Proces prenájmu nehnuteľnosti je pre majiteľov dôležitá udalosť, pretože im prináša príjem z ich majetku. Neprenajímate iba byt, dom alebo inú nehnuteľnosť. Je prirodzené, že chcete mať istotu, že celý proces bude prebiehať v poriadku a v ideálnom prípade nájdete "dobrého nájomníka", ktorý bude platiť načas, bude sa starať o nehnuteľnosť ako by to bola jeho vlastná a nebude mať na Vás žiadne požiadavky nad rámec vzájomnej dohody. Každý prenájom je iný a jedinečný.
Cieľ a stratégia pre úspešný prenájom
Najdôležitejším rozhodnutím, ktoré musíte na začiatku urobiť a ktoré bude určovať všetko ostatné, je stanoviť si, čo vlastne chcete so svojou nehnuteľnosťou dosiahnuť. Plánujete si privyrobiť? Alebo postupne vybudovať pasívny príjem, ktorý Vám umožní získať viac voľného času? Chcete si ponechať starý byt, napr. pre svoje deti, a ten je stále zaťažený hypotékou? Pre každé z týchto rozhodnutí je vhodné zvoliť inú stratégiu. Napríklad pri budovaní pasívneho príjmu je vhodné pozerať sa na to, aký veľký príjem si môžem zaistiť z daného objemu investovaných peňazí, aj vďaka využitiu finančnej páky. Ak Vám ide o udržanie bytu, ktorý už je hypotékou zaťažený, budete sa rozhodovať, či minimalizujete mesačnú splátku, alebo budete chcieť úver čo najrýchlejšie splatiť. Cieľ teda predurčí Vaše ďalšie kroky a konečný výber bytu, alebo riešenia. Je potrebné myslieť na to, že nehnuteľnosti sú beh na dlhú trať a preto je dobré držať sa svojho cieľa dlhodobo. Ak to nie je nutné, nemeňte ho. Vaša nehnuteľnosť sa Vám bohato odmení. Občas sa stane, že Vás život prinúti prehodnotiť Vaše priority. No meniť ich bez vážnych dôvodov nie je múdre. Ak máte určený cieľ, musíte poznať cestu, ako sa k nemu chcete dostať. Na to Vám poslúži stratégia. Rôzne ciele budú vyžadovať rôzne postupy. Podobne ako v živote. Okrem poznania Vášho cieľa, je základom pre určenie správnej stratégie poznanie Vašej štartovacej pozície. Aký je Váš súčasný kapitál? Aká je súčasná situácia na trhu nehnuteľností pri predaji, aká pri prenájme? Kde je umiestnená Vaša nehnuteľnosť? Je veľká, alebo malá? Bývate blízko, alebo ďaleko od Vašej cieľovej oblasti? Prenajať byt zariadený, alebo nezariadený? Krátkodobo, alebo dlhodobo? Aké budú Vaše predpokladané náklady a výnosy?
Príprava bytu na prenájom: Kľúč k úspechu
Predtým, než sa rozhodnete uverejniť inzerát, venujte čas dôkladnej príprave. Tento krok je často podceňovaný, no má zásadný vplyv na rýchlosť prenájmu a výšku nájomného.
Upratovanie a kontrola stavu
Odstráňte osobné veci a dôkladne poupratujte. Upratovanie by malo byť detailné - umyte okná, vyčistite spotrebiče, odstráňte vodný kameň v kúpeľni. Skontrolujte stav bytu. Ošúchané steny, nefungujúce zásuvky či kvapkajúci kohútik sú detaily, ktoré znižujú hodnotu bytu v očiach záujemcov. V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu. Prenajímateľ je potom povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu účelne vynaložených nákladov. Rovnaký princíp platí pre zmluvné strany aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ich neodstráni, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu tieto nedostatky odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu. V prípade, ak chcete prenajať zariadený byt je dobré zvážiť jeho stav, či nebude lepšie niektoré veci vymeniť, aby ste nemuseli volať každú chvíľu technika na opravu chladničky a podobne.
Energetický certifikát
Ak prenajímate byt v bytovom dome, musíte podľa zákona zabezpečiť energetický certifikát.
Homestaging a fotografie
Aplikujte homestaging. Pri príprave na obhliadky je dôležité uistiť sa, že byt je čistý, uprataný a bez osobných predmetov, ktoré by mohli narušiť prvý dojem. Nekvalitné fotky z mobilu sú najčastejšou chybou. Ak nemáte dobrý fotoaparát, investujte do homestagingu a profesionálnemu nafoteniu nehnuteľnosti. Kvalitné, svetlé a širokouhlé zábery bytu dokážu prilákať oveľa viac záujemcov. Prvé čo si v inzeráte všimne potencionálny klient je titulná fotka a nadpis inzerátu.
Stanovenie správnej ceny nájmu
Cena nájmu je jedným z najdôležitejších faktorov, ktoré rozhodujú o úspešnom prenájme. Bez správneho stanovenia ceny aj pri malej odchylke v rádoch 10 Eur môžete prenajať podstatne neskôr, ak vôbec. Prieskum trhu je kľúčový. Vezmite do úvahy stav bytu, veľkosť, vybavenie, poschodie a, samozrejme, polohu. Prehnaná cena odradí a byt môže zostať prázdny, čo Vám prinesie stratu. Naopak, podhodnotená cena Vás oberie o zisk.
Tip na zvýšenie hodnoty
Ak je Váš byt starší, zvážte aspoň čiastočnú rekonštrukciu. Moderná kúpeľňa, kuchyňa s novými spotrebičmi alebo zrenovované podlahy dokážu výrazne zvýšiť atraktivitu bytu a umožnia Vám žiadať vyššiu cenu nájmu. V prípade zariadeného bytu s drahším zariadením je dobré si vypýtať kauciu, síce nepokryje možné všetky škody, ale má aspoň psychologický efekt, že sa k zariadeniu nájomník snaží správať lepšie. Nevýhodou kaucie sú ďalšie náklady pri začatí nájmu, čo môže budúceho nájomníka odradiť.
Marketing a propagácia nehnuteľnosti
Správna propagácia nehnuteľnosti je jednou z kľúčových etáp pri prenájme. Keď máte byt pripravený a fotografie nafotené, prichádza na rad kľúčová otázka: kde získať čo najviac kvalitných záujemcov?
Realitné portály a inzeráty
Realitné portály majú vysokú návštevnosť a sú primárnym miestom, kde si záujemcovia o prenájom hľadajú bývanie. Využite špecializované skupiny zamerané na prenájom bytov vo Vašom meste (napr. „Prenájom bytu Bratislava“) a pridajte pútavý príspevok s kvalitnými fotkami. V prípade inzerátov na prenájom nemusí platiť staré známe, čím viac, tým lepšie. Ponuku môžete uverejniť vy sami na inzertnom portáli. Našou radou je rozhodnúť sa pre jednu možnosť a neuverejňovať inzeráty kdekoľvek. Potenciálni nájomcovia by mohli nadobudnúť dojem, že sa vám byt z nejakého dôvodu nedarí prenajať. Výhodou serióznych realitných kancelárií je, že vedia exportovať na viacero inzertných portálov naraz, čo pri ručnom zadávaní na 100 portálov a pri prenajatí dosť komplikované a časovo náročné.
Vlastné kontakty a sociálne siete
Niekedy je najjednoduchšie a najlacnejšie začať vo vlastnom kruhu. Informujte rodinu, priateľov a kolegov, že máte na prenájom byt. Využite aj sociálne siete a špecializované skupiny zamerané na prenájom bytov vo vašej lokalite.
Výber nájomníka: Investícia do budúcnosti
Výber nájomníka je najdôležitejší, no zároveň najťažší krok celého procesu, ku ktorému je potrebné pristupovať obozretne. Nechcete predsa, aby sa Váš byt zmenil na problém. Dôkladný výber Vám ušetrí množstvo starostí a potenciálnych finančných strát. Viac ako 50% prenajímateľov má, alebo malo problémy s nájomníkmi. Možných nástrah je oveľa viac, ale tento článok je zameraný na rady ako sa nástrahám vyhnúť.
Dôkladná previerka a referencie
Zistite, či potenciálny záujemca hľadá byt len na niekoľko mesiacov alebo hľadá dlhodobý podnájom. Ak je to možné, požiadajte o kontakt na predchádzajúceho prenajímateľa. Pýtajte sa na ich koníčky, zvyky a na to, či majú domáce zvieratá. Je dôležité zistiť, či sa ich životný štýl zhoduje s Vašimi požiadavkami a pravidlami domu, napríklad s nočným pokojom. Ak máte jasné pravidlá (napr. ak si na byte neprajete mať 10 ľudí, deti, alebo fajčiara ošetrite si zmluvu o tieto podmienky). Pozor! Nesmiete mať rasistické podmienky. Spoľahlivý a solventný nájomca je Vaším najlepším spojencom. Hľadajte niekoho, kto má stabilné zamestnanie, nekonfliktnú povahu a preukázateľnú históriu platenia. Zaujímajte sa o nájomníka či už pri výbere, ale aj pri samotnom užívaní bytu. Pri výbere si je dobré zistiť o nájomníkovi čo najviac, čím sa živí, či bude schopný platiť načas. Od každého záujemcu, ktorý o byt prejaví vážny záujem, si vyžiadajte ďalšie informácie. Aspoň meno, priezvisko, dátum narodenia a trvalý pobyt. Tieto údaje použite na preverenie v registroch exekúcií a či nemajú dlhy napr. v zdravotnej poisťovni. Tiež sa pýtajte na ich zamestnanie, alebo zdroj príjmu. V prípade, že máte pochybnosti o ich schopnosti platiť nájom, vyžiadajte si informáciu o výške príjmu, prípadne výpis z bankového účtu. Ak to záujemcom vhodne vysvetlíte, radi Vám informácie poskytnú. Dobrá prax hovorí, že náklady na bývanie (teda čistý nájom, resp. splátka hypotéky) by nikdy nemali prekročiť 1/3 celkového príjmu. Ideálne by sa mali vojsť pod ¼.
Ako získať najlepších nájomníkov
Nájomná zmluva: Váš právny štít
Ak ste našli ideálneho nájomcu, prichádza na rad nájomná zmluva, ktorá okrem iného slúži ako Váš „štít“ v prípade problémov. Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti oboch strán.
Náležitosti nájomnej zmluvy
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, t. j. kto je prenajímateľom a kto nájomcom, označenie predmetu a rozsahu užívania, t. j. identifikáciu bytu, ktorý sa prenajíma, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu, ak nie je určená presná výška nájomného. Nájomná zmluva by mala tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, t. j. termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. V prípade, ak chcete prenajať byt a máte špecifické požiadavky, napríklad nechcete mať v byte domáce zvieratá, deti alebo fajčiarov, je dôležité tieto podmienky ošetriť priamo v zmluve. Dôkladná zmluva by mala pokryť všetky aspekty nájmu vrátane podmienok používania nehnuteľnosti a platobných podmienok.
Kaucia a poplatok z omeškania
V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie takzvanej kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania. Byt vždy prenajímate s depozitom vo výške dvoch až troch nájmov. Dva nájmy sú v dnešnej dobe už úplný štandard, ktorým si zaručujete istotu aj vy. Depozit vo výške troch nájmov odporúčame v prípade, že ponúkate na prenájom lukratívny byt s lepším vybavením a s celkovo vyšším štandardom (stavaný nábytok na mieru, masívne dvere a parkety, drahá elektronika, mramorová kúpeľňa a podobne). Dostatočne vysoká hotovosť vám pomôže pokryť potenciálne poškodenie veci, prípadne nedoplatky za energie a omeškanie s platbou.
Odovzdávanie bytu a preberací protokol
Pri samotnom odovzdávaní bytu je kľúčové venovať sa detailom, ktoré Vás ochránia do budúcnosti. Preto si vždy pripravte preberací protokol. Zaznamenajte akékoľvek drobné poškodenia, ako sú škrabance na stenách, podlahe či oknách, aby ste sa vyhli budúcim sporom. Okrem toho do protokolu uveďte aj kompletný zoznam nábytku a všetkých spotrebičov, vrátane ich stavu. Celý proces odovzdania bytu si navyše dôkladne zdokumentujte fotkami. Než sa nový nájomník nasťahuje, nezabudnite všetko kompletne prejsť a poznačiť do preberacieho protokolu, ktorý obaja podpíšete.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Zmluvným stranám vyplývajú z nájomného vzťahu nielen práva, ale aj povinnosti. Jedným z hlavných práv nájomcu je právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Tomuto právu nájomcu na druhej strane zodpovedá povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
Bežná údržba a drobné opravy
Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. a jeho príloha. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu.
Stavebné úpravy a rozsiahlejšie opravy
Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa. V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť.
Daňové povinnosti prenajímateľa
Tu prichádza na rad dôležitá časť, ktorú mnoho prenajímateľov ignoruje. Registrácia na daňovom úrade: Ak nie ste podnikateľ a nemáte pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ) a začnete prenajímať, musíte sa registrovať na príslušnom daňovom úrade a požiadať o pridelenie. Daň z príjmu: Príjem z prenájmu je zdaniteľným príjmom. Každý má okolo seba aj neprajných ľudí, ktorý sa nestarajú len o svoje a môžu vás nahlásiť úradom miesto vás. Ak ste zamestnanec, alebo živnostník a nájom vyberáte na súkromný účet, potom treba úprimne povedať, že Daňový úrad nemá veľa možností, ako odhaliť, že prenajímate nehnuteľnosť, pokiaľ sa k tomu sami neprihlásite. Prípadne ak Vás nenahlási Váš nájomník, alebo Vás niekto neudá. Preto si mnohí povedia, že to risknú a budú vyberať nájom bez platenia daní a ušetria takmer 20%. Vo chvíli, keď sa dostanete s nájomníkom do sporu, bude sa skúmať, či dane platíte. Pokiaľ nie, budú sa vo Vašom prípade uplatňovať menej výhodné pravidlá a nájomník bude mať voči Vám silné postavenie. Preto prvá otázka právnika pri sporoch o bývanie mieri práve týmto smerom. Váš manévrovací priestor sa potom značne obmedzí a neplatiča môžete mať v byte ešte niekoľko mesiacov bez platenia. Váš nájomný vzťah je upravený buďto Občianskym zákonníkom, alebo Zákonom o krátkodobom prenájme. Ten druhý dáva majiteľom širšie právomoci pri neplatení a silnejšie postavenie voči nájomníkovi.
Komunikácia a riešenie problémov počas nájmu
Pravidelná komunikácia: Udržujte kontakt s nájomcom. Pravidelne sa pýtajte, či je všetko v poriadku. Pravidelná kontrola: Dohodnite si vopred pravidelné, napríklad polročné, kontroly bytu. Kontroly sa musia dohodnúť vopred a nesmú obťažovať nájomcu.
Riešenie sporov a neplatenia nájomného
V priebehu nájmu sa môže vyskytnúť množstvo problémov, ktoré budete musieť riešiť. Dajú sa rozdeliť do dvoch skupín. Prvou sú poruchy a potrebné opravy, ktoré Vám budú nájomníci oznamovať, a ktoré budete musieť riešiť. Druhou sú problémy s platením nájmu, ktoré sú vážnejšie, ale našťastie menej časté. Ak si teda nájomníkov poriadne preveríte. Nech už sa jedná o čokoľvek, reagujte vždy čo najrýchlejšie. V prvom prípade bude nájomník vidieť, že sa na Vás môže spoľahnúť a vybudujete si vzájomnú dôveru. V prípade neplatenia nájomníci často prežívajú pocity hanby a majú tendenciu čakať, čo sa bude diať. Preto okamžite kontaktujte nájomníka! Do problémov sa môže dostať každý a preto nie je v nikoho záujme, ani vo Vašom, ho hneď z bytu vyhadzovať. Zistite, kde nastal problém a ako dlho môže trvať. Podľa toho sa môžete dohodnúť na splátkovom kalendári, alebo prípadnom znížení nájmu. Nechajte nájomníka navrhnúť, čo ešte zvládne pokryť a čo už nie. Ak niečo nájomník sám od seba sľúbi, snaží sa svoje slovo dodržať, hlavne ak už máte vybudovaný vzťah. Každopádne, v prípade meškania s platbou vždy trvajte aspoň na úhrade jej časti. Vždy však trvajte na dodržaní toho, na čom ste sa dohodli. Pokiaľ nájomník nesplní to, čo Vám sľúbil, a nedá Vám vopred vedieť, je lepšie Váš vzťah ukončiť a nájsť do bytu niekoho nového. Buďte nekompromisní. Problémoví nájomníci často používajú citové vydieranie. Nedajte sa zmiasť. Podnikáte a ak uhnete, sami sa dostanete do problémov. Postupujte podľa zmluvy a ušetrite si zbytočné starosti.
Kedy zvážiť pomoc realitnej kancelárie alebo správcu nehnuteľností?
Ak nemáte potrebné skúsenosti, alebo je pre Vás čas natoľko vzácny, že nemáte čas sa naplno venovať Vašej nehnuteľnosti, potom je Property management služba práve pre Vás. Jedná sa o komplexný management Vašej nehnuteľnosti, ktorý Vám dokáže ušetriť množstvo času a peňazí. Zároveň získate prístup do nášho jedinečného online systému, prostredníctvom ktorého získate všetky potrebné informácie a kópie všetkých dokumentov. S nami sa môžete stať skutočným rentiérom/rentiérkou a užívať si svoj voľný čas bez starostí. Realitní makléri ARCHEUS sú profesionálne školení odborníci prostredníctvom NARKS (národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) a sú pripravení Vám kedykoľvek poradiť a pomôcť pri prenájme nehnuteľnosti. Využitie služieb realitnej kancelárie vám môže odľahčiť od množstva práce súvisiacej s inzerovaním a hľadaním nájomcov, pričom zabezpečí, že váš inzerát bude vyzerať profesionálne a pritiahne správnu cieľovú skupinu. New Ways poskytuje poradenstvo a pomoc pri tvorbe zmlúv, ktoré spĺňajú právne náležitosti a chránia vaše práva ako majiteľa.
Zariadený vs. nezariadený byt
Neexistujú žiadne presné pravidlá, ktoré určujú, či má vlastník bytu prenajať zariadený alebo nezariadený byt. To, ako sa rozhodnete, je len na vás, no výrazne to ovplyvní dopyt a aj počet samotných záujemcov. Zariadený byt sa väčšinou prenajíma rýchlejšie. Hlavným dôvodom je, že si byty väčšinou prenajímajú študenti a mladí ľudia. Plánujete pred prenájmom byt rekonštruovať? Stavte na minimalistické zariadenie s dostatočným úložným priestorom. Vzhľad a čistota bytu sú veľmi dôležité. Žiadneho nájomníka nepresvedčí byt, v ktorom sa nachádza sklad nepotrebných vecí. Dajte si preto na vzhľade a čistote bytu záležať.
Základné vybavenie pre pohodlné bývanie
Pri zariaďovaní bytu na prenájom myslite na základné kúsky nábytku, ktoré urobia priestor pohodlným a funkčným pre každého nájomcu. Bez ohľadu na to, či ide o moderný apartmán alebo starší byt, základné vybavenie je kľúčové. Kuchyňa by mala byť dobre vybavená, praktická a funkčná zároveň. Základné spotrebiče ako chladnička, sporák, digestor a umývačka riadu sú v dnešnej dobe už celkom nevyhnutné. Pri zariaďovaní bytu od základov myslite tiež na drez a batériu s kvalitným sifónom. Obývačka je srdcom bytu. Je to priestor pre relax a socializáciu, a tak by mal byť útulný, ale zároveň dostatočne funkčný. Pohodlná sedačka je nutnosťou každej obývačky. Dobrým riešením môže byť práve rozkladacia sedačka, ktorá ponúka miesto na spanie pre hostí. Vhodným vybavením je tiež TV stolík alebo polička slúžiaca ako odkladací priestor. Televízor - kedysi rarita a dnes už úplná samozrejmosť. V spálni chcete cítiť pokoj a harmóniu. Je to vaše miesto pre relax a súkromie. A vďaka vhodnému výberu nábytku viete tieto pocity navodiť jednoducho. V tejto miestnosti je určite najdôležitejším kusom nábytku práve posteľ. Vysokokvalitný matrac poskytne pohodlie, čo je pre nájomcov veľmi dôležité. Ak aj neplánujete zakúpiť úplne nový matrac, dajte si záležať na tom, aby bol ten používaný riadne vyčistený a bez akýchkoľvek škvŕn. Pre menšie priestory zvážte posteľ s úložným priestorom. Pri zariaďovaní bytu na prenájom myslite na neutrálne farby nábytku aj dekorácií. Výhodné je ladiť miestnosti do jednotného štýlu, ktorý bude univerzálny. Dekorácie, doplnky, či umenie sú kľúčovým prvkom, ktoré môžu byt oživiť.
Nájomníci, ktorí si kupujú vlastný nábytok, zostávajú dlhšie, nakoľko investovali a sťahovanie je pre nich zložité. Ak teda chcete pri prerábke zbytočne ušetriť na každej maličkosti, myslite na to, akú klientelu si tým do nájmu získate.
Dlhodobý prenájom vs. krátkodobý prenájom
Vlastníte byt, nebývate v ňom, ale nechcete ho ani predať? Prenájom nehnuteľností je v súčasnosti veľmi obľúbeným spôsobom využitia neobývaného priestoru. Či už premýšľate nad kúpou vlastného bytu alebo prenájmom, proces jeho výberu by ste určite nemali podceňovať. Ak vás čaká situácia so zháňaním nového bývania a pýtate sa ako si bez zbytočných komplikácií prenajať byt, tak určite čítajte ďalej.
Hodnotenie vhodnosti bytu na prenájom
Čo ovplyvňuje sumu za nájom? Predovšetkým je to lokalita a stav nehnuteľnosti. Počet kritérií môžete voliť ľubovoľne. Podľa druhu Vášho cieľa však odporúčame voliť maximálne 3 - 5 kritérií. Ak ich bude viac, môžu byť vzájomne protichodné a Vaše rozhodovanie budú komplikovať. Všetky možné varianty potom zhodnotíte na základe sady kritérií, ktoré ste si zvolili. Niektoré môžu byť pre Vás dôležitejšie, iné menej. Aj to môžete pri výbere zohľadniť. Až budete mať hodnotenie hotové, zoraďte varianty za sebou podľa výsledkov v každom kritériu. Znie to možno ako banalita, no pri celom tomto procese je najdôležitejšie, že sa hlbšie zamyslíte nad všetkým, čo je s prenájmom nehnuteľnosti spojené. Vďaka tomu získate informácie, ktoré Vám pomôžu lepšie sa rozhodnúť.
Dĺžka nájomnej zmluvy
Pri dojednávaní podmienok je dobré byť otvorený. Hlavne v prípade, ak k Vám bol otvorený aj záujemca a dal Vám všetky požadované údaje, aj keď mohli byť citlivé. Vždy si vypočujte požiadavky záujemcu a reagujte na ne. Aj keď bude Váš postoj zamietavý, vysvetlite, prečo je to tak. V 99% prípadoch to záujemca príjme. Ak je pre Vás možné urobiť kompromis, urobte ho a podmienky napíšte do zmluvy. Nájomník to určite ocení a v budúcnosti zohľadní, že ho beriete ako rovnocenného partnera. V neposlednom rade, ak si všetky podmienky na začiatku vyjasníte, riešenie možných problémov tým môžete značne urýchliť. V tomto čase väčšina študentov sa vracia do hlavných študenských miest a nie každý dostane internát. Nájomná zmluva s nájomcom zaniká viacerými spôsobmi. Ukončenie zmluvy môže byť automatické, v prípade, že je zmluva uzavretá na určitú dobu. V opačnom prípade, teda pri dobe neurčitej, trvá výpovedná zmluva zvyčajne 30 dní. Toto sú väčšinou štandardné lehoty, pokiaľ v sa v zmluve zúčastnené strany nedohodli inak. Pre dlhodobé plány preto platí, že je potrebné ich plnenie pravidelne kontrolovať a vyhodnocovať. Zvolené ukazovatele pravidelne vyhodnocujte. Aspoň raz za 12 mesiacov, kedy sa budete rozhodovať o predĺžení nájomnej zmluvy (uzatváranie zmlúv na dlhšie obdobie neodporúčame). Môžete ale zvoliť aj kratší interval, napr. raz za štvrťrok, alebo polrok. Aj keď sa trh vyvíja dynamicky, vždy trvá aspoň 3 mesiace, než sa zmeny premietnu aj do správania jednotlivých účastníkov. Preto pokiaľ nie ste realitný maklér, alebo profesionál, 3 mesačný interval bude úplne postačujúci. Ak budete postupovať svedomito, po určitom čase získate cenné dáta, ktoré budú ukazovať vývoj Vašej investície v čase. Tie Vám veľa napovedia aj o tom, ako sa vyvíja celý trh.
Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť skvelý spôsob, ako si zabezpečiť pasívny príjem a zhodnotiť svoj majetok. Na prvý pohľad sa to môže zdať jednoduché - nájsť nájomníka, podpísať zmluvu a každý mesiac inkasovať nájom. Avšak, ako sme si ukázali, tento proces si vyžaduje dôkladnú prípravu, strategické myslenie a zodpovedný prístup. Ak sa budete držať týchto krokov, minimalizujete riziká a urobíte z prenájmu príjemnú a výhodnú skúsenosť.