Vlastníctvo nehnuteľností je často spojené s právnymi úkonmi, ktoré vyžadujú precízne dodržiavanie zákonných postupov. Jedným z takýchto procesov je vklad do katastra nehnuteľností, ktorý predstavuje kľúčový právny akt zabezpečujúci riadnu evidenciu práv a povinností spojených s nehnuteľnosťou. Tento článok sa zameriava na možnosti zrušenia návrhu na vklad do katastra, najmä v kontexte darovania časti nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená hypotekárnym úverom.
Darovacia zmluva a jej náležitosti
Darovacia zmluva je špecifický typ zmluvy, pri ktorej darca bezodplatne daruje dar obdarovanému. V kontexte nehnuteľností, ako je byt, podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je práve bezodplatnosť prevodu vlastníckeho práva. Obdarovaný nemôže poskytnúť darcovi za toto darovanie žiadne protiplnenie. Dôležité je pochopiť, že darca nemá nárok požadovať od obdarovaného, aby za neho z titulu darovania polovice bytu platil polovicu úveru v banke, ak bol úver pôvodne braný len darcom. V prípade, že banka poskytla úver jednému dlžníkovi, je tento dlžník povinný úver splácať bez ohľadu na to, či polovicu nehnuteľnosti daroval niekomu inému.
Záložné právo a jeho vplyv na prevody nehnuteľností
Záložné právo, ktoré je v prípade hypotekárneho úveru najčastejšie viazané na nehnuteľnosť, predstavuje významné obmedzenie vlastníckeho práva. Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo priamo zo zákona. Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom, pričom prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.
Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti "C" ako ťarchy. Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu (teda zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou), môže záložný veriteľ (napr. banka) uspokojiť svoju pohľadávku z výťažku predaja založenej nehnuteľnosti.
Súhlas banky pri nakladaní s nehnuteľnosťou
Zmluva s bankou, na základe ktorej bol poskytnutý hypotekárny úver, často obsahuje ustanovenie, že vlastník nehnuteľnosti nemôže s nehnuteľnosťou nakladať bez súhlasu banky. Toto ustanovenie predstavuje záväzok vlastníka voči banke. Je dôležité poznamenať, že nesplnenie tejto podmienky, teda darovanie časti nehnuteľnosti bez predchádzajúceho súhlasu banky, nespôsobuje automaticky neplatnosť darovacej zmluvy samotnej. Avšak, môže to mať dôsledky v rámci zmluvného vzťahu s bankou a potenciálne viesť k problémom pri ďalších transakciách s nehnuteľnosťou.
Späťvzatie návrhu na vklad do katastra
Celý proces zrušenia návrhu na vklad do katastra je, ako sa uvádza, celkom jednoduchý, avšak je dôležité dbať na podmienky, ktoré kataster má a ktoré musia byť dodržané. Späťvzatie návrhu na vklad do katastra môže nastať z viacerých dôvodov. Ľudia ho spravidla využívajú vtedy, keď zistia, že potrebujú celé konanie urýchliť a nemôžu na vydanie rozhodnutia katastra čakať štandardnú lehotu (ktorá môže byť aj 30 dní). Späťvzatie sa využíva aj vtedy, keď kupujúci podal návrh na vklad, no krátko po tom zistil, že mu v ňom niečo chýba. Namiesto toho, aby čakal na vyjadrenie katastra, ktorý ho poverí opravou chyby formou dodatku alebo doložky, môže vklad radšej zrušiť.
Podmienkou na zrušenie vkladu do katastra je súhlas všetkých účastníkov návrhu na vklad, ktorý chcete späťvziať. Odporúča sa overiť podpisy účastníkov návrhu na zrušenie vkladu. Pre správne vyplnenie návrhu na zrušenie vkladu je dobré mať pri sebe originálny návrh na vklad, ktorý je potvrdený prijímacou pečiatkou katastra.
Kataster vracia alikvotnú čiastku z poplatku na bankový účet, ktorý uvediete v návrhu na zrušenie vkladu. Pamätajte však, že o vrátenie poplatku musíte v návrhu na zrušenie vkladu požiadať. Podľa zákona je stiahnutie návrhu na vklad do katastra platné len vtedy, keď s ním súhlasia všetci účastníci právneho úkonu. V prípade, že ostatní účastníci právneho vzťahu s návrhom na zrušenie súhlasia, kataster návrh na vklad povolí. Samozrejme, urobí tak len vtedy, keď je návrh bezchybný a spĺňa všetky náležitosti.
Situácie, kedy kataster ruší vklad
Prerušiť alebo zrušiť konanie o návrhu na vklad môže aj samotný kataster v nasledujúcich situáciách:
- Účastníci nezaplatili správny poplatok: Správny poplatok je jednou z podmienok, ktoré musia účastníci splniť, aby mohol kataster začať pracovať na konaní. Pri osobnom podaní písomného návrhu sa s takouto komplikáciou kataster nestretáva, pretože osoby platia poplatok na mieste.
- Kataster vyzval účastníka konania, aby predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti: Kataster začína konanie len v prípade, že je k návrhu pripojená aj listina potvrdzujúca právo účastníka konania. Touto listinou môže byť napríklad kúpna alebo darovacia zmluva. Ak účastník túto listinu nepredloží, kataster ruší konanie.
- Kataster vyzval účastníka konania, aby odstránil nedostatky návrhu: Ak sú v návrhu chyby alebo v ňom chýbajú základné informácie, kataster konanie preruší a vyzve vás, aby ste ich doplnili prostredníctvom dodatku návrhu na vklad. Na doplnenie máte spravidla 30 dní. Ak tak neurobíte, kataster zruší konanie.
Prerušenie katastrálneho konania
Konanie o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností môže byť prerušené z rôznych dôvodov. Tým ďaleko najčastejším dôvodom pre prerušenie konania o návrhu na vklad je však to, že príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor vyzve účastníka konania, aby odstránil nedostatky návrhu na vklad alebo jeho príloh (tzn. zmluvy).
K nedostatkom návrhu na vklad alebo jeho prílohy (kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, záložnej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, atď.) dochádza najčastejšie v prípade, že sa zmluvné strany rozhodnú nevyužiť služby advokáta, ale rozhodnú sa či už si spísať zmluvu a návrh na vklad sami alebo využijú vzor stiahnutý z internetu. Ako návrh na vklad, tak aj jednotlivé vyššie spomínané zmluvy však musia obsahovať množstvo náležitostí, ktoré vyžaduje platná právna úprava, pričom vzory dostupné na internete ich často neobsahujú a bežní ľudia o nich ani nevedia.
Ak zmluvné strany tieto náležitosti opomenú, prípadne ich síce neopomenú, ale sú v návrhu na vklad alebo zmluve uvedené nesprávne či neúplne, ide o taký nedostatok, ktorý bude mať za následok práve prerušenie katastrálneho konania. Okresný úrad, katastrálny odbor pri prerušení konania stanoví účastníkom lehotu, v ktorej sú účastníci povinní nedostatky návrhu na vklad a jeho príloh opraviť. Zároveň účastníkom katastrálneho konania uvedie aj spôsob, akým je možné nedostatok alebo nedostatky opraviť, a tým je spravidla dodatok k návrhu na vklad alebo dodatok k zmluve, prípadne oboje súčasne. V praxi okresný úrad, katastrálny odbor určuje lehotu na odstránenie nedostatkov 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení konania.
Podľa § 29 ods. 2 Katastrálneho zákona, ak účastník konania v stanovenej lehote nedostatky neodstráni, katastrálny odbor konanie zastaví. V prípade, ak bolo konania prerušené, účastník konania je povinný nedostatky odstrániť v stanovenej lehote. Rozhodnutie o prerušení odkazuje na ustanovenia zákona, v súlade s ktorými nebolo podanie urobené, respektíve jeho prílohy. Asi najčastejší dôvod prerušenia je podľa § 31a písm. c) Katastrálneho zákona, kedy zmluva alebo návrh na vklad neobsahujú všetky zákonné náležitosti. Podľa § 42 ods. 4 Katastrálneho zákona: „Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve. Dodatkom sa upravia dokumenty o prevode vlastníckeho práva (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, atď.).“
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Zrušenie darovacej zmluvy a jeho dôsledky
Pokiaľ darovacia zmluva spĺňa všetky zákonom predpísané náležitosti, nemožno zrušiť zavkladovanie darovacej zmluvy ani darovaciu zmluvu ako takú z dôvodu, že banke nebolo oznámené darovanie polovice bytu druhej osobe alebo že sám splácate úver. V takomto prípade, ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu. Táto žaloba môže byť buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti).
Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti
Prevod nehnuteľnosti je transakciou, ktorá má dve fázy: uzatvorenie zmluvy (napr. kúpnej alebo darovacej zmluvy) a registrácia prevodu na katastrálnom úrade. K zmene vlastníka nehnuteľnosti nestačí uzatvorenie zmluvy, ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie Katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmena povoľuje. Problém nastáva, ak dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy. Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má síce vecnoprávne účinky, ale s tým, že práva dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté.
Súčasný postup katastrálnych úradov pri odstúpení od zmluvy o prevode nehnuteľnosti spočíva v tom, že ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad doručí odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzve ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa.
Je potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.
Zrušenie exekučného záložného práva
Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v ustanovení § 167 Exekučného poriadku. Podanie návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu napr. z dôvodu, že nebol dodržaný postup v prípade prednostného záložného veriteľa. Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Keďže v zmysle ustanovenia § 167 ods. 2 Exekučného poriadku platí, že: „Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť zapísanú v katastri nehnuteľností možno zriadiť len na návrh oprávneného“, bude sa na výmaz exekučného záložného práva vyžadovať súhlas oprávneného. Poslednou teoretickou možnosťou výmazu, ktorá sa stala aktuálnou až po 01.04.2017 v súvislosti s novými pokynovými oprávneniami súdu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.
V prípade, ak máte akékoľvek pochybnosti o správnosti postupu pri prevode nehnuteľností alebo zrušení návrhu na vklad do katastra, je vždy vhodné obrátiť sa na právneho odborníka, ktorý vám poskytne individuálne poradenstvo a pomôže vám zorientovať sa v komplexnej právnej problematike.