Podielové spoluvlastníctvo, situácia, keď jedna vec patrí viacerým osobám, môže byť praktickým riešením pri nadobudnutí majetku napríklad dedením. Avšak, ako často život ukazuje, takáto forma vlastníctva môže prinášať viacero komplikácií a praktických problémov, ktoré narúšajú pokojné užívanie a disponovanie s majetkom. V takýchto prípadoch sa spoluvlastníci často ocitajú pred otázkou, ako toto spoluvlastníctvo zrušiť a nadobudnúť vec do výlučného vlastníctva. Slovenský právny poriadok, vychádzajúc zo zásady, že nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníctve proti svojej vôli, ponúka dva hlavné spôsoby, ako túto situáciu riešiť: dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu. Tento článok sa primárne zameriava na prvý, preferovaný spôsob - zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou.
Podstata podielového spoluvlastníctva a jeho zánik
Podielové spoluvlastníctvo možno definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. V tomto prípade dve alebo viaceré osoby vlastnia jednu a tú istú vec, pričom ich vlastnícke právo je vyjadrené podielom. Tento podiel nie je reálnou časťou veci, ale skôr mierou, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Veľkosť podielov môže byť určená právnym predpisom alebo dohodnutá samotnými spoluvlastníkmi. V prípade, ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Každý zo spoluvlastníkov má pritom práva ako jediný vlastník, vrátane práva vec držať, užívať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou.
Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť jeho zrušením a vysporiadaním. K zániku podielového spoluvlastníctva dochádza napríklad aj zničením veci, prevodom spoločnej veci spoluvlastníkmi na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou), alebo uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva či rozhodnutím súdu. Občiansky zákonník v zásade rozdeľuje vlastníctvo na výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb, pričom spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové (typicky medzi manželmi).
Dohoda ako preferovaný spôsob zrušenia spoluvlastníctva
Občiansky zákonník jednoznačne preferuje uzatvorenie dohody medzi spoluvlastníkmi ako primárny spôsob zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Tento prístup je nielen rýchlejší a hospodárnejší, ale predovšetkým umožňuje spoluvlastníkom, aby si sami určili podmienky ukončenia ich spoluvlastníckeho vzťahu, čo často vedie k spokojnosti všetkých zúčastnených strán.
S uzatvorením dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva musia súhlasiť všetci spoluvlastníci danej veci. Keďže podielové spoluvlastníctvo sa touto dohodou ruší, musí sa dohoda týkať všetkých podielov na spoločnej veci a uzatvoriť ju musia všetci spoluvlastníci. Táto dohoda, často označovaná ako "dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva", by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky. Kľúčovým prvkom je jasné a zrozumiteľné určenie spôsobu vyporiadania.
Pre ostatné veci (teda nie hnuteľné veci) dohoda nemusí mať písomnú formu. Avšak, z hľadiska právnej istoty a prípadnej budúcej potreby ochrany práv sa jej uzatvorenie v písomnej podobe dôrazne odporúča. Ak dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní nemá písomnú podobu, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným spoluvlastníkom na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vyporiadali. Túto povinnosť po vyporiadaní stanovuje § 141 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #13
Náležitosti dohody a jej formálne požiadavky
Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní musí spĺňať všeobecné podmienky kladené na právne úkony v zmysle § 34 a nasl. Občianskeho zákonníka. To znamená, že musí byť právne spôsobilá, zrozumiteľná a určitá.
Špecifické požiadavky na dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti:
Ak je predmetom dohody o zrušení podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí mať písomnú formu. Podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti zaniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Rovnako až povolením vkladu do katastra nehnuteľností vzniká vlastníctvo k veci v zmysle obsahu dohody. Preto dohoda musí spĺňať podmienky podľa § 42 a nasl. Katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z. a ďalšie náležitosti predpísané príslušnými právnymi predpismi.
Dohoda týkajúca sa bytu alebo nebytového priestoru:
Ak by sa dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva týkala bytu alebo nebytového priestoru, dohoda musí spĺňať aj náležitosti podľa § 5 ods. 2 Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Zb. Súčasne, ako príloha k zmluve musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva o tom, že na byte / nebytovom priestore neviaznu žiadne nedoplatky.
Možnosti vyporiadania v rámci dohody:
Spoluvlastníci sa môžu v rámci dohody dohodnúť na rôznych spôsoboch vyporiadania:
- Reálne rozdelenie veci: Pri deliteľných pozemkoch je možné vyporiadanie uskutočniť reálnym rozdelením pozemku. Na rozdelenie bude potrebný geometrický plán. Napríklad, ak sú vlastníci pozemku s výmerou 2000 m2, môžu sa dohodnúť na jeho rozdelení na dva samostatné pozemky s výmerou 1000 m2 každý. V takom prípade podielové spoluvlastníctvo zaniká a vznikajú dva nové pozemky v podielovom spoluvlastníctve, ktoré sa následne môžu zmeniť na výlučné vlastníctvo jedného z nich.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Jeden zo spoluvlastníkov môže nadobudnúť vec do výlučného vlastníctva a ostatným spoluvlastníkom vyplatí primeranú náhradu, ktorá zodpovedá hodnote ich podielov. Napríklad, ak v rámci dedenia nadobudnú jeden dom viacerí dedičia a chcú ho výlučne vlastniť len jeden z nich, môžu uzatvoriť dohodu, kde tento spoluvlastník vyplatí ostatných.
- Prevod spoločnej veci na inú osobu: Podielové spoluvlastníctvo môže zaniknúť prevodom spoločnej veci spoluvlastníkmi na inú osobu (kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou). Vec by potom nadobudol nový vlastník do výlučného vlastníctva. Nie je však vylúčené, aby spoluvlastníci uzatvorili dohodu, na základe ktorej nadobudnú vec iné osoby znova do podielového spoluvlastníctva.
- Ďalšie možnosti: Dohoda môže upraviť aj iné spôsoby vyporiadania, napríklad ponechanie veci v podielovom spoluvlastníctve iba časti pôvodných spoluvlastníkov, alebo zriadenie vecného bremena.
Kedy dohoda nie je možná a nastupuje súd
Občiansky zákonník preferuje dohodu, ale až v prípade, ak dohoda nie je možná (teda s uzatvorením dohody nesúhlasia všetci spoluvlastníci), rozhodne na návrh niektorého zo spoluvlastníkov súd. Nikto nemôže byť nútený, aby zotrvával v spoluvlastníctve. Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci.
Postup súdu pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva:
Súd pri rozhodovaní postupuje nasledovne, v tomto poradí:
- Reálne rozdelenie veci: Súd v prvom rade skúma, či je vec dobre deliteľná. Ak áno, vykoná vyporiadanie rozdelením veci. Rozdelenie sa nemusí uskutočniť presne podľa výšky podielov, ale iba s prihliadnutím na ich výšku tak, aby sa zabezpečilo účelné využitie veci. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takého delenia sú samostatné bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd pri rozdelení môže zriadiť aj vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných.
- Predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, ak nie je možné rozdelenie ani prikázanie veci, resp. žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce. Vlastníkom veci sa v dôsledku uvedeného stane tretia osoba.
Je dôležité poznamenať, že súd pri rozhodovaní berie do úvahy komplexne celý súbor relevantných skutočností v danom prípade, nie len zákonné kritériá. Medzi takéto skutočnosti môžu patriť napríklad zdravotný stav, vek, sociálna situácia, či osobitné väzby spoluvlastníka na nehnuteľnosť.
Osobitné pravidlá a obmedzenia
Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov obsahuje obmedzenia a osobitné podmienky vo vzťahu k zrušeniu podielového spoluvlastníctva k lesným pozemkom, poľnohospodárskym pozemkom a k ďalším zákonom vymedzeným pozemkom. Napríklad, v zmysle § 23 ods. 1 cit. zákona, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov podielové spoluvlastníctvo, ak by na novo vzniknuté podiely pripadla výmera nižšia než 2 000 m2 u poľnohospodárskeho pozemku a 5 000 m2 u lesných pozemkov.
Rovnako nie je možné použiť ustanovenia Občianskeho zákonníka o zrušení podielového spoluvlastníctva na spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov k spoločným častiam bytového domu, spoločným zariadeniam bytového domu, príslušenstvu a pozemku, v zmysle § 13 ods. 2 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Záverom
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou predstavuje najefektívnejší a najmenej nákladný spôsob ukončenia spoluvlastníckeho vzťahu. V prípade, ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, je nevyhnutné obrátiť sa na súd. V oboch prípadoch je však kľúčové uvedomiť si, že právna úprava a súdna prax sú komplexné a každá situácia si vyžaduje individuálne posúdenie. Odporúča sa preto v prípade nejasností alebo komplikácií vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #zrusit #a #vyporiadat #podielove #spoluvlastnictvo #dohodou