Zvažujete, či by sa Váš rodinný dom, ktorý je zbytočne veľký, nemohol stať polyfunkčným objektom? Časť z neho by ste chceli predať alebo prenajať, alebo zvažujete investíciu v podobe kúpy rodinného domu, jeho rozdelenia na bytové jednotky a následného predaja jednotlivých bytov? Tento článok sa podrobne venuje procesu transformácie rodinného domu na polyfunkčný objekt, pričom využíva informácie z poskytnutých dokumentov a rozširuje ich o relevantné právne a technické aspekty.
Kedy je zmena užívania stavby nevyhnutná?
V prípade, že dôjde k účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, je potrebné požiadať stavebný úrad o zmenu v užívaní stavby. Konanie o zmene užívania stavby začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti stavebníka. Medzi prílohy potrebné k žiadosti patria zvyčajne dva výtlačky projektu skutočného realizovania stavby. Je dôležité poznamenať, že obsah týchto dokumentov je vzorový, a preto je pre bližšiu špecifikáciu nevyhnutné poradiť sa s príslušným mestským, obecným či stavebným úradom. Prílohy k žiadosti sa môžu meniť v závislosti od požiadaviek konkrétneho úradu, mesta či obce.
Rozdelenie rodinného domu na bytové jednotky: Právne limity a možnosti
Rozdeliť rodinný dom na samostatné bytové jednotky je možné iba vtedy, ak rozdelením vzniknú samostatné veci v právnom zmysle podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka. To znamená, že bytové jednotky musia byť samostatne určené stavebným úradom na účel bývania a musia spĺňať všetky technické požiadavky. Rodinný dom je teda možné rozdeliť najviac na tri byty, pretože budova s minimálne štyrmi bytmi je označovaná ako bytový dom.
Zmena stavby, ktorá zahŕňa rozdelenie rodinného domu, je možná buď na základe stavebného povolenia, alebo ohlásenia stavebnému úradu. Rozlišovacím kritériom pri rozdelení rodinného domu je hlavne to, či sa zasahuje do nosných konštrukcií stavby, teda takých, ktoré preberajú zaťaženie ostatných konštrukcií a zabezpečujú stabilitu stavby. Stavebným úradom je obec, ktorej ako stavebník podáte žiadosť o stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných úprav. Náležitosti ohlásenia, resp. žiadosti o stavebné povolenie, vrátane ich príloh, stanovuje vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z.
Vašim cieľom v prípade rozdelenia rodinného domu je bezpochyby to, aby jednotlivé bytové jednotky bolo možné obývať. Na to však potrebujete povolenie, ktoré má podobu kolaudačného rozhodnutia. Pokiaľ pri rozdelení rodinného domu na byty postačí uskutočniť také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže stavebný úrad prerokovať a povoliť takéto stavebné úpravy v konaní spojenom s konaním o zmene v užívaní stavby.
Ak máte v pláne jednotlivé bytové jednotky v rodinnom dome samostatne prevádzať, je potrebné, aby boli zapísané na liste vlastníctva. Takýto zápis vykoná katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Na daný okresný úrad podáte návrh na vykonanie záznamu, ku ktorému priložíte buď kolaudačné rozhodnutie, alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby, podľa toho, na základe akého rozhodnutia vám stavebný úrad povolil užívať rodinný dom s bytovými jednotkami.
Ako získať prehľad pri predaji nehnuteľnosti.
Polyfunkčný bytový dom: Príklad projektu v Šali
Projekt transformácie pozemkov na Ul. Hollého v Šali na polyfunkčný bytový dom, ktorý zahŕňa obytné účely, obchody a služby, príp. kancelárie, ilustruje komplexnosť takýchto zámerov. Objekt je navrhnutý ako polyfunkčný bytový dom obdĺžnikového pôdorysného tvaru so šiestimi nadzemnými podlažiami, plochou strechou, podpivničením a parkovaním pre budúcich obyvateľov a majiteľov priestorov obchodu a služieb, príp. kancelárií. Tento projekt zahŕňa prípravu územia, vlastný objekt polyfunkčného bytového domu, verejné a neverejné komunikácie a parkoviská, verejné osvetlenie, prípojky vody, kanalizácie a elektriny, odvedenie dažďovej vody, trafostanicu, sadové úpravy a oplotenie.
V rámci projektu je na pozemku rozostavaná stavba "ZNAČKOVÝ PUB", na ktorú bolo vydané stavebné povolenie. Objekt bude založený na železobetónových základových pásoch a žb doske. Nosné zvislé konštrukcie, nosné stĺpy a výťahové a schodiskové stužujúce jadro sa predpokladajú z monolitického železobetónu. Nosná konštrukcia nadzemných podlaží bude z tepelnoizolačných tvárnic vyplnených monolitickým železobetónom.
Vybrané priestory bytového domu (sklad v suteréne na 1.PP) budú slúžiť ako „Jednoduché úkryty pre kapacitu do 50 ukrývaných osôb“ - JÚBS. Objekt bude napojený na verejné rozvody vody, kanalizácie a elektriny z Ul. Hollého, resp. z Ul. Fr. Kráľa. Príprava teplej vody bude zabezpečená na 1.NP. Priestory kúpeľní a WC v bytoch budú vetrané podtlakovo malým nástenným axiálnym ventilátorom s prívodom vzduchu cez netesnosti a distribúciou vzduchu pomocou PVC potrubia kruhového prierezu.
Projekt zahŕňa aj detailné riešenie komunikácií a parkovacích miest. Pozdĺž existujúcej miestnej komunikácie za parkovacími státiami bude chodník so šírkou 2,0 m. Navrhnuté sú kolmé odstavné a parkovacie státia v počte 27. Parkovacie státia pred hlavnou stavbou sú oddelené pásom s dláždenou vozovkou. Účelová prístupová komunikácia ku garážovým státiam na prízemí hlavnej stavby bude s obmedzeným prístupom. Komunikácia "A" bude napojená na miestnu komunikáciu ul. F. Kráľa a bude mať tuhú alebo polotuhú vozovku. Komunikácia pre peších bude napojená na verejné komunikácie pre peších. Účelová prístupová komunikácia - vjazd do podzemnej garáže bude s obmedzeným prístupom a jednopruhovou obojsmernou premávkou. Komunikácia "B" bude napojená na miestnu komunikáciu Hollého ul. a bude mať tiež tuhú vozovku.
Verejné osvetlenie bude riešené s osvetlením navrhovaných prechodov v celkovom počte 4 kusy. Vodomerná šachta bude umiestnená v spevnenej ploche za okrajom pozemku. Dažďové vody zo strechy budú odvádzané do vsakovacieho systému.
Technické vybavenie a inžinierske siete
Projekt detailne popisuje aj napojenie na elektrickú sieť, vrátane trafostanice typu EH4 s výkonom 630 kVA. Budú použité VN rozvádzače a NN rozvádzač s 1000 A prípojnicou. Uzemňovacia sústava bude s menším zemným odporom ako 2 ohmy. Navrhovaný objekt bude zásobovaný elektrickou energiou z existujúcej verejnej siete NN.
V rámci kanalizácie budú odpadové potrubia chránené izoláciou a vedené s 2% spádom v nezámrznej hĺbke do hĺbkovej vsakovacej šachty. Dažďové vody zo strechy budú odvádzané pomocou vnútorných kanalizačných odpadových potrubí do vsakovacieho systému.
Právne a administratívne kroky
Pri zmene užívania stavby je nevyhnutné požiadať stavebný úrad o zmenu v užívaní stavby. Konanie o zmene užívania stavby začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti stavebníka. Žiadosť o stavebné povolenie sa podáva pre samostatnú stavbu alebo jej zmenu. Stavebný úrad preskúma najmä, či dokumentácia spĺňa požiadavky na verejné záujmy, ochranu životného prostredia, zdravia a života ľudí, a či zodpovedá všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu.
V prípade rozdelenia rodinného domu na bytové jednotky je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o technickej vykonateľnosti rozdelenia stavby. Na základe výsledku posúdenia znalcom bude potrebné vypracovať projektovú dokumentáciu a požiadať príslušný stavebný úrad o stavebné povolenie. Po zrealizovaní zmien a vydaní kolaudačného rozhodnutia, pridelení samostatného popisného čísla stavieb, môžete požiadať kataster o vykonanie príslušných záznamov.
Pri rozhodovaní o rozdelení rodinného domu na tri bytové jednotky je potrebné zohľadniť viaceré faktory. Z právneho hľadiska je dôležité, aby každá bytová jednotka spĺňala kritériá samostatnej veci podľa § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Rodinný dom, ktorý je rozdelený na viac než dve bytové jednotky, sa môže za určitých podmienok považovať za bytový dom, čo môže ovplyvniť jeho klasifikáciu.
Pokiaľ ide o majetkové vyporiadanie, pri rozhodovaní o rozdelení rodinného domu na dve bytové jednotky je potrebné zabezpečiť rozhodnutie stavebného úradu, ktoré potvrdí technickú vykonateľnosť danej zmeny. Stavebný úrad posúdi projektovú dokumentáciu, v ktorej je presne vymedzené, kam povedú nové rozvody energií a kde budú umiestnené merače. Následne bude vydané stavebné povolenie, po ktorom bude nasledovať kolaudačné konanie.
Ochrana životného prostredia a pamiatková starostlivosť
Pri realizácii stavby je potrebné dodržať podmienky určené v záväznom stanovisku Krajského pamiatkového úradu. Ten vykoná odborný dohľad formou obhliadky výkopov stavby počas výkopových prác. V prípade zistenia archeologického nálezu je potrebné postupovať podľa pamiatkového zákona a nález oznámiť Krajskému pamiatkovému úradu v Nitre.
Súhlas s návrhom vydalo aj RÚVZ v Nitre. Bola predložená akustická štúdia, ktorá konštatuje, že hluk z pozemnej cestnej dopravy prekračuje prípustné hodnoty hluku. Nová budova na bývanie v tejto lokalite musí spĺňať opatrenia na ochranu jej vnútorného prostredia už pri jej návrhu.
V prípade, ak sa na pozemkoch nachádzajú dreviny s obvodom kmeňa nad 40 cm a súvislé krovité porasty, ktoré bránia vo výstavbe, je potrebné postupovať podľa príslušných ustanovení.
Správa bytových domov a ochrana vlastníkov
Novostavby bytových domov je potrebné spravovať v súlade s platnými právnymi predpismi. Problematickou oblasťou pri novostavbách sú aj nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Niektorí investori si nechávajú vo svojom vlastníctve priestory, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre samotnú prevádzku, čo potom vedie k dodatočným nákladom pre vlastníkov.
Je dôležité, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v novostavbách zaujímali o správu domu a princípy rozpočítavania nákladov za plnenia. Kým sa tak stane, môže prejsť aj niekoľko rokov a môžu vzniknúť veľké škody. Odporúča sa spolupracovať iba s odborníkmi, ktorí sa v problematike vyznajú a poznajú úskalia výstavby a správy bytového fondu.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov z roku 1993 v minulosti viedol k situáciám, kedy sa štát zbavil zodpovednosti za technický stav bytových domov a previedol ťarchu opráv na občanov. Hoci sa možnosti financovania opráv zlepšili, stále to bolo primárne o obnove existujúcich budov. Súčasnosť prináša nové výzvy v podobe polyfunkčných bytových domov postavených súkromnými investormi.
Štát by mohol zvážiť vytvorenie rámcových podmienok na prevod bytov a nebytových priestorov v novostavbách, podobne ako bola ochrana spotrebiteľa pri kúpe iných produktov. Vlastníci by mali mať jasné informácie o tom, čo kupujú, v akom technickom stave, a čo všetko je súčasťou ich podielového spoluvlastníctva.
Charakter stavby pri polyfunkčných budovách
Podľa § 3 ods. 4 stavebného zákona sa budovy určené na rôzne účely rozlišujú podľa hlavného účelu, na ktorý pripadá najväčšia časť využiteľnej podlahovej plochy všetkých podlaží. To znamená, že aj v prípade polyfunkčnej budovy, ktorá obsahuje kombináciu rôznych funkčných využití (napr. bývanie, obchod, administratíva), sa charakter stavby určuje podľa funkcie, ktorá zaberá najväčšiu podlahovú plochu.
Spoločné prípojky a ich riešenie
Otázka spoločnej prípojky na vodu je skôr technickou otázkou a otázkou vzťahov medzi budúcimi vlastníkmi samostatných bytových jednotiek, čo by mohlo priniesť v budúcnosti obtiaže, pokiaľ ide o platby a úhrady vyúčtovania za vodu. Odporúča sa túto časť riešiť s vodárenskou spoločnosťou priamo alebo vopred. Samostatné meranie spotreby elektriny je tiež dôležitým aspektom.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Pri rozhodovaní o rozdelení rodinného domu je potrebné zohľadniť aj ustanovenia Občianskeho zákonníka týkajúce sa spoluvlastníctva. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Aj pokiaľ je jeden spoluvlastník väčšinovým vlastníkom RD, na prístavbu resp. nadstavbu RD je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak by spoluvlastník nesúhlasil s predajom jeho podielu, bude potrebné podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, čo môže byť dlhý a nákladný proces. Najlepším riešením je teda dohoda spoluvlastníkov.