Problém dostupnosti bývania na Slovensku je dlhodobo pálčivou témou, ktorá sa dotýka čoraz širšej vrstvy obyvateľstva. Napriek opakovaným sľubom politikov, ceny nehnuteľností neustále rastú, čím sa trhové bývanie stáva nedostupným aj pre strednú triedu. Tento stav obmedzuje nielen osobný rozvoj jednotlivcov, ale má aj negatívne dôsledky na ekonomiku štátu, predovšetkým blokovaním pracovnej mobility.
Súčasný stav bytového fondu a jeho nedostatky
Podľa údajov zo Sčítania obyvateľov, domov a bytov 2021 je na Slovensku celkom 2,23 milióna bytov, z ktorých je trvalo obývaných len 77,68 %. Tento údaj naznačuje existenciu značného neobývaného bytového fondu, ktorého analýza a návrh možností jeho využitia sú nevyhnutné pre efektívnejšie riešenie bytovej krízy. V porovnaní s európskym priemerom výrazne zaostávame v počte bytov na tisíc obyvateľov. Zatiaľ čo v EÚ pripadá v priemere 514 bytov na tisíc obyvateľov, na Slovensku je to len 410 bytov. Táto nízka ponuka v kombinácii s vysokým dopytom vedie k neustálemu rastu cien nehnuteľností.
Znepokojujúcim trendom je klesajúci počet dokončených bytov. Zatiaľ čo v roku 2020 bolo dokončených rekordných 21 490 bytov, v roku 2024 to bolo len 17 632 bytov. Tento pokles ďalej prehlbuje nesúlad medzi ponukou a dopytom, čím sa problém dostupnosti bývania stáva ešte akútnejším.
Aktualizovaná bytová politika a jej vízia
Ministerstvo dopravy pripravilo aktualizáciu bytovej politiky Slovenskej republiky do roku 2030, ktorá reaguje na pretrvávajúce problémy s dostupnosťou bývania. Hlavnou víziou tejto politiky je zvýšenie dostupnosti a kvality bývania so zameraním na rozvoj všetkých foriem nájomného bývania. Analyzovať neobývaný bytový fond a navrhnúť možnosti jeho využitia je kľúčovou súčasťou tejto snahy.
Od januára 2025 tiež platí nová vyhláška o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore, ktorá stanovila nový spôsob určenia maximálnej výšky regulovaného nájomného. Tento krok má za cieľ sprístupniť bývanie pre širšiu skupinu obyvateľov, najmä pre tých s nižšími príjmami.
Nájomné bývanie ako kľúčové riešenie
Nájomné bývanie na Slovensku sa má dočkať prvého reálneho míľnika. Nepriaznivú situáciu s jeho extrémnou nedostupnosťou plánuje zmierniť lichtenštajnský investor Hestia. Ten chce postaviť 650 bytov ročne, čo predstavuje ambiciózny cieľ, ktorý by mohol výrazne pomôcť naplniť potreby trhu. Zatiaľ čo štátu ide výstavba nájomných bytov pomaly, mestá a mestské časti robia, čo môžu. Len v Bratislave vznikne do konca roka 2030 viacero projektov, pričom všetko začalo bytovým domom na petržalskom Muchovom námestí.
Investičnému fondu Hestia vláda schválila zmluvu pre výstavbu rozsiahleho nájomného bývania. Podľa nej majú začať už budúci rok s prípravou projektov, ktoré budú od roku 2027 stavať. Nedostatok nájomného bývania je problémom najmä pre ekonomiku štátu. Ak si ľudia nedokážu dovoliť bývanie v meste, kde chcú pracovať, tratia tým firmy, pretože to prakticky blokuje pracovnú mobilitu.
Pôvodne bol zámer predstavený ešte v roku 2020 firmou Martin Development, stáť mal na mestských pozemkoch vo Vrakuni. Narazil však na odpor verejnosti, ale aj problémom s vysporiadaním majetkov a bol pozastavený. Za investíciou stojí bývalý vicepremiér z Matovičovej a Hegerovej vlády Štefan Holý, ktorého úrad rozbehal ideu štátnych nájomných bytov. Dnes je predsedom dozornej rady Hestie. Cez túto lichtenštajnskú spoločnosť investuje viacero tradičných fondov ako český Avant so 120 miliónmi eur, ale aj fond ZFP s vkladom 50 miliónov eur.
Jedným z troch projektov Hestie je zámer Rosenhaus v bratislavskej Vrakuni so 108 bytmi. Už vo februári ho chce Holý začleniť do firmy a hneď na to pristúpiť k výstavbe za 25 miliónov eur. Hoci firma Martin Development mala jasnú predstavu, bytovka nemala vysporiadané vlastníctvo pozemkov a bojovali proti nej aj obyvatelia Vrakune. Projekt totiž vzniká na ploche vlastnenej mestom. K tomu Holý potvrdil ešte dva ďalšie projekty v Bratislave a rovnako tak dva v Žiline. Tam majú priniesť 250 bytov v jednom projekte a v druhom najviac 240. Ostatné plány nateraz zostávajú bez konkrétnych detailov - verejnosť plánuje predseda informovať postupne. Celkovo však môže spolupráca štátu s Hestiou priniesť stovky bytov ročne aj mimo Bratislavy.
Predseda Hestie trval na tom, že tak vysoký počet bytov za rok je realistický cieľ. „Projekty budeme púšťať do výstavby postupne. Holý tiež potvrdil, že byty stavajú podľa toho, kde chýbajú najviac a kde ich podľa ekonomického vývoja aj reálne treba. Skupina cieli na väčšie mestá, kde byty potrebujú zamestnanci v priemysle, či nedostatkové profesie. Hestia ale nevylúčila, že do budúcna nevyužijú aj pozemky v obciach, z ktorých je dobrá dostupnosť do krajských miest alebo ktoré majú fabriku. Práve zamestnanci s priemerným platom majú podľa Holého najčastejšie problém získať hypotéku aj platiť bežný nájom, no pre zamestnávateľov nielen v priemysle sú nenahraditeľní.
Výzvy a prekážky v realizácii
Hoci ambiciózny plán investora Hestia predstavuje nádej na zlepšenie situácie, nulové skúsenosti skupiny s výstavbou nájomných bytov vyvolávajú otázky. Nemožno vylúčiť, že nemusia správne odhadnúť náklady a tým prekročiť rozpočet, alebo meškať s výstavbou, ak plány nebudú zvládnuteľné. To, že súčasťou projektov je štát, investorovi poskytuje dôveru v očiach partnerov, neznamená to však automaticky aj nepriestrelné skúsenosti.
Podľa riaditeľky Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, Evy Lisovej agentúra poskytuje investorom štatistiky a do samotnej výstavby nezasahuje. „Výber územia je v kompetencii investičných partnerov, ktorí prirodzene uprednostňujú oblasti s najvyšším dopytom po bývaní. Hlavným nástrojom na určovanie miest, kde by sa malo stavať prioritne, je registrácia záujemcov o nájomné bývanie,” doplnila. Riaditeľka agentúry Lisová tvrdí, že plán je záväzkom investora, preto je na ňom, aby sa pripravili a zvládli to. Avšak verí, že bývanie zabezpečia a bude to dlhodobo udržateľný plán.
Holý priznal, že prvé tri projekty budú kľúčové na to, aby ukázali bankám aj investičným fondom, že plán funguje. Hoci odovzdanie 650 nájomných bytov ročne neznie ako uskutočniteľný plán, a to pre stavebné procesy či kapacity úradov, ktoré sú na Slovensku obzvlášť zdĺhavé. Bežnému developerovi trvá celý priebeh výstavby bytovky až po kolaudáciu v priemere osem rokov. „Najväčšou prekážkou sú na európske pomery neprimerane dlhé povoľovacie procesy, spôsobené zastaranou legislatívou. Agentúra tiež priznala komplikovanú administratívu.
Od svojho pôsobenia zatiaľ odovzdala iba byty v projekte Ovocné sady v Bratislave. Investorom je poisťovňa Kooperativa, ktorá ich zafinancovala 102. V prvej vlne sa prerozdelilo 70 z nich, väčšina zdravotníkom z Univerzitnej nemocnice v Bratislave.
Druhým, o dosť väčším projektom agentúry, je výstavba asi 5 400 bytov v Košiciach. Ide o spoluprácu mesta, štátu a rakúskeho investora WBG (Wohnen und Bauen Gesellschaft). „Zo strany samospráv vnímame rastúci záujem o ich aktualizáciu a doplnenie tak, aby lepšie reagovali na potreby výstavby bytových domov. Projekt mal začať ešte tento rok na uliciach Jesenského, Thurzova, Clementisova a Popradská. Nasledujúce etapy prebehnú v rokoch 2028 -2030.
Hľadanie inšpirácie a inovatívnych prístupov
Podľa Výbošteka zo SAV je dopyt určite vyšší než 650 bytov ročne, no sú kapacity, stavebné procesy aj financie na to, aby bol tento plán zrealizovateľný. Tiež podľa neho treba hľadať ako byty získať, nie ich iba stavať. „Stačí sa inšpirovať hlavným mestom, aby si samosprávy presadili percentá bytov do vlastníctva mesta. Polená pod nohy developmentu neraz hádžu aj zastarané územné plány miest, ktoré nepočítajú s novou výstavbou v takej miere, ako je potreba. Aj nájomné projekty budú musieť rešpektovať pravidlá ako vybavenie obchodmi, školami a podobne, čo si uvedomuje aj Holý.
Aj podľa Výbošteka je potrebné budovať bývanie v mestách, ktoré majú rôznorodé možnosti pracovných pozícií a príležitostí lákajúcich ľudí. „Zároveň je nutné, aby si samosprávy boli vedomé, v ktorých lokalitách má zmysel budovanie nájomného bývania. Lisová vidí riešenie aj v tom, aby projekty vznikali v miestach, kde už občianska vybavenosť je, prípadne sa rozšíri. „Ďalšou možnosťou je rekonštrukcia nevyužívaných administratívnych budov. Tento typ obnovy však podlieha prísnym technickým a stavebným podmienkam.
Koncepty budúcnosti: 20-minútové mestá a Future-Proof Buildings
Novým smerom modernej architektúry a urbanizmu sa stávajú takzvané 20-minútové mestá, ktoré postupne nachádzajú svoju cestu aj na Slovensko. Predstavte si, že ráno vyjdete z bytu a do 20 minút pešo máte prácu, školu, obchod, park aj kaviareň. Žiadne dlhé presuny, minimum stresu a viac času na život. Nejde pritom len o pohodlie. Tento koncept mení spôsob, akým premýšľame o bývaní. Dôležité už nie je len to, ako byt vyzerá alebo koľko stojí, ale najmä to, ako sa v ňom bude žiť o desať či dvadsať rokov. Odborníci čoraz viac upozorňujú, že budovy musia byť pripravené na budúcnosť - inak sa z dobrej investície môže stať problém.
Realitný trh dnes ponúka množstvo projektov, no orientovať sa v nich je čoraz náročnejšie. Na prvý pohľad môžu vyzerať lákavo, no skutočná kvalita sa často ukáže až časom. Práve na to reaguje koncept Future-Proof Buildings od spoločnosti Alto Real Estate, ktorý kladie dôraz na to, aby ľudia pri kúpe nehnuteľnosti rozmýšľali dopredu. „Chceme ľuďom zrozumiteľne ukázať, na čo sa pýtať pri kúpe či prenájme, aby ich o pár rokov nezaskočili prevádzkové náklady alebo pokles kvality bývania. Nehnuteľnosť nie je len o kúpnej cene, je to dlhodobá investícia,“ vysvetľuje Radka Ličková.
Koncept Future-Proof Buildings vychádza z trojpilierového prístupu založeného na architektúre, technológiách a komunite, pričom reflektuje environmentálny, sociálny aj ekonomický rozmer udržateľnosti. Cieľom je poskytnúť ľuďom jasný „check-list“, ktorý umožní posudzovať developmenty nielen podľa ich lokality a výmery, ale najmä podľa ich budúceho fungovania v meniacich sa podmienkach a schopnosti udržať si hodnotu v čase.
Základom moderného bývania sú tri veci - architektúra, technológie a komunita. Práve ich kombinácia rozhoduje o tom, či sa z projektu stane miesto na skutočný život, alebo len „pekná kulisa“. Dôležitú úlohu zohráva aj okolie. Ak máte všetko potrebné v pešej dostupnosti, prirodzene trávite viac času vonku, stretávate ľudí a vytvárate si vzťah k miestu, kde žijete. To je presne princíp 20-minútového mesta, ktorý dnes získava na popularite v celej Európe.
Veľkú rolu zohrávajú aj moderné technológie, ktoré dokážu výrazne znížiť náklady. Príkladom je projekt Florian Residence, ktorý sa blíži ku kolaudácii. Využíva špeciálne hĺbkové vrty na získavanie energie na kúrenie aj chladenie, vďaka čomu produkuje viac energie než spotrebuje. Majitelia bytov tak môžu ušetriť približne polovicu nákladov na energie.
Mnohí ľudia sa pri kúpe rozhodujú najmä podľa ceny a vzhľadu. To sa však môže v budúcnosti vypomstiť. „Pri nehnuteľnosti je to podobné ako pri aute. Pri kúpe dávame najmä na prvý dojem. Zaujíma nás dizajn, ale o pár rokov bude rozhodovať skôr spoľahlivosť, spotreba a servis,“ upozorňuje Ličková. Aj preto odborníci odporúčajú sledovať nielen aktuálnu cenu, ale aj budúce náklady, kvalitu materiálov či pripravenosť na nové ekologické normy.
Európsky rozmer bytovej problematiky a politické návrhy
Európsky parlament prijal odporúčania pre Európsku komisiu týkajúce sa krízy v oblasti bývania v EÚ. Miriam Lexmann (KDH) potvrdila, že bývanie je v mnohých európskych regiónoch aj na Slovensku problém. Najmä mladí ľudia majú ťažkosti nájsť bývanie za dostupnú cenu, čo treba riešiť. Tvrdí, že na Slovensku byty chcel stavať štát ešte za minulých vlád, čo sa nepodarilo a dodala, že túto kompetenciu by mali mať mestá, obce a regióny. „EÚ môže pomôcť cez nový viacročný finančný rámec, keď vyčlení financie na stavbu dostupného bývania. Samozrejme, kompetencia patrí členskému štátu, manažment je na nás, má sa dbať na to, aby to robili mestá, obce, regióny. Tie vedia, kde stavať, za akých podmienok. Hovoríme o nájomných bytoch, lebo na Slovensku je málo ľudí, ktorí využívajú takúto možnosť“.
Katarína Roth Neveďalová (Smer-SD) upozornila, že bývanie ako také je jedinou sociálnou politikou EÚ v tomto volebnom období a očakáva nejaké väčšie návrhy. „Nájomné bývanie na Slovensku je dávané ako dobrý príklad toho, ako to môže fungovať. Zo štátneho fondu rozvoja bývania išli veľké peniaze na výstavbu bytoviek alebo nájomných domov v menších obciach a mestách. Problémom sú väčšie mestá, ako aj v celej Európe, kde nájomné bývanie nie je tak dostupné. „Táto politika patrí do kompetencie členských štátov, nie je to európska politika. „Čím nižšie idete na miestnu úroveň, tým presnejšie viete nastaviť efektívne riešenie.
Ondruš navrhuje, aby sa z európskych peňazí podporilo financovanie výstavby, ale len výstavby nájomných alebo družstevných bytov, kde štát má pod kontrolou náklady a vie zaistiť, aby bývanie bolo poskytované za režimové ceny. Nesúhlasí vôbec so spolufinancovaním napríklad výdavkov na hypotéky, lebo to sú len investície do vyšších ziskov bánk, čo nepomáha ľuďom hľadajúcim dostupné bývanie.
Progresívne Slovensko navrhlo zjednodušenie stavebnej legislatívy, posilnenie stavebných úradov a digitalizáciu stavebného konania s cieľom zrýchliť výstavbu bývania, uviedol poslanec Národnej rady Ján Hargaš. Odbyrokratizovanie Štátneho fondu rozvoja bývania a vyššie dotácie majú podľa neho pomôcť samosprávam jednoduchšie financovať nájomné byty. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania potrebuje riešiť slabiny a investičné bývanie by nemalo zvýhodňovať držanie prázdnych bytov, upozornil Ján Hargaš. Príspevok na bývanie pre najohrozenejšie skupiny a efektívne využitie eurofondov s účasťou samospráv označil za ďalšie potrebné kroky.
Premiér Robert Fico si po 15 rokoch pri moci všimol, že bývanie je na Slovensku čoraz menej dostupné, upozornilo Progresívne Slovensko. „Ak je bývanie premiérska téma, čakal by som konkrétne opatrenia. Namiesto toho sme počuli, že si pýta rady, že nevie, prečo sú ceny také vysoké. Pripomenul, že samotný premiér hovorí o bývaní ako o „nedosiahnuteľnom luxuse“. „Premiér okrem toho tvrdí, že bývanie je dnes nedosiahnuteľný luxus. Len zabudol dodať, že je to vizitka jeho vlád. Keď sa stal premiérom prvýkrát v roku 2006, priemerná cena za meter štvorcový bola 973 eur. Dnes je to viac ako 3 200 eur. Podľa Hargaša je Ficov zvýšený záujem o bývanie motivovaný najmä očakávanými európskymi zdrojmi, ktoré môže Európska komisia smerovať aj do oblasti dostupného bývania - či už cez eurofondy, úvery z európskych nástrojov alebo revíziu rozpočtových priorít. „Keď Smer naposledy spravoval eurofondy na ubytovanie, skončilo sa to vilami a haciendami pre vyvolených. Dnes premiér opäť cíti európske peniaze.
Podpredseda Európskeho parlamentu Martin Hojsík pripomenul, že problém sa netýka len Bratislavy. „Košice sú tretím najhorším mestom v Európe z hľadiska dostupnosti bývania voči príjmom. Zdôraznil, že bývanie je v prvom rade kompetenciou členských štátov. „Presadili sme, aby sa téma dostupného bývania riešila aj na európskej úrovni. V rámci osobitného výboru Európskeho parlamentu sme navrhli napríklad lepšie využívanie eurofondov na výstavbu a rekonštrukcie či uvoľnenie pravidiel štátnej pomoci pre samosprávy. Poslanec Dávid Dej upozornil, že najviac doplácajú mladí ľudia. Hypotéka je pre nich často nedostupná, keďže nemajú našetrené desiatky tisíc eur. „A potom premiér povie, že kto si kupuje byt v Bratislave, je samovrah. Dej zároveň skritizoval fungovanie Agentúry pre podporu nájomného bývania. „Vlajková loď projektu v Ovocných sadoch cenovo nekonkuruje komerčnému nájmu a lokalita je problematická.