Zodpovednosť prenajímateľa za dodávku elektriny: Komplexný pohľad

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje komplexný právny vzťah, ktorý upravuje nielen samotné užívanie priestoru, ale aj s tým spojené povinnosti a práva oboch strán - prenajímateľa a nájomcu. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá si vyžaduje pozornosť, je zodpovednosť za dodávky energií, najmä elektriny. Tento článok podrobne rozoberá túto problematiku, pričom sa opiera o platnú legislatívu, judikatúru a praktické aspekty, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre prenajímateľov aj nájomcov.

Práva a povinnosti prenajímateľa: Základné východiská

Prenajímateľ má zo zákona niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Patria sem najmä právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu. Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom. Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje. Má právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.

Čo musí prenajímateľ zabezpečiť pred odovzdaním bytu nájomcovi?

Pred odovzdaním bytu nájomcovi je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť v stave spôsobilom na užívanie - funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad. Hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie odovzdávacieho protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu. Okrem toho je prenajímateľ povinný zabezpečiť základné služby, ktoré hradí nájomca - napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Ďalšie povinnosti prenajímateľa v súvislosti s dodávkou elektriny

Prenajímateľ je povinný informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú. Ďalej má zákonnú povinnosť udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie, čo zahŕňa zaistenie väčších opráv a pravidelných revízií plynu, elektroinštalácie alebo kotlov. Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom. Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a Občiansky zákonník v siedmej hlave v ustanoveniach o nájomnej zmluve.

Zákonné podmienky pre výpoveď nájomnej zmluvy a dodávka elektriny

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku). Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac. V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi - ide o výnimky upravené zákonom.

Čo prenajímateľ bytu, naopak, nesmie v súvislosti s dodávkou elektriny?

Prenajímateľ nesmie porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu. Nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu. Nesmie nájomcovi zakazovať činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov. Nesmie do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné. Nesmie diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.

Kto čo platí? Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy súvisiace s elektrinou

Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy medzi nájomcu a prenajímateľa je upravené zákonom a výkladom súdov:

• Prenajímateľ hradí: Všetky väčšie opravy a technické zásahy týkajúce sa elektroinštalácie, napríklad opravy rozvodov elektriny, hlavných ističov, revízie elektroinštalácie a pod. Taktiež je zodpovedný za zákonom predpísané revízie elektroinštalácie.
• Nájomca hradí: Bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu a súvisia s elektroinštaláciou - napríklad výmena žiaroviek, drobná údržba zásuviek alebo vypínačov, ktoré sú súčasťou vybavenia bytu. Zákonom stanovená hranica nákladov na drobné opravy je 6,64 €.

Ak nájomca z dôvodu neodkladnosti (napr. havárie elektroinštalácie) vykoná opravu, ktorú by inak mal zabezpečiť prenajímateľ, má nárok na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Práva nájomcu: Pokojné a nerušené užívanie bytu a dodávka elektriny

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie. Medzi jeho základné práva patria najmä právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad nefunkčné rozvody elektriny. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov. Nájomca má tiež právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.

Vyúčtovanie služieb a dodávka elektriny: Transparentnosť ako základ

Vyúčtovanie služieb zahŕňa všetky poplatky za služby súvisiace s používaním bytu, vrátane elektriny. Správne vyúčtovanie by malo odrážať skutočnú spotrebu a obsahovať originálne doklady od dodávateľov, aby bolo čo najtransparentnejšie.

Položky zahrnuté vo vyúčtovaní služieb:

• Dodávky elektriny
• Dodávky vody
• Dodávky plynu
• Dodávky tepla
• Odvoz odpadu
• Údržba spoločných priestorov
• Ďalšie služby spojené s prevádzkou bytového domu

Poplatky platené nájomcom zvyčajne zahŕňajú mesačné nájomné a zálohy na služby, ktoré pokrývajú napríklad vodu, elektrinu, plyn, kúrenie, odvoz odpadu či upratovanie spoločných priestorov. Nepatrí sem však fond opráv ani náklady spojené s vlastníctvom bytu - tie znáša prenajímateľ.

Kedy riešiť ročné vyúčtovanie služieb a ako postupovať v prípade elektriny?

Vyúčtovanie služieb sa spravidla vykonáva raz ročne, pričom zákon neukladá jednotný termín jeho realizácie. Konkrétny časový rámec závisí od obdobia uvedeného na faktúrach dodávateľov energií a služieb. To znamená, že zúčtovacie obdobie nemusí zodpovedať kalendárnemu roku (od 1. januára do 31. decembra), ale môže ísť napríklad o obdobie od 15. marca do 14. marca nasledujúceho roka. Tento systém sa uplatňuje najmä pri vyúčtovaní za dodávky plynu, elektriny a vody.

Prenajímateľ sa však môže s nájomcom dohodnúť aj na častejšom vyúčtovaní - napríklad priebežne počas roka a osobitne za jednotlivé služby. Takýto prístup odporúčame, pretože poskytuje lepší prehľad v reálnom čase. Prípadné nezrovnalosti je možné riešiť okamžite a obe strany môžu nahliadnuť do aktuálnych dokladov týkajúcich sa spotreby elektriny.

Zmluva ako základ plynulej komunikácie o dodávke elektriny

Kvalitne vypracovaná nájomná zmluva je kľúčovým prvkom pre jasnú a bezproblémovú komunikáciu medzi prenajímateľom a nájomcom. Presne vymedzuje podmienky, ktoré pomáhajú predchádzať sporom alebo nejasnostiam pri vyúčtovaní služieb, vrátane elektriny.

Čo odporúčame do zmluvy zahrnúť ohľadom elektriny?

• Transparentnosť pri vyúčtovaní: Prenajímateľ by mal nájomcovi vždy sprístupniť originálne doklady, ktoré preukazujú skutočné náklady - napríklad faktúry za elektrinu alebo odpočty z elektromerov. Nájomca má právo vidieť, za akú elektrinu reálne platí. Zároveň nie je povinný uhrádzať náklady, ktoré priamo nesúvisia s jeho bývaním - napríklad účtovníctvo prenajímateľa alebo náklady na správu nehnuteľnosti.
• Úloha spoločenstva vlastníkov bytov (SVB): Ak niektoré služby súvisiace s elektrinou (napr. osvetlenie spoločných priestorov) zabezpečuje spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB), ich rozúčtovanie zvyčajne závisí od dohody medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Kontrola a súčinnosť: V prípade pochybností o výške spotreby elektriny má nájomca právo požiadať o doloženie reálnych nameraných hodnôt. Obe strany by mali spolupracovať a byť ochotné poskytnúť podklady alebo umožniť prístup k elektromerom, aby sa predišlo nejasnostiam a zabezpečila objektívna kontrola.

Zálohy za služby a vyúčtovanie: Ako to funguje s elektrinou?

Zálohy predstavujú pravidelné mesačné platby, ktoré prenajímateľ prijíma od nájomcu za účelom pokrytia očakávaných nákladov na služby spojené s užívaním bytu, vrátane elektriny. Ide o vopred dohodnutý odhad skutočných nákladov, ktorý sa následne overuje a porovnáva vo vyúčtovaní služieb.

Pre lepšie pochopenie si ukážeme príklad vyúčtovania elektriny.

Tip: Ako vypočítať fakturáciu za elektrinu? Stačí odčítať stav elektromeru na začiatku a na konci obdobia - rozdiel v kWh vynásobíte cenou za 1 kWh elektriny (podľa sadzby vášho dodávateľa). Spotreba = rozdiel x cena. A kedy sa vystavujú faktúry za elektrinu? Faktúry za elektrinu sa najčastejšie vystavujú raz ročne. Presný termín odpočtu a fakturácie je uvedený v zmluve alebo ho oznamuje dodávateľ vopred - napríklad formou oznámenia vo vchode alebo poštou.

Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa pri vyúčtovaní elektriny

Práva nájomcu:

• Nájomca má právo na prehľadné a podrobné vyúčtovanie všetkých nákladov spojených s užívaním bytu, vrátane elektriny.
• Ak nájomca s vyúčtovaním nesúhlasí, má právo podať reklamáciu. Reklamácia musí byť podaná v súlade s podmienkami uvedenými v nájomnej zmluve.
• Nájomca má právo nahliadnuť do originálnych dokladov, najmä v prípadoch, ak sú súčasťou vyúčtovania iba prepočty spotreby elektriny.
• Nájomca je povinný hradiť len tie služby, ktoré reálne využíva v rámci bývania, vrátane elektriny.

Povinnosti nájomcu:

• Nájomca je povinný uhradiť náklady uvedené vo vyúčtovaní v lehote stanovenej v nájomnej zmluve.
• Nájomca by mal informovať prenajímateľa o zmenách, ktoré môžu ovplyvniť spotrebu elektriny - napríklad o zmene počtu osôb v byte, používaní nových energeticky náročných spotrebičov.
• Nájomca je povinný spolupracovať pri poskytovaní podkladov, napríklad zaslaním fotografií elektromerov pre overenie reálnej spotreby, prípadne sprístupnením elektromerov na odpočet alebo ich výmenu.

Práva prenajímateľa:

• Prenajímateľ má právo na úhradu všetkých nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti, ktoré sú v súlade s nájomnou zmluvou.
• Má právo požadovať od nájomcu podklady, ako napríklad fotografie elektromerov, aby mohol priebežne kontrolovať spotrebu elektriny.

Povinnosti prenajímateľa:

• Prenajímateľ je povinný vypracovať vyúčtovanie v súlade s nájomnou zmluvou a platnou legislatívou. Vyúčtovanie musí obsahovať všetky relevantné položky týkajúce sa elektriny a musí byť nájomcovi predložené najneskôr do štyroch mesiacov po skončení zúčtovacieho obdobia.
• Vyúčtovanie musí odzrkadľovať skutočnú spotrebu elektriny, aby bol zabezpečený spravodlivý a transparentný prehľad nákladov.
• Ak prenajímateľ túto lehotu nedodrží, nájomca má právo domáhať sa plnenia súdnou cestou a prípadne uplatniť nárok na zmluvnú pokutu, ak bola takáto sankcia dohodnutá v zmluve.

Fakturácia za elektrinu na konci nájmu

Ak nájomcovi skončila nájomná zmluva, vyúčtovanie služieb, vrátane elektriny, musí byť vykonané aj po ukončení nájomného vzťahu. Prenajímateľ je povinný vyhotoviť záverečné vyúčtovanie, ktoré zahŕňa spotrebu elektriny za celé obdobie nájmu, vrátane posledného mesiaca. Pri tomto vyúčtovaní je dôležité zabezpečiť presné údaje o spotrebe elektriny k dátumu ukončenia nájmu.

Po odovzdaní bytu vykoná prenajímateľ vyúčtovanie spotreby elektriny na základe stavu elektromeru ku dňu ukončenia nájmu. Ak počas nájmu došlo k vysokej spotrebe elektriny, môže byť nájomcovi doúčtovaná suma za nadmernú spotrebu. Naopak, ak nájomca uhrádzal vyššie zálohy, než bola jeho skutočná spotreba elektriny, prenajímateľ je povinný vrátiť vzniknutý preplatok.

Príklad: Pri mesačných zálohách vo výške 80 € na elektrinu sa zistilo, že ročná spotreba bola v skutočnosti o 60 € nižšia, než sa predpokladalo. Prenajímateľ teda vráti nájomcovi túto sumu ako preplatok.

Opravy a údržba súvisiace s elektrinou po skončení nájmu

Ak počas nájmu vznikli menšie škody na elektroinštalácii alebo bola zanedbaná údržba, ktorá nebola krytá nájomnou zmluvou, môžu byť tieto náklady započítané do záverečného vyúčtovania. Prenajímateľ však musí predložiť doklady o skutočne vynaložených nákladoch.

Príklad: Počas nájmu došlo k poškodeniu elektrického spotrebiča, ktorého oprava stála 30 €. Táto suma bude nájomcovi doúčtovaná, ak sa preukáže, že škoda vznikla v dôsledku nesprávneho zaobchádzania.

Čo ak sa chcú prenajímateľ a nájomca vyúčtovať hneď ohľadom elektriny?

Ak sa ani jedna strana nechce zdržiavať a chcú nájomné a služby vysporiadať ihneď, môžu sa dohodnúť na mimoriadnom vyúčtovaní dodávky elektriny. V takom prípade je potrebné uzatvoriť písomnú dohodu podpísanú oboma stranami. Prenajímateľ môže požiadať dodávateľa elektriny o mimoriadnu fakturáciu. Následne počká na faktúru, zhodnotí aktuálne stavy elektromerov a pripraví vyúčtovanie pre nájomcu.

Dôležité aspekty týkajúce sa cien elektriny pre nájomcov

Mnohí zostali prekvapení, keď počuli z úst ministra Hirmana upozornenie a výzvu, aby prenajímatelia kompenzácie premietli do zníženej sadzby pre svojich podnájomníkov. V zmysle § 4 ods. 2 zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike a o zmene a doplnení niektorých zákonov nie je podnikaním v energetike dodávka elektriny (vrátane zabezpečenia prenosu elektriny, distribúcie elektriny a ostatných služieb spojených s dodávkou elektriny) pre iné osoby za nákupné ceny bez ďalšieho zvýšenia. V opačnom prípade by išlo o správny delikt vykonávania činnosti bez povolenia. Ak ste nájomca, upozornite svojho prenajímateľa na vyššie uvedenú skutočnosť a váš nárok na zníženie poplatkov za dodávku elektriny, pokiaľ prenajímateľ získal kompenzačný príspevok resp. budú mu znížené distribučné poplatky.

Úrad upozorňuje, že ak má nájomný byt zriadené vlastné odberné miesto a prenajímateľ umožní nájomcom individuálne nakupovať elektrinu od dodávateľov, daná domácnosť - nájomca má právo na regulovanú cenu elektriny. Úrad v tejto súvislosti zdôrazňuje, že už dnes má v zmysle platnej legislatívy SR každý odberateľ v kategórii domácnosť s platnou zmluvou na dodávku elektriny nárok na regulovanú cenu elektriny! V prípade domácností žijúcich v nájomných bytoch sa však prístup k regulovanej cene odvíja podľa toho, kto má uzatvorenú zmluvu na dodávku elektriny na danom odbernom mieste. Ak je zmluvnou stranou obec, podnikateľský subjekt alebo inštitúcia, ktorá je vlastníkom bytov a zároveň nespadá do zákonom definovanej množiny regulovaných odberateľov, nemá nárok na regulovanú cenu.

Predseda ÚRSO Andrej Juris: „Ak však prenajímateľ umožní nájomcom - domácnostiam uzatvoriť na danom odbernom mieste zmluvu na dodávku elektriny samostatne, vo svojom mene, majú nárok na regulovanú cenu elektriny aj nájomcovia. Úrad preto odporúča samosprávam preskúmať možnosti zmluvného nastavenia v nájomných bytoch tak, aby bol umožnený prístup domácností - nájomcov k regulovaným cenám za dodávku elektriny aj v rámci súčasne platnej legislatívy. ÚRSO je zároveň pripravený pomôcť zástupcom samospráv pri riešení tejto situácie.“

Vlastník bytu a dodávka elektriny: Kto je zodpovedný za platby?

Elektrickú energiu je povinný zaplatiť ten, kto ju reálne spotreboval. Zo znenia otázky nie je zrejmé, kto je odberateľom elektrickej energie, t. j. kto má uzatvorenú s dodávateľom elektrickej energie zmluvu o dodávke elektrickej energie. Ak totiž zistíte, že byt aj vaše odberné miesto elektrickej energie vlastní právnická osoba (s. r. o., a. s., SZČO…), od ktorej ste si byt prenajali, za elektrinu ako podnikateľ platíte vyššiu sadzbu. Spätné už nič, no pre budúcnosť je dôležité, aby ste odberné miesto elektrickej energie čo najskôr prepísali z podnikateľa (právnickej osoby) na domácnosť. Ide o tzv. prepis odberného miesta. Tento prepis je potrebné realizovať osobne v zákazníckom centre dodávateľa a pri návšteve budete potrebovať kópiu platnej nájomnej zmluvy a fotografiu aktuálneho stavu elektromera. Už pri hľadaní nájmu si preverte, od koho si byt prenajímate - či je to fyzická osoba - občan alebo podnikateľský subjekt (s. r. o., SZČO, a. s.). Ak má odberné miesto elektrickej energie sadzbu pre podnikateľov (resp. vyššiu cenu), nie je to pre vás výhodné. Možným prvotným odmietnutím zo strany dodávateľa sa nenechajte odradiť. Podľa platnej legislatívy máte aj ako fyzická osoba v nájme nárok na zníženú sadzbu za elektrinu pre domácnosti.

Zmena dodávateľa elektriny: Kedy a ako sa oplatí?

Konzervatívni Slováci nie veľmi často menia svoje zvyky. Je to tak aj v prípade dodávateľa energií. Ak sa rozhodne slovenská domácnosť zmeniť svojho dodávateľa elektriny, musí ho niečo poriadne rozčúliť. Či už je to vysoký nedoplatok pri vyúčtovaní dodávok energií alebo neochotná pracovníčka na horúcej linke pri výpadku ich dodávok. Inak slovenskí odberatelia sú svojim dodávateľom verní. V minulom roku vymenilo svojho dodávateľa elektriny najmenej odberateľov v celej histórii sledovania tejto štatistiky.

Netreba sa uponáhľať: Zmenu dodávateľa elektriny môže domácnosť uskutočniť v princípe kedykoľvek. Jeden z najväčších dodávateľov energií, Slovenský plynárenský priemysel (SPP), zákazníkom odporúča, aby sa zbytočne neunáhlili a v prvom rade si skontrolovali zmluvné podmienky, ktoré majú dohodnuté v zmluve s aktuálnym dodávateľom energií. Vyhnú sa tak prípadným sankciám, rôznym poplatkom za predčasné vypovedanie zmluvy a súvisiacim zmluvným pokutám. Je dôležité si uvedomiť, že nevyhnutnou podmienkou na zmenu dodávateľa je korektné ukončenie zmluvy na dodávku energií s pôvodným dodávateľom. V každom prípade odporúčame odberateľovi, aby si overil dobu viazanosti zmluvy s pôvodným dodávateľom. Pri dodržaní týchto základných pravidiel je následne zmena dodávateľa zo zákona bezplatná.

Dvojmesačná výpovedná doba: V prípade, že má zákazník uzatvorenú zmluvu so svojím dodávateľom na dobu neurčitú, môže zmluvu o dodávke vypovedať bez uvedenia dôvodu a sankcie kedykoľvek. Výpovedná doba je dva mesiace. Ak má zákazník uzatvorenú zmluvu o dodávke na dobu určitú, výpovedná lehota je dva mesiace pred koncom doby určitej. Pred zmenou dodávateľa energií je dôležité dôkladne si preštudovať súčasnú zmluvu, napríklad či je alebo nie je uzatvorená na dobu určitú, alebo či neobsahuje sankcie za skoršie ukončenie zmluvy.

Správny výber dodávateľa elektriny: Pri výbere dodávateľa energií je jedným z rozhodujúcich faktorov stabilita dodávateľa na trhu s energiami. Ďalej zákazníkom odporúčame porovnať si a zvážiť ponuky jednotlivých dodávateľov. Nie len ceny za energie, ale aj všetky ostatné výhody a služby, ktoré dodávateľ ponúka. V neposlednom rade by mal zákazník venovať dostatok času a pozornosti na preštudovanie zmluvy a podmienok nového partnera.

Zodpovednosť za dodávku elektriny v nebytových priestoroch

V prípade užívania nebytového priestoru prenajímateľom a súčasne aj nájomcom v prípade, že prenajímateľ ani nájomca nemajú s dodávateľom elektrickej energie uzatvorenú zmluvu o dodávke elektrickej energie, no napriek tomu bola elektrina spotrebovaná, v konečnom dôsledku je za spotrebovanú elektrickú energiu povinný zaplatiť ten, kto ju reálne spotreboval.

Právna zodpovednosť prenajímateľa pri zanedbaní dodávok energií

Prípad Okresného súdu v Ostrave (Okresný súd) poukazuje na vážne dôsledky zanedbania povinností prenajímateľa. Dovolateľ, ako jediný konateľ obchodnej spoločnosti, ktorá bola výlučným vlastníkom domu, nerešpektoval platnú nájomnú zmluvu. S cieľom zabrániť nájomcom riadne a nerušené užívanie bytu a dosiahnuť zrušenie uzatvorenej nájomnej zmluvy nájomcom znemožnil riadne užívať byt tým, že nezabezpečil kroky smerujúce k obnoveniu a zabezpečeniu dodávok teplej a studenej vody, tepla, nevykonával vyúčtovanie nájmu a služieb spojených s užívaním bytu, nezabezpečoval upratovanie spoločných priestorov, nesprevádzkoval výťah, nezabezpečil osvetlenie spoločných priestorov a nenainštaloval odstránené poštové schránky. Dovolateľ postupoval týmto spôsobom aj napriek tomu, že na tieto skutočnosti bol opätovne upozorňovaný nájomcami a vyzvaný na odstránenie týchto nedostatkov. Dovolateľ následne úplne prestal uhrádzať platby za služby spojené s užívaním bytu. Dovolateľ teda svojím konaním znemožnil nájomcom riadne užívanie bytu, základné hygienické potreby ako aj dôstojnú existenciu.

Najvyšší súd sa vysporiadal s námietkami dovolateľa, že za rovnaký skutok už mal byť odsúdený, pričom zdôraznil, že oba činy sa týkajú iného obdobia a teda ide o samostatné skutky. Ďalej sa zaoberal námietkou, že v rozhodnom období nemal byť štatutárnym orgánom obchodnej spoločnosti, avšak vzhľadom na to, že aj napriek formálnej strate funkcie naďalej konal za spoločnosť, jeho zodpovednosť zostala zachovaná. Súd tiež objasnil, že trestný čin nedovoleného zásahu do práva k domu, bytu alebo nebytovému priestoru v danom čase nebol v zozname trestných činov, pre ktoré je možné právnickú osobu stíhať. Podľa Občianskeho zákonníka, prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zaistiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu, čo zahŕňa aj zabezpečenie dodávok energií. Dovolateľ podľa názoru Najvyššieho súdu neumožnil nájomcom, aby služby spojené s užívaním bytu uhrádzali priamo dodávateľom týchto služieb, a teda si musel byť vedomý toho, že je povinný uhrádzať platby dodávateľom týchto služieb. V zmysle uznesenia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 18. februára 2020, sp. zn. 7 Tdo 145/2020, je daná príčinná súvislosť medzi konaním dovolateľa a následkom, čím je naplnená objektívna stránka trestného činu neoprávneného zásahu do práva k domu, bytu alebo nebytovému priestoru.

Zhrnutie a odporúčania pre prenajímateľov a nájomcov

Záverom možno povedať, že mnohým nedorozumeniam medzi nájomcom a prenajímateľom, najmä v oblasti dodávky a vyúčtovania elektriny, sa dá predísť kvalitne spracovanou nájomnou zmluvou, ktorá presne stanovuje, kto za čo zodpovedá a aké má povinnosti. Dôkladné oboznámenie sa s právnymi predpismi a otvorená komunikácia sú kľúčom k bezproblémovému nájomnému vzťahu. Nájomcovia by mali aktívne využívať svoje práva na nahliadnutie do dokladov a reklamáciu v prípade nejasností, zatiaľ čo prenajímatelia by mali dbať na transparentnosť a dodržiavanie zákonných povinností súvisiacich s dodávkou elektriny a iných služieb.

tags: #zodpoveda #prenajimatel #za #dodavky #elektriny