Zmluvné záväzkové právo je jedným z kľúčových odvetví súkromného práva. Popri pomenovaných zmluvách, ktoré sa používajú najčastejšie a ktoré sú typovo upravené vo viacerých právnych predpisoch, sa vytvorila kategória tzv. nepomenovaných zmlúv, ktoré bezprostredne reagujú na ekonomický a hospodársky vývoj v spoločnosti. Nepomenovaná (inominátna) zmluva je každý zmluvný vzťah zmluvných strán, ktorý nie je ako osobitný typ zmluvy upravený v zákone. V rámci princípu zmluvnej voľnosti dáva § 269 ods. 2 ObchZ, ako aj § 51 a § 491 ods. 1 OZ, zmluvným stranám možnosť dohody o obsahu ich vzťahu tak, ako im vyhovuje. Zmluvné strany vytvárajú obsah zmluvy samy a môžu pritom použiť niektoré ustanovenia z upravených zmlúv v Obchodnom zákonníku. Zmluvné strany môžu použiť nepomenovanú zmluvu v prípadoch, ak právne predpisy neupravujú daný zmluvný vzťah, ktorý chcú strany uzavrieť. Môže to byť aj pri zmluvnom vzťahu, ak konkrétny upravený zmluvný typ nevyhovuje ich potrebám.
Princíp zmluvnej voľnosti a nepomenované zmluvy
Princíp zmluvnej voľnosti, známy už od starovekého rímskeho práva, predstavuje jeden zo základných pilierov súkromného práva. V rôznych podobách sa prelínal všetkými historickými etapami zmluvného práva. V slovenskom právnom poriadku sa prejavuje predovšetkým v možnostiach, ktoré zákonodarca poskytuje zmluvným stranám pri kreovaní ich vzájomných vzťahov. Jedným z najvýznamnejších prejavov tejto slobody je možnosť uzatvárať tzv. nepomenované zmluvy.
Nepomenované zmluvy sú také zmluvné typy, ktoré nie sú priamo a osobitne upravené v príslušných právnych predpisoch, ako napríklad kúpna zmluva, nájomná zmluva či zmluva o dielo. Napriek absencii explicitnej zákonnej úpravy však ich existencia nie je v rozpore so zákonom. Naopak, vychádzajú zo základných princípov zmluvného práva, najmä zo spomínanej zmluvnej voľnosti. § 269 ods. 2 Obchodného zákonníka a § 51 a § 491 ods. 1 Občianskeho zákonníka explicitne umožňujú zmluvným stranám dohodnúť sa o obsahu ich vzájomného vzťahu podľa ich potrieb a predstáv.
Zmluvné strany si tak môžu vytvoriť obsah zmluvy úplne na mieru. Pritom nie sú obmedzené len na ustanovenia, ktoré sú súčasťou už existujúcich, pomenovaných zmlúv. Môžu si "namiešať" prvky z rôznych typov zmlúv alebo vytvoriť úplne nový zmluvný typ, ktorý reflektuje špecifické potreby daného obchodného alebo občianskoprávneho vzťahu. Táto flexibilita je obzvlášť dôležitá v dynamicky sa rozvíjajúcom prostredí, kde sa neustále objavujú nové formy spolupráce a obchodných transakcií, na ktoré doterajšia právna úprava nemusí okamžite reagovať.
Nepomenované zmluvy sa uplatňujú v situáciách, kedy existujúci právny rámec jednoducho neposkytuje dostatočne adekvátny zmluvný typ, alebo keď aj existujúci typ nepostačuje pre komplexnosť a špecifickosť dohodnutého vzťahu. Je to priama reakcia na ekonomický a hospodársky vývoj v spoločnosti.
Transformácia atypickej zmluvy na typickú
Zákonodarca môže v priebehu času pristúpiť k transformácii atypickej, teda nepomenovanej zmluvy, na zmluvu typickú, pomenovanú. Tento proces zahŕňa zaradenie pôvodne nepomenovaného zmluvného typu medzi ostatné pomenované kontrakty v príslušnom právnom predpise. Dôvody pre takéto legislatívne kroky môžu byť rôznorodé.
Jedným z hlavných dôvodov je snaha o prehľadnejšiu právnu úpravu a zvýšenie právnej istoty. Keď sa určitý typ nepomenovanej zmluvy začne používať vo väčšej miere a jeho obsah a aplikácia sa stanú vcelku štandardizované, môže byť pre zákonodarcu logické a prospešné ho explicitne upraviť. Tým sa odstráni potenciálna neistota, ktorá môže prameniť z interpretácie zmluvných podmienok, ktoré nie sú priamo zakotvené v zákone.
Ďalším dôvodom môže byť potreba reagovať na nové spoločenské alebo ekonomické javy. Napríklad, ak sa objaví nový typ obchodnej spolupráce alebo nová forma poskytovania služieb, ktorá si vyžaduje špecifické právne rámce, zákonodarca môže vytvoriť nový, pomenovaný zmluvný typ, ktorý bude pokrývať tieto potreby. V takom prípade sa pôvodne nepomenovaná zmluva, ktorá tento nový vzťah dočasne upravovala, stane základom pre novú legislatívnu úpravu.
V kontexte tejto transformácie sa často diskutuje o pojmoch "atypickosť" a "merit" (podstata alebo hodnota). Atypickosť zmluvy poukazuje na jej odchýlku od štandardných, zákonných typov. Merit potom odkazuje na tie základné prvky, ktoré definujú podstatu zmluvného vzťahu a odlišujú ho od iných. Keď sa atypická zmluva stane typickou, jej merit je explicitne definovaný a zakotvený v zákone.
Príkladom môže byť aj zmluvný vzťah v oblasti zdravotnej starostlivosti. Hoci sa často stretávame s rôznymi formami dohody o poskytovaní zdravotnej starostlivosti, ktoré môžu mať charakter nepomenovaných zmlúv, v závislosti od konkrétneho obsahu a právneho rámca môžu byť tieto vzťahy neskôr kodifikované do podoby špecifických, pomenovaných zmlúv.
Kataster nehnuteľností a výzvy spojené s evidenciou vlastníckych práv
História evidencie nehnuteľností a vlastníckych práv k nim na Slovensku je poznačená pomerne zložitým vývojom. Časté legislatívne zmeny, dedičské konania, ako aj nedôslednosť zápisov do vtedajšej pozemkovoknižnej evidencie a neskoršej evidencie nehnuteľností, viedli k rôznym komplikáciám. Jednou z najzávažnejších je tzv. duplicita zápisu vlastníckeho práva.
Duplicitný zápis vlastníctva nastáva v situáciách, kedy sú k jednej nehnuteľnosti zapísaní viacerí vlastníci, pričom ich spoločné vlastnícke podiely presahujú celok (1/1). Typickým príkladom je situácia pri podielovom spoluvlastníctve, kde súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti je vyšší ako 1/1. K tomu môže dôjsť napríklad pri parcelách registra "E" a "C", ktoré sa čiastočne alebo úplne prekrývajú a sú na nich zapísaní rôzni vlastníci.
Hlavnú zásluhu na vzniku duplicitného vlastníctva má predovšetkým historická právna úprava. V období rokov 1951 až 1992 mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností iba deklaratórne účinky. To znamená, že zápis v registri ešte nemusel bezpodmienečne odrážať skutočný stav vlastníctva. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spojené s výraznými sankciami, čo prirodzene viedlo k nízkej motivácii vlastníkov informovať príslušné orgány o zmenách. Dôsledkom bola nedôslednosť zápisov.
Nehnuteľnosti sa tak mohli viackrát predať, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami (tzv. krokárske náčrty), alebo sa vydávali dokumenty (tzv. prídelové listiny), ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad (katastrálna mapa). Všetky tieto faktory prispeli k chaosu v evidovaní nehnuteľností a k vzniku duplicitného, resp. viacnásobného vlastníctva.
Dôsledky duplicitného zápisu a spôsoby ich riešenia
Kataster nehnuteľností v súčasnosti funguje na princípe materiálnej publicity. To znamená, že údaje katastra sú považované za hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Ak orgán katastra zistí, že nehnuteľnosť má duplicitné alebo viacnásobné vlastníctvo, je povinný o tejto skutočnosti informovať. Robí sa to formou zápisu tzv. poznámky o spochybnení hodnovernosti údajov katastra na liste vlastníctva, v časti B. Táto poznámka, často označovaná ako "poznámka spornosti", má obmedzujúci charakter.
Dôsledkom tejto poznámky je, že osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva v katastri, nemôžu s nehnuteľnosťou plnohodnotne disponovať. Nemôžu ju napríklad previesť na inú osobu, ani ju zaťažiť vecným bremenom či záložným právom. V prípade, ak je na kataster doručená listina, ktorá sa má zapísať vkladom (napríklad prevodová zmluva), príslušný okresný úrad preruší vkladové konanie. Účastníkov konania následne vyzve, aby predložili buď súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom, alebo aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva a jej podanie preukázali.
Ak je doručená záznamová listina, postup okresného úradu závisí od toho, či listina vychádza z údajov katastra alebo nie. Napríklad, ak je doručený exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva a týka sa osoby aktuálne zapísaného vlastníka na liste vlastníctva, kataster takúto listinu zapíše. V prípade uznesenia o dedičstve, ktoré sa však nedotýka aktuálne zapísaného vlastníka, orgán katastra záznam nevykoná v zmysle § 36a ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. Z. Ak je doručená listina na zápis poznámky, okresný úrad takúto poznámku bez ďalšieho zapíše.
Duplicitný zápis vlastníctva, hoci je neželaným javom, je riešiteľný. Existujú tri hlavné spôsoby nápravy, pričom každý má svoje pozitíva aj negatíva.
Dohoda duplicitných vlastníkov: Duplicitní vlastníci sa môžu dohodnúť, kto z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, alebo ako budú sporné spoluvlastnícke podiely rozdelené. Alternatívou je odčlenenie spornej časti pozemku geometrickým plánom a následné určenie vlastníka novovytvorenej parcely. Takáto dohoda sa zvyčajne uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako nepomenovaná zmluva, alebo podľa § 585 Občianskeho zákonníka ako dohoda o urovnaní. Dohoda musí spĺňať náležitosti podľa § 42 ods. 1 Katastrálneho zákona, vrátane identifikácie nehnuteľnosti. Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené. Na zápis dohody do katastra je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok vo výške 66 Eur (alebo 33 Eur pri elektronickom podaní).
Žaloba o určenie vlastníckeho práva: Pokiaľ sa duplicitní vlastníci nedokážu dohodnúť, jeden z nich musí podať na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Po právoplatnom rozhodnutí súdu (môže ísť aj o uznesenie o schválení zmieru) orgán katastra zapíše záznamom toto rozhodnutie, čím sa duplicita odstráni. V tomto prípade sa síce neplatí správny poplatok za zápis, avšak je potrebné uhradiť súdny poplatok za podanie žaloby (vo výške 99,50 Eur) a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva sú však často zložité a časovo náročné.
Oprava chyby v katastrálnom operáte: Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte, upravený v § 59 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona. Táto možnosť je však vylúčená v prípade, ak už v katastri nehnuteľností existuje poznámka o duplicitnom, resp. viacnásobnom vlastníctve. Konanie o oprave chyby sa začína na návrh dotknutého vlastníka alebo z vlastného podnetu orgánu katastra. Návrh musí obsahovať náležitosti podľa § 24 ods. 1 Katastrálneho zákona a podpisy navrhovateľov musia byť úradne overené. Správny poplatok za podanie takéhoto návrhu sa neplatí. Ak okresný úrad zistí duplicitu z vlastnej činnosti, oznámi to dotknutým vlastníkom, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve ich na písomný súhlas s overenými podpismi. Orgán katastra je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní od začatia konania.
Listina vlastníctva VS. vlastnícky titul: Aký je rozdiel? | Vysvetlenie tém skúšky z nehnuteľností
Zmiešané a nepomenované zmluvy v kontexte katastrálnych úkonov
Možnosť uzatvárať zmiešané alebo nepomenované zmluvy je v súlade so zásadou zmluvnej voľnosti, ktorá je jednou z najdôležitejších zásad občianskeho práva. Táto zásada vyplýva z viacerých ustanovení Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany teda nie sú viazané len na typy zmlúv, ktoré sú explicitne upravené v platnom práve (napr. darovacia zmluva podľa § 628 Občianskeho zákonníka), ale môžu si slobodne dohodnúť aj zmiešanú alebo nepomenovanú zmluvu.
Zásada zmluvnej voľnosti znamená, že názov zmluvy nie je rozhodujúci pre to, akými ustanoveniami sa bude daný právny vzťah riadiť. Pri akejkoľvek zmluve - pomenovanej, nepomenovanej či zmiešanej - je možné kombinovať ustanovenia týkajúce sa nakladania s nehnuteľnosťami s ustanoveniami, ktoré sa s nehnuteľnosťami priamo nesúvisia (napr. poskytnutie pôžičky).
Pri zápise do katastra nehnuteľností je však nevyhnutné, aby predmetom návrhu na vklad boli všetky právne úkony obsiahnuté v zmluve, ktoré podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti, ktorých sa tieto právne úkony týkajú (§ 30 ods. 5 Katastrálneho zákona). Toto pravidlo zabezpečuje, že kataster má úplný a presný obraz o právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam.
Zmeny v legislatíve katastra nehnuteľností
Legislatíva týkajúca sa katastra nehnuteľností prechádza neustálym vývojom s cieľom zefektívniť jeho fungovanie a zlepšiť prehľadnosť úpravy práv a povinností. Hlavným cieľom predkladaných zákonov je vytvoriť legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra, pričom sa zohľadňujú požiadavky aplikačnej praxe.
Medzi kľúčové zmeny patrí jednoznačná definícia predmetu katastra. V katastri sa budú evidovať len také nehnuteľnosti a práva k nim, ktoré sú presne vymedzené v katastrálnom zákone. Vkladom do katastra tak vlastník nadobudne vlastnícke právo len k tým nehnuteľnostiam, ktoré sú predmetom katastra.
Zavádza sa tiež evidencia zrúcanín, ktoré sú kultúrnou alebo technickou pamiatkou. V súvislosti s evidenciou vlastníkov a iných oprávnených osôb sa okrem základných identifikačných údajov bude evidovať aj štátna príslušnosť, a to najmä na štatistické a daňové účely.
Zákon tiež prináša prehľadnejšiu úpravu jednotlivých druhov katastrálnych konaní. Zavádzajú sa nové osobitné druhy konaní: "Aktualizácia údajov katastra" a "Prešetrovanie údajov katastra". Výsledky prešetrovania môžu byť podnetom na začatie konania o oprave chyby. Aktualizácia údajov katastra sa použije v prípadoch, kedy nie je možné zapísať údaje v rámci iných konaní (vklad, záznam, oprava chyby), napríklad pri zmene priezviska, názvu právnickej osoby alebo trvalého pobytu. V rámci tohto konania sa však nezapisujú údaje o právach k nehnuteľnostiam.
Pôvodné dôvody prerušenia a zastavenia konania o návrhu na vklad boli rozšírené. Novými dôvodmi sú napríklad doručenie protestu prokurátora alebo žaloby podľa Občianskeho súdneho poriadku, ako aj odstúpenie účastníka konania od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad. Konanie sa preruší aj v prípade, ak mu predchádza iné, skôr začaté konanie o vklade alebo o zázname.
Konanie o zázname bolo precizované a môže byť ukončené aj vydaním rozhodnutia o nevykonaní záznamu, ak doručená listina nespĺňa náležitosti alebo ak nie sú v lehote odstránené nedostatky. Zavádza sa aj možnosť urýchleného zápisu záznamom, ak je táto požiadavka výslovne uvedená v návrhu a navrhovateľ zaplatí príslušný poplatok.
Konanie o poznámke bolo podrobnejšie upravené, pričom sa zavádza nový druh informatívnej poznámky v prípade rozhodnutia o nevykonaní záznamu z dôvodu neodstránenia nedostatkov listiny. Osobitná úprava sa dotýka skúmania náležitostí osvedčenia vyhlásenia o vydržaní.
Napokon, legislatíva sa zameriava aj na poskytovanie údajov z katastra na centrálnej úrovni v rámci celej SR. Údaje budú poskytované prostredníctvom správy katastra, právnickej osoby zriadenej ÚGKK SR, alebo osvedčujúcej osoby. Elektronická cesta bude umožňovať poskytovanie údajov použiteľných na právne úkony.
Postup pri zavkladovaní zmlúv v mimoriadnych situáciách
V súčasnej dobe, najmä v dôsledku pandémie alebo karanténnych opatrení, sa môže stať, že katastrálny odbor, ktorý má na starosti zápis vlastníckych práv a prevody nehnuteľností, je dočasne uzavretý. Potreba zavkladovať zmluvu v takýchto situáciách môže byť naliehavá.
Riešením je podanie návrhu na vklad na diaľku, bez nutnosti fyzickej návštevy katastra. Návrhy na katastrálny odbor je možné posielať poštou. Na pošte si zároveň môžete zakúpiť aj potrebný kolok. Odporúča sa posielať zásielky doporučene s potvrdením prevzatia do vlastných rúk. Korešpondenčné adresy katastrálnych odborov sú zverejnené na stránkach príslušných okresných úradov.
Aj v prípade zákazu vychádzania nemusí byť podateľňa katastrálneho odboru nevyhnutne zatvorená. Fyzické osoby by však mali rešpektovať obmedzenia vyplývajúce zo zákazu vychádzania a nemali by fyzicky navštevovať podateľňu. Aj v tejto situácii však existuje riešenie: poveriť realitnú kanceláriu, aby vykonala podanie návrhu na vklad. Profesionálni realitní makléri sú často schopní zabezpečiť úkony súvisiace s katastrálnym konaním aj v obmedzenom režime.
V prípade, ak uvažujete nad predajom alebo kúpou nehnuteľnosti a chcete mať celý proces bezpečne a kvalitne zabezpečený za férových podmienok, je vhodné obrátiť sa na odborníkov. Tí vám môžu pomôcť nielen s procesom zavkladovania zmlúv, ale aj s celkovým právnym a zmluvným zabezpečením transakcie.
tags: #kataster #nepomenovana #zmluva