Získanie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí na Slovensku veľkou výzvou. Hoci sa dopyt po nehnuteľnostiach zvyšuje, realita nedostatku financií na kúpu alebo dofinancovanie hypotéky trápi stále viac z nich. Súčasné podmienky na trhu s nehnuteľnosťami sa síce sprísňujú, no napriek tomu nie je dôvod na zúfalstvo. Existujú cesty, ako si splniť sen o vlastnom kráľovstve.
Výzvy na trhu s nehnuteľnosťami
Dostupnosť bývania na Slovensku patrí k najhorším v Európskej únii. Podľa prieskumu Property Index spoločnosti Deloitte potrebujú obyvatelia našej krajiny na kúpu priemerného bytu až 14 celoročných platov. V porovnaní s inými európskymi mestami je Bratislava treťou najdrahšou, hneď po Amsterdame a Prahe. Tento trend je výsledkom rastu cien nehnuteľností, ktoré v rokoch 2013 až 2022 vzrástli o 88 %, zatiaľ čo priemerná mzda len o 48 %. Hoci ceny nehnuteľností v minulom roku mierne klesli, zároveň narástli úrokové sadzby na hypotekárne úvery.
Tieto čísla môžu byť pre mladých ľudí demotivujúce. Mnohí sa ocitajú v situácii, keď si síce našetrili na prvotnú zálohu, no chýba im suma na dofinancovanie hypotéky. Klasické banky štandardne poskytujú hypotéky do výšky 80 % z ceny nehnuteľnosti, pričom 90 % je možné získať len vo výnimočných prípadoch.
Prípad z praxe: Mladý pár v Košiciach
Predstavte si mladý pár, ktorý už niekoľko rokov žije spolu a uvažuje o kúpe vlastnej nehnuteľnosti v Košiciach. Rozhodli sa pre menší byt v novostavbe s cenou 140-tisíc eur. Na tento byt potrebujú hypotekárny úver. Ich vlastné úspory predstavujú 10-tisíc eur. Banky im štandardne poskytnú maximálne 80 % z ceny nehnuteľnosti, čo je 112-tisíc eur. Chýba im teda 28-tisíc eur, čo je 20 % z ceny bytu.
Cesty k získaniu chýbajúcich financií
V prípade, že mladí ľudia nemajú dostatočný obnos financií v podobe vlastných zdrojov na pokrytie rozdielu medzi kúpnou cenou a výškou hypotéky, existuje niekoľko možností, ako postupovať.
1. Pomoc od rodiny a blízkych
Prvou a často najrozumnejšou možnosťou je skúsiť získať chýbajúcu sumu od rodiny či blízkych. Mnohým mladým ľuďom pomohli pri kúpe vlastnej nehnuteľnosti práve rodičia. Táto pomoc môže mať rôznu formu - buď priamo vlastnými financiami, alebo založením rodičovskej nehnuteľnosti, čím sa zabezpečí 100 % financovanie hypotéky. V prípade nášho košického páru by im rodičia mohli pomôcť s chýbajúcimi 28-tisíc eurami.
2. Dofinancovanie prostredníctvom spotrebného úveru - s rozvahou
Ak sa nepodarí získať financie od rodiny, ďalšou možnosťou, ktorú si mnohí mladí ľudia zvažujú, je dofinancovanie hypotéky prostredníctvom spotrebného úveru. Je však dôležité túto možnosť veľmi dobre zvážiť a prepočítať. Vziať si ďalší úver môže byť na hrane finančných možností mladého páru, najmä ak ide o sumu 28-tisíc eur. Spotrebné úvery sú primárne určené na pokrytie bežných spotrebných nákladov, nie na dlhodobé investície ako je kúpa nehnuteľnosti. Mesačné splátky oboch úverov môžu výrazne zaťažiť rodinný rozpočet.
3. Dočasné bývanie v podnájme a ďalšie sporenie
Ak sa nepodarí získať dodatočné finančné prostriedky ani od rodiny, ani prostredníctvom spotrebného úveru, môže byť rozumnejšou alternatívou ako ďalší úver, dočasné bývanie v podnájme. Ceny podnájmov za jednoizbový byt v Košiciach sa pohybujú okolo 500 eur mesačne. Popri platení nájmu je kľúčové naďalej mesačne odkladať a šetriť s cieľom získať dodatočné vlastné úspory pre budúcu hypotéku. Tento prístup síce predĺži cestu k vlastnému bývaniu, ale zároveň minimalizuje finančné riziko a umožní získať stabilnejšiu finančnú pozíciu pre budúcu kúpu.
Kľúčové faktory pri výbere nehnuteľnosti
Okrem finančnej stránky je pri kúpe vlastného bývania dôležité zvážiť aj ďalšie faktory.
Lokalita - srdce domova
Lokalita je jedným z najdôležitejších elementov pri výbere nehnuteľnosti. Pri jej výbere sa treba zamerať na niekoľko aspektov. Okrem praktických kritérií, ako sú občianska vybavenosť, dopravná dostupnosť a rekreačné zóny, je dôležité zohľadniť aj faktory ovplyvňujúce kvalitu života, ako sú bezpečnosť a prítomnosť zelených plôch. Mladé rodiny často vyhľadávajú život na vidieku alebo v ústraní od veľkých miest, kde si môžu dovoliť domček so záhradou. Avšak ani zázemie miest už nie je lacné a mnohé obce na Slovensku demograficky i fyzicky pustnú.
Stav nehnuteľnosti - dôkladná kontrola
Aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam, je nevyhnutné dôkladne skontrolovať stav nehnuteľnosti. Pri rodinných domoch je nutné preskúmať aj stav a históriu pozemku. V prípade novostavieb je dôležité preveriť si developera a jeho minulé projekty.
Dodatočné náklady - nezabúdajte na ne
K cene nehnuteľnosti sa pripočítajú aj ďalšie poplatky, ktoré patria k procesu kúpy. Patrí sem napríklad provízia pre realitnú kanceláriu (niekedy už zahrnutá v cene), notárske poplatky, náklady na zápis v katastri, poplatky za prepis energií či daň z nehnuteľnosti. Pri kúpe bytu v novostavbe je často povinné uhradiť aj cenu za parkovacie miesto, ktoré nemusí byť vždy nevyhnutné.
Dôležitosť finančného plánovania
Kúpa nehnuteľnosti je veľkým rozhodnutím a vyžaduje si dôkladné finančné plánovanie.
Realistický pohľad na financie
Pred hľadaním nehnuteľností je dôležité mať realistický pohľad na svoje finančné možnosti. Portály ako Nehnuteľnosti.sk ponúkajú bezplatné hypotekárne kalkulačky, ktoré vám pomôžu získať prehľad o vašich finančných možnostiach. Následne sa môžete rozhodnúť, či budete hľadať nehnuteľnosť v drahšej lokalite s predpokladom rastu jej hodnoty, alebo sa radšej poobzeráte po lacnejších alternatívach v iných regiónoch.
Hypotéka pre mladých - štátna podpora
Hypotéka pre mladých je skvelou príležitosťou, ako si zabezpečiť vlastné bývanie. Tieto úvery zvyčajne ponúkajú nižšie úrokové sadzby a niekedy aj štátnu podporu. Jednou z foriem podpory je daňový bonus pri hypotéke pre mladých, ktorý umožňuje odpočítať si ročne z daní až polovicu zaplatených úrokov, maximálne však 400 eur. Od júla tohto roka sa tiež obnovujú mladomanželské pôžičky od Štátneho fondu rozvoja bývania, ktoré ponúkajú výhodné podmienky - splatnosť 15 rokov pri garantovanom úroku 1 %.
Dôležitosť fixácie úrokových sadzieb
Pri hypotekárnom úvere je dôležité myslieť na jeho výšku, úrokové sadzby a na rezervu. Fixácia pri hypotéke je o istote výšky splátky. Krátka fixácia môže znamenať riziko výrazného zvýšenia splátky po jej skončení. Dlhé fixácie, naopak, poskytujú istotu a ochranu pred rastúcimi úrokovými sadzbami. Odporúča sa zvážiť fixáciu na minimálne 5 rokov, pre konzervatívnejších klientov alebo tých so slabšou finančnou situáciou aj dlhšiu, na 7 alebo 8 rokov.
Alternatívne formy bývania a budúcnosť
Na Slovensku je stále silne zakorenený trend vlastníckeho bývania. Len necelých 8 % Slovákov žije v prenajatej nehnuteľnosti, čo nás radí na predposledné miesto v Európskej únii. V západných krajinách je nájomné bývanie oveľa bežnejšie a jeho podiel rastie.
Nájomné bývanie ako riešenie
Nájomné bývanie je pre mladých ľudí často najdostupnejšou a najrýchlejšou možnosťou. Ponúka flexibilitu, najmä v prípade, ak mladí ľudia nie sú viazaní na jednu lokalitu a môžu meniť bývanie súbežne s miestom zamestnania. Hoci štátom podporované nájomné bývanie je u nás stále v nedohľadne, obce by mohli viac využívať úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania na výstavbu nájomných bytov.
Družstevné bývanie - návrat k tradícii?
V minulosti bol na Slovensku rozšírený model družstevných bytov. Táto koncepcia, ktorá funguje napríklad v Rakúsku, nie je na Slovensku v súčasnosti využívaná, hoci niektoré politické strany ju navrhujú obnoviť. Družstevné bývanie by mohlo byť pre záujemcov finančne výhodnejšie ako súčasné komerčné formy, pričom družstevník by si mohol byt neskôr odkúpiť do osobného vlastníctva.
Zhrnutie a odporúčania
Cesta k vlastnému bývaniu môže byť náročná, no nie nemožná. Mladí ľudia by mali k tomuto rozhodnutiu pristupovať s rozvahou a dôkladným plánovaním.
- Stanovte si realistický finančný plán: Zistite svoje možnosti, odložte si vlastné zdroje a zvážte všetky náklady spojené s kúpou.
- Hľadajte podporu: Nebojte sa požiadať o pomoc rodinu alebo zvážte alternatívne formy financovania.
- Preskúmajte všetky možnosti: Zvážte dočasné bývanie v podnájme, kým si nevytvoríte dostatočné úspory.
- Využite štátnu podporu: Informujte sa o hypotékach pre mladých a iných formách štátnej pomoci.
- Buďte trpezliví: Kúpa vlastného bývania je proces, ktorý si vyžaduje čas a vytrvalosť.
Vlastné bývanie prináša stabilitu, istotu a možnosť vytvoriť si priestor podľa vlastných predstáv. Aj keď sa cesta môže zdať dlhá a tŕnistá, s dobrou prípravou a odhodlaním sa dá cieľ dosiahnuť.