Zriadenie vecného bremena na byt: Komplexný pohľad na práva a povinnosti

Vecné bremená predstavujú dôležitý právny inštitút, ktorý ovplyvňuje vlastnícke práva k nehnuteľnostiam. Obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného, čím mu ukladajú povinnosť niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na zmluvu o zriadení vecného bremena na byt, vrátane jej náležitostí, typov a procesu zrušenia.

Čo je to vecné bremeno?

Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti (povinného z vecného bremena) v prospech iného (oprávneného z vecného bremena), tak že vlastník nehnuteľnosti je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať. Práva oprávneného z vecného bremena môžu mať dve formy:

• IN REM: Vecné bremeno je spojené s vlastníctvom veci. Pri zmene vlastníka nehnuteľnosti sa vecné bremeno neruší, ale prechádza na nového vlastníka nehnuteľnosti. Typickým príkladom je právo prechodu cez pozemok v prospech susediaceho pozemku.
• IN PERSONAM: Vecné bremeno je spojené s konkrétnou osobou - fyzickou alebo právnickou. Vecné bremeno IN PERSONAM neprechádza na právneho nástupcu oprávneného z vecného bremena, ale končí najneskôr smrťou fyzickej osoby, alebo zánikom právnickej osoby. Príkladom je právo doživotného užívania domu alebo bytu, ktoré je často zriadené v prípade darovania nehnuteľnosti rodičmi deťom.

Náležitosti zmluvy o zriadení vecného bremena

Každá zmluva si vyžaduje presnú identifikáciu zmluvných strán. Pre platnosť zmluvy o zriadení vecného bremena je nevyhnutné, aby obsahovala nasledovné náležitosti:

• Identifikácia zmluvných strán: Presné označenie, kto je povinný a kto oprávnený z vecného bremena. U fyzických osôb sa uvádza meno a priezvisko, bydlisko, dátum narodenia a rodné číslo. U právnických osôb sa uvádza názov, sídlo a identifikačné číslo.
• Identifikácia nehnuteľnosti: Presná špecifikácia nehnuteľnosti, ku ktorej sa vecné bremeno zriaďuje (predmet zmluvy). Uvedie sa typ nehnuteľnosti, rozloha nehnuteľnosti, údaje z katastra nehnuteľností (parcelné číslo, list vlastníctva, katastrálne územie). Takisto sa uvedie, ako darca predmetnú nehnuteľnosť nadobudol: napr. dedením, prevodom vlastníckeho práva, darovacou zmluvou.
• Nehnuteľnosť v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje (v prípade IN REM).
• Rozsah vecného bremena: Presný popis práva, ktoré vecné bremeno zakladá (napr. právo prechodu, právo doživotného užívania).
• Úplatnosť alebo bezodplatnosť: Zmluva musí obsahovať údaj, či sa vecné bremeno zriaďuje za odplatu alebo bezodplatne.
• Ďalšie dojednania: Zmluvné strany môžu v zmluve dohodnúť aj ďalšie podmienky.

Príklad zmluvy o zriadení vecného bremena:

Zmluvné strany:1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „oprávnený z vecného bremena“)a2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1950Rodné číslo: 500101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „povinný z vecného bremena“)(oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o zriadení vecného bremena (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 151n a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet zmluvy

1. Povinný z vecného bremena je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti - rodinného domu so súpisným č. 120, ktorý je postavený na pozemku s parcelou KN-C č. 123, zastavané plochy a nádvoria o výmere 700 m2, zapísaný na liste vlastníctva č. 1234, vydaný pre katastrálne územie Púchov, obec Púchov, okres Púchov, vedený Okresným úradom Púchov, katastrálnym odborom.
2. Zmluvné strany sa dohodli, že povinný z vecného bremena zriaďuje v prospech oprávneného z vecného bremena vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania rodinného domu označeného v bode 1. tohto článku. Oprávnený z vecného bremena vecné bremeno prijíma.
3. Povinný z vecného bremena sa zaväzuje strpieť právo oprávneného z vecného bremena zriadeného podľa tejto zmluvy a na jej základe.
4. Zmluvné strany sa dohodli, že vecné bremeno sa zriaďuje bezodplatne.
5. Zmluvné strany berú na vedomie, že vecné bremeno vznikne a oprávnený z vecného bremena nadobudne právo zodpovedajúce vecnému bremenu vkladom do katastra nehnuteľností.

Článok II. Záverečné ustanovenia

1. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov.
2. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (4) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží oprávnený z vecného bremena, jeden (1) rovnopis obdrží povinný z vecného bremena a dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu.
3. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami.

Vklad do katastra nehnuteľností

Vecné bremeno vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností. Na vklad je potrebné predložiť:

• Návrh na vklad
• Zmluvu o zriadení vecného bremena v potrebnom počte vyhotovení (zvyčajne 2)
• List vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom
• Identifikačné údaje zmluvných strán (napr. občiansky preukaz, výpis z obchodného registra)
• Doklad o zaplatení správneho poplatku

Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh.

Zrušenie vecného bremena

Výmaz vecného bremena (doživotného užívania nehnuteľnosti) z katastra nehnuteľností môže nastať na základe dohody zmluvných strán alebo rozhodnutím súdu.

• Dohoda zmluvných strán: Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona.“). Právne účinky zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu nastanú vkladom do katastra nehnuteľností.
• Rozhodnutie súdu: Ak dôjde k zmene pomerov, pre ktoré bolo vecné bremeno zriadené, súd môže na návrh niektorej zo strán rozhodnúť o jeho zrušení alebo obmedzení.

Zmluva o zániku vecného bremena (príklad):Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa dohodli, že vecné bremeno sa zrušuje bezplatne.

Príklad z praxe: Darovanie bytu s vecným bremenom

Darcovia majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov 4-izbový byt na druhom poschodí s číslom 5 v bytovom dome na Dunajskej ulici súpisné číslo 10 postavený na parcele číslo 123 v zastavanom území Bratislava, zapísaný v katastri na katastrálnom úrade v Bratislave na liste vlastníctva č. 456 kat. úz. Bratislava, výmera podlahy 120 m2. Byt pozostáva zo 4 izieb, z kuchyne, kúpeľne, chodby, toaliet, balkóna.

Darcovia darujú svojmu synovi Martinovi Slanému byt opísaný vyššie. Darcovia vyhlasujú, že obdarovaného oboznámili so stavom darovaného bytu.

Obdarovaný zriaďuje v prospech darcov Milana Slaného a Kataríny Slanej bezplatne vecné bremeno, ktoré zodpovedá ich právu doživotne užívať celý byt. Práva zodpovedajúce zriadenému vecnému bremenu oprávnení nadobudnú vkladom do katastra. V novom liste vlastníctva bude zapísané: Martin Slaný a vecné bremeno doživotného užívania v prospech Milana Slaného a Kataríny Slanej.

Darovacia zmluva a vecné bremeno

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Chýbať nesmie meno a priezvisko, adresa, rodné číslo darcu, ktorý je súčasne aj osobou povinnou z vecného bremena.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností - dôležité náležitosti

Pri podávaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je potrebné dbať na správne vyplnenie všetkých údajov. Medzi kľúčové náležitosti patria:

1. Označenie príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru: Treba uviesť presný názov úradu, ktorému je návrh určený.
2. Označenie účastníkov konania: Uvádza sa meno a priezvisko, trvalý pobyt alebo sídlo, dátum narodenia alebo rodné číslo, resp. identifikačné číslo právnickej osoby.
3. Označenie nehnuteľnosti: Uvádza sa presný popis nehnuteľnosti (typ, súpisné číslo, číslo parcely, výmera, katastrálne územie, číslo listu vlastníctva).
4. Označenie právneho úkonu: Uvádza sa, že bola uzavretá napríklad kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod. so zriadením vecného bremena a tiež dátum, kedy k uzavretiu zmluvy došlo.
5. Identifikácia osoby, v prospech ktorej sa zriaďuje vecné bremeno doživotného užívania: Oprávneným z vecného bremena - práva doživotného užívania môže byť len fyzická osoba. Pri právnickej osobe by vecné bremeno muselo znieť ako právo užívania bez časového obmedzenia, keďže pri právnickej osobe nemôžeme hovoriť o živote alebo dožití.
6. Potrebné prílohy: Prílohami k návrhu na vklad sú najmä:
   • Spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná a pod. so zriadením vecného bremena), a to v dvoch (2) vyhotoveniach (ak sa návrh podáva elektronicky, stačí jedno vyhotovenie).
   • Dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje alebo elektronicky podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy (typicky realitný maklér, advokát). Plnomocenstvo sa nevyžaduje na to, aby iná osoba „len odniesla“ návrh na vklad do podateľne katastra. Ak je splnomocniteľom osoba, ktorej podpis sa osvedčuje na zmluve (predávajúci, darca), jej podpis musí byť osvedčený aj na plnomocenstve.
   • Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad - tlačivo, ktoré znamená, že návrh na vklad je v systéme katastra a zo strany pracovníkov katastra nie je potrebné vyhľadávať informácie v zmluve, ale už ich len overiť. Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad je dobrovoľné - nie je teda nevyhnutné ho katastru doručovať, avšak je vhodné tak spraviť, keďže si tým viete znížiť správny poplatok za vklad o 15 eur. Návrh na vklad musí byť podaný do 90 dní odo dňa odoslania oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad, inak naň kataster neprihliadne.
   • Vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu.
   • Ďalšie prílohy, ktoré sa pripájajú k návrhu na vklad, závisia od charakteru nehnuteľnosti, ktorej sa vkladové konanie týka a sú uvedené v § 30 ods. 5 a § 46 Katastrálneho zákona.
7. Žiadosť o urýchlené konanie o vklade: K návrhu sa prikladá v prípade, ak navrhovatelia žiadajú o urýchlenie vkladového konania.

POZOR! Urýchlenie vkladového konania je spoplatnené vyšším správnym poplatkom za vklad (základný poplatok za návrh na vklad je štandardne v sume 66,- EUR, pričom poplatok za urýchlené konanie je štandardne v sume 266,- EUR). Poplatky sa znižujú na polovicu pri elektronickom podaní návrhu na vklad.

Ako a kde podať návrh na vklad vlastníckeho práva k bytu s vecným bremenom?

Návrh na vklad vlastníckeho práva so zriadením vecného bremena sa podáva písomne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Na konanie o povolení vkladu je príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť. Ak sa návrh na vklad týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, konať o celom návrhu môže ktorýkoľvek z týchto okresných úradov.

Návrh na vklad možno podať aj elektronicky, avšak v takomto prípade prílohy k návrhu na vklad podané v elektronickej podobe musia byť podpísané zaručeným elektronickým podpisom, resp. zaručeným elektronickým podpisom opatreným časovou pečiatkou v prípade písomností, na ktorých sa vyžaduje osvedčený podpis. Alternatívne možno tiež dokumenty, ktoré boli vyhotovené a podpísané v listinnej forme, zaručene konvertovať do elektronickej formy.

Správne poplatky spojené s návrhom na vklad

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra je spoplatnené. Za obyčajné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva spolu so zriadením vecného bremena (zápis by mal byť vykonaný do 30 dní) zaplatíte 132 eur (2x 66 eur). V prípade, ak by ste chceli, aby bol vklad do katastra zapísaný v urýchlenom konaní do 15 dní od podania návrhu, zaplatíte 532 eur (2x 266 eur). Pri elektronickom podaní sú správne poplatky polovičné, teda 66 eur (2x33 eur) pri štandardnom návrhu na vklad a 266 eur (2x133 eur) pri zrýchlenom vklade. Ak je k návrhu na vklad priložené aj tlačivo - oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, poplatky sa znižujú o ďalších 15 eur.

POZOR! Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy, ktoré boli vyhotovené a podpísané pôvodne v listinnej podobe, zaručene konvertované. Zaručenú konverziu dokumentov môžu vykonávať len notári, advokáti a vybrané pobočky pošty.

Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu

Po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte minimálne jedna povinnosť, ktorú musí splniť:

1. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi. Zároveň len vlastník je oprávnený hlasovať na schôdzi vlastníkov bytov. S oprávneným z vecného bremena sa nový vlastník môže dohodnúť, že všetky náklady súvisiace s užívaním bytu bude naďalej znášať oprávnený z vecného bremena.
2. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Ak bolo rozhodnutie o povolení vkladu vydané medzi 02.01.2022 a 01.01.2023 (vrátane), máte povinnosť podať daňové priznanie do 31.01.2023. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.

Právna úprava konania o povolení vkladu

Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Časté otázky a problémy

• Dodatočné zriadenie vecného bremena: V prípade, ak sa po kúpe pozemku zistí existencia podzemného vodovodu a nie je o ňom záznam v katastri, je možné žiadať primeranú náhradu od prevádzkovateľa. Premlčanie nároku na peňažnú náhradu nastáva po troch rokoch od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o povolení vedenia vodovodu.
• Vecné bremeno a spoluvlastníctvo: Je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci.
• Zriadenie vecného bremena v prospech právnickej osoby: Vecné bremeno in personam pre právnickú osobu by muselo znieť ako právo užívania bez časového obmedzenia.
• Zriadenie vecného bremena k spoluvlastníckemu podielu: Je možné, najmä ak má povinnosť spočívať v osobnom plnení (in personam). Ak ide o vecné bremeno in rem, je vhodnejšie spájať oprávnenie s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti.

Zriadenie vecného bremena je komplexný právny úkon, ktorý si vyžaduje precízne dodržanie všetkých zákonných náležitostí. V prípade nejasností alebo pochybností je vždy vhodné obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.

tags: #zmluva #o #zriadeni #vecneho #bremena #na