Zmena účelu využitia nehnuteľnosti, konkrétne transformácia nebytového priestoru na bytový, predstavuje komplexný proces, ktorý zasahuje do viacerých právnych oblastí, vrátane stavebného práva, katastrálneho konania a najmä dane z pridanej hodnoty (DPH). Finančné riaditeľstvo Slovenskej republiky vydalo metodický pokyn k uplatňovaniu dane z pridanej hodnoty pri dodaní stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, ako aj pri nájme nehnuteľnosti. Tento pokyn, ktorý bol aktualizovaný s účinnosťou od 1. januára 2019, reflektuje zmeny v legislatíve a transponuje relevantné európske smernice.
Definícia pojmov a legislatívny rámec
Pre správne uplatnenie § 38 zákona o DPH je kľúčové pochopenie základných pojmov. Nehnuteľná vec musí byť v tomto kontexte chápaná ako stavba alebo jej časť. Európska legislatíva, konkrétne smernica Rady a vykonávacie nariadenia, definujú pojem "nehnuteľný majetok" širšie. Zahŕňa akúkoľvek budovu alebo stavbu pripevnenú k zemi, ktorá sa nedá jednoducho rozobrať alebo premiestniť, ale aj akúkoľvek časť zeme, ku ktorej možno založiť vlastnícke právo.
Pojmy "budova" a "stavba" sú ďalej rozpracované vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH. Budova je chápaná ako umelo vytvorená stavba so strechou a múrmi. Stavba má širší význam a zahŕňa aj iné umelo vytvorené konštrukcie, ako sú cesty, mosty, letiská, ale aj priemyselné zariadenia.
V slovenskom právnom poriadku sa tieto pojmy prelínajú s definíciami uvedenými v stavebnom zákone a súvisiacich vyhláškach. Vyhláška č. 461/2009 Z. z. o katastri nehnuteľností rozlišuje priestory podľa druhu na bytový priestor, nebytový priestor, rozostavaný byt a rozostavaný nebytový priestor.
Bytové budovy, podľa stavebného zákona, sú stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Bytový dom špecificky definuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako budovu s viac ako tromi bytmi, kde byty a nebytové priestory sú v individuálnom vlastníctve a spoločné časti sú v podielovom spoluvlastníctve.
Byt je definovaný ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú stavebným úradom trvalo určené na bývanie a tvoria samostatnú bytovú jednotku. Apartmán v bytovom dome, podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH, je miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome spôsobilý plniť funkciu bytu. Napriek tomu sa apartmán často označuje ako nebytový priestor, nakoľko nemusí spĺňať všetky normy požadované pre bytové jednotky (napr. presné rozmery, svetlotechnické normy).
Stavebný pozemok je podľa európskej legislatívy akýkoľvek pozemok definovaný členským štátom ako stavebný. V SR je stavebný pozemok definovaný v § 43h stavebného zákona ako časť územia určená na zastavanie alebo pozemok už zastavaný stavbou.
Premena nebytového priestoru na bytový z pohľadu stavebného práva
Zmena účelu užívania stavby, vrátane premeny nebytového priestoru na bytový, podlieha schváleniu stavebným úradom. Podľa § 85 ods. 1 stavebného zákona, stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí alebo stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania, ktoré sú podstatné, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby.
Proces premeny nebytového priestoru na bytový si často vyžaduje stavebné povolenie alebo dodatočné stavebné povolenie, najmä ak dôjde k zmene vzhľadu stavby alebo zásahu do nosných konštrukcií. V niektorých prípadoch môže postačovať ohlásenie stavebnému úradu, avšak tento postup je obmedzený na menej závažné úpravy. Pred začatím akýchkoľvek úprav je nevyhnutné konzultovať zámer s príslušným obecným úradom a projektantom, aby bola overená súladnosť s územnoplánovacou dokumentáciou a technickými požiadavkami.
DPH pri dodaní a prenájme nehnuteľností
Ustanovenie § 38 zákona o DPH upravuje oslobodenie od dane pri dodaní stavieb, ich častí a stavebných pozemkov, ako aj pri nájme nehnuteľností. Základnou podmienkou pre uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní stavby alebo jej časti je uplynutie päťročnej lehoty od prvej kolaudácie alebo od prvého užívania stavby.
Časový test piatich rokov: Plynutie tejto päťročnej doby je kľúčové. Ak v čase dodania stavby, jej časti alebo stavebného pozemku uplynul tento časový test, plnenie podlieha oslobodeniu od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§ 38 ods. 8 zákona o DPH), s výnimkou stavieb určených na bývanie, bytov a apartmánov v bytových domoch.
Pozemok a stavba: Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí. Ak spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom či apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, teda oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.
Kombinované využitie stavby: Ak platiteľ dodáva stavbu určenú na bývanie a zároveň na iný účel (napr. obchodné priestory), môže sa rozhodnúť zdaniť dodanie tej časti stavby, ktorá nie je určená na bývanie.
Príklady z praxe:
- Rekreačná chata: Predaj rekreačnej chaty, ktorá bola skolaudovaná pred viac ako piatimi rokmi, je oslobodený od dane. Predávajúci sa však môže rozhodnúť ju zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely.
- Byty v bytovom dome: Predaj bytu, ktorého kolaudácia prebehla pred viac ako piatimi rokmi, musí byť oslobodený od dane.
- Polyfunkčný dom: V prípade predaja polyfunkčného domu, kde uplynulo 5 rokov od kolaudácie, je dodanie domu oslobodené od dane. Predávajúci sa však môže rozhodnúť zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa k nebytovým priestorom. Predaj časti nehnuteľnosti s bytmi zostáva oslobodený.
- Rekonštrukcia bytového domu: Ak náklady na rekonštrukciu spoločných častí a zariadení bytového domu presiahnu 40 % trhovej hodnoty domu a došlo k podstatnej zmene podmienok užívania stavby, päťročná doba na oslobodenie od dane začína plynúť od dátumu kolaudácie rekonštrukcie. V takom prípade je predaj bytového domu po rekonštrukcii spoplatnený DPH. Ak by náklady na rekonštrukciu boli nižšie, uplatnilo by sa oslobodenie od dane, keďže päťročná doba od pôvodnej kolaudácie už uplynula.
- Prestavba prevádzkovej budovy na bytový dom: Ak dôjde k zmene účelu užívania stavby (napr. z prevádzkovej budovy na bytový dom) a následnej kolaudácii, päťročná lehota pre oslobodenie od dane začína plynúť od dátumu tejto novej kolaudácie. Ak sa predáva bytový dom, na ktorý sa vzťahuje oslobodenie, platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie.
Prenájom nehnuteľností a DPH
Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od dane, s výnimkami ako sú ubytovacie služby, nájom parkovacích miest, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov, či nájom bezpečnostných schránok. Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, s výnimkou nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome.
Zmena účelu využívania stavby a úprava odpočítanej dane
Pri zmene účelu využívania stavby, ktorá ovplyvňuje nárok na odpočítanie DPH, je platiteľ povinný vykonať úpravu odpočítanej dane. Tento proces je sledovaný počas obdobia 20 rokov od zaradenia stavby do užívania. Zmena účelu znamená zmenu v pomere využívania stavby na zdaniteľné a oslobodené dodania, alebo na podnikateľskú a nepodnikateľskú činnosť. Ak rozdiel medzi pôvodným a novým pomerom využívania presiahne 0,1, je nutné vykonať úpravu.
Táto úprava sa vykonáva v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie roka. V prípade zníženia nároku na odpočet dane je platiteľ povinný časť dane vrátiť daňovému úradu. V prípade zvýšenia nároku na odpočet dane má platiteľ nárok na vrátenie dane.
Investičný majetok a DPH
Od roku 2018 sú stavby zaradené do skupiny investičného majetku bez ohľadu na ich druh. Investičný majetok zahŕňa okrem stavieb aj hnuteľné veci s obstarávacou cenou nad 3 319,39 € a nehnuteľné veci. Pri obstaraní stavby má platiteľ dane možnosť odpočítať si DPH, ak sú splnené špecifické podmienky, vrátane použitia stavby na podnikanie a na dodávky tovarov a služieb, ktoré nie sú oslobodené od dane.
V prípade, že sa stavba používa súčasne na podnikanie a na iný účel, alebo na dodávky s nárokom na odpočet aj na oslobodené dodania, odpočet DPH sa uplatňuje pomerne. Tento pomer sa vypočítava na základe plochy, doby používania alebo iného objektívneho kritéria.
Všetky tieto aspekty zdôrazňujú potrebu dôkladnej znalosti legislatívy a konzultácie s odborníkmi pri akýchkoľvek procesoch súvisiacich so zmenou účelu užívania nehnuteľností a s uplatňovaním DPH.