Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním finančných prostriedkov pre následnú kúpu inej - vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu. A aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy? Čo musíte mať v tomto procese na zreteli?
Zmluva o budúcej zmluve: Základný kameň dohody
Zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva je právny dokument, ktorým sa strany dohodnú, že v budúcnosti uzavrú konkrétnu zmluvu, ktorá prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti alebo iného majetku. Tento prevod nemusí byť viazaný iba na predaj, môže ísť aj o darovanie, výmenu alebo iný právny úkon, ktorý mení vlastnícke práva. Strany sa dohodnú na podmienkach budúceho prevodu a zapíšu ich do zmluvy. Táto dohoda je právne záväzná a zabezpečuje, že budúci prevod vlastníctva sa uskutoční podľa dohodnutých podmienok.
Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je teda zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť.
Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti.
Čo sú to futures kontrakty?
Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu
V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu. Ďalej, že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
Vyššie zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Občiansky zákonník kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti. Vytvára tak právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.
Zákonodarca špecifikuje v § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu v dome nasledovne:
- a) Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu: Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- b) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu: Vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
- c) Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku: Prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- d) Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
- e) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- f) Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- g) Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu
Zákonodarca špecifikuje prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu v § 5 ods. 2 nasledovne: Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto ustanovenie neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.
Zmluvné strany a opis bytu
Zmluvné strany, teda ten, kto byt predáva a ten, kto ho kupuje, musíte v zmluve náležite označiť. Pri fyzických osobách musíte uviesť: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, uvediete jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).
Opis bytu a jeho príslušenstva zahŕňa: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pri oboch nehnuteľnostiach - teda bytovom dome a pozemku je potrebné, aby ste uviedli aj ich katastrálne územie. Rozsah podlahovej plochy bytu musíte uviesť v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov. Taktiež musíte uviesť vybavenie bytu. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje, čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. Pri vybavení bytu uveďte napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitosti neoveruje. Avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie.
Spoločné časti, zariadenia a pozemky
Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na:
- spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,
- príslušenstve,
- pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku.
Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavaný bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).
Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.
Úprava práv k pozemku a zariadeniam civilnej ochrany
V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom. Špecifikáciu takto prevádzaných spoluvlastníckych podielov k týmto pozemkom sme opísali v predchádzajúcom odseku.
V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie, ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.
Vyhlásenie o pristúpení k zmluve a úhrada kúpnej ceny
Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takého vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
Doposiaľ sme sa venovali náležitostiam kúpnej zmluvy z hľadiska jej povinného obsahu. Avšak z týchto náležitostí nevyplýva nič vo vzťahu ku kúpnej cene. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane:
- kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a
- predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.
V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii, kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčame, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali s dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako:
- výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu,
- dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať,
- moment vzniku prípadného záložného práva a pod.
Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.
Obmedzenie platieb v hotovosti
Pomerne často sa v praxi stretávame s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10 000 EUR.
Za veľmi dôležitú považujeme skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15 000 EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15 000 EUR.
Ďalšie dojednania v zmluve
Existuje však ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa:
- termínu odovzdania bytu kupujúcemu,
- povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií,
- spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy,
- termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.
Rezervačná zmluva
Rezervačná zmluva je typ nepomenovanej zmluvy, v ktorej sú uvedené základné podmienky predaja, termín podpisu kúpnej zmluvy a výška rezervačnej istiny. Nie je na škodu v zmluve uviesť termín odovzdania nehnuteľnosti, ako aj skutočnosť, že predávajúci nebude nehnuteľnosť ďalej ponúkať na predaj. V rezervačnej zmluve je možné uviesť aj prípadnú sankciu, ak by nehnuteľnosť bola predaná niekomu inému do konca termínu rezervácie. Je úplne bežné, že pokiaľ sa predávajúcemu nezloží rezervačný poplatok, nehnuteľnosť ponúka ďalej na predaj. Rezervačná zmluva je vlastne akýmsi písomným potvrdením, že predávajúci sa rozhodol nehnuteľnosť predať a kupujúci ju kúpiť. Nehnuteľnosť, ktorá je uvedená v rezervačnej zmluve je pre iných záujemcov zablokovaná a pre kupujúceho rezervovaná, až do podpisu kúpnej zmluvy.
Riešenie sporov a zánik záväzkov
V prípade, ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu riadnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Toto právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Samozrejme, pokiaľ sa okolnosti, z ktorých účastníci vychádzali pri vzniku záväzku zmenili do takej miery, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela, tento záväzok zaniká.
Práva a povinnosti zo zmluvy o budúcej zmluve zanikajú uzavretím hlavnej zmluvy. Napríklad, ak strany uzavrú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, tak práva a povinnosti zanikajú uzavretím kúpnej zmluvy a vkladom do katastra nehnuteľností. Samozrejme, zanikajú len práva a povinnosti zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a vznikajú nové práva a povinnosti, a to z uzavretej kúpnej zmluvy v zmysle Občianskeho zákonníka.
Odporúčanie na záver
So zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. Ak sa chcete vyhnúť prípadným zbytočným problémom, obráťte sa na odborníka, ktorý Vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, zachytávajúc všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade.