V posledných rokoch sa na Slovensku výrazne zvýšila pozornosť venovaná problematike nájomného bývania, najmä v kontexte rastúcich cien nehnuteľností a nákladov na bývanie. Súčasný trh s bývaním na Slovensku charakterizuje vysoký podiel bytov vo vlastníctve fyzických osôb, pričom iba malá časť bytového fondu je štátna alebo obecná. Táto situácia, spolu s nedostatočnou ponukou dostupného bývania, vytvára tlak na zavedenie efektívnejších mechanizmov podpory štátneho nájomného bývania, ktoré by dokázali lepšie spĺňať potreby populácie. Vláda SR zareagovala schválením nariadenia o podpore štátneho nájomného bývania, ktoré zavádza regulované nájomné pre občanov.
Nová legislatíva a jej dopad na nájomné
Od 1. januára 2025 nadobudla účinnosť nová vyhláška Ministerstva dopravy č. 281/2024 Z. z. o regulácii cien nájmu bytov vo verejnom sektore. Táto vyhláška bola prijatá s cieľom zabezpečiť dlhodobú udržateľnosť existujúcich nájomných bytov, ktoré sú financované z verejných prostriedkov. Doterajšia právna úprava totiž často neumožňovala preniesť aktuálne náklady na údržbu a prevádzku bytov na ich nájomcov, čo viedlo k neudržateľnosti.
Vyhláška nielenže ustanovuje maximálnu výšku nájomného, ale zavádza aj mechanizmus jeho postupného a každoročného zvyšovania. Týmto mechanizmom sa možno postupne dostať k maximálnej povolenej výške, ktorá je stanovená na 20 % oproti predošlému roku. Je dôležité poznamenať, že nájomné je vo väčšine prípadov stanovené ako pevná suma a je výsledkom dohody v nájomnej zmluve medzi nájomcom a vlastníkom bytu. Vyhláška však neposkytuje priamy návod na automatické zvyšovanie nájomného.
Zaujímavé je stanovisko Ministerstva dopravy, ktoré naznačuje, že vyhláška samotná prenajímateľovi nedáva právo na automatické zvýšenie nájomného. Skôr stanovuje maximálny rámec, ktorý nemožno prekročiť. Samotné zvýšenie nájomného, alebo spôsob jeho realizácie, si však vlastník bytu musí dohodnúť s nájomcom. Bez jeho súhlasu sa zvýšenie nájomného uskutočniť nemôže. Táto skutočnosť naznačuje, že dobrovoľne s navrhovaným zvýšením nájmu pristúpi len obmedzený počet nájomcov. Napriek tomu je možné do novozatvorených nájomných zmlúv zakomponovať mechanizmus automatického zvyšovania nájomného, čím sa predídu potenciálne nejasnosti a spory v budúcnosti.
Nájomné byty pre ekonomicky aktívných ľudí
Kľúčové aspekty zvyšovania nájomného
1. Písomná forma oznámenia: Každé oznámenie o zámere zvýšiť nájomné by malo byť vždy vyhotovené v písomnej forme. To zabezpečuje jasnosť, transparentnosť a slúži ako dôkazný prostriedok v prípade sporov.
2. Včasná a transparentná komunikácia: Prenajímateľ by mal s nájomníkom komunikovať s dostatočným časovým predstihom a transparentne. Nájomník by mal mať dostatok času na zváženie navrhovaného zvýšenia a prípadné hľadanie alternatívneho bývania.
3. Porovnanie s trhovými cenami: Pred navrhnutím zvýšenia nájomného je vhodné, aby prenajímateľ preskúmal aktuálne ceny nájmu porovnateľných bytov v danej lokalite. Tým si môže overiť, či je navrhované zvýšenie primerané a zodpovedá trhovým podmienkam.
4. Právny rámec: Zvyšovanie nájomného na Slovensku je primárne regulované Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1964 Zb.) a v niektorých prípadoch aj Zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Podmienky zvyšovania nájomného môžu byť priamo súčasťou nájomnej zmluvy, riešené prostredníctvom inflačnej doložky, alebo upravené dodatkom k zmluve.
Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu neurčitú
Pri nájomných zmluvách uzatvorených na dobu neurčitú je najlepšie dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Tým sa predídu možným komplikáciám a nejasnostiam v budúcnosti. Ak pôvodná zmluva neobsahuje ustanovenia o zvyšovaní nájomného, je možné to dodatočne riešiť písomným dodatkom k zmluve, ktorý musí byť podpísaný oboma zmluvnými stranami - prenajímateľom aj nájomcom, aby bol platný.
Inflačná doložka ako nástroj úpravy nájomného
Bežnou praxou je, že si zmluvné strany dohodnú pravidelné zvyšovanie nájomného, či už o určitú pevnú sumu, percento, alebo o mieru inflácie, prostredníctvom tzv. inflačnej doložky. Táto doložka umožňuje každoročnú úpravu nájomného v závislosti od inflácie. Pre jej platnosť je nevyhnutné, aby jasne definovala:
- Inflačný index: Aký index sa bude používať (napríklad index spotrebiteľských cien zverejňovaný Štatistickým úradom SR).
- Mechanizmus úpravy: Presný postup, ako sa bude nájomné upravovať (automaticky, alebo po oznámení prenajímateľom).
- Dátum zmeny: Kedy dôjde k zmene výšky nájomného.
Ak je inflačná doložka správne formulovaná, nájomné sa následne upravuje automaticky, a prenajímateľ nemusí nájomcu o tejto zmene osobitne informovať. Napriek tomu sa odporúča nájomníka o každej zmene vopred informovať, aby sa predišlo nedorozumeniam.
Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu určitú
Pri nájomných zmluvách na dobu určitú má prenajímateľ jednoduchší prístup k úprave nájomného. Môže tak urobiť pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri jej predĺžení. Ak nájomník po skončení platnosti zmluvy chce naďalej bývať v byte, prenajímateľ môže v novej zmluve navrhnúť vyššie nájomné. Nájomník sa potom môže rozhodnúť, či na túto zmenu pristúpi, alebo si bude hľadať iné bývanie. Aj v tomto prípade je vhodné o zvýšení s nájomníkom vopred komunikovať.
Postup pri zvyšovaní nájomného, ak nie je dohodnuté v zmluve
Výšku nájomného je možné meniť aj počas trvania nájomného vzťahu, a to aj vtedy, ak strany nemajú v nájomnej zmluve alebo v dodatku dohodnuté žiadne konkrétne podmienky a možnosti zvyšovania nájomného. Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť potenciálnym sporom, je dosiahnutie vzájomnej dohody o zvýšení nájomného. V takýchto situáciách záleží predovšetkým na dohode medzi prenajímateľom a nájomcom a na tom, či nájomník s navrhovanou zmenou súhlasí.
Oznámenie o zvýšení nájomného a jednostranné zvýšenie
V prípade, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na zvýšení nájomného, slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je výslovne stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve. Podľa Občianskeho zákonníka je na akékoľvek zvýšenie nájomného potrebný súhlas oboch zmluvných strán, ktorý by mal byť vyjadrený písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve.
Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, je povinný doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného. Toto oznámenie musí obsahovať presný dôvod zvýšenia (napríklad zmena cien energií alebo očakávaná miera inflácie) a novú výšku nájomného. Je dôležité zdôrazniť, že možnosť jednostranného zvýšenia nájomného a dôvody tohto zvýšenia musia byť vopred dohodnuté v samotnej nájomnej zmluve.
Zvyšovanie nájomného po investíciách do bytu
Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom. Ak prenajímateľ plánuje vykonať stavebné úpravy, ktoré zvýšia komfort bývania alebo znížia energetickú náročnosť nehnuteľnosti, mal by sa s nájomcom dohodnúť na prípadnej úprave nájomného ešte pred začatím týchto prác. Ak nájomca so zvýšením nájomného nesúhlasí, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné na základe vykonaných investícií.
Možnosť nájomcu požiadať o zníženie nájomného
Podľa slovenského práva má nájomca právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite. V prípade, že prenajímateľ na takúto žiadosť nereaguje alebo s ňou nesúhlasí, nájomca má možnosť obrátiť sa na súd so žalobou o určenie výšky nájomného. V takomto súdnom konaní bude potrebné preukázať, že existuje značný rozdiel medzi dohodnutým nájomným a bežným nájomným v danej oblasti, napríklad prostredníctvom znaleckého posudku alebo iných relevantných dôkazov.
Príklady z praxe a ich riešenie
V súvislosti s problematikou nájomného vzniká viacero otázok, ktoré ilustrujú komplexnosť danej problematiky.
Príklad 1: Zvýšenie nájomného z dôvodu počtu osôbV podnájme bývajú dve dospelé osoby a jedno dieťa, pričom sa očakáva prírastok ďalšieho dieťaťa. Prenajímateľ chce zvýšiť nájomné o 50 € za spotrebu. Oficiálne je za užívanie bytu nahlásená iba jedna osoba, avšak v zmluve sú uvedení obaja dospelí. Informácia o počte osôb, pre ktoré prenajímateľ byt prenajíma, však nie je v zmluve explicitne uvedená. Obavy vznikajú z možného výberu vyšších peňazí za spotrebu bez adekvátneho nahlásenia ďalšej osoby ako užívateľa bytu, čo by mohlo viesť k nečakaným nedoplatkom pri ročnom zúčtovaní.
Riešenie: Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon a na jej zmenu je potrebný súhlas oboch zmluvných strán. Prenajímateľ nemôže jednostranne rozhodnúť o zvyšovaní nájomného. V nájomnej zmluve musí byť presne uvedená výška nájomného a výška zálohových platieb za energie. V zmysle relevantnej judikatúry je bez tohto delenia nájomná zmluva neplatná. Je povinnosťou vlastníka nehnuteľnosti nahlásiť správcovi alebo zástupcovi vlastníkov bytov počet osôb obývajúcich nehnuteľnosť, aby sa predišlo situácii, kedy byt obýva viac ľudí, ale zálohové platby sa platia za menej osôb. Odporúča sa s prenajímateľom dohodnúť na úprave nájomnej zmluvy tak, aby v nej bola uvedená presná výška zálohovej platby za energie a výška nájomného.
Príklad 2: Zvýšenie nájomného sociálneho bytu nad rámec zákonaMesto pristúpilo k zvýšeniu nájomného za meter štvorcový sociálneho bytu z 1,01 € na 1,68 €. Vo výzve mesto uviedlo, že postupuje podľa § 4 vyhlášky Ministerstva dopravy Slovenskej republiky č. 281/2024 Z. z. o regulácii cien nájmu, kde je stanovené, že nájomné nemožno zvýšiť o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Prepočet však ukazuje, že zvýšenie predstavuje viac ako 60 %.
Riešenie: V tomto prípade ide o nájom sociálneho bytu, kde je výška nájomného regulovaná právnymi predpismi, konkrétne Vyhláškou č. 281/2023 Z. z. o regulácii cien nájmu bytu. Podľa § 4 tejto vyhlášky prenajímateľ (v tomto prípade mesto) nesmie zvýšiť nájomné o viac ako 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Tento limit sa vzťahuje na všetky byty, na ktoré sa vyhláška vzťahuje. Ide o záväzný právny predpis, ktorý musí mesto dodržiavať. Zvýšenie nájomného z 1,01 €/m² na 1,68 €/m² predstavuje zvýšenie o viac ako 60 %, čo je v rozpore s § 4 vyhlášky. Argument mesta, že toto obmedzenie platí len pre poslancov, je nesprávny. Odporúča sa písomne požiadať mesto o vysvetlenie a odvolať sa na § 4 vyhlášky č. 281/2023 Z. z., kde jasne uvediete, že zvýšenie nájomného presahuje zákonný limit.
Príklad 3: Prenos mimoriadnych nákladov na opravu strechy na nájomcovVlastník bytu má nájomcov a bytové družstvo oznámilo zvýšenie platby o 100 % z dôvodu mimoriadnych nákladov na opravu strechy. Zvýšenie má trvať len od júla do decembra. Vlastník to nemá upravené v zmluve. Môže preniesť zvýšené náklady na nájomcov?
Riešenie: Nie je právny dôvod, aby sa na nájomcu preniesli zvýšené náklady podľa nového zálohového predpisu, ktorý vystavilo bytové družstvo. Dôvodom je, že nájomná zmluva obsahuje dojednané nájomné ako poplatok za možnosť užívania bytu v € a úhradu za služby spojené s bývaním rovnako v € (voda, elektrina, plyn, kúrenie a podobne). Nájomca nie je vlastníkom bytu, a preto nie je povinný tieto zvýšené náklady na bytový dom platiť.
Záver: Kľúčová je dohoda a písomná forma
Zvyšovanie nájomného na Slovensku sa riadi platnými právnymi predpismi. Vo všeobecnosti platí, že každé zvýšenie nájomného by malo byť výsledkom dohody medzi prenajímateľom a nájomcom a malo by byť zaznamenané písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve. Výnimkou je situácia, keď je nájomná zmluva uzavretá podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu a obsahuje špecifické ustanovenia o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného prenajímateľom za vopred stanovených podmienok. Prenajímatelia by mali vždy postupovať transparentne a s nájomníkmi otvorene komunikovať o akýchkoľvek plánoch na zmenu výšky nájomného. V prípade nejasností alebo sporov sa odporúča vyhľadať právnu pomoc.
Poznámka: Poskytnuté právne rady sú všeobecného charakteru a nenahrádzajú individuálnu právnu konzultáciu. V prípade špecifických otázok odporúčame obrátiť sa na odborníka.