Každý bytový dom v správe spoločnosti prevádzkujúcej správu nehnuteľností má zriadený vlastný bankový účet. Tento účet je zriadený v akejkoľvek banke na území Slovenskej republiky, ktorú si vlastníci bytov a nebytových priestorov vyberú. V niektorých bankách, kde je to technicky možné, majú vlastníci možnosť prostredníctvom internetovej siete sledovať denné obraty na zriadenom účte. Pre každý spravovaný bytový dom je prísne a transparentne vedená evidencia príjmov, ktorá zahŕňa pripísané mesačné zálohové platby vlastníkov, pripísanie úrokov zo zriadeného účtu, mimoriadne výnosy z prenájmu spoločných priestorov, zmluvné pokuty a iné. Zároveň sa vedie evidencia výdavkov, ako sú úhrady faktúr za teplo, vodu, elektrinu, odvoz odpadu, náklady na opravy, údržbu a revízie. Úhrada dodávateľských faktúr je realizovaná iba v medziach zmluvného oprávnenia, alebo so súhlasom kompetentného zástupcu vlastníkov pri dohodnutých typoch obstarania.
Proces spracovania a výpočtu mesačných zálohových platieb
Spracovanie a výpočet mesačných zálohových platieb sa štandardne realizuje raz ročne, a to po uskutočnení vyúčtovania úhrad za plnenia na základe skutočných nákladov za predchádzajúci kalendárny rok. Tento proces je uskutočňovaný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka za predchádzajúci rok, v súlade s príslušnými právnymi predpismi, Zmluvou o výkone správy a rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov prijatými na schôdzi vlastníkov alebo na základe písomného hlasovania. Vlastníkom sa predkladá okrem vyúčtovania služieb aj správa o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu za predchádzajúci kalendárny rok.
Ekonóm bytového domu pripraví pre vlastníkov podrobnú ekonomickú správu, v ktorej budú identifikované príjmy a výdavky vzťahujúce sa k bytovému domu, ako aj všetky obraty vo fonde opráv za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade individuálnych potrieb vlastníkov poskytujeme ekonomické poradenstvo v oblasti správy bytových domov bez obmedzenia.
Ročné vyúčtovanie nákladov za bývanie: Čo očakávať a na čo si dať pozor
Vlastníci bytov a nebytových priestorov každoročne v tomto období očakávajú ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Toto vyúčtovanie okrem iného zahŕňa informácie o spotrebe vody, nákladoch na teplo či prehľad tvorby a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci počas celého roka platia mesačné zálohové predpisy, ktorých výška by mala byť nastavená tak, aby pokryla vyššie uvedené náklady.
Tento rok otriasla médiami informácia o zvyšovaní cien energií, preto sa mnohí vlastníci obávajú, že sa to odrazí v aktuálnych vyúčtovaniach. Ročné vyúčtovania sa však vzťahujú na predošlý rok, v tomto prípade na rok 2021, preto zvyšovanie cien energií bude mať dopad až na budúcoročné vyúčtovanie, ktoré vlastníci obdržia v roku 2023 za rok 2022.
Vyúčtovanie má povinnosť vlastníkom predložiť ich správca alebo predseda spoločenstva. Táto povinnosť im vyplýva zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len BytZ), a to najneskôr do 31. mája. Každé ročné vyúčtovanie vyzerá inak a pre laika je často ťažké sa v ňom vyznať. Mnohí vlastníci preto netušia, prečo im vznikol napríklad nedoplatok v konkrétnej výške.
Každý vlastník má právo obrátiť sa na správcu bytového domu, prípadne na predsedu spoločenstva, ak má pocit, že vyúčtovanie nebolo vyhotovené správne. Rovnako má na základe BytZ každý vlastník právo podať reklamáciu ročného vyúčtovania, ktorú si môže uplatniť do 24 mesiacov. Túto lehotu nie je možné skracovať ani v zmluve o výkone správy, ani v zmluve o spoločenstve vlastníkov. Prax mnohých správcov je však taká, že vlastníkom dajú možnosť podať reklamáciu iba do 30-tich dní, čo nie je v súlade s platnou legislatívou, preto by si na takúto situáciu mali vlastníci dať pozor. Správca alebo predseda musí reklamáciu vybaviť do 30 dní od jej uplatnenia. V prípade preukázania chyby vzniknutej na strane správcu musí správca vyhotoviť opravné vyúčtovanie neodkladne po uznaní reklamácie.
Prehľad nákladov v ročnom vyúčtovaní
V ročnom vyúčtovaní nájdete prehľad nákladov za základné položky, ako sú:
- Teplo na vykurovanie: Náklady na zabezpečenie vykurovacích služieb v bytovom dome.
- Ohrev a spotreba teplej úžitkovej vody (TUV): Náklady spojené s ohrevom vody a jej následnou spotrebou.
- Vodné a stočné: Platby za dodávku studenej vody a stočné za jej odvedenie.
- Zrážková voda: Náklady spojené so zrážkovou vodou, ak sú relevantné pre daný bytový dom.
- Elektrická energia v spoločných priestoroch domu: Náklady na osvetlenie a prevádzku iných elektrických zariadení v spoločných častiach domu.
- Náklady za používanie výťahu: Náklady spojené s prevádzkou a údržbou výťahu.
- Havarijná služba: Náklady na pohotovostnú službu v prípade havarijných situácií.
- Poistenie bytového domu: Náklady na poistenie majetku bytového domu.
- Upratovanie: Náklady na upratovanie spoločných priestorov.
- Poplatok za správu: Odmena správcovskej spoločnosti za poskytované služby.
- Odmena pre zástupcu vlastníkov: Ak je táto odmena dohodnutá.
- Iné položky: Ďalšie náklady, ktoré sa odvíjajú individuálne od špecifík každého bytového domu.
Každý správca môže jednotlivé položky nazvať inak, no vyúčtovanie by malo byť spracované tak, aby vlastníci dokázali položkám porozumieť.
Ako vznikajú nedoplatky a preplatky?
Nedoplatok aj preplatok sú výsledkom porovnania predpísaných zálohových platieb, skutočných platieb a skutočných nákladov na bytový dom. Tento rozdiel sa následne rozpočíta na jednotlivé byty podľa určeného kľúča.
Na čo si v ročnom vyúčtovaní všímať?
Združenie pre lepšiu správu bytových domov zdôrazňuje, že je nesmierne dôležité, aby si vlastníci vo svojich konečných vyúčtovaniach všímali:
- Dátumy počiatočných a koncových stavov meračov: Zabezpečenie správnosti odpočtov.
- Spôsob rozúčtovania položiek: Pochopenie, ako boli náklady rozdelené.
- Správnosť plôch: Predovšetkým plocha na vykurovanie a plocha pre výpočet platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv.
„Je dôležité, aby sa vlastníci orientovali v ročnom vyúčtovaní, aby mohli skontrolovať, či je vyhotovené správne a nevznikol im nedoplatok chybou správcu,“ uvádza združenie.
Vplyv zvýšenia cien energií na vyúčtovanie
Správcovská spoločnosť ETP Management budov aj Slovenský zväz bytových družstiev sa zhodujú na tom, že drahšie energie budú mať vplyv aj na výsledky vyúčtovania. „Kvantifikácia sa líši v závislosti od bytového domu, polohy, miesta a zdroja zásobovania energiou,“ hovorí výkonný riaditeľ zväzu Jaroslav Kováč.
Dobrou správou je, že výrobcovia tepla z centralizovaných systémov zásobovania teplom (CZT) dokázali na negatívne výkyvy cien na trhu s energiami reagovať flexibilnejšie, čo sa prejavilo na miernejšom náraste cien tepla pre rok 2022 v porovnaní s domácimi kotolňami. K priaznivému vývoju prispela aj rekordne teplá uplynulá zima a fakt, že mnohí dodávatelia používajú na výrobu tepla biomasu, prípadne kombináciu plynu a biomasy.
Lehota na úhradu nedoplatku a možnosti riešenia
Vzniknutý nedoplatok musíte správcovi uhradiť do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. Možnosti vlastníka sa v tomto prípade odvíjajú nielen od výšky nedoplatku, ale aj od statusu dlžníka (či ide o permanentného alebo výnimočného dlžníka), stavu účtu v banke a množstva finančných prostriedkov potrebných na úhradu dodávok energie a služieb. V prípade potreby je možné dohodnúť sa aj na splátkach či uznaní dlhu.
Reklamácia vysokého nedoplatku a jej postup
Ak máte ako vlastník pochybnosti o správnosti vyúčtovania, môžete sa obrátiť na správcu bytového domu s podaním reklamácie vyúčtovania. Správca je povinný postupovať podľa zákona o ochrane spotrebiteľa a zákona o priestupkoch a do 30 dní vašu reklamáciu vybaviť. Podanie reklamácie vyúčtovania však nemá odkladný účinok na splnenie povinnosti uhradiť nedoplatok alebo vrátiť preplatok.
Keď sa preukáže, že vaša reklamácia bola oprávnená, správca opätovne prepočíta celý kalendárny rok a určí nové vyúčtovanie pre jednotlivých vlastníkov. Ak tak neurobí, máte právo obrátiť sa so svojím nárokom na súd.
Neoprávnené poplatky vo vyúčtovaní
Združenie pre lepšiu správu bytových domov upozorňuje na prípady, keď správcovia účtujú vlastníkom poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov, evidenciu úverov a podobne. Tieto položky sú často súčasťou zmluvy o výkone správy. V prípade, ak nie sú odsúhlasené, je na mieste, ak vlastník podá ich reklamáciu.
Lehota na vrátenie preplatku
Presná lehota na vrátenie preplatku je ustanovená v zmluve o výkone správy. Prevažne je to však do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. V prípade, ak na účte bytového domu nie sú dostatočné finančné prostriedky, správca, ktorý je len disponentom účtu, nie jeho majiteľom, nemusí preplatok vrátiť.
Základné pravidlá vyúčtovania
Správca sa pri vyúčtovaní riadi platnými právnymi predpismi, zmluvou o výkone správy a platnými rozhodnutiami vlastníkov bytov. Zmluva o výkone správy stanovuje presné pravidlá pre rozpočítanie nákladov v danom bytovom dome.
Pre vyúčtovanie tepla a teplej vody je dôležitá vyhláška ministerstva hospodárstva, ktorá ustanovuje napríklad teplotu teplej úžitkovej vody na odbernom mieste či pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej vode.
Rozpočítavanie nákladov na teplo a TUV podľa legislatívy
Podľa zákona č. 100/2014 Z. z., ktorý menil a dopĺňal zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike, všetky bytové domy so spoločnou podlahovou plochou nad 500 m2, zásobované centrálnym zdrojom tepla, musia byť od 1. januára 2017 vybavené určenými meradlami tepla a určenými meradlami tepla na prípravu teplej úžitkovej vody.
Metodiku rozdelenia nákladov v bytových domoch definuje vyhláška ministerstva hospodárstva (č. 240/2016 Z. z.). Nové pravidlá platia pri rozpočítavaní množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode. Náklady na prípravu teplej úžitkovej vody na objekt rozpočítavania sa rozdelia ako pri vykurovaní na základnú zložku a spotrebnú zložku. Zásadnou zmenou v pravidlách rozpočítania pre rok 2017 je navýšenie základnej zložky z 10 % na 20 %, pričom 80 % nákladov sa rozpočíta na základe skutočnej spotreby. Tento pomer je fixne daný legislatívou a vlastníci ho nemôžu meniť.
Vlastníci majú možnosť svoje náklady na teplo ovplyvniť regulovaním požadovanej teploty v byte a sú motivovaní k úsporám, pretože náklady za teplo sa im rozpočítajú na základe ich spotreby.
Prípadové štúdie a riešenia problémov
Prípad 1: Nesprávne rozpočítavanie nákladov na výťah
Bytový dom má štyri vchody a osem poschodí. Na 8. poschodí prvého vchodu je kotolňa. Obsluha kotolne vstupuje do kotolne najmenej dvakrát denne a používa výťah. Platba za spotrebu elektrickej energie za použitý výťah sa rozpisuje iba nájomcom prvého vchodu, ostatné vchody sa na platbe nepodieľajú. Dom sa môže dohodnúť, akým spôsobom sa tento náklad rozpočíta ostatným vlastníkom. Napríklad stanovením sumy, ktorá sa od spotreby energie vášho vchodu odpočíta a zahrnie sa do nákladov na prevádzku kotolne. Zákon neurčuje, akým spôsobom sa táto položka rozpočítava.
Prípad 2: Správca nepredkladá správu o činnosti
Správca bytového domu za päť rokov svojej činnosti nepredložil doteraz vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o finančnom hospodárení a nesplnil ostatné povinnosti vyplývajúce z § 8a ods. 2 prvej vety zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových predpisov. Správca považuje za dostačujúce predloženie prehľadu stavu účtu Fondu údržby a opráv. Správa domu predstavuje celý súhrn povinností správcu voči vlastníkom domu, ktoré musia byť upravené v Zmluve o výkone správy. Vždy do 31. mája nasledujúceho roka musí správca predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí a zariadení domu a podobne. Ak správca nepredloží správu o svojej činnosti a vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv, nemá až do predloženia nárok na platby za správu.
Prípad 3: Zistenie nesprávneho účtovania a nedodržiavanie legislatívy
Náš bytový dom spravuje správcovská firma. Na otázky o preplatkoch vo vyúčtovaní odpovedá vyhýbavo, zle s nami komunikuje, odmieta poskytnúť doklady na nahliadnutie. Právna úprava správy bytového domu je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "bytový zákon"). V zmysle tejto úpravy je v danom prípade možné, aby ktorýkoľvek vlastník vyzval správcu, aby mu umožnil nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky. Pokiaľ táto požiadavka nebude splnená, bolo by vhodné uplatniť ju písomne prostredníctvom zástupcu vlastníkov. V prípade, ak správca nevyhovie ani takejto opakovanej výzve, je možné podať na príslušný súd tzv. žalobu na splnenie povinnosti. Takisto je možné zmluvu o výkone správy vypovedať. V takom prípade je potrebné, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov zároveň dohodli na novom správcovi, resp. si založili spoločenstvo. Pri ukončení správy je správca povinný predložiť správu o svojej činnosti vrátane úplného vyúčtovania a previesť zostatok majetku vlastníkov na príslušný účet. Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z bytového zákona alebo zo zmluvy o výkone správy.
Prípad 4: Preplatok z vyúčtovania a jeho zdanenie
Preplatok z vyúčtovania za byt nie je predmetom dane z príjmov podľa Zákona o dani z príjmov. Tento preplatok, aj keď predstavuje z pohľadu finančného pre Vás príjem, neuvádzate v daňovom priznaní.
Prípad 5: Preplatok po smrti vlastníka a dedičské konanie
V prípade, že ešte nie je ukončené dedičské konanie, správca bytového domu je oprávnený postupovať tak, že preplatky z vyúčtovania budú riešené až po skončení dedičského konania. Poplatky a preplatky nevstupujú do dedičstva, pokiaľ vznikli po smrti majiteľky bytu. Po skončení dedičského konania a na základe uznesenia o dedičstve sa preplatok vyplatí dedičovi.
Prípad 6: Výška nákladov na vykurovanie a reklamácia
Aj keď byt vetráte a pritom vypnete radiátory, ich následné zaplnenie na určitý stupeň znamená, že sa musia opätovne nahriať. Náklady na vykurovanie sa rozpočítavajú z fixnej zložky (obyčajne 40 %) a variabilnej zložky (obyčajne 60 %), ktorá predstavuje vašu spotrebu. Cez váš byt môžu byť vedené aj zvislé rozvody na vykurovanie. Percentuálne rozpočítavania by mali byť uvedené v samotnom vyúčtovaní. Ak máte pochybnosti o vyúčtovaní, môžete u správcu bytového domu podať reklamáciu.
Prípad 7: Preplatok pri zmene vlastníka bytu
Ak vznikne preplatok z vyúčtovania za rok, preplatok za príslušné obdobie by mal byť vyplatený dedičovi po poručiteľke podľa uznesenia o dedičstve. Uvedené sa týka aj nedoplatku, za ktorý zodpovedá dedič do výšky ceny zdedeného majetku. Samostatné vyúčtovanie by mal dostať aj nový vlastník bytu za príslušné obdobie od kedy je vlastníkom bytu. V prípade, že byt bol predaný a predchádzajúci majiteľ platil zálohy za celý rok, preplatok z vyúčtovania za tento rok sa vracia pôvodnému vlastníkovi bytu.
Prípad 8: Krátenie vrátenia preplatku z dôvodu inflácie
Správca bytového domu nemá právo krátiť vrátenie preplatku z dôvodu inflácie, pokiaľ to nie je explicitne dohodnuté v zmluve o výkone správy. V zmluvách o výkone správy býva otázka riešená napríklad v tom smere, že správca bytového domu je oprávnený upraviť výšku odmeny za správu o mieru inflácie za predchádzajúci rok. V prípade nejasností je potrebné preštudovať zmluvu o výkone správy a v prípade potreby kontaktovať správcu o zdôvodnenie neuhradenia preplatku v plnej sume.
Prípad 9: Paušálne vyrovnávanie nedoplatku za vodu
V prípade paušálneho vyrovnávania nedoplatku za vodu medzi nájomníkmi, kde sa aj napriek šetreniu dostaví vysoký nedoplatok, je potrebné preskúmať zmluvu o výkone správy, kde by mala byť uvedená lehota na podanie reklamácie vyúčtovania. Reklamáciu je potrebné podať doporučeným listom a zároveň vyzvať správcu, aby vrátil preplatok za predchádzajúce obdobie. Ak reklamácia nebude vybavená v lehote do 30 dní alebo s jej vybavením nebudete spokojní, odporúča sa podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu.
Prípad 10: Nevyplatenie preplatku zrušenému účtu
Ak bola vykonaná reklamácia a peniaze sa vrátili na zrušený účet, správca by mal zistiť novú adresu vlastníka. V prípade neúspešného kontaktu je možné obrátiť sa na okresné riaditeľstvo PZ alebo obec s písomnou žiadosťou o oznámenie miesta pobytu. V prípade úmrtia vlastníka je možné zistiť notára, ktorý mal pridelený dedičský spis.
Prípad 11: Požadovanie vyúčtovania po skončení nájmu
Aj v prípade, že už v byte nebývate, máte právo požadovať vyúčtovanie nákladov za služby, ak bolo dohodnuté v zmluve o podnájme. Ak z vyúčtovania vyplýva preplatok, ktorý bol prenajímateľovi uhradený v lehote podľa zmluvy, od úhrady preplatku začína plynúť 3-ročná premlčacia doba na jeho vyplatenie vám.
Prípad 12: Zmena počtu osôb evidovaných v byte
Ak je v byte evidovaný vyšší počet osôb, ako reálne býva, tento nesprávny údaj môže mať vplyv na ročné vyúčtovanie nájomného, najmä pri položkách, ktoré sa rozpočítavajú na osobu. Je potrebné požiadať správcu o aktualizáciu údajov.
Prípad 13: Vysoká spotreba tepla napriek zatepleniu a úsporným opatreniam
Možné príčiny vysokej spotreby tepla v zateplenom bytovom dome môžu byť rôzne, vrátane nesprávneho nastavenia termostatických hlavíc, problémov s vnútorným rozvodom tepla, alebo aj nesprávneho rozpočítavania nákladov. V takom prípade je dôležité požiadať správcu o podrobné vysvetlenie výpočtu a v prípade pochybností podať reklamáciu.