Financovanie bývania je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie a pochopenie dostupných možností. Či už uvažujete o dofinancovaní kúpy nehnuteľnosti, založení ďalšej nehnuteľnosti na získanie hypotéky, alebo sa zaujímate o podmienky preukazovania príjmu počas pandémie, tento článok vám poskytne ucelený prehľad. Zameriame sa na praktické aspekty, ktoré vám pomôžu pri rozhodovaní a navigácii v procese získavania hypotekárneho úveru.
Dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti: Možnosti a stratégie
Pri kúpe nehnuteľnosti sa často stretávame so situáciou, kedy vlastné finančné prostriedky nepokrývajú celú kúpnu cenu. Banky štandardne poskytujú hypotéku maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, čo znamená, že zostávajúcich 10 % (alebo viac, v závislosti od LTV limitu banky) je potrebné dofinancovať. Tento rozdiel predstavuje pre mnohých žiadateľov významnú prekážku na ceste k vlastnému bývaniu.
Jednou z najlacnejších alternatív je dofinancovanie kúpy využitím vlastných finančných prostriedkov. Je preto vhodné myslieť na vlastné bývanie už niekoľko rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti a mať v úsporách aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti. Ak však vlastné zdroje nie sú dostatočné, existujú ďalšie možnosti.
Druhou možnosťou je financovanie kúpy nehnuteľnosti založením dvoch nehnuteľností - kupovanej a napríklad rodičovskej. V tomto prípade je možné prefinancovať celú kúpnu cenu pomocou úveru, prípadne zobrať hypotekárny úver aj vo vyššej sume, ako je kúpna cena. Toto riešenie je obzvlášť výhodné, ak nemáte dostatočné vlastné úspory. Rodičovská nehnuteľnosť slúži ako dodatočné zabezpečenie pre banku, čím sa zvyšuje dôvera v schopnosť splácať úver a umožňuje sa tak financovanie v plnej výške.
Pokiaľ ani jeden z vyššie uvedených spôsobov nie je možný, odporúčal by som klientom dofinancovať kúpu nehnuteľnosti pomocou stavebného medziúveru. Stavebné sporiteľne ponúkajú úvery, ktoré je možné rozrátať na vyšší počet rokov (do 20 rokov v závislosti od stavebnej sporiteľne), čím sa významne zníži mesačné zaťaženie klienta v podobe splátky hypotéky a splátky úveru na dofinancovanie. Sadzbou aj poplatkami je úver stavebnej sporiteľne porovnateľný so spotrebným úverom poskytovaným bankou, avšak s výhodou dlhšej splatnosti.
Spôsob dofinancovania by mal vždy závisieť od individuálnych finančných možností klienta a sumy, ktorú je potrebné dofinancovať. Prvým a najčastejším spôsobom, ktorý si klienti volia, je dofinancovanie prostredníctvom stavebných sporiteľní. Ich najväčšou výhodou je možnosť rozrátať úver na vyšší počet rokov, čím sa významne zníži mesačné zaťaženie klienta v podobe splátky hypotéky a splátky úveru na dofinancovanie.
Druhou menej častou možnosťou je dofinancovanie klasickým spotrebným úverom poskytnutým bankou. Nevýhodou je však jeho krátka splatnosť, čím sa zvyšuje mesačné zaťaženie klienta. Pri spotrebnom úvere je potrebné počítať s vyššími úrokovými sadzbami a vyšším preplatením ako pri hypotéke. Maximálna výška spotrebného úveru je obmedzená na 50 000 €, pričom splatnosť je maximálne 8 rokov. Kvôli krátkej splatnosti a vysokému úroku sa vám výrazne zvýši mesačná splátka za úvery a častokrát vám kvôli tomu nemusí vyjsť podmienka DTSI (maximálna mesačná splátka úverov).
V prípade, že si klient nemôže dovoliť dofinancovanie vlastnými prostriedkami ani založením ďalšej nehnuteľnosti, je možné využiť aj tzv. developerskú hypotéku, ktorá je určená na financovanie nehnuteľností vo výstavbe.
Dofinancovanie prostredníctvom stavebných sporiteľní a spotrebných úverov
Úvery zo stavebnej sporiteľne, či už ide o stavebný úver alebo medziúver, ponúkajú flexibilitu a možnosť dlhšej splatnosti, čím sa znižuje mesačná záťaž. Stavebný úver je možné získať po nasporení určitej časti, zatiaľ čo medziúver funguje ako prechodné riešenie, kým sa nedosiahne požadovaná nasporená suma. Úrokové sadzby sa pohybujú od približne 4 % do 7 %.
Spotrebný úver je rýchlym riešením, avšak jeho krátka splatnosť a vyššie úroky môžu viesť k zvýšeniu mesačných splátok. Je preto dôležité starostlivo zvážiť, či celková mesačná splátka oboch úverov nebude pre váš rozpočet príliš zaťažujúca.
Založenie dvoch nehnuteľností: Ako rýchlo sa zbaviť záložného práva?
Uvažujete o požiadaní rodičov o založenie ich bytu alebo domu na získanie hypotéky? Je dôležité vedieť, ako rýchlo sa môžete zbaviť záložného práva na ich nehnuteľnosť. Proces vyňatia rodičovskej nehnuteľnosti zo záložného práva sa riadi jednoduchým pravidlom: ak pomer financovania pri založení zostávajúcej nehnuteľnosti zostane menej ako 80 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, banka by mala vyňatie nehnuteľnosti schváliť.
Pri aktuálnych podmienkach trhu, kde došlo k výraznému rastu hodnoty nehnuteľností, je možné vyňať nehnuteľnosť zo záložného práva aj skôr ako po piatich rokoch. Tento postup však závisí od spôsobu, akým klient nadobudol nehnuteľnosť. O výmenu, respektíve vypustenie zabezpečenia na úvere, je možné požiadať kedykoľvek, bez ohľadu na fixáciu úrokovej sadzby.
Ak zakladáte inú nehnuteľnosť z dôvodu stavby rodinného domu, o zmenu môžete požiadať po kolaudácii domu. V prípade zakladania kupovanej a zároveň rodičovskej nehnuteľnosti, aby banka poskytla hypotéku vo výške 100 % kúpnej ceny, je predpoklad, že banka bude súhlasiť s vypustením rodičovskej nehnuteľnosti, keď zostatok úveru klesne na 80 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti, ktorá ostane založená v prospech úveru.
Nedá sa jednoznačne určiť presná doba, po ktorej je možné vyňať nehnuteľnosť. V bankách spravidla po 12 mesiacoch možno žiadať o vyňatie druhej nehnuteľnosti, avšak musíte preukázať dostatočnú hodnotu zostávajúceho zabezpečenia. To je po roku reálne len v prípade, ak ste výrazne zhodnotili danú nehnuteľnosť (napr. rozsiahlou rekonštrukciou) a plošne narástli aj ceny nehnuteľností, alebo ak hodnota v rámci pokrytia zostatku úveru doplnkovým ručením bola len veľmi nízka.
Riešením môže byť aj refinancovanie úveru s vyňatím jednej nehnuteľnosti, ak vám pôvodná banka neuzná hodnotu zostávajúcej nehnuteľnosti za dostatočnú a nová banka nový znalecký posudok a vyššiu hodnotu nehnuteľnosti akceptuje. Prípadne môže pomôcť realizovanie mimoriadnej splátky, čím sa zníži zostatok úveru.
Banka posudzuje v prvom rade hodnotu nehnuteľnosti, ktorá ostáva v úvere, a aké percento financovania klient dostal počas schvaľovacieho procesu. Závisí to od úrokovej sadzby, výšky úveru, hodnoty zabezpečenia, mesačnej splátky a možností mimoriadnych splátok.
Dĺžka fixácie hypotéky: Ako dlho si zafixovať úrokovú sadzbu?
Pri rozhodovaní o dĺžke fixácie hypotéky je nevyhnutné zvážiť účel, na ktorý chce klient nehnuteľnosť využiť. Ak kupujete nehnuteľnosť ako investičnú príležitosť, odporúča sa zafixovať úrok na kratšie obdobie, napríklad na 3 roky. Pre dlhodobé bývanie alebo v prípade očakávania dieťaťa je vhodnejšie zvoliť dlhšiu fixáciu, napríklad na päť rokov.
V individuálnych prípadoch sa oplatí fixovať úrok aj na 10-ročné obdobie, keďže je možné získať úrok od 1,3 %. Tento úrok by som odporúčal klientom, ktorí majú kratšiu lehotu splatnosti. Keďže sú stále na Slovensku historicky najnižšie sadzby, 5-ročná fixácia je z môjho pohľadu minimum.
Dĺžku fixácie treba prispôsobiť individuálnym preferenciám a plánom každého klienta. Veľmi závisí od toho, na aký účel má kupovaná nehnuteľnosť slúžiť. Ak ide o investičnú nehnuteľnosť alebo prvé bývanie pre mladého človeka, volila by som kratšiu fixáciu a čo najnižší úrok. Pokiaľ rieši úver a kúpu nehnuteľnosti alebo konsolidáciu viacerých úverov rodina, ktorá neplánuje v dlhšom horizonte zásadné zmeny, môže uvažovať aj nad dlhším obdobím fixácie. Tá umožní zastabilizovať aktuálne nízke úrokové sadzby na čo najdlhšie obdobie a priniesť tak do rozpočtu istotu nemennej splátky na viac rokov.
V momentálnej situácii sa klienti častejšie rozhodujú pre dlhšie fixácie, a to najmä kvôli bezpečiu a stabilite v podobe rovnakej výšky mesačnej splátky. Tiež to spôsobuje fakt, že rozdiel medzi kratšími a dlhšími fixáciami (najmä v porovnaní 3-ročného a 5-ročného fixu) začína byť zanedbateľný vo väčšine bankových domov.
Poučky hovoria zafixovať si počas historicky najnižších úrokových sadzieb úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. Ale v praxi vidíme, že nízke úrokové sadzby tu ešte určite budú nejaký čas, dokonca ešte mierne klesajú, preto by som sa dnes orientoval výhradne na základe RPMN (ročnej percentuálnej miery nákladov).
Preukazovanie príjmu počas pandémie: Čo banky vyžadujú?
Počas pandémie sa spôsob akceptácie príjmu dostal do štandardu, ktorý bol známy ešte pred obdobím pandémie. Niektoré banky môžu žiadateľovi, ktorý je zamestnancom, schváliť úver už po zaplatení troch odvodov. Banky si však v tomto pandemickom období sledujú aj hlavný predmet podnikania zamestnávateľa.
Dokladovateľný príjem pre potreby schvaľovania je prakticky každý príjem, z ktorého sa robia odvody. Výnimku stále tvoria príjmy zo závislej činnosti zo zahraničia, kde banky aj v súčasnosti posudzujú prísnejšie podmienky poskytnutia úveru. Banky zvyčajne skúmajú priemerný príjem za posledných 6 mesiacov pri závislej činnosti a za posledné zdaňovacie obdobie pri príjme z podnikania.
Pandémia má skôr vplyv na akceptáciu príjmu podľa odvetvia, v ktorom klient pracuje. Obmedzenia sa týkajú najmä gastronómie, cestovného ruchu, kultúry, služieb či príjmov zo zahraničia. Napriek pandémii stále existujú rozdiely medzi jednotlivými bankami, ktoré posudzujú rôzne sledované obdobie. Väčšina bánk zohľadňuje minimálne príjem za posledných 6 mesiacov, niektoré dokonca berú 12-mesačný priemerný príjem.
Aktuálne je možné financovať bývanie s preukázaním všetkých štandardných druhov príjmu, ako je príjem zo závislej činnosti, príjem z podnikania (SZČO aj príjem z obratov či zisku vlastnej s. r. o.), niektoré banky akceptujú aj príjmy zo zahraničia, najmä pokiaľ ide o lepšie povolanie (skôr duševného charakteru, ako manuálne práce) a ide o krajinu v rámci EÚ.
Dokladovanie a akceptácia príjmov v poslednom kvartáli 2020 zaznamenali ďalšie postupné uvoľňovanie. Banky aktuálne akceptujú takmer všetky príjmy štandardne ako v minulosti, príjem posudzujú v závislosti od jeho typu za posledných 6 alebo 12 mesiacov. Z jednotlivých druhov príjmov banky aktuálne akceptujú takmer všetky typy, ktoré aj v minulosti, no samozrejme stále veľmi dôsledne kontrolujú, aká je udržateľnosť týchto príjmov klienta v budúcnosti. Počas tohto obdobia platí, že banky pristupujú ku klientom veľmi individuálne a aj podmienky bánk sú rôzne v závislosti aj od segmentu, v ktorom je klient aktívny. A navyše, bankové domy pravidlá upravujú podľa aktuálnej situácie. Ale štandardne akceptujú príjmy zo zamestnania, živnosti, z vlastnej s. r. o, rodinné prídavky, ale tiež rodičovský príspevok. Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Podmienkou by malo byť, aby mzda zamestnanca na Slovensku bola vyplácaná aspoň 3 mesiace, v prípade príjmov zo zahraničia minimálne 6 mesiacov.
Vysvetlenie bankovníctva - peniaze a úver
Predaj nehnuteľnosti s hypotékou
Pred časom ste kúpili byt alebo dom a financovali ste to hypotékou. Teraz máte vo vyhliadke niečo nové, keďže sa vám zmenila životná situácia, rozrástla sa vám rodina, rozvádzate sa alebo jednoducho chcete zmeniť bývanie. Máte ale dilemu, ako predať svoju nehnuteľnosť, keď máte hypotéku? Mnohí si myslia, že nie je možné predať byt alebo dom s hypotékou. Ale nie je to tak. Nejde o nič výnimočné, keďže tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už nie sú takéto nehnuteľnosti výnimkou.
Ak potrebujete peniaze na dostavbu domu, na jeho rekonštrukciu, alebo chcete peniaze niekde investovať, je tu možnosť, že vašu hypotéku preberie kupujúci. Hypotéka sa prevedie na nového vlastníka a ten bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou je to za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Záložné právo prechádza na kupujúceho.
Aj keď sa nájde kupec, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať, nie ste ešte za vodou. Banka musí preveriť bonitu nového klienta, či bude vôbec schopný splácať hypotéku. Musí mať príjem v dostatočnej výške, nesmie mať podlžnosti voči štátu, alebo iným bankovým či nebankovým subjektom, alebo či mu nehrozí exekúcia.
Predčasné splatenie hypotéky patrí k najčastejším voľbám, ako predať byt s hypotékou. Musíte však banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy.
V minulosti bolo predčasné splatenie hypotéky spojené s vysokými nákladmi. Preto sa predčasné splatenie plánovalo na obdobie, keď sa končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky, napríklad, ak suma, ktorú chcete predčasne splatiť, nepresiahne 30 % istiny hypotéky.
Veľmi dôležitá je správne naformulovaná kúpna zmluva, musia v nej byť jasne a presne definované podmienky a povinnosti oboch strán. Predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na to, aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad ťarchu vymaže. Bez dokladu od banky by výmaz nebol možný. Doklad dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru.
Samozrejme nová nehnuteľnosť by mala mať rovnakú, alebo vyššiu hodnotu ako pôvodne založená nehnuteľnosť. Ešte pred začiatkom celého procesu si v banke overte, akú veľkú sumu ešte musíte splatiť, a či ju hodnota novej nehnuteľnosti pokryje. Pre posúdenie budete potrebovať aj znalecký posudok. Ak banke bude nehnuteľnosť vyhovovať, záložné právo sa presunie z predávanej nehnuteľnosti. Banke zaplatíte za zmenu zmluvných podmienok, v rámci ktorých vypracuje záložné zmluvy na prenesenú nehnuteľnosť a poplatok za vklad nových záložných zmlúv na kataster. Zmeny tohto typu v bankách stoja v priemere 200 eur, vklad nových záložných zmlúv na kataster 66 eur.
TIP OD NÁS: Nezabudnite! Ak ste predali byt alebo dom pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z predaja nehnuteľnosti. V prípade, že prešlo viac ako 5 rokov, ste automaticky oslobodení.
Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte.
DTI a DTSI: Kľúčové ukazovatele pri hypotéke
Pri žiadosti o hypotéku banky posudzujú nielen vašu bonitu a hodnotu nehnuteľnosti, ale aj vaše celkové finančné zaťaženie. Dva kľúčové ukazovatele, ktoré v tomto procese zohrávajú dôležitú úlohu, sú DTI (Debt-to-Income ratio) a DTSI (Debt-Service-to-Income ratio).
DTI (Debt-to-Income ratio) - tento ukazovateľ vyjadruje pomer vašich celkových dlhov k vášmu čistému ročnému príjmu. Podľa nariadení Národnej banky Slovenska (NBS) je maximálny limit DTI na Slovensku spravidla 8-násobok čistého ročného príjmu pre žiadateľov do 40 rokov. Pre žiadateľov nad 40 rokov sa tento limit môže znižovať v závislosti od splatnosti hypotéky. Banky môžu v určitých prípadoch udeliť výnimku, avšak s prísnejšími podmienkami.
DTSI (Debt-Service-to-Income ratio) - tento ukazovateľ určuje maximálnu mesačnú splátku vašich úverov vo vzťahu k vášmu čistému príjmu. Banka od vášho čistého príjmu odpočíta životné minimum pre všetkých členov domácnosti, povinnú rezervu (štandardne 40 %) a následne uplatní "stress test" (simulované zvýšenie úrokovej sadzby). Výsledok určuje maximálnu mesačnú splátku, ktorú si môžete dovoliť. Aj pri DTSI existujú možnosti získania výnimky, napríklad znížením povinnej rezervy.
Porozumenie týmto ukazovateľom vám pomôže lepšie odhadnúť vašu bonitu a realisticky zhodnotiť, akú výšku hypotéky si môžete dovoliť.
LTV: Pomer hypotéky k hodnote nehnuteľnosti
LTV (Loan-to-Value) je ukazovateľ, ktorý udáva pomer výšky hypotekárneho úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Podľa nariadení NBS je maximálny limit LTV 90 %. To znamená, že banka štandardne poskytne hypotéku maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Financovanie do výšky 90 % LTV je možné len v obmedzenom počte prípadov a často s dodatočnou prirážkou k úrokovej sadzbe.
Ak nemáte dostatočné vlastné zdroje na pokrytie rozdielu medzi kúpnou cenou a výškou hypotéky (napr. 20 % pri 80 % LTV), existujú možnosti dofinancovania. Jednou z nich je založenie ďalšej nehnuteľnosti, čo môže umožniť získanie hypotéky v plnej výške. V tomto prípade však platí, že po splatení časti úveru a znížení LTV, môžete požiadať o vyňatie dodatočne založenej nehnuteľnosti. Niektoré banky si však môžu vyžadovať, aby hodnota zostávajúcej nehnuteľnosti stále pokrývala pôvodné LTV.
Zhrnutie a ďalšie kroky
Získanie hypotéky je proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie všetkých jeho aspektov. Od dofinancovania kúpy nehnuteľnosti, cez založenie ďalších nehnuteľností, až po preukazovanie príjmu počas pandémie, každá možnosť má svoje špecifiká. Dôležité je zvážiť vaše individuálne finančné možnosti a ciele.
Pred podaním žiadosti o hypotéku si overte:
- Váš príjem: Aké typy príjmov banky akceptujú a za aké obdobie.
- Vaše možnosti dofinancovania: Vlastné zdroje, spotrebný úver, úver zo stavebnej sporiteľne, alebo založenie ďalšej nehnuteľnosti.
- Dĺžku fixácie: Zvážte vaše plány a investičnú stratégiu.
- Vašu bonitu: Pochopte ukazovatele DTI a DTSI a ich vplyv na schválenie úveru.
- LTV limit: Zistite, aké percento z hodnoty nehnuteľnosti vám banka vie prefinancovať.
Nezabudnite, že každý bankový dom má svoje vlastné podmienky a ponuky sa môžu líšiť. Preto je dôležité porovnať si ponuky viacerých bánk a vybrať tú, ktorá najlepšie zodpovedá vašim potrebám. V prípade nejasností alebo potreby individuálneho poradenstva sa neváhajte obrátiť na finančného sprostredkovateľa alebo priamo na bankových poradcov.