Vlastníctvo nehnuteľností predstavuje pre mnohých ľudí kľúčový pilier finančnej stability a životného štandardu. Zatiaľ čo na Slovensku je tento ukazovateľ jedným z najvyšších v Európskej únii, v Spojených štátoch amerických sa situácia vyvíja odlišne, pričom špecifické trendy ovplyvňujú rôzne segmenty trhu. Pochopenie týchto rozdielov nám umožňuje lepšie zhodnotiť globálne ekonomické dynamiky a sociálne aspekty bývania.
Vysoký podiel vlastníkov na Slovensku: Historické korene a súčasná realita
Najnovšie údaje Eurostatu odhaľujú, ako vyzerá bývanie na Slovensku v porovnaní s ostatnými krajinami Európskej únie. Najvýraznejším špecifikom Slovenska je mimoriadne vysoký podiel vlastníkov nehnuteľností. Až 93 % Slovákov žije vo vlastnom bývaní, čo nás radí na druhé miesto v celej EÚ, hneď za Rumunskom (94 %). V tomto ukazovateli výrazne prevyšujeme európsky priemer, ktorý dosahuje 68 %. Tento trend vlastníctva má historické korene súvisiace s privatizáciou bytového fondu po roku 1989 a silnou kultúrnou preferenciou vlastného bývania.
Paradoxom slovenského bývania je, že hoci máme vysoký podiel vlastníkov, kvalita a veľkosť nášho bývania zaostáva za európskym štandardom. V priemere pripadá na jedného Slováka iba 1,1 izby, čo je najmenej v celej EÚ (spolu s Rumunskom). Zároveň máme najvyšší počet osôb v jednej domácnosti v celej EÚ - priemerne 3,1 osoby, zatiaľ čo európsky priemer je 2,3 osoby. Tieto čísla sa premietajú aj do vysokej miery preplnených domácností. V rámci EÚ žije približne polovica obyvateľov v domoch (51,4 %) a polovica v bytoch (47,9 %). Ostatné možnosti predstavujú len 0,7 %. Aj keď by sa mohlo zdať, že podiel bytov bude u nás vyšší, zdanie klame. Ceny nehnuteľností v EÚ vzrástli medzi rokmi 2010 a 2024 v priemere o 53 %, nájomné stúplo o 25 % a inflácia dosiahla 39 %. Ceny bývania sú na Slovensku za rok 2024 na úrovni 81,4 % pod priemerom Európskej únie.
Zaujímavým ukazovateľom dostupnosti bývania je tzv. miera nadmernej zaťaženosti nákladmi na bývanie. V Európskej únii sa s týmto problémom stretáva 10 % mestského obyvateľstva a 6 % ľudí žijúcich na vidieku. Najhoršia situácia je v Grécku, kde takmer tretina obyvateľov miest (29 %) a vidieka (28 %) míňa na bývanie viac ako 40 % svojich príjmov. Slovensko sa javí ako krajina s vysokým podielom vlastníkov nehnuteľností, ale zároveň je štátom s relatívne nízkou kvalitou bývania z hľadiska priestoru na osobu. Pre budúci rozvoj bývania na Slovensku bude kľúčové nielen zvyšovanie dostupnosti bývania pre mladé rodiny, ale aj zlepšovanie jeho kvality a energetickej efektívnosti.
Karpiš: Ceny nehnuteľností na Slovensku môžu aj klesať, keďže bude stúpať nezamestnanosť!
Americký trh s nehnuteľnosťami: Boom v luxusnom segmente tvárou v tvár neistote
Americký trh s bývaním je napriek všeobecnému spomaleniu v stave neistoty - luxusné nehnuteľnosti, predovšetkým v najprestížnejších lokalitách, však zažívajú výrazný boom. Podľa analýzy dát o realitách, ktorú spracoval Wall Street Journal, predaj domov s cenovkou nad desať miliónov dolárov v posledných mesiacoch prudko stúpol. Tento trend sa začal približne súbežne so začiatkom obchodnej vojny, ktorú vyvolal prezident Donald Trump, a ktorá vyvolala výrazné výkyvy na finančných trhoch.
V Los Angeles sa napríklad počet predaných luxusných nehnuteľností od začiatku februára až po máj zvýšil o takmer tretinu na 160 domov. Patrí sem aj oblasť Beverly Hills, kde predaj stúpol rovnako o tretinu na šestnásť domov. V Manhattane zaznamenali nárast predaja o asi pätinu s objemom 150 domov a v Miami-Dade County dokonca o takmer polovicu. Rýchly rast je viditeľný aj v Palm Beach na Floride rovnako s päťdesiatpercentným rastom či v Aspene v Colorade.
Naopak, celkový trh s bývaním zostáva utlmený, najmä kvôli vysokým úrokom z hypoték a rastúcim cenám, ktoré odrádzajú bežných kupujúcich. Tohtoročná jar, tradične aktívne obdobie predaja nehnuteľností, bola takmer bez výraznejšieho pohybu - záujemcovia o kúpu domov často váhali a od nákupu nakoniec upustili. V marci, najnovšom dostupnom mesiaci, klesol predaj existujúcich nehnuteľností o zhruba šesť percent oproti februáru, čo predstavuje najnižšiu úroveň od septembra minulého roka.
Obchodná vojna, ktorá sa začala v februári, spôsobila výrazné otrasy na finančných trhoch a vyvolala neistotu ohľadom budúceho ekonomického vývoja. Akcie prudko klesli v reakcii na zavedenie vysokých ciel, no neskôr sa rýchlo zotavili po ich čiastočnom stiahnutí. Ako naznačil denník Wall Street Journal, predpovede ekonomického rastu sa presunuli k očakávaniam recesie a naspäť k optimizmu. Otázky o ďalšom vývoji obchodnej vojny pravdepodobne pretrvajú, pričom minister financií Scott Bessent nedávno naznačil, že „strategická neistota“ je súčasťou vyjednávacej taktiky.
Nehnuteľnosti ako bezpečné útočisko v neistých časoch
Americkí podnikatelia vidia nové príležitosti. Uviedli, že riziko ďalších poklesov na akciových trhoch je príliš vysoké vzhľadom na možný zisk, najmä v kontexte inflácie. Preto sa rozhodujú presunúť kapitál do nehnuteľností, ktoré mnohí naďalej považujú za bezpečnejšie a stabilnejšie aktíva. Niektorí realitní makléri potvrdzujú, že mnohí ich klienti dokonca predávajú akcie so stratou, aby mohli investovať do nehnuteľností. Tento trend zodpovedá aj predchádzajúcim prognózam, že v období trhových otrasov môžu realitné investície získať na atraktivite.
V marci hlavný ekonóm Národnej asociácie realitných kancelárií v Spojených štátoch Lawrence Yun upozornil, že majetok v nehnuteľnostiach je na historických maximách, zatiaľ čo akciové trhy sú výrazne volatilnejšie. „Ľudia sa možno začnú pýtať: kde je stabilita a mnohí sa obracajú k zlatu. Iní ale môžu siahnuť po pevnom základe nehnuteľností, kde je miera nesplácania hypoték stále na historicky nízkych úrovniach,“ uviedol pre CNBC. Neistota na akciových trhoch a otázky ohľadom postavenia dolára ako globálnej rezervnej meny vedú tiež k zvýšenému záujmu o zlato, ktorého cena v tomto roku vzrástla o viac než pätinu a za posledné tri roky sa zdvojnásobila.
Nedávny prieskum spoločnosti Gallup ukázal, že 23 percent Američanov považuje zlato za najlepšiu dlhodobú investíciu, 37 percent preferuje nehnuteľnosti a len 16 percent uprednostňuje akcie. Napriek tomu zostávajú akcie pre mnohých investorov atraktívne, najmä pre drobných obchodníkov, ktorí často nakupujú pri poklese.
Investičný mág Warren Buffett však nedávno vysvetlil, prečo preferuje akcie pred nehnuteľnosťami. Ako ekonóm Matthew Desmond vo svojej knihe „Poverty, by America“ podrobne analyzuje, štruktúra americkej spoločnosti a ekonomiky vytvára prekážky pre mnohých občanov v dosiahnutí finančnej stability. Desmond poukazuje na to, že ak by jedno percento Američanov s najvyššími príjmami platilo dane tak, ako im prináleží, americký rozpočet by si každý rok pripísal 175 miliárd dolárov. „Bohatí by nemuseli platiť ani o cent viac než to, čo majú, len by stačilo, aby sa daniam nevyhýbali. Dokázali by sme vykynožiť biedu v USA.“
Desmond vo svojej práci „Poverty, by America“ poukazuje na systémové problémy, ktoré bránia ľuďom vymaniť sa z chudoby. Medzi ne patria realitná segregácia, predátorské pôžičky a bankové poplatky, úbytok odborov a daňová politika, ktorá zvýhodňuje bohatých. Tvrdí, že ľudia s vysokými príjmami z chudoby iných ťažia, a preto majú záujem na zachovaní nerovnosti. Aby ilustroval tento problém, Desmond kladie otázku: „Ktorí majitelia nehnuteľností zarábajú vo vzťahu k investícii viac? Tí, ktorí prenajímajú v chudobných štvrtiach, alebo tí v bohatých?“ Väčšina ľudí odpovie, že tí s nehnuteľnosťami v bohatých štvrtiach, veď tam predsa žijú ľudia s vysokými príjmami. „Majitelia v chudobných oblastiach zarábajú prakticky dvojnásobok toho, čo tí v bohatších častiach miest.“
Dva milióny Američanov nemajú tečúcu vodu. 37,9 milióna ľudí žije pod hranicou biedy. Chudobní sú často v pasci. Sú vydaní na milosť majiteľom nehnuteľností, pretože nedosiahnu na hypotéku. Idú na účtoch do mínusu a len na poplatkoch za úroky v roku 2019 zaplatili 11,7 miliardy dolárov. Matthew Desmond pripomína, že po prvý raz sa o vykynoženie biedy pokúsil americký prezident Lyndon Johnson v roku 1964, keď predstavil svoje hnutie proti biede. Z toho obdobia pochádza vzorec na výpočet chudoby, ktorý sa v miernych obmenách používa dodnes: pokiaľ náklady rodiny na jedlo za mesiac tvoria viac než tretinu jej rozpočtu, daná rodina je oficiálne chudobná. Opatrenia, ktoré jeho vláda vtedy nastavila, znížili biedu v USA na polovicu. Počet ľudí žijúcich v chudobe sa medzi rokmi 1964 a 1974 znížil o 50 percent.
To všetko sa však skončilo po nástupe prezidenta Ronalda Reagana, ktorý ako tradičný konzervatívec veril v čo najmenšiu účasť štátu na chode života bežných Američanov. Časť dôležitej sociálnej pomoci zrušil, napríklad financovanie podpory v dostupnom bývaní skresal o 70 percent. Čoraz viac sa ukazovalo, že na určenie toho, kto je chudobný, nestačí počítať iba náklady na jedlo. Zatiaľ čo potraviny stoja vo všetkých amerických štátoch zhruba rovnako, veľký rozdiel je v sumách, ktoré ľudia musia vydať na bývanie. Preto v čase, keď boli v roku 2011 náklady na bývanie do merania chudoby započítané, pribudli medzi chudobnými štatisticky ďalšie tri milióny ľudí. Ukázalo sa, že celkovo žije v USA pod hranicou biedy každý deviaty človek.
Desmond opisuje svoju osobnú motiváciu: „Ani ja som nevyrastal v bohatej rodine, často sme ako deti nosili oblečenie zo secondhandu. Chcel som prísť na to, prečo v takej bohatej krajine, ako je Amerika, je toľko takých nesmierne chudobných ľudí. A tak som išiel na čas bývať do areálu obytných prívesov (tzv. trailer homes, kde v USA žijú ľudia s najnižšími príjmami) v Milwaukee. Chudobná časť chudobného mesta.“ Opisuje príbehy ľudí, ktorých tam stretol: „Babičky vo Wisconsine, ktoré počas zimy nemali kúrenie a modlili sa, aby vydržali cez noc pod dekou. Deti, ktorým zomrela mama, majiteľ ich vyhodil z bytu a skončili v prívese.“ Okolo seba mal 130 obytných prívesov, v ktorých žili ľudia. Zrátal, že majiteľ prívesov mal v tom roku čistý zisk zhruba 447-tisíc dolárov, teda v prepočte 408 343 eur. „To ma šokovalo.“ Spomína si na príbeh jedného z ľudí, ktorých tam stretol. Lou šliapol na klinec, rana sa mu zapálila a nakoniec mu museli amputovať nohu. Profesor mu pomohol vyplniť dokumenty k žiadosti o podporu pre ľudí s telesným postihnutím, a hoci bolo všetko správne, úrad mu ju zamietol. „Právnik podporu vysúdil, Lou mu odovzdal niekoľko stoviek dolárov a všetci boli spokojní. Okrem mňa, ja som sa z toho nemohol spamätať. Ako je možné, že časť peňazí, ktoré ako krajina vynaložíme na podporu potrebným, nedostanú oni, ale právnici?“
Amerika k svojim chudobným nie je ľahostajná, má pre nich programy, na ktoré vynakladá miliardy dolárov. Lenže z každého doláru, ktorý americká vláda vyhradí na podporu, sa k chudobným dostane len 22 centov, teda pätina. „Je to presne naopak, než si ľudia myslia. Chudobní nezneužívajú podporu. Chudobní sa k väčšine podpory, ktorá k nim smeruje, nikdy nedostanú. Buď nevedia ako, sú odmietnutí, hoci na podporu majú ako Lou nespochybniteľný nárok, neodvážia sa, alebo sa hanbia požiadať o pomoc. Naopak, štátna pomoc sa efektívne dostane práve k strednej a vysokej príjmovej triede. „Väčšinu štátnej pomoci dostávajú rodiny, ktoré ju potrebujú najmenej.“
Pri svojom skúmaní si všimol ďalšie súvislosti, ktoré ho prekvapili: akonáhle sa ľudia dostanú do vyšších príjmových vrstiev, nemajú ako celok záujem pomáhať tým ostatným. Je to logické - ľudia s nadpriemernými príjmami nepotrebujú kvalitné štátne školy, pretože dajú svoje deti do súkromných. Nepotrebujú dobré ihrisko a bazén, pretože si zaplatia členstvo v súkromných športových kluboch. „Ľudia, ktorým zdravotné poistenie hradí zamestnávateľ - mimochodom, vo výraznej miere mu na to, samozrejme, prispieva štát -, často nesúhlasia s dostupným zdravotným poistením pre všetkých (v USA známom ako Obamacare). Ľudia, ktorí si odpisujú hypotéku na dom z daní, často nesúhlasia s podporou v bývaní pre chudobných.“
Po prvý raz sa počet ľudí žijúcich v biede v Amerike podarilo znížiť v 60. rokoch vďaka plánom prezidenta Johnsona. Po druhý raz to bolo predvlani, keď rodiny počas pandémie covidu dostali od štátu v prepočte okolo 4265 eur na dieťa. Malo to okamžitý efekt: v USA klesla detská bieda na polovicu. Toto opatrenie bolo dočasné a americký kongres ho vlani neobnovil. Pod hranicou biedy v USA opäť žije 17 percent amerických detí. „Vtedy sme mali začať kričať, že to je neprijateľné. Keď dane platia chudobní, mali by ich platiť aj tí najbohatší, pripomína Desmond svoj hlavný bod, ktorý podľa neho povedie k eliminácii biedy v USA. Tým pripúšťa, že bohatí ľudia pri spravodlivom zdanení prídu o časť svojich peňazí. „Musíme si to povedať na rovinu a neskrývať sa za to, že sa to nikoho nedotkne,“ hovorí. Napriek nepriaznivým štatistikám preto zostáva optimistom a verí, že Američania dokážu chudobu ukončiť. „Skoncovať s chudobou v Amerike je skutočne lepšie pre nás všetkých. Pre nás, ktorí máme svoju ekonomickú istotu, aj pre tých, ktorí ju nemajú. Jednou z ciest je poskytnúť im pomoc, ktorú už sme im vyhradili. Ale tou hlavnou je menej pomáhať bohatým a viac sa sústrediť na chudobných. Rozhodujúca je politická vôľa, ktorá je na zmenu prístupu k chudobe potrebná.“ Desmond uzatvára: „Viem, že veľké zmeny sa nedajú urobiť maličkosťami. Zmenu klímy nezastavíme tým, že budeme sušiť bielizeň na vzduchu, a chudobu nevyriešime len tým, že budeme nakupovať od spoločností, ktoré majú pre svojich zamestnancov dôstojné pracovné podmienky.“
Budúcnosť bývania: Dostupnosť, kvalita a udržateľnosť
Počet začatých stavieb obytných domov v krajine stúpol už tretí mesiac v rade a dostal sa na najvyššiu úroveň od februára minulého roka. Počet začatých stavieb obytných domov v USA sa v januári medzimesačne zvýšil o 7,2 percenta na sezónne upravenú anualizovanú mieru 1,487 milióna z decembrových 1,387 milióna. Ide o lepší výsledok v porovnaní s prognózami, že klesne na anualizovanú mieru 1,35 milióna. V segmente jednogeneračných rodinných domov počet začatých stavieb klesol o 2,8 percenta na anualizovanú mieru 935-tisíc. Nenaplnili sa tak očakávania trhu, že bude na úrovni 1,41 milióna. Počet povolení na výstavbu domov s viacerými bytmi oproti decembru klesol o 13,4 percenta na 453-tisíc.
Na Slovensku, napriek vysokému podielu vlastníkov nehnuteľností, zostáva výzvou zlepšenie kvality a priestorovej dostupnosti bývania. Pre budúci rozvoj bývania na Slovensku bude kľúčové nielen zvyšovanie dostupnosti bývania pre mladé rodiny, ale aj zlepšovanie jeho kvality a energetickej efektívnosti. V porovnaní so Slovenskom, kde až 93 % občanov býva vo vlastnom byte alebo rodinnom dome (s výnimkou Rumunska, kde je to 95 %), sa na samom konci rebríčka európskych krajín nachádza Švajčiarsko, kde počet vlastníkov nehnuteľností predstavuje len 42 %. Európsky priemer bývania v nehnuteľnosti, ktorú je obyvateľ aj vlastní, je na úrovni 70 %.
Porovnávanie situácie na Slovensku a v USA odhaľuje odlišné priority a výzvy v oblasti bývania. Kým Slovensko sa pýši vysokým počtom vlastníkov, USA čelia komplexným problémom súvisiacim s dostupnosťou, cenami a sociálnou nerovnosťou, ktoré ovplyvňujú rôzne segmenty trhu od luxusných nehnuteľností po bývanie pre nízkopríjmové skupiny.
tags: #pocet #americanov #vlastiacych #nehnutelnost