Máte sen bývať vo vlastnom byte alebo rodinnom domčeku so záhradou? Nechcete platiť celý život nájom s vedomím, že vám nehnuteľnosť nepatrí? Alebo si chcete zaobstarať byt ako investíciu do budúcnosti? Pre mnohých ľudí je práve hypotekárny úver kľúčom k získaniu vlastného bývania. Banky však stanovujú striktné podmienky, ktoré musia žiadatelia spĺňať. Jednou z hlavných požiadaviek na poskytnutie hypotéky je stabilný a pravidelný príjem, pretože banka potrebuje preveriť vašu schopnosť splácať záväzky.
Finančné možnosti ako prvý krok
Predtým, než sa vyberiete do banky so žiadosťou o hypotéku, a dokonca aj skôr, ako začnete hľadať na realitnom trhu váš vysnívaný dom, dobre zvážte svoje finančné možnosti. Dôkladne si prejdite váš rodinný rozpočet (výdavky, stav vašich úspor, výšku platu) a zistite, či budete schopní splácať úver v pravidelných mesačných intervaloch. Náklady na pokrytie splácania hypotekárneho úveru by nemali presahovať 40 % vášho príjmu. Spoľahnite sa na stanovisko banky a dajte na odporúčania finančného poradcu.
Jednou z možností je, že vám banka vystaví úverový certifikát. Je to potvrdenie, ktorým banka deklaruje, že vám je schopná v budúcnosti poskytnúť hypotéku v sume, ktorá je uvedená na tlačive. Na jeho základe budete vedieť, v akej cenovej hladine sa môžete pri výbere bytu pohybovať. Ak sa bude o konkrétnu nehnuteľnosť zaujímať viac ľudí, môžete ju získať práve vy. Tento certifikát môže platiť až tri mesiace od jeho vystavenia.
Hypotéka: Hlavný nástroj financovania
Hypotekárny úver na byt alebo dom je najčastejšou formou financovania kúpy nehnuteľnosti. Vďaka nižším úrokom a možnosti rozložiť si splácanie až na 30 rokov dokážete znížiť mesačnú splátku na minimum. V prvom rade musíte mať vhodnú nehnuteľnosť (byt či dom), ktorou budete ručiť. Požičať si môžete až do 90 % z jej hodnoty.
Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ zabezpečenia úveru známy ako LTV (loan-to-value). Banky neposkytujú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výške 100 % hodnoty zakladaných nehnuteľností. Politika schvaľovania hypoték sa od roku 2018 upravila a Národná banka Slovenska zaviedla limity na poskytovanie úverov. Schválenie 90 % financií z ceny nehnuteľnosti sa stalo minulosťou. NBS zaviedla zároveň limit na množstvo podpísaných hypoték do výšky 80 % ceny, a to v jednom kvartáli. Od apríla 2019 platí konečný limit 5 % na množstvo poskytnutých úverov s dlhom, ktorý prekračuje 8-násobok čistého príjmu žiadateľa.
Okrem toho, ak už splácate nejaký iný úver (napr. spotrebný, povolené prečerpanie či kreditnú kartu), je tiež dôležité, aby ste neboli v úverovom registri evidovaní ako neplatiči. Banky si totiž platobnú disciplínu špeciálne overujú. Jednorazové omeškanie splátky o pár dní nemusí byť problém, no pokiaľ meškáte pravidelne, s hypotékou skôr nepočítajte.
Pri vybavovaní hypotéky vám môže pomôcť certifikovaný hypotekárny bankár. Zároveň vám pomôže usporiadať a pripraviť všetky dokumenty, ktoré budete pri vybavovaní potrebovať.
Dofinancovanie hypotéky: Keď vlastné úspory nestačia
Ak sa vám nestalo, že ste si nasporili dosť peňazí na kúpu nehnuteľnosti, alebo vám banka neposkytne celú potrebnú sumu, budete musieť hypotéku dofinancovať. Národná banka Slovenska totiž zakázala poskytovanie hypoték, ktoré by pokrývali 100 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Pripravte sa teda na to, že úver budete musieť nejakým spôsobom dofinancovať.
Ak si plánujete kúpiť byt za 100 000 EUR a banka vám poskytne hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšných 20 000 EUR budete musieť dofinancovať iným spôsobom.
Vlastné úspory ako základ
Najideálnejšou možnosťou, ako financovať bývanie, sú vlastné úspory. Vytvorte si plán - cieľovú sumu rozdeľte na menšie mesačné ciele. Optimalizujte výdavky - urobte si prehľad mesačných výdavkov a objavte príležitosti, ako ich môžete minimalizovať. Aj keď máte dostatok vlastných prostriedkov, je rozumné časť si z nich odložiť bokom ako finančnú rezervu. Život je nevyspytateľný a nepredvídateľná udalosť, ktorá negatívne ovplyvní vaše financie, môže nastať prakticky kedykoľvek.
Spotrebný úver
Spotrebný úver patrí medzi najbežnejšie spôsoby dofinancovania hypotéky. Poskytne vám ho banka, v ktorej dostanete hypotéku. Úroky sa pohybujú v rozmedzí 5 % až 9 % a môžete ho získať maximálne na 8 rokov.
Príklad z praxe: Mladomanželia sa rozhodli pre kúpu rodinného domu v hodnote 200 000 EUR. Banka poskytla hypotéku vo výške 80 % nehnuteľnosti. K dispozícii majú vlastné úspory v hodnote 20 000 EUR a na dofinancovanie zvyšných 20 000 EUR sa rozhodli využiť spotrebný úver s fixnou úrokovou sadzbou 6,19 % p. a. počas celej doby splatnosti. V deň poskytnutia úveru zaplatia jednorazový spracovateľský poplatok 50 EUR a od nasledujúceho mesiaca po čerpaní ho budú počas zvolenej doby splatnosti 8 rokov splácať mesačnou splátkou vo výške 263,37 EUR. Celková čiastka, ktorú uhradia bude 25 333,52 EUR, čo v prepočte predstavuje ročnú percentuálnu mieru nákladov 6,44 % pri 96 splátkach.
Spotrebný úver je najpohodlnejšou a najrýchlejšou cestou, ako sa dostať k peniazom na rekonštrukciu. Do banky dnes bežne stačí prísť s občianskym preukazom a vybavíte ho bez zakladania nehnuteľnosti aj na počkanie. Slovenská sporiteľňa má v ponuke aj špeciálnu pôžičku na rekonštrukciu so zvýhodnenou sadzbou a splatnosťou až do 10 rokov, ktorú môžete využiť spolu so štátnou dotáciou na obnovu rodinných domov. Výhodou spotrebného úveru oproti hypotéke je, že úrokovú sadzbu máte garantovanú počas celej lehoty splatnosti a že za spracovanie neplatíte žiadne poplatky. Bez poplatku sú tiež prípadné zmeny podmienok v budúcnosti. Spotrebný úver uprednostnite v prípade, že potrebujete rádovo niekoľko tisíc eur.
Bezúčelový úver (Americká hypotéka)
V živote existujú situácie, keď si potrebujete požičať od banky väčšiu finančnú sumu, no nie ste si presne istí, na aký účel peniaze použijete, prípadne nemáte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť alebo len nechcete zverejňovať dôvod vašej pôžičky. Na tento účel slúži americká hypotéka. Je to v podstate bezúčelový úver, s ktorým vám však banka požičia niekoľko stoviek tisíc eur, a to všetko bez udania dôvodu. Nemusíte dokladovať jej účel.
Ručenie ďalšou nehnuteľnosťou
Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie, jednou z možností je založenie druhej nehnuteľnosti. So získaním hypotéky vám môžu pomôcť aj vaši blízki. Ak vlastnia nehnuteľnosť bez zaťaženia úverom z inej banky, môžu vám ju poskytnúť na založenie hypotéky. V takom prípade môžete získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v plnej výške.
Príklad z praxe: Rodič samoživiteľ chce kúpiť byt. Nemá vlastné zdroje na dofinancovanie hypotéky, a tak sa obracia na svojich rodičov.
Bezúčelový úver, so založením nehnuteľnosti
Po určitom období môžete požiadať o vyňatie druhej založenej nehnuteľnosti. Výhodou dočasného založenia druhej nehnuteľnosti je, že ide o výhodné financovanie. Nízka splátka, nízka preplatenosť na úrokoch. Za výhodu sa dá určite považovať aj to, že založenie druhej nehnuteľnosti je nutné iba na určité obdobie, ktoré je vzhľadom na trvanie hypotéky relatívne krátke.
Stavebné sporenie a úver zo stavebnej sporiteľne
Jednou z možností financovania kúpy bývania je aj stavebné sporenie. Stavebný úver je výsledkom plánovania a mesačného šetrenia na budúcu vyššiu investíciu. Výhodou stavebného úveru je nízka preplatenosť, teda nízka úroková sadzba, ktorá je fixná po celú dobu splácania. Na stavebný úver máte nárok, ak máte stavebné sporenie a splníte stanovené podmienky. Ide o úver, na ktorom sa vám počas celej doby splácania nemení úroková sadzba. Úroková sadzba je o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere a to preto, že vám ju stavebná sporiteľňa garantuje počas celej doby splácania, čo môže byť aj 15 či 20 rokov. Tento úver získate, ak si už vopred sporíte na stavebnom sporení.
Medziúver k stavebnému sporeniu je možnosťou pre tých, čo si nezaložili stavebné sporenie a nešetrili. Úver od stavebnej sporiteľne je ďalším spôsobom na zabezpečenie dofinancovania hypotéky. Dobu splácania môžete nastaviť až na 30 rokov bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou a bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
Kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti môžete financovať aj pomocou Štátneho fondu rozvoja bývania. Ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Maximálna výška úveru môže dosiahnuť 180 000 EUR.
Mladomanželskú pôžičku poskytuje Štátny fond rozvoja bývania. Na kúpu bytu alebo domu si môžete týmto spôsobom požičať aj do 100 % ceny nehnuteľnosti, najviac 180-tisíc eur. Tento spôsob financovania kúpy nového bývania je určený pre mladých ľudí, ktorí majú krátko po svadbe a rozhodli sa zaobstarať si nehnuteľnosť.
Štátne príspevky a daňové bonusy
Zvýhodnené hypotéky pre mladých boli na Slovensku dostupné dlhé roky. Finančný príspevok zanikol v roku 2018 a nahradil ho daňový bonus. Ak čerpáte hypotéku a máte do 35 rokov, môžete si raz ročne v daňovom priznaní uplatniť daňový bonus, ktorý predstavuje sumu 50 % zo zaplatených úrokov účelového úveru, najviac však 400 € za jeden rok.
Aby bolo možné uplatniť si daný bonus, je potrebné k daňovému priznaniu priložiť aj potvrdenie banky o zaplatených úrokoch.
Uplatniť daňový bonus a získať tak zvýhodnené financovanie bývania si môže ktokoľvek, kto splní nasledovné podmienky:
- Dosiahne vek medzi 18 - 35 rokov.
- Výška celkového ročného príjmu nesmie prekročiť 1,3 násobok priemernej hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Inak povedané, musíte zarábať dostatočne málo na to, aby ste mali nárok na štátny príspevok (vo forme daňového bonusu).
- Úver musí mať konkrétny účel, ako napríklad kúpa, výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti určenej na bývanie.
V prípade manželov sa tiež líšia podmienky pri rátaní priemernej mzdy: Berie do úvahy dvojnásobok hrubej mzdy v národnom hospodárstve. Daňový bonus si však môže uplatniť len jeden z dvojice, pričom obaja musia spĺňať podmienky uvedené vyššie.
Poistenie nehnuteľnosti
Dom, ktorým banke ručíte za splácanie hypotéky, je väčšinou ten, ktorý kupujete. Musí byť poistený pre prípad rizika jeho znehodnotenia. Najvhodnejšie je poistiť nehnuteľnosť na reprodukčnú hodnotu, ktorú vám stanoví poisťovňa.
Poistenie nehnuteľnosti je pre schválenie hypotéky na dom nevyhnutné. Poisťovňa pritom zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Banka pripraví pre poisťovňu dokument, ktorý predstavuje dodatok k poistnej zmluve a oznámenie o tom, že poistená nehnuteľnosť je predmetom záložného práva v prospech banky. Výber poisťovne je na klientovi. Napriek tomu, že banka k žiadosti o hypotéku vyžaduje len poistenie nehnuteľnosti proti živelnej katastrofe, je vhodné poistiť si dom aj pre prípad krádeže alebo vlámania sa.
Poplatky spojené s hypotékou
Pripravte sa na to, že hypotéka na dom vás bude stáť o čosi viac ako len každodenné splácanie úveru. S vybavovaním hypotéky môže byť spojených niekoľko poplatkov. Záleží od banky, v ktorej žiadate o úver.
Proces získania hypotéky
- Zvážte finančné možnosti: Prejdite si rodinný rozpočet.
- Vyberte si banku a produkt: Porovnajte ponuky, prípadne využite služby finančného poradcu.
- Získajte úverový certifikát: Zistite si svoju bonitu a maximálnu výšku úveru.
- Hľadanie nehnuteľnosti: Môžete si požiadať o úver aj v prípade, že ešte nemáte nájdenú vhodnú nehnuteľnosť.
- Zber dokumentov: Doklad totožnosti, potvrdenie o príjme, daňové priznanie, výpis z účtu, výpis z úverového registra, kúpna zmluva.
- Posúdenie žiadosti bankou: Banka overí vašu bonitu, príjem, záväzky.
- Založenie a poistenie nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka banke.
- Vklad záložného práva: Katastrálny úrad má lehotu na povolenie vkladu.
- Čerpanie úveru: Vyplatenie peňazí z hypotekárneho úveru.
Je dôležité, aby klient nezabudol na podmienky po čerpaní úveru na dom. Celkový čas od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do približne 2 týždňov.
Pamätajte, že pravidelné sporenie hneď od začiatku pracovného života sa dnes ukazuje ako kľúčové. Pripravte sa na budúcnosť pravidelným sporením a myslite na bývanie včas. Nasporte si vlastné zdroje, kým sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť. Vďaka tomu budete vo veľkej výhode a vo veľkej pohode.
tags: #ako #financovat #uver #na #byvanie