však tiež informovať o nehnuteľnosti či o práve k nej (napríklad poznámka o súdnom konaní, ktoré sa týka práv k nehnuteľnosti).
3. Čo je na LV zapísané v časti C (ťarchy): Táto časť LV vás upozorní, či na veci neviazne vecné bremeno (napr. doživotného užívania), záložné právo, predkupné právo (pozor - predkupné právo spoluvlastníka sa na LV osobitne neeviduje, vzniká automaticky zo zákona). Ak by ste teda nehnuteľnosť s ťarchou nadobudli, budete obmedzení buď pri jej užívaní alebo pri dispozíciách s ňou.

Údaje katastra sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Údaje o právach k nehnuteľnostiam, parcelné číslo, geometrické určenie nehnuteľnosti, druh pozemku, geometrické určenie a výmera katastrálneho územia, názov katastrálneho územia, výmera poľnohospodárskej jednotky alebo lesnej hospodárskej jednotky, alebo organizačnej jednotky, údaje o základných a podrobných polohových bodových poliach, údaje o bodových poliach aj štandardizované geografické názvy sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.

Overenie výšky podielu

Výšku podielu je možné jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Je možné ho získať aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. V liste vlastníctva sa v časti B overia konkrétne podiely.

Výpočet podielu z parcely

Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Používa sa jednoduchý vzorec:

Výmera podielu = Celková výmera × Spoluvlastnícky podiel

Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vyššie spomínaný vzorec.

Príklad výpočtu:Ak má pozemok celkovú výmeru 1000 m² a spoluvlastnícky podiel je 1/4, výmera podielu sa vypočíta nasledovne:Výmera podielu = 1000 m² × 1/4 = 250 m²To znamená, že vlastník podielu 1/4 vlastní 250 m² z celkovej výmery pozemku.

Ideálny podiel vs. fyzické rozdelenie

Dôležité je rozlišovať medzi ideálnym podielom a fyzickým rozdelením pozemku. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Zákon hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku. A ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.

V mnohých prípadoch je však aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Pokiaľ vlastníte podiel, tak na akúkoľvek činnosť na pozemku potrebujete súhlas všetkých spolumajiteľov, aj keby niekto vlastnil len jednu tisícinu.

Zrušenie podielového spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo sa dá zrušiť niekoľkými spôsobmi:

• Dohodou všetkých spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa dohodnú na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
• Geometrickým rozdelením pozemku: Pozemok sa fyzicky rozdelí na základe geometrického plánu a zapíše do katastra.
• Vyplatením podielov: Jeden alebo viacerí spoluvlastníci vyplatia ostatných spoluvlastníkov za ich podiely.
• Súdnym rozhodnutím: Ak nedôjde k dohode, rozhodne súd o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

V prípade, ak váš podiel nechce žiaden zo spoluvlastníkov odkúpiť, t.j. zachovali ste ich predkupné právo a ponúkli ste im ho prednostne na kúpu, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Ak by ho nikto nechcel, potom je jedinou možnosťou zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak by s vyporiadaním ostatní spoluvlastníci nesúhlasili, môžete sa obrátiť so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Totiž platí zásada, že nikto nemôže spoluvlastníka nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia, t.j. bude riešiť, či je možné nehnuteľnosť rozdeliť. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné. Súd bude v takomto prípade musieť pristúpiť k druhému spôsobu, a to je prikázanie podielu niektorému zo spoluvlastníkov za náhradu. Ibaže by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci.

Predaj podielu a predkupné právo

Ak chce spoluvlastník predať svoj podiel, platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predá tretej osobe, ho musí najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Na uskutočnenie ponuky na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa primerane použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce predkupné právo, v zmysle ktorých sa ponuka vykoná ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým vymedzenie predmetu kúpy, kúpna cena a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju), pričom pokiaľ sa týka nehnuteľnosti je potrebné, aby bola urobená v písomnej forme.

Pozor: Prevod na blízku osobu (napr. rodinných príslušníkov) tvorí výnimku zo zákonného predkupného práva. V takom prípade stačí uzatvoriť kúpnu zmluvu.

V prípade predaja spoluvlastníckeho podielu medzi spoluvlastníkmi je povinnosť informovať ostatných spoluvlastníkov a je potreba získať ich súhlas na predaj podľa veľkosti podielov. Podľa Občianskeho zákonníka sa predkupné právo uplatňuje pri predaji podielu tretej osobe a aj spoluvlastníkovi. Ak máte záujem túto situáciu riešiť, môžete skúsiť vyzvať nového majiteľa podielu, aby Vám predal podiel za rovnakých podmienok. Odporúčam vyhľadať právnu pomoc na preskúmanie podmienok predaja.

Určenie ceny podielu na pozemku

Určenie ceny podielu na pozemku je komplexný proces, ktorý závisí od viacerých faktorov. Trhová cena konkrétnych pozemkov sa však môže aj výrazne líšiť. Konkrétnych pozemkov učinených s využitím prezentovaných informácií. Trhová cena poľnohospodárskej pôdy sa bude najpravdepodobnejšie približovať tejto cene cca. POZOR: trhová cena konkrétneho pozemku môže byť VYŠŠIA aj NIŽŠIA. Naším cieľom je poskytovať služby vlastníkom a pracovať pre ich maximálny prospech. Na trhu s pôdou pôsobíme od roku 2004. Vďaka naším viacročným skúsenostiam s predajom pôdy, kontaktom a špecializovaným predajným kanálom dokážeme osloviť bezkonkurenčne najširší okruh záujemcov a zabezpečiť tak najvýhodnejší predaj pre vlastníka.

Existuje niekoľko spôsobov, ako zistiť cenu podielu:

• Znalecký posudok: Znalecký posudok vyhotovuje znalec a je najpresnejší spôsob určenia ceny.
• Odborné vyjadrenie: Odborné vyjadrenie obvykle vyhotovuje osoba oprávnená na realitnú činnosť.
• Vlastný odhad: Cenu si môžete odhadnúť aj sami, ale vystavujete sa riziku podhodnotenia alebo nadhodnotenia pozemku.

Faktory ovplyvňujúce cenu pozemku:

• Lokalita: Pozemky v atraktívnych lokalitách sú drahšie.
• Veľkosť: Väčšie pozemky môžu mať vyššiu hodnotu, ale cena za meter štvorcový môže byť nižšia.
• Účel využitia: Stavebné pozemky sú drahšie ako poľnohospodárske pozemky.
• Prístupové cesty: Pozemky s dobrým prístupom sú hodnotnejšie.
• Infraštruktúra: Dostupnosť inžinierskych sietí zvyšuje hodnotu pozemku.
• Právny stav: Pozemky s vyjasneným právnym stavom sú hodnotnejšie.

Hodnota podielu na nehnuteľnosti sa vypočíta z trhovej hodnoty nehnuteľnosti a vzhľadom na počet spoluvlastníkov. Nie je možné pokladať za trhovú cenu cenu, za ktorú by sme mohli podobnú nehnuteľnosť vybudovať (zriadiť). Napríklad dom postavený pred 50 rokmi má svoju hodnotu, ktorú ovplyvňuje mnoho faktorov. Súd sa za žiadnych okolností nebude riadiť tzv. reprodukčnou hodnotou nehnuteľnosti predstavujúcou náklady, za ktoré by bolo možné rovnakú alebo porovnateľnú nehnuteľnosť zriadiť.

Osobitné pravidlá pre vysporiadanie poľnohospodárskej pôdy

Pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva treba dbať na to, aby rozdelením spoločnej nehnuteľnosti nevznikli pozemky menšie ako 2000 štvorcových metrov v prípade, že ide o poľnohospodársky pozemok. Ak ide o lesný pozemok, nesmie vzniknúť menší pozemok ako 5000 štvorcových metrov.

Obmedzenia pri nadobúdaní poľnohospodárskej pôdy

Pre nadobúdateľa platia niektoré obmedzenia. Podľa novej právnej úpravy už nemôže nadobudnúť poľnohospodársku pôdu ktokoľvek. S výnimkou niektorých subjektov môže byť nadobúdateľom osoba, ktorá má na území Slovenska trvalý pobyt alebo sídlo najmenej desať rokov a vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky predo dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. A to buď v obci susediacej s obcou, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza, alebo bez ohľadu na miesto podnikania. Pokiaľ by záujem o kúpu poľnohospodárskeho pozemku prejavil nadobúdateľ z obce, kde je ponúkaný poľnohospodársky pozemok evidovaný, má pri akceptovaní ponuky prednosť pred nadobúdateľom zo susednej obce.

Riešenie problémov so spoluvlastníctvom

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva.

Ak k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.

Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy, alebo jednoduché pozemkové úpravy. Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov.

Naši experti vám poradia ako na to. Dozviete sa tiež, ako sa pozemky dedia, kedy a ako sa dajú vydržať, ako je to s ich rozmermi. Naši odborníci vám dajú aj ďalšie praktické rady ako si pozemky vysporiadať a neprerobiť na nich.

tags: #ako #zistit #cenu #predavaneho #podielu #kataster