Prenajímanie nehnuteľností môže byť pre fyzické osoby atraktívnym spôsobom, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Je však dôležité poznať daňové povinnosti, ktoré s touto činnosťou súvisia, aby sa predišlo zbytočným pokutám a nepríjemnostiam s daňovým úradom. Tento článok sa detailne venuje zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností fyzickými osobami v Slovenskej republike, pričom zohľadňuje rôzne scenáre a zákonné ustanovenia.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Kľúčovým prvým krokom pri prenájme nehnuteľnosti je splnenie registračnej povinnosti na daňovom úrade. Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná sa registrovať na príslušnom miestnom daňovom úrade. Táto povinnosť musí byť splnená najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenajímateľ začal s prenájmom na území Slovenskej republiky. Registrácia je nevyhnutná pre tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). V prípade, že prenajímateľ bude prenajímať nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, jeho registračná povinnosť sa vzťahuje aj na živnostenský úrad a zdravotnú poisťovňu.
Príklad: Pán Pavol sa rozhodol prenajať byt, ktorý zdedil po svojich rodičoch. Nájomnú zmluvu uzatvoril v júli 2025. Svoju registračnú povinnosť na daňovom úrade si musí splniť najneskôr do konca augusta 2025. Ak by tak neurobil, hrozí mu pokuta od daňového úradu, ktorá môže byť minimálne 60 eur.
Je dôležité poznamenať, že registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú samy v nájme. Nepredstavuje to výnimku ani v prípade, ak prenajímateľ nie je priamym vlastníkom prenajímaného bytu. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ. Ak je v zmluve uvedený ako prenajímateľ byt, povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností fyzických osôb sú zdaňované podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Dôležitým aspektom je, že ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, príjmy z prenájmu sú posudzované ako príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V takomto prípade má živnostník možnosť zvoliť si, či si uplatní paušálne výdavky (60 % z úhrnu príjmov, maximálne do výšky 20 000 €) alebo skutočné výdavky. Taktiež má nárok na uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane.
Na druhej strane, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, teda ako súkromná osoba, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sú oslobodené od dane do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa teda zahrnie len príjem z prenájmu, ktorý prevyšuje túto sumu. Dôležité je, že fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia si nemôže uplatniť paušálne výdavky ani nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka alebo manžela/manželku, nakoľko ide o tzv. pasívne príjmy.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Daňové výdavky pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Možnosť uplatnenia výdavkov závisí od toho, či prenajímateľ zaradil prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku.
Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku:Prenajímateľ si môže uplatniť v preukázateľných výdavkoch náklady súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti prostredníctvom odpisov, náklady na technické zhodnotenie, opravy a udržiavanie, výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (voda, energie), poistenie, daň z nehnuteľnosti, úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov na kúpu nehnuteľnosti a iné súvisiace výdavky (napr. poplatok právnikovi).
Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku (súkromné vlastníctvo):Prenajímateľ si nemôže uplatniť výdavky spojené s obstaraním či amortizáciou (odpisy, opravy, technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba náklady priamo súvisiace s prevádzkou nehnuteľnosti, ako napríklad platby za vodu, elektrinu, plyn, kúrenie, výdavky na upratovanie spoločných priestorov, poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
Je dôležité zdôrazniť, že pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
Pomerové krátenie výdavkov:V prípade, ak sa časť príjmu z prenájmu nezdaňuje (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí prenajímateľ pomerne upraviť aj výdavky. Pomer výdavkov sa vypočíta ako podiel zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 €. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 €. Keďže 500 € je od dane oslobodených, zdaniteľný príjem predstavuje 6 940 € (7 440 € - 500 €). Pomer zdaniteľného príjmu k celkovému príjmu je (6 940 € / 7 440 €) ≈ 0,9328. Výdavky, ktoré si môže uplatniť, sú teda 2 097,07 € (2 250 € * 0,9328). Základ dane bude 4 842,93 € (6 940 € - 2 097,07 €).
Povinnosť podať daňové priznanie
Daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb má povinnosť podať daňovník vtedy, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahol zákonom stanovenú sumu. Pre zdaňovacie obdobie roka 2025 je táto hranica 2 876,90 €. Táto suma zahŕňa nielen príjmy z prenájmu, ale aj príjmy zo zamestnania, podnikania, či zo zahraničia. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. 6.) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. 9.).
Príklad: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 €. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 €. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 €.
Príklad: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 € aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 €. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 €, t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 €. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 € (5 000 € + 1 050 € = 6 050 €), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti - bez živnosti
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý dosahuje fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia, sa vyčísli ako rozdiel príjmov a preukázateľných výdavkov, pričom sa najprv odpočíta suma oslobodená od dane (500 €). Sadzba dane z príjmov je v tomto prípade 19 % z časti základu dane do výšky 47 537,98 € a 25 % z časti základu dane presahujúcej túto sumu.
Príklad: Daňovník dosiahol za rok 2024 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €. Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne: (4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €. Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €. Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane 19 %.
Zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti - na živnosť
Fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia považuje tento príjem za príjem z podnikania. Môže si zvoliť uplatnenie paušálnych výdavkov alebo skutočných výdavkov. V prípade paušálnych výdavkov je to 60 % z úhrnu príjmov z podnikania, maximálne do výšky 20 000 €. Pri skutočných výdavkoch si môže uplatniť všetky preukázateľné náklady súvisiace s podnikaním, vrátane odpisov nehnuteľnosti, ak je zaradená do obchodného majetku. Živnostník má nárok na uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane. Sadzba dane z príjmov pre živnostníkov je 15 % do výšky základu dane 60 000 € a 19 % (resp. 25 % nad 47 537,98 €) pre vyššie príjmy.
Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. V prípade, že by príjmy boli nižšie ako výdavky, základ dane z prenájmu je nula.
Prenájom nehnuteľnosti vo vlastníctve manželov (BSM)
Ak prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom sa rozdelia aj daňové výdavky. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Príklad: Manželia prenajímajú byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2025 dosiahli z prenájmu príjem vo výške 7 440 €. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním predstavujú sumu 3 840 €. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Teda na každého pripadne príjem 3 720 € a výdavky 1 920 €. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 €. Teda každý z nich uvedie v daňovom priznaní zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 3 220 € (3 720 € - 500 €). Ak nemajú iné zdaniteľné príjmy, nemusia podať daňové priznanie, ak ich zdaniteľný príjem nepresiahne 2 876,90 €. V tomto prípade však presiahli túto sumu.
Kaucia (depozit) a dane
Kaucia, ktorú nájomca uhrádza prenajímateľovi, nie je zdaniteľným príjmom v momente jej prijatia. Zdaniteľným príjmom sa stáva až vtedy, ak ju prenajímateľ použije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi (napríklad neuhradené nájomné alebo škody). V prípade, že kaucia nie je použitá na úhradu pohľadávok a je vrátená nájomcovi, nepodlieha zdaneniu vôbec.
Dôležité upozornenia
- Výdavky percentom: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
- Daňová strata: Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vzniknúť daňovníkovi daňová strata. Ak by boli príjmy nižšie ako výdavky, základ dane z prenájmu je nula.
- Nezdaniteľné časti základu dane: Fyzická osoba bez živnostenského oprávnenia si nemôže znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku z príjmov z prenájmu.
- Účtovníctvo: Fyzická osoba s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Všetky príjmy a výdavky sú vykazované priamo v daňovom priznaní typu B.
- Elektronické podanie: Daňové priznanie je možné podať elektronicky prostredníctvom portálu finančnej správy, prípadne klasickou poštou alebo osobne na daňovom úrade.
Dodržiavanie týchto pravidiel a včasné splnenie všetkých povinností vám pomôže vyhnúť sa sankciám a zabezpečí hladký priebeh vášho prenájmu.