Železnice Slovenskej republiky (ŽSR) ako správca rozsiahleho majetku štátu, ktorý zahŕňa nielen železničnú infraštruktúru, ale aj pozemky, budovy a byty, sa často stretávajú so situáciami, kedy súkromné osoby alebo firmy využívajú ich pozemky. Tieto situácie môžu zahŕňať výstavbu garáží, vytváranie prístupových ciest alebo iné formy využitia. V takýchto prípadoch prirodzene vyvstáva otázka, či je možné od ŽSR žiadať nájomné za užívanie týchto pozemkov a aké sú právne kroky a postupy. Tento článok sa podrobne venuje problematike nájmu pozemkov od ŽSR, poskytuje prehľad o súvisiacich právnych aspektoch a predstavuje rôzne možnosti riešenia pre tých, ktorí potrebujú získať informácie alebo uzatvoriť nájomnú zmluvu, ako aj pre tých, ktorí užívajú pozemky ŽSR.
Proces získavania informácií a záväzného stanoviska od ŽSR
Pred akoukoľvek investičnou prípravou, najmä pri zámere stavať na pozemkoch, ktoré by mohli patriť alebo byť v správe ŽSR, je nevyhnutné získať relevantné informácie. Podľa ustanovení § 22 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, Železnice Slovenskej republiky (ŽSR) sú v procese prerokovania stavebného zámeru v OPD (Oznámenie o začatí obstarávania územného plánu zóny) považované za dotknutú právnickú osobu. Vydávajú záväzné vyjadrenie k stavebnému zámeru, ktoré je sprístupnené v informačnom systéme. Toto záväzné vyjadrenie za ŽSR vydáva Generálne riaditeľstvo ŽSR, Odbor expertízy, na adrese Klemensova 8, 813 61 Bratislava, v lehotách stanovených v § 22 ods. 5 Stavebného zákona.
Odporúčanie pre žiadateľov: Pred začatím investičnej prípravy sa odporúča, aby cudzí investor, projektant, splnomocnená osoba alebo iný žiadateľ požiadal ŽSR o poskytnutie rozvojovej informácie. Táto informácia je kľúčová na získanie prehľadu o tom, či ŽSR na predmetnom území v budúcnosti plánuje rozvoj železničnej infraštruktúry, vrátane súvisiacich vyvolaných investícií.
Objednávka rozvojovej informácie: Pred vystavením Objednávky na rozvojovú informáciu je žiadateľ povinný sa oboznámiť so znením Obchodných podmienok poskytnutia služby (OPPS). Tieto podmienky definujú proces poskytovania údajov a vyjadrení pre stavby cudzích investorov. Odbor expertízy GR ŽSR spracuje na základe Objednávky rozvojovú informáciu a v zákonom stanovenej lehote ju zašle žiadateľovi. Táto informácia bude obsahovať prípadné pripomienky z hľadiska koordinácie s výhľadovými zámermi ŽSR a deklarovaný plánovaný rozvoj železničnej infraštruktúry v záujmovom území. Súčasťou budú aj kontaktné údaje na príslušných správcov železničnej infraštruktúry (Oblastné riaditeľstvo /OR/, Regionálne stredisko správy /RSS/, Železničné telekomunikácie /ŽT/, Mostný obvod /MO/ a Železničná energetika /ŽE/), s ktorými má žiadateľ v zmysle § 22 Stavebného zákona spolupracovať pri spracovaní stavebného zámeru.
Mapové podklady a technická dokumentácia
Po získaní rozvojovej informácie a pred vypracovaním samotného stavebného zámeru je nevyhnutné získať a použiť adekvátne mapové podklady.
Jednotná železničná mapa (JŽM): Žiadateľ si musí zabezpečiť a zapracovať plánovanú stavbu do Jednotnej železničnej mapy (JŽM). Túto mapu poskytuje za úhradu Stredisko železničnej geodézie (SŽG) na adrese Bazová 2, 821 08 Bratislava, oddelenie technickej dokumentácie. V prípade, že JŽM v danom území nie je vyhotovená, SŽG vydá žiadateľovi potvrdenie o tejto skutočnosti.
Alternatívne mapové podklady: Ak JŽM v danom úseku trate nie je k dispozícii, žiadateľ zakreslí navrhovanú stavbu do iného vhodného mapového podkladu v mierke 1:1000. Tento podklad musí zreteľne zobrazovať železničnú trať s jej smerovaním a staničením.
Zapracovanie existujúcich sietí: Následne žiadateľ zapracuje polohu existujúcich sietí a zariadení v správe ŽSR do svojho stavebného zámeru. Navrhovaná stavba musí byť umiestnená tak, aby s týmito sieťami nebola v kolízii. V prípade potreby je možné po dohode s príslušným správcom navrhnúť ich ochranu alebo preloženie mimo záujmové územie stavby.
Napojenie na siete ŽSR a špecifické požiadavky
Ak žiadateľ plánuje napojiť navrhovanú stavbu na siete v správe ŽSR, je potrebné požiadať o súhlas príslušného správcu siete:
- Voda, plyn, kanalizácia, horúcovod: Žiadosť o súhlas sa podáva na príslušné Regionálne stredisko správy (RSS).
- Elektrická energia: Žiadosť sa podáva na Železničnú energetiku (ŽE).
Zásah do obvodu dráhy: V prípade, že navrhovaná stavba zasahuje do obvodu dráhy (napr. pretláčanie pod traťou, stavby priamo na dráhe), ŽSR požadujú spracovať analýzu bezpečnostných rizík. Táto analýza musí zhodnotiť vplyv realizácie navrhovanej stavby na prevádzku dráhy, ako aj potenciálny vplyv samotnej stavby na prevádzku dráhy po jej realizácii.
Získavanie čiastkových vyjadrení správcov infraštruktúry
Po skompletizovaní stavebného zámeru je potrebné zabezpečiť čiastkové vyjadrenia od všetkých dotknutých správcov železničnej infraštruktúry. Títo správcovia zahŕňajú OR, RSS, ŽT, ŽE a MO (v prípade, že sa navrhovaná stavba nachádza v blízkosti mostného objektu ŽSR, a to do vzdialenosti 30 metrov od konštrukcie mosta).
Forma predkladania: Stavebný zámer sa predkladá v elektronickej forme (formát jpg, pdf) alebo v tlačenej forme.
Dôležité upozornenie: Čiastkové vyjadrenia správcov železničnej infraštruktúry nie je možné použiť ako doklad pre vydanie akéhokoľvek „Rozhodnutia“ stavebného úradu. Slúžia však ako podklad pre vydanie záväzného vyjadrenia ŽSR.
V rámci čiastkových vyjadrení správcov infraštruktúry budú uvedené aj ich prípadné požiadavky na následné zapracovanie do projektu stavby, ktoré sú nevyhnutné pre budúce vydanie doložky súladu. K žiadosti o čiastkové vyjadrenie v ochrannom pásme dráhy žiadateľ priloží aj vyjadrenie k existencii/zákresu inžinierskych sietí (IS) a zariadení v správe ŽSR. V žiadosti je potrebné uviesť situáciu so zakreslením stavby, vyznačením prístupových ciest k stavbe a návrhom prípojok na technickú infraštruktúru územia, vrátane zakreslenia ich trasovania od bodu napojenia po navrhovanú stavbu podľa rozsahu a charakteru stavby, do JŽM alebo iného vhodného mapového podkladu.
Žiadosť o záväzné vyjadrenie ŽSR a ďalšie kroky
Po doplnení dokladovej časti stavebného zámeru o všetky potrebné čiastkové vyjadrenia od dotknutých správcov železničnej infraštruktúry a iné relevantné podklady, žiadateľ zabezpečí jeho sprístupnenie v informačnom systéme. Následne požiada GR ŽSR, Odbor expertízy, na adrese Klemensova 8, 813 61 Bratislava, prostredníctvom Portálu výstavby, o vydanie záväzného vyjadrenia ŽSR k stavebnému zámeru, v súlade s § 20 ods. 1 písm. c) Stavebného zákona.
Posúdenie stavebného zámeru: Odbor expertízy GR ŽSR prerokuje stavebný zámer s dotknutými útvarmi Generálneho riaditeľstva ŽSR a vypracuje záväzné vyjadrenie v zákonom stanovenej lehote.
- Nesúhlasné vyjadrenie: V prípade, že stavebný zámer bude v kolízii so záujmami ŽSR, vydá Odbor expertízy GR ŽSR nesúhlasné záväzné vyjadrenie.
- Doplnenie podkladov: Ak stavebný zámer nebude v dokladovej časti obsahovať všetky požadované čiastkové vyjadrenia a iné podklady, žiadateľovi bude zaslaná žiadosť o ich doplnenie.
Dôležité upozornenie: Záväzné vyjadrenie ŽSR nenahrádza záväzné stanovisko Ministerstva dopravy SR - Odbor špeciálny stavebný úrad pre stavby dráh, ako dotknutého orgánu podľa § 20 ods. 1 písm. … (text bol neúplný).
Posúdenie projektu stavby: GR ŽSR, Odbor expertízy, si v záväznom vyjadrení k stavebnému zámeru môže vyhradiť právo na posúdenie samotného projektu stavby. V takomto prípade vo vyjadrení vznesie požiadavky, ktoré je potrebné zapracovať do projektu stavby, a zároveň uvedie správcov železničnej infraštruktúry zodpovedných za vydávanie doložky súladu. Žiadateľ následne zapracuje tieto požiadavky do projektu stavby a požiada príslušných správcov o vydanie doložky súladu.
Prenájom pozemkov od ŽSR: Právne aspekty a praktické príklady
Železnice Slovenskej republiky (ŽSR) sú správcom rozsiahleho majetku štátu, ktorý zahŕňa nielen železničnú infraštruktúru, ale aj pozemky. Využívanie týchto pozemkov súkromnými osobami alebo firmami, napríklad na stavbu garáží alebo prístupových ciest, vyvoláva otázku nájomného.
Nájomná zmluva a jej platnosť
Ak žiadateľ disponuje platnou nájomnou zmluvou so ŽSR, táto zmluva platí až do jej skončenia. ŽSR vstupujú do práv a povinností pôvodného vlastníka nehnuteľnosti v momente, keď nadobudnú vlastníctvo. Ak však platná nájomná zmluva neexistuje, alebo bola riadne vypovedaná, ŽSR môžu ponúknuť uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Je dôležité pochopiť, že ak nová zmluva nie je uzatvorená, žiadateľ nie je právne zaviazaný k plateniu akéhokoľvek nájomného, ktoré mu ŽSR ponúkajú.
Bezdôvodné obohatenie
V prípade, že vlastník stavby (napr. chaty) užíva pozemok vo vlastníctve ŽSR bez právneho titulu (t. j. bez platnej nájomnej zmluvy), vzniká na jeho strane tzv. bezdôvodné obohatenie. Vlastník pozemku (ŽSR) má právo na vydanie tohto bezdôvodného obohatenia, ktorého výška by mala zodpovedať výške nájomného za porovnateľný pozemok v danej lokalite za obdobie neoprávneného užívania. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia sa však premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
Špecifická situácia nastáva, ak na pozemku vo vlastníctve ŽSR stojí bytový dom a niektorí vlastníci bytov si podiel na pozemku pod stavbou neodkúpili. V takom prípade nemôžu žiadať nájomné z užívania predmetného pozemku, keďže vzťahy sú primárne upravené v rámci spoluvlastníckeho podielu na pozemku podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z.
Problémy s prístupovou cestou a nájomné
Častým problémom môže byť aj stav prístupovej cesty k prenajatému pozemku, najmä ak sa na ňom nachádza garáž. Ak nájomca platí nájomné ŽSR za pozemok pod garážou, ale prístupová cesta je neupravená a v zlom stave, má nájomca právo namietať a žiadať nápravu. V prípade, že ŽSR neplnia svoje povinnosti týkajúce sa údržby prístupovej cesty, môže nájomca zvážiť odmietnutie platenia nájomného alebo obrátiť sa na súd.
Príklady z praxe a možnosti riešenia
Garáž na pozemku ŽSR a zmena nájomného: Ak si kúpite garáž v garážovom komplexe na pozemku ŽSR a ŽSR Vám predložia novú nájomnú zmluvu s vyšším nájomným, máte právo s tým nesúhlasiť. ŽSR môžu argumentovať internými predpismi a komerčnými cenami, ale je možné sa pokúsiť dosiahnuť nižšie nájomné rokovaním alebo právnou cestou.
Garáž postavená so súhlasom pôvodnej majiteľky: Ak ste postavili garáž na cudzom pozemku so súhlasom pôvodnej majiteľky, ale po zmene vlastníka pozemku (napr. dedením) sa neviete dohodnúť s novým vlastníkom na ďalšom užívaní, máte niekoľko možností:
- Pokračovať v rokovaniach s novým vlastníkom a ponúknuť finančnú kompenzáciu alebo výmenu pozemku.
- Brániť sa na súde, ak by nový vlastník požadoval odstránenie garáže, s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky.
- Žiadať zriadenie vecného bremena za náhradu podľa § 135c Občianskeho zákonníka.
Predaj a prenájom majetku ŽSR
ŽSR sa v posledných rokoch aktívne snažia o predaj majetku, ktorý nesúvisí priamo s ich hlavnou činnosťou, vrátane pozemkov a budov. Tento proces je však často komplikovaný administratívou.
Spolupráca so samosprávami: ŽSR sa dohodli s viacerými mestami a obcami na prenájme dlhodobo nevyužívaných pozemkov. Samosprávy na týchto územiach budujú infraštruktúru (parkoviská, stojiská pre bicykle, dopravné terminály). Cena za prenájom býva často symbolická, napr. 22 centov za m² za rok, s možnosťou vybudovania a prevádzkovania stavieb samosprávou. Napríklad mesto Trenčín platí za prenajatú plochu na parkovisko 370 € ročne.
Zjednodušenie procesu predaja: V minulosti bol proces predaja majetku ŽSR zdĺhavý (až dva roky). V súčasnosti sa proces urýchlil prijatím postupu schvaľovania prevodu vlastníctva majetku štátu. Predaj majetku do 5 miliónov korún schvaľuje ministerstvo, vyššej hodnoty vláda. Prebytočný majetok sa predáva súťažou, ale existujú aj možnosti priamych predajov (napr. pozemky pri tratiach do 500 m², pozemky užívané minimálne päť rokov, alebo prenajaté nehnuteľnosti, ktoré nájomca opravil).
Zbavovanie sa nepotrebných stavieb: ŽSR sa chcú zbaviť najmä domčekov pri tratiach, ktoré neslúžia prevádzke a vyžadujú si nákladné opravy. Tieto stavby sú často nepredajné za reálnu cenu, keďže náklady na ich rekonštrukciu by prevýšili ich trhovú hodnotu.
Predaj netriedeného kovového odpadu: V súvislosti so správou majetku ŽSR patria aj komerčné aktivity, ako je predaj netriedeného kovového odpadu z vyradených železničných koľajových vozidiel.
Príklad ponukového konania na prenájom záhrady
V rámci procesu prenájmu pozemkov sa môžu objaviť aj špecifické ponukové konania. Napríklad ponukové konanie na prenájom záhrady v k.ú. Devínska Nová Ves (parc. č. 2835/43, výmera 353 m²).
- Predmet ponuky: Pozemok na drobnú pestovateľskú činnosť pre fyzické osoby.
- Minimálna vyvolávacia výška nájmu: 1,40 €/m²/rok + fixná alikvotná časť prístupu 24,80 €/rok.
- Upozornenia: Na pozemku nie je voda ani elektrina. Nájomca berie na vedomie existenciu káblových vedení v správe ŽSR a je povinný umožniť vstup na účely ich údržby. Je nutné dodržiavať ochranné pásmo káblových vedení. V prípade zemných prác je potrebné požiadať o ich vytýčenie.
- Účastnícky poplatok: 30,00 €.
- Kritériá výberu: Najvýhodnejší cenový návrh.
- Podmienky: Uchádzač nesmie mať podlžnosti voči ŽSR, nesmie byť osobou spriaznenou a nesmie navrhovať využitie v rozpore s účelom definovaným vyhlasovateľom.
Celkovo proces získavania informácií, uzatvárania nájomných zmlúv alebo riešenia pozemkových otázok v súvislosti so ŽSR vyžaduje dôkladné oboznámenie sa s príslušnou legislatívou a postupmi. Využitie rozvojovej informácie, správne spracovanie stavebného zámeru a získanie všetkých potrebných vyjadrení sú kľúčové pre úspešné naplnenie zámerov žiadateľov. V prípadoch užívania pozemkov bez právneho titulu je dôležité poznať svoje práva a povinnosti vyplývajúce z bezdôvodného obohatenia a premlčacích lehôt.